ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

г. Москва                                                                       Дело № А40-208864/18-50-1038

17.12.2018 г.                                                                                                 

Резолютивная часть решения объявлена 12.12.2018г.

Полный текст решения изготовлен 17.12.2018г.

Арбитражный суд в составе 

Председательствующего: И.А. Васильевой 

Единолично

При ведении протокола помощником судьи О.Н. Харламовой

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "ТАМИ и КО" (141400, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата гос.рег. 29.04.2003)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Новомолл" (630005, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата гос.рег. 08.07.2011)

о взыскании 3 085 838 руб. 95 коп.,

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО1 по доверенности №312 от 06.02.2018 г.

от ответчика: ФИО2 по доверенности № 8-нм/18 от 05.01.2018 г.

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "ТАМИ и КО" обратилось в суд с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Новомолл" о взыскании обеспечительного платежа по Предварительному договору от 29.05.2013 о заключении договора аренды Помещения № 29 ПДА/ГН в размере 3 085 838 руб. 95 коп.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление и дополнения к нему, по доводам которых против удовлетворения исковых требований возражал.

Истец представил возражения на отзыв, поддержал исковые требования в полном объеме по заявленным основаниям.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства в их совокупности, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению ввиду следующего. 

Как следует из материалов дела, 29 мая 2013г. между Обществом с ограниченной ответственностью «ТАМИ и КО» (далее - арендатор, истец) и Обществом с ограниченной ответственностью «Новомолл» (далее - арендодатель, ответчик) заключен Предварительный договор о заключении договора аренды Помещения № 29 ПДА/ГН в Многофункциональном торгово-развлекательном комплексе по адресу: 

<

...>, с намерением заключить в будущем Краткосрочного договора аренды Помещения (КДА) и Долгосрочного договора аренды (ДДА).

Сторонами согласовано подписание КДА не позднее 01 октября 2016г. (п. 2.1) и заключение ДДА не позднее 01 октября 2017г.

 Таким образом, в соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в Предварительном договоре указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. 

Фактически ДДА заключен сторонами 18 апреля 2017г.

Однако 08 июня 2015г. арендодатель направил арендатору Уведомление № 818 об отказе от Предварительного договора № 29 ПДА/ГН от 29.05.2013 о заключении договора аренды помещения.

Основанием для отказа от Предварительного договора, по мнению ответчика, является неисполнение истцом условий Предварительного договора, а именно пунктов 3.3., 3.12., 3.13.1., 3.13.7., что в свою очередь влечет возложение на арендатора штрафных санкций в размере суммы обеспечительного платежа в соответствии с п. 5.4.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск и дополнениях к нему, подлежат отклонению, как необоснованные и неправомерные.

Согласно преамбуле Предварительного договора дата официального открытия торгового центра заявлена арендодателем на 01 октября 2014г. 

В дальнейшем, согласно Дополнительному соглашению № 2 от 13 апреля 2014г., Уведомлению арендодателя исх. № 1139 от 03 декабря 2014г., открытие Торгового центра отложено до 15 декабря 2014г. 

Таким образом, дата официального открытия торгового центра неоднократно переносилась.

По условиям Предварительного договора (п. 4.2.) арендатор обязан перечислить на счет арендодателя следующие обеспечительные платежи:

- сумму, эквивалентную 25 долларам США без учета НДС за квадратный метр согласованной площади помещения (п. 4.2.1.), после подписания КДА данный обеспечительный платеж засчитывается в качестве платы за официальное открытие торгового центра;

- не позднее 5 дней с момента заключения Предварительного договора - сумму, эквивалентную Фиксированной арендной платы, Эксплуатационных расходов и Маркетинговых платежей по КДА за 2 месяца, после подписания КДА данный обеспечительный платеж засчитывается в качестве Обеспечительного Платежа по КДА (п. 4.2.3.).

Во исполнение п. 4.2. Предварительного договора арендатор перечислил на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере 96 808 долларов 80 центов США, что в рублевом эквиваленте на дату платежа составило 3 085 838 рублей 95 коп., из них: 89 022,57 USD (рублевый эквивалент 2 833 980,10 руб.) - обеспечительный платеж и 7 786,23 USD (рублевый эквивалент 251 858,85 руб.) - плата за открытие, что подтверждается подписанным сторонами актом сверки взаимных расчетов по состоянию на 30 июня 2013г.

Согласно п. 5.4. Предварительного договора у арендодателя возникает право отказаться от исполнения Предварительного договора и заключения КДА и ДНА в одностороннем порядке при нарушении арендатором сроков, предусмотренных пунктами 3.3., 3.6., 3.12., 3.13.1., 3.13.6., 3.13.7., 3.21., 3.23., 4.2.1., 4.2.2., 4.2.4. более чем на 10 рабочих дней. В таком случае обеспечительный платеж удерживается арендодателем в качестве неустойки.

Исходя из смысла и по взаимосвязи условий Предварительного договора, обеспечительный депозит может быть удержан арендодателем только при совокупном нарушении арендатором всех пунктов, перечисленных в п. 5.4., поскольку за нарушение арендатором пунктов, указанных в Уведомлении - пунктов 3.3., 3.12., 3.13.1., 3.13.7. предусмотрены самостоятельные санкции.

Так, согласно:

- пункту 5.1. за нарушение арендатором сроков, указанных в пунктах 3.3., 3.6., 3.7., 3.9., 3.15., 5.13. предусмотрена неустойка в рублях в размере, эквивалентном 500 долларам по официальному курсу ЦБ РФ на день уплаты за каждый день просрочки;

- пункту 5.2. за нарушение арендатором сроков, указанных в пунктах 3.12., 3.13.1., 3.13.6., 3.23. предусмотрена неустойка в размере 1/30 от суммы месячной фиксированной арендной платы, маркетинговых платежей и эксплуатационных расходов по КДА за каждый день просрочки за каждый из указанных сроков;

- пункту 5.3. за нарушение арендатором сроков, указанных в пунктах 4.2.1., 4.2.2., 4.2.3., 4.2.4., 4.6., абз. 2 п. 5.9. предусмотрена неустойка в размере 0,5% от просроченной к оплате суммы за каждый день просрочки.

Между тем, арендодатель выразил отказ от исполнения Предварительного договора со ссылкой на нарушение арендатором пунктов 3.3., 3.12., 3.13.1., 3.13.7., за неисполнение которых предусмотрена неустойка отдельными пунктами договора (5.1., 5.2.). В случае выявления нарушений арендатором, арендодатель вправе применять штрафные санкции по соответствующему пункту и в соответствующем размере, но не в размере обеспечительного платежа. 

Кроме того, исполнение арендатором п. 3.13.7. зависело исключительно от предварительных действий арендодателя по передаче проектной документации. 

Таким образом, арендодатель, удерживая обеспечительный платеж в полном объеме, недобросовестно осуществляет гражданские права, то есть злоупотребляет правом, что не допустимо, в силу ст. 10 ГК РФ.

По условиям Предварительного договора (п. 4.3.) обеспечительный платеж обеспечивает обязательство арендатора только по заключению КДА и ДДА, по уплате платы за пользование, а также обязательство по компенсации убытков, причиненных арендатором арендодателю. Только в случае отказа или уклонения арендатора от заключения КДА и/или ДДА, за исключением случая, предусмотренного п. 5.11. Предварительного договора, а также за исключением случаев, когда отказ или уклонение от подписания КДА и/или ДДА происходят по причинам, за которые несет ответственность арендодатель, арендатор обязан уплатить штрафную неустойку в размере обеспечительного платежа. При этом под уклонением арендатора от подписания КДА или ДДА понимается просрочка подписания арендатором, соответственно, КДА или ДДА более 10 (десяти) рабочих дней с учетом п. 3.13.6. договора.

В свою очередь, согласно п. 3.13.6. договора арендатор обязан подписать КДА не позднее, чем за 1 (один) день до официального открытия при условии предоставления арендодателем окончательного текста КДА за 10 (десять) календарных дней до даты открытия торгового центра. 

В соответствии с п. 3.23. Предварительного договора арендатор обязан подписать полученный от арендодателя КДА и Акт приема-передачи помещения в аренду и вернуть арендодателю в течение 10 дней.

Фактически же, арендодатель направил в адрес арендатора только Акт передачи помещения для выполнения работ от 15 октября 2014г. 

При этом, Краткосрочный договор аренды арендодателем своевременно и в соответствии с условиями ПДА (п. 3.13.6.) арендатору не передавался, арендатор от заключения КДА не уклонялся, в связи с чем, взыскание ответчиком обеспечительного платежа в качестве неустойки неправомерно и необоснованно, поскольку обязанность предоставления окончательного текста КДА возложена на арендодателя.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. Данный довод суд находит несостоятельным ввиду следующего.

Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 

Истцу стало известно о нарушенном праве с момента получения им уведомления № 818 об отказе ответчика от Предварительного договора – 09 июня 2015г. 

Соответственно, срок исковой давности подлежит исчислению с 09 июня 2015г.

04 июня 2018г. истец обратился в Арбитражный суд Новосибирской области по месту нахождения ответчика. Исковое заявление было принято к рассмотрению Арбитражным судом Новосибирской области, делу присвоен №А45-17256/2018. Впоследствии определением суда от 08 августа 2018г. дело по подсудности передано на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы, делу присвоен № А40-208864/18.

Таким образом, исковое заявление о возврате обеспечительного платежа подано в суд в пределах срока исковой давности.

Правоотношения между истцом и ответчиком возникли на основании предварительного договора аренды нежилого помещения № 29-ПДА/ГН от 29 мая 2013г., предметом которого является обязательство сторон заключить в будущем договор аренды в отношении помещения, расположенного в многофункциональном торгово-развлекательном комплексе «НОВОМОЛЛ» в г. Новосибирске.

В соответствии с положениями п. 2.1. ПДА стороны обусловили момент заключения основного договора «за 1 день до даты официального открытия Торгового центра, но в любом случае не позднее 01 октября 2016г.».

По смыслу п. 1 ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора является заключение в согласованный сторонами срок основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Согласно п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», со ссылкой на ст. 190 ГК РФ отмечено, что РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Соответственно, с учетом того, что дата официального открытия торгового центра неоднократно менялась, то конечным сроком подписания основного договора следует считать дату 01 октября 2016г.

Исходя из п. 2.2. ПДА основной договор подлежит заключению не позднее 01 октября 2017г.

К моменту направления ответчиком уведомления об отказе от исполнения ПДА (09 июня 2015г.) срок, установленный для заключения договора аренды (до 01 октября 2016г.), не истёк. Следовательно, прекращение действия предварительного договора, в связи с нарушением истцом сроков, является преждевременным. Само по себе заключение предварительного договора аренды порождает у сторон обязательство не передать имущество в пользование, а только заключить в дальнейшем основной договор.

Стороны заключили основной договор 18 апреля 2017г., т.е. до истечения установленного срока для заключения основного договора. 

Согласно Договору аренды № 305-ДДА/ГН от 18 апреля 2017г. истцу передано помещение, а п. 4.6. указанного договора для арендатора (истца) установлена обязанность внести обеспечительный платеж в размере 28 072,02 (Двадцать восемь тысяч семьдесят две целых и 02 сотых) долларов США, без учета НДС.

Истцом исполнена установленная обязанность, что подтверждается Банковской гарантией № 00170-02-0088766 от 15 мая 2017г.

При указанных обстоятельствах, истец совершил необходимые действия, направленные на заключение основного договора в предусмотренный договором срок, но обеспечительный платеж, вследствие недобросовестных действий ответчика был вынужден уплатить дважды.

В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Сумма задолженности в результате неосновательного обогащения ответчика за счет истца составляет размере 3 085 838 руб. 95 коп.

Доказательства обоснованности пользования денежными средствами в размере 3 085 838 руб. 95 коп. ответчик суду не представил.

Учитывая изложенное, исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Расходы по госпошлине относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ. 

На основании ст. ст. 8-12, 309, 310, 381.1., 429, 1102 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 64-68, 71, 75, 110, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Новомолл" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ТАМИ и КО" 3 085 838 (три миллиона восемьдесят пять тысяч восемьсот тридцать восемь) руб. 95 коп. долга и 38 429 (тридцать восемь тысяч четыреста двадцать девять) руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

    СУДЬЯ:                                                                             И.А.Васильева