АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

28 февраля 2019 года        Дело А53-36939/18

Резолютивная часть решения объявлена  21 февраля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  28 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи  Палий Ю.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ВЕЛЕС» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью КБ «Конфиденс Банк»

о  признании права отсутствующим,

при участии:

от заявителя: ФИО2, доверенность от 18.01.2019,

от ответчика: ФИО3, доверенность от 01.11.2018,

от общества с ограниченной ответственностью КБ «Конфиденс Банк»: ФИО4, доверенность от 03.08.2018.

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону  обратилось в суд с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ВЕЛЕС» о  признании права отсутствующим на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:44:0073506:27, площадью 888,8 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> «б».

Представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленного требования, заявил ходатайство о назначении по делу экспертизы, на разрешение которой поставить вопрос, является ли объект объектом недвижимого имущества, соответствует ли расположение спорного объекта на земельном участке градостроительным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки.

Третье лицо, поддержало ранее изложенную в отзыве позицию, просило суд в иске отказать.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Департаментом имущественно-земельных отношении города Ростова-на-Дону (далее - Департамент, ДИЗО) и ООО «Торговый дом «ВЕЛЕС» заключен договор аренды от 02.11.2015 №2/11/15 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073506:11, площадью 4914 кв.м., имеющего адресный ориентир: 

<

...> «б», предоставленного для завершения строительства складской базы. Срок аренды установлен до 10.06.2018. Договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 25.11.2015, номер регистрации 61-61/001-61/001/118/2015-209.

В результате обследования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073506:11, расположенного по адресу: 

<

...>, проведенного 18.10.2018, Департаментом было установлено, что на указанном земельном участке расположено металлическое строение, две металлические емкости цилиндрической формы и металлический ангар. Территория частично вымощена железобетонными плитами, остальная часть представляет собой зону зеленых насаждений. Участок огорожен, доступ ограничен. Территория захламлена строительным мусором. На момент обследования участок не эксплуатировался.

Как указывает истец, согласно выписки из ЕГРП от 08.06.2016, выписке из ЕГРН от 28.03.2018 №61/001/001/2018-82810 с приложенным графическим материалом МУПТИ и ОН, а также натурного осмотра, объектнезавершенного строительства с кадастровым номером 61:44:0073506:27 (литерАА1), представляющий собой две металлические емкости цилиндрической формы, расположен в границах сформированного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073506:11. Согласно сведениям топографической съемки, с северной стороны территория участка с КН 61:44:0073506:11 огорожена единым забором с земельным участком с КН 61:44:0073506:12, площадью 968 кв.м, (вид разрешенного использования - сооружения и устройства сетей инженерно-технического обеспечения) и с участком, площадью 2135 кв.м., государственная собственность на который не разграничена. С восточной стороны граница земельного участка с КН 61:44:0073506:11 частично пересекает участок с КН 61:44:0074001:6, входящий в состав единого землепользования с КН 61:44:0000000:252.

При этом согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), в настоящее время на объект незавершенного строительства КН 61:44:0073506:27 28.03.2014 зарегистрировано право собственности за ООО «Торговый дом «ВЕЛЕС» с ограничением (обременением) права в виде ипотеки в пользу ООО КБ «Конфиденс Банк», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.03.2018 №61/001/001/2018-82810.

Истец считает, что на земельном участке с видом разрешенного использования: для завершения строительства складской базы, расположен объект с кадастровым номером 61:44:0073506:27, который в силу своих конструктивных особенностей (материал стен - металл) не является недвижимым имуществом, не относится к объектам капитального строительства.

Полагая, что спорный объект не является объектом недвижимости, в связи с чем право собственности на него зарегистрировано незаконно, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду нижеследующего.

Как разъяснено в пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление N 10/22) В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Требования истца направлены на защиту права владения и пользования принадлежащим ему земельным участком, на котором расположен спорный объект, который, по мнению истца, не является объектом недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Из представленного в материалы дела технического паспорта следует, что спорный объект поименован как складская база, степень готовности 73%, которая состоит из складской базы литер А, пристройки Литер А1, подвального этажа литер п/АА1, пристройки литер а, входа в подвальное помещение литер а1, навеса литер а2.

Из конструктивного описания объектов, содержащегося в техническом паспорте, следует, что все объекты, входящие в состав складской базы, в том числе подвал, состоят из металла и находятся на бетонном основании, то есть, по сути, расположены на асфальтовой площадке.

Из представленных в материалы дела фотографий также усматривается, что спорный объект представляет собой два объекта цилиндрической формы, выполненных из металла, расположенных на бетонном покрытии и один объект полуцилиндрической формы, выполненный из металла.

Поскольку стены являются металлическими, что не препятствует разобрать их, в частности, при помощи сварочного аппарата, и собрать в другом месте. Особенность металлических, деревянных, каркасных, металлопластиковых и иных сооружений состоит в том, что данный материал в отличие от кирпичной, железобетонной, монолитной кладки в результате его разборки, не утрачивает своих полезных свойств, что позволяет его повторно использовать даже при наличии фундамента. Также, данные материалы не исключают возможность легкого видоизменения объектов, в частности, предполагается возможность замены металлических стен, расширение объекта, что также препятствует отнесению к объектам недвижимого имущества.

Суд истребовал из органа регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним копии материалов регистрационного дела, в котором имеется рабочий проект на строительство складской базы по ул. Пескова, 19б, г. Ростов-на-Дону, из которого следует, что складская база состоит из двух очередей строительства. В первую очередь строительства входят два стальных круглых силоса, лестница обслуживания нории, лестница обслуживания, завальная яма с галереей обслуживания, стена подпорная, колодец ливневой канализации, забор (сетка), разгрузчик автомобилей, диспетчерская, аспирационная установка. Во вторую очередь строительства входят два стальных силоса, лестница обслуживания силоса, открытый склад металлической тары. При этом в пункте 3.6 указано, что открытый склад напольного хранения, асфальтированный проезд вдоль площадки, пост управления и контроля, диспетчерская с тамбуром являются вспомогательными помещениями.

В разделе 5.3 рабочего проекта указано, что фундамент всех сооружений предполагаются монолитные железобетонные из бетона.

На основании указанного рабочего проекта было правопредшественнику ответчика закрытому акционерному обществу выдано разрешение на строительство первой очереди №RU613100000-6532-1 от 10.12.2017 сроком действия до 10.10.2008. В разрешении на строительство указано, что в первую очередь входят диспетчерская, площадью 15,2 кв.м, силосы в количестве двух штук объемом 6800 куб.м.

Анализ указанных документов позволяет сделать вывод, что объект, на который было выдано разрешение на строительство, не являлся объектом недвижимости, на который могло быть зарегистрировано право собственности, поскольку представлял собой два металлических силоса, расположенных на бетонном основании, и диспетчерскую, являющуюся объектом вспомогательного назначения.

В соответствии со статьей 131.1 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. 

В данном случае, спорные объекты нельзя признать единым недвижимым объектом, поскольку ни один из них объект, имеющий самостоятельное назначение, имеет признаки недвижимого имущества.

Но даже если считать, что один из объектов, строительство которых было разрешено на спорном участке, являлся недвижимым, то такой объект возведен не был.

Само по себе именование в рабочем проекте и техническом паспорте бетонного основания как фундамента не позволяет сделать вывод о возникновении у объекта признаков недвижимости.

Более того, как видно из материалов дела, разрешение на строительство в настоящее время истекло, работы не завершены, при этом ответчику уже единожды предоставлялся земельный участок для завершения строительства. Срок договора аренды от 02.11.2015 истек 10.06.2018, до настоящего времени ответчик не предпринял никаких мер по завершению строительства базы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не оконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество в ЕГРП.

В соответствии с позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 04.09.2012 N 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не означает, что объект является недвижимой вещью и не является препятствием для предъявления иска о признании права на такой объект отсутствующим.

В соответствии с абзацем 5 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Поскольку спорный объект в принципе не предполагался как объект недвижимого имущества, неразрывно связанный с фундаментом, оснований для его регистрации как объекта недвижимого имущества не имелось.

То обстоятельство, что у спорный металлических складов могут быть какие-либо коммуникации, которые связывают его с другим зданием, расположенном на другом земельном участке, не может являться основанием считать объект недвижимостью, поскольку такие коммуникации также могут быть перемещены. Также суд не может считать, что данный объект являются часть завода, который находится на другом земельном участке, поскольку разрешение на строительство выдавалось как на возведение самостоятельного объекта. Регистрация объекта также производилась отдельно от завода.

Учитывая, что за ответчиком зарегистрировано право собственности на объекты движимого имущества как на объект недвижимости, регистрация права нарушает права Департамента как собственника земельного участка, следует признать, что иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности подлежит удовлетворению.

По правилам ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ВЕЛЕС» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:44:0073506:27, площадью 888,8 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> «б».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «ВЕЛЕС» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяЮ.А. Палий