АРБИТРАЖНЫЙ  СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-38188/2019

г. Нижний Новгород          

Резолютивная часть решения объявлена 20 января 2020 года

Решение в полном объеме изготовлено 27 января 2020 года                             

Арбитражный суд Нижегородской области в составе 

судьи Соколовой Лианы Владимировны (шифр 53-861),

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от заявителя: ФИО2 (доверенность от 29.08.2019), 

от УФССП России по Нижегородской области: ФИО3 (по доверенности от 30.12.2019),

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление ООО «К и сыновья», г.Н.Новгород, к Специализированному отделу по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов России по Нижегородской области о признании незаконным постановление о принятии результатов оценки от 26.07.2019 №52009/19/93381,

при участии в деле заинтересованных лиц: Управления Федеральной службы судебных приставов России по Нижегородской области, ООО "Аксерли", АО "Теплоэнерго", Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области,

установил:

в Арбитражный суд Нижегородской области обратилось ООО «К и сыновья» (далее - заявитель, Общество) с заявлением о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя Специализированного отдела по особым исполнительным производствам Управления ФССП России по Нижегородской области о принятии результатов оценки от 26.07.2019 №52009/19/93381.

В обоснование заявленного требования ООО «К и сыновья» указывает, что в рамках исполнительного производства оценка объекта недвижимости Общества проведена с грубыми нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности. В частности Общество указывает на отсутствие в отчете обязательных сведений (ценообразующих факторов), непроведение оценщиком осмотра объекта оценки. Также заявитель полагает неправомерным применение при проведении оценки спорного объекта затратного метода оценки.

Кроме того, заявитель отмечает, что согласно общедоступным сведениям из Росреестра, кадастровая стоимость объекта оценки по состоянию на июль 2012 года составляет 12 912 147 рублей, то есть в 3,5 раза выше стоимости, указанной в отчете и принятой судебным приставом.

Подробно позиция Общества изложена в письменном заявлении, дополнениях и поддержана представителем в ходе судебного разбирательства.  

Управление ФССП России по Нижегородской области с заявленным требованием не согласно по доводам, изложенным в письменном отзыве, считает оспариваемые постановление и действия законными и обоснованными.

Определением от 14 ноября 2019 года производство по настоящему делу приостанавливалось в связи с проведением судебной экспертизы до получения заключения эксперта по вопросу: "Какова рыночная стоимость нежилого здания (ремонтный цех), расположенного по адресу: 

<

...>, кад.номер 52:18:0010012:48, общей площадью 1090,3кв.м., в целях реализации в рамках исполнительного производства.".

После получения экспертного заключения определением от 23 декабря 2019 года производство по делу возобновлено.

В ходе судебного заседания представители заявителя и Управления поддержали изложенные ранее позиции.

ООО "Аксерли", АО "Теплоэнерго", Министерство земельных и имущественных отношений Нижегородской области, извещенные надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей названных лиц.

Изучив материалы дела в совокупности с материалами исполнительного производства, выслушав позиции сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 25 мая 2016 года судебным приставом-исполнителем Специализированного отдела по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов России по Нижегородской области на основании исполнительного листа, выданного Арбитражным судом Нижегородской области по делу №А43-2751/2015, возбуждено исполнительное производство №47049/16/52009-ИП о взыскании с ООО «К и сыновья» в пользу АО "Теплоэнерго" задолженности в размере 126 636,24 рублей.

31.05.2017 судебным приставом-исполнителем в рамках названного исполнительного производства наложен арест на принадлежащее Обществу нежилое здание (ремонтный цех), расположенное по адресу: 

<

...>, кад.номер 52:18:0010012:48, общей площадью 1090,3кв.м., что зафиксировано в акте о наложении ареста (описи имущества) (т.2, л.д.96-98).

О наложении ареста на имущество должника в размере и объеме, необходимых для исполнения требований исполнительного документа с учетом взыскания исполнительского сбора и расходов на совершение исполнительных действий, судебным приставом-исполнителем 31.05.2017 вынесено соответствующее постановление (т.2, л.д.95).

Постановлением от 11.09.2018 названное исполнительное производство, а также исполнительные производства №№ 96767/17/52009-ИП, 64495/17/52009-ИП, 49474/17/52009-ИП, 23337/17/52009-ИП, 85215/16/52009-ИП, взыскателями по которым являлись АО "Теплоэнерго" и Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (в настоящее время Министерство земельных и имущественных отношений Нижегородской области), объединены в сводное исполнительное производство №64495/17/52009-СД.

Постановлением от 18.04.2019 судебный пристав-исполнитель привлек к участию в исполнительном производстве специалиста (ООО "Аксерли") с целью оценки вышеназванного нежилого здания.

По результатам проведенной специалистом ООО "Аксерли" оценки объекта недвижимости составлен отчет об оценке №500/121, в соответствии с которым по состоянию на 25.07.2019 рыночная стоимость указанного нежилого здания с учетом стоимости земельного участка определена в размере 3 709 000 рублей без учета НДС.

Постановлением от 26 июля 2019 года №52009/19/93381 судебным приставом-исполнителем приняты результаты вышеназванной оценки, согласно которому общая стоимость нежилого здания (ремонтного цеха) без учета НДС составила 3 709 000 рублей.

Не согласившись с постановлением судебного пристава-исполнителя от 26.07.2019 о принятии результатов оценки, заявитель обратился в суд с заявленным требованием.

В соответствии с частью 1 статьи 329 Арбитражного процессуального кодекса РФ, решения и действия (бездействие) судебного пристава - исполнителя могут быть оспорены в арбитражном суде в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другим федеральным законом по правилам установленным главой 24 настоящего Кодекса.

В силу положений части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя необходимо наличие одновременно двух условий:

- несоответствия оспариваемых действий требованиям законодательства;

- нарушения ими прав и законных интересов заявителя. 

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Федеральный закон N 229-ФЗ) данный федеральный закон определяет условия и порядок принудительного исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц, которым при осуществлении установленных федеральным законом полномочий предоставлено право возлагать на физических лиц, юридических лиц, Российскую Федерацию, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования обязанности по передаче другим гражданам, организациям или в соответствующие бюджеты денежных средств и иного имущества либо совершению в их пользу определенных действий или воздержанию от совершения определенных действий.

Задачами исполнительного производства, в силу статьи 2 Федерального закона N 229-ФЗ, являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях, исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.

В силу подпункта 2 статьи 4  Федерального закона N 229-ФЗ исполнительное производство осуществляется на принципах своевременности совершения исполнительных действий и применения мер принудительного исполнения.

Согласно частям 1 и 2 статьи 5 Федерального закона N 229-ФЗ принудительное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц возлагается на Федеральную службу судебных приставов и ее территориальные органы. Непосредственное осуществление функций по принудительному исполнению судебных актов, актов других органов и должностных лиц возлагается на судебных приставов-исполнителей структурных подразделений территориальных органов Федеральной службы судебных приставов.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 118-ФЗ «О судебных приставах» в процессе принудительного исполнения судебных актов и актов других органов, предусмотренных законом, судебный пристав-исполнитель принимает меры по своевременному, полному и правильному исполнению исполнительных документов. 

Частью 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 118-ФЗ судебный пристав обязан использовать предоставленные ему права в соответствии с законом и не допускать в своей деятельности ущемления прав и законных интересов граждан и организаций.

В ходе исполнения требований исполнительных документов судебный пристав-исполнитель вправе совершать исполнительные действия, предусмотренные частью 1 статьи 64 Федерального закона № 229-ФЗ. При этом целью осуществления исполнительных действий является дальнейшее своевременное применение к должнику мер принудительного исполнения, общий перечень которых установлен статьей 68 Федерального закона №229-ФЗ.

К мерам принудительного исполнения, в силу части 3 статьи 68 Федерального закона №229-ФЗ относится, в том числе, обращение взыскания на имущество должника.

Обращение взыскания на имущество должника включает изъятие имущества и (или) его реализацию, осуществляемую должником самостоятельно, или принудительную реализацию либо передачу взыскателю (ч.1 ст.69 Федерального закона №229-ФЗ).

Пунктом 9 части 1 статьи 64 Федерального закона №229-ФЗ предусмотрено право судебного пристава привлекать для оценки имущества специалистов, соответствующих требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, направленное на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе. 

Согласно части 1 статьи 61 Федерального закона №229-ФЗ в качестве специалиста (специалистов) для участия в исполнительном производстве по инициативе судебного пристава-исполнителя или по просьбе сторон исполнительного производства может быть привлечено не заинтересованное в исходе исполнительного производства лицо, обладающее специальными знаниями, о чем судебным приставом-исполнителем выносится постановление.

В силу части 1 статьи 85 Федерального закона №229-ФЗ оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика в том числе для оценки вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей (ч.2 ст.85 Федерального закона №229-ФЗ).

В части 4 статьи 85 Федерального закона №229-ФЗ определено, что если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель, в частности, назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков, а также выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. 

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением специалиста, соответствующего требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности (далее - оценщика).

Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 КАС РФ и главой 24 АПК РФ, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3, 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

При рассмотрении споров об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника, основанной на отчете оценщика, к участию в деле в качестве заинтересованного лица следует привлекать также оценщика, составившего соответствующий отчет. Равным образом при оспаривании в суде в порядке искового производства стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, к участию в деле в качестве третьего лица необходимо привлекать судебного пристава-исполнителя, указавшего эту стоимость в постановлении об оценке вещи или имущественного права. При этом суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях данное обстоятельство является существенным для спора.

При рассмотрении дела об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества или имущественных прав должника суд вправе назначить судебную экспертизу, что может послужить основанием для приостановления производства по делу (пункт 5 части 1 статьи 191 КАС РФ, пункт 1 статьи 144 АПК РФ).

В резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

В том случае, когда постановление судебного пристава-исполнителя об оценке признано незаконным, в резолютивной части судебного акта суд также обязывает судебного пристава-исполнителя вынести новое постановление с указанием оценки имущества должника, установленной судом.

Вступившее в законную силу решение суда, принятое в порядке искового производства по результатам оспаривания стоимости объекта оценки, указанной оценщиком в отчете, является основанием для отмены соответствующего постановления судебного пристава-исполнителя старшим судебным приставом.

Согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в информационном письме от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» даже в том случае, когда для оценки имущества судебный пристав-исполнитель привлекал независимого оценщика, в судебном порядке может быть оспорено только постановление этого пристава-исполнителя, определяющее цену такого имущества (пункт 1).

Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №135-ФЗ). 

В соответствии со статьей 3 Федерального закона №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. 

В статье 11 названного закона установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона № 135-ФЗ).

 В соответствии со статьей 20 Федерального закона № 135-ФЗ требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности.

В пункте 2 указанного информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Следовательно, оспаривание результатов оценки, приведенной оценщиком в отчете, посредством предъявления отдельного иска допускается законом и направлено на защиту прав и законных интересов сторон исполнительного производства. При этом в судебном порядке может быть оспорено только постановление этого пристава-исполнителя, определяющее цену такого имущества (пункт 1 информационного письма от 30.05.2005 №92 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации). 

При этом по смыслу названных норм Федерального закона об оценочной деятельности №135-ФЗ и содержащихся в пункте 2 информационного письма №92 рекомендаций, оценка отчета независимого оценщика как доказательства по делу судом не только не исключает, но предполагает назначение для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц экспертизы, в том числе в виде иной независимой оценки.

В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с подпунктом "и" пункта 8  Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должно содержаться описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости (п.10 ФСО №7).

Исходя из пунктов 12, 13 ФСО №7 в основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования, представляющее собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Как следует из материалов дела, оспариваемое постановление вынесено судебным приставом-исполнителем на основании отчета об оценке №500/121 по состоянию на 25.07.2019, составленного ООО "Аксерли", согласно которому рыночная стоимость нежилого здания (ремонтный цех), расположенного по адресу: 

<

...>, кад.номер 52:18:0010012:48, общей площадью 1090,3кв.м. с учетом стоимости земельного участка определена в размере 3 709 000 рублей.

Из данного отчета следует, что оценка проводилась на основании предоставленной службой судебных приставов документации и визуального осмотра. В разделе 5 отчета указано, что технические характеристики объекта оценки определены на основании визуального осмотра и предоставленной заказчиком информации. Вместе с тем, в этом же разделе отчета указано, что доступ к объекту оценки не предоставлен.

Таким образом, рассматриваемый отчет содержит противоречия относительно осмотра специалистом спорного объекта недвижимости.

При этом, документальных доказательств проведения специалистом ООО "Аксерли" визуального осмотра оцениваемого недвижимого имущества, материалы дела не содержат, соответствующие фотоматериалы в приложениях к отчету №500/121 отсутствуют. Доказательств обращения судебного пристава-исполнителя либо специалиста ООО "Аксерли" к должнику с целью предоставления доступа к объекту оценки материалы дела не содержат.

При этом, суд учитывает местонахождение оценочной компании - г.Тюмень. Названное также вызывает объективные сомнения в проведении оценщиком осмотра (в принятии мер к проведению осмотра).

В свою очередь, заявитель в обоснование своей позиции по настоящему делу указывает, что осмотр нежилого здания специалистом ООО "Аксерли" не осуществлялся, соответствующих обращений в адрес ООО "К и сыновья" не поступало. Названное обстоятельство отчетом об оценке не опровергается.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что специалистом ООО "Аксерли" оценка спорного нежилого здания проведена без визуального осмотра. 

Из документов, являющихся приложением к спорному отчету, следует, что оценка объекта проводилась исключительно на основании представленной судебным приставом-исполнителем выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, которая из технических характеристик содержит только наименование (ремонтный цех), год постройки и площадь. Технический паспорт специалисту не предоставлялся.

Таким образом, отсутствие сведений о конкретных технических характеристиках объекта оценки (о конструктивных элементах, благоустройстве, количестве и площадях помещений, износе), в совокупности с непроведением визуального осмотра объекта свидетельствует об отсутствии у специалиста оценочной организации объективной информации о состоянии объекта оценки, его фактическом использовании, необходимой для проведения оценки, в том числе для определения сегмента рынка, к которому относится фактическое использование оцениваемого объекта.

На странице 10 отчета №500/121 спорный объект недвижимости отнесен оценщиком к сегменту рынка - ремонтный цех, исходя исключительно из наименования объекта, содержащегося в ЕГРН, без учета фактического и наиболее эффективного вида использования, что противоречит вышеприведенным положениям пунктов 12, 13 ФСО №7.

Между тем, материалами дела (в том числе фотографиями) подтверждается, что спорное здание представляет собой функционирующий автосервис, оборудованный необходимыми для обслуживания автомобилей техническими средствами (подъемниками и пр.). Юридическая возможность использования оцениваемого объекта в качестве автосервиса закреплена договором аренды земельного участка №0262/01, заключенным Обществом с администрацией (п.1.3 Договора).

При проведении рассматриваемой оценки специалистом ООО "Аксерли" анализ наиболее эффективного использования объекта оценки не проводился, сегмент рынка объектов недвижимости, используемых в качестве автосервиса, не исследовался. Иного из отчета об оценке не следует.

Кроме того, из отчета №500/121 следует, что стоимость объекта оценки определена на основании затратного метода оценки.

В соответствии с пп."в" п.24 ФСО №7 затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

В отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (п.25 ФСО №7).

В разделе отчета "Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект" (стр. 10 отчета) указано, что сегмент рынка "вторичный рынок купли-продажи зданий категории ремонтный цех г.Н.Новгород" развит достаточно, поэтому не требуется расширение территории.

Вместе с тем, в следующем разделе отчета "Анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости" оценщиком указано, что в ходе анализа названного сегмента рынка предложения по купле-продаже объектов, сопоставимых с объектом оценки, не выявлены. В связи с чем, оценщиком принято решение о расчете стоимости объекта в рамках затратного метода.

Каких либо иных обоснований необходимости применения в рассматриваемом случае затратного подхода рассматриваемый отчет не содержит. 

Таким образом, вышеназванные противоречия, в совокупности с неправомерным определением сегмента рынка, без учета фактического и наиболее эффективного использования объекта оценки (здание автосервиса), свидетельствуют о необоснованности применения оценщиком при определении рыночной стоимости объекта недвижимости затратного метода. Анализ вторичного рынка объектов недвижимости, эксплуатирующихся на территории г.Н.Новгорода в качестве автосервиса, специалистом не проводился. 

В свою очередь, в судебные заседания ООО "Аксерли", проводившее названную оценку, явку не обеспечивало, пояснений относительно содержания отчета об оценке №500/121 не представило.

Для устранения имеющихся противоречий относительно стоимости спорного имущества, руководствуясь статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции по ходатайству заявителя, в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, назначил судебную экспертизу по делу.

Проведенная ООО "Экспертный центр "Норматив" судебная экспертиза, результаты которой отражены в заключении эксперта №54 от 13.12.2019, подтвердила факт занижения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, рыночная стоимость которого в целях реализации в рамках исполнительного производства составляет 12 496 000 рублей, то есть в четыре раза выше стоимости, определенной оценщиком в рамках исполнительного производства.

Основания не доверять выводам эксперта ООО "Экспертный центр "Норматив" отсутствуют, поскольку он имеет соответствующую квалификацию, что подтверждается представленными в материалы дела документами (том 3, л.д. 73-77), предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (том 3, л.д. 116).

Каких либо замечаний относительно заключения эксперта №54 от 13.12.2019 ни службой судебных приставов, ни иными лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Нарушение требований законодательства (в том числе об оценочной деятельности) со стороны эксперта при проведении рассматриваемой оценки судом не установлено.

С учетом изложенного, оценив представленные в материалы дела доказательства по делу, в том числе, экспертные заключения, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оценка, проведенная ООО «Аксерли», не может быть положена в основу определения рыночной стоимости имущества должника, поскольку является необоснованной, непоследовательна в части определения стоимости объекта оценки, проведена без учета фактического и наиболее эффективного вида использования объекта недвижимости, и, как следствие, недостоверной и чрезмерно заниженной, в связи с чем, вывод судебного пристава-исполнителя о достоверности отчета ООО «Аксерли» о стоимости имущества является ошибочным, а принятое на его основе оспариваемое постановление подлежит признанию недействительным, поскольку не соответствует требованиям статей 2, 85 Закона №229-ФЗ.

То обстоятельство, что в данном случае у судебного пристава-исполнителя в силу положений статьи 85 Закона №229-ФЗ не имелось правовых оснований не принимать указанный отчет, не влияет на вышеуказанный вывод суда.

Следовательно, оспариваемое постановление не соответствует Закону №229-ФЗ, устанавливает заниженную стоимость имущества должника, тем самым нарушает права и законные интересы общества в сфере предпринимательской деятельности, а именно на реализацию спорного имущества по рыночным ценам с целью погашения задолженности перед взыскателями, что в силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет удовлетворение заявленного требования.

В силу положений подпункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд в решении должен указать на необходимость устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя.

На основании изложенного, а также руководствуясь пунктом 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», суд счел необходимым в качестве правовосстановительной меры обязать судебного пристава-исполнителя Специализированного отдела по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов России по Нижегородской области вынести новое постановление с указанием оценки имущества должника, установленной судом на основании заключения эксперта ООО «Экспертный центр «Норматив» от 13.12.2019 №54. 

В соответствии с частью 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом (статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопрос о взыскании государственной пошлины судом не рассматривался, так как в соответствии с частью 2 статьи 329 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление об оспаривании постановлений должностных лиц службы судебных приставов, их действий (бездействия) государственной пошлиной не облагается.

Согласно статье 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам. Денежные суммы, подлежащие выплате экспертам и свидетелям, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство, в срок, установленный арбитражным судом. Денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда (статьи 108, 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу пункту 51 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» при удовлетворении заявления об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника судебные расходы по делу подлежат возмещению привлеченным к участию в деле территориальным органом ФССП России, в котором осуществляет (осуществляло) служебную деятельность указанное должностное лицо.

На основании изложенного, поскольку требования заявителя подлежат удовлетворению, в рамках настоящего дела с целью проверки обоснованности оспариваемого постановления судебного пристава-исполнителя проводилась экспертиза, расходы заявителя, связанные с оплатой судебной экспертизы документально подтверждены платежным поручение №40 от 12.11.2019, судебные расходы в размере 20000 рублей, составляющие стоимость проведенной судебной экспертизы, подлежат отнесению на Управление ФССП по Нижегородской области и взысканию в пользу ООО «К и сыновья».

Руководствуясь статьями 167-170, 180-182, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

заявление ООО «К и сыновья», г.Н.Новгород,, удовлетворить . 

Признать недействительным постановление судебного  пристава-исполнителя Специализированного отдела по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов России по Нижегородской области о принятии результатов оценки от 26.07.2019 №52009/19/93381 (исполнительное производство №47049/16/52009-ИП), вынесенное в отношении нежилого здания (ремонтный цех), расположенного по адресу: 

<

...>, кад.номер 52:18:0010012:48, общей площадью 1090,3кв.м.

Надлежащей оценкой нежилого здания (ремонтный цех), расположенного по адресу: 

<

...>, кад.номер 52:18:0010012:48, общей площадью 1090,3кв.м., которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве, считать 12 496 000,00 рублей.

Обязать судебного пристава-исполнителя Специализированного отдела по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов России по Нижегородской области вынести новое постановление с указанием оценки имущества должника, установленной судом на основании заключения эксперта ООО «Экспертный центр «Норматив» от 13.12.2019 №54.

Взыскать с Управления Федеральной  службы судебных приставов России  по Нижегородской области в пользу ООО «К и сыновья», г.Н.Новгород, судебные  расходы  по оплате экспертизы в сумме 20000 рублей.

Настоящее решение вступит в законную силу по истечении месяца со дня принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не будет изменено или отменено, вступит в силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Настоящее решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца со дня принятия.

СудьяЛ.В. Соколова