﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-11276/2018

г. Краснодар

29 ноября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2019 года

Постановление в полном объеме изготовлено 29 ноября 2019 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Завод строительных материалов» (ИНН 2318030057, ОГРН 1042310483709) – Тихоновой Н.В. (доверенность от 17.04.2019), в отсутствие истца – администрации муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2019 по делу № А32-11276/2018, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Завод строительных материалов» (далее – общество), в котором просила:

 – взыскать с общества 11 721 249 рублей 75 копеек неосновательного обогащения за использование земельного участка в период с 01.07.2015 по 31.12.2017;

 – взыскать с общества 1 223 645 рублей 79 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами; 

– в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки аннулировать запись в ЕГРН об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202014:9 договором аренды, заключенным администрацией и обществом. 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2018 исковое заявление удовлетворено частично. С общества в пользу администрации взыскано 11 721 249 рублей 75 копеек платы за использование земельного участка, 1 125 139 рублей 72 копейки процентов и 87 057 рублей 30 копеек государственной пошлины в доход федерального бюджета. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суд рассчитал плату за пользование участком как произведение его кадастровой стоимости и соответствующей ставки (1,5%). Поскольку определенный судом размер платы значительно превысил требования истца, с ответчика взыскана заявленная администрацией сумма. Суд также признал правомерным взыскание с ответчика 1 125 139 рублей 72 копеек процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами. Отказывая в удовлетворении требований о погашения записи в ЕГРН об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202014:9 договором аренды, суд принял во внимание заявление ответчика о пропуске срока исковой давности. 

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2019 решение от 05.12.2018 изменено в части взысканных с общества сумм платы за пользование участком и процентов. С ответчика в пользу истца взыскано 3 863 678 рублей 50 копеек платы за использование земельного участка и 405 570 рублей 30 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами. С общества с доход федерального бюджета взыскано                     28 932 рубля государственной пошлины. Апелляционный суд указал, что спорный участок не относится к землям, указанным в пункте 5.1 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» (далее – постановление № 210), что исключает возможность применения постановления главы города Сочи от 15.06.2007 № 791 «О порядке определения размера арендной платы за землю муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю в г. Сочи» (далее – постановление № 791). Расчет платы за пользование земельным участком в период с 01.07.2015 по 01.08.2016 следует производить в соответствии с положениями постановления № 210, а с 02.08.2016 по 31.12.2017 – в соответствии с постановлением администрации от 18.07.2016 № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее – постановление № 1699).  Суд апелляционной инстанции указал, что в силу нормативных правовых актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы в спорный период, размер годовой арендной платы за участок не может превышать размер двукратного земельного налога. В то же время применение в заявленный период кадастровой стоимости в размере 1 244 242 304 рублей 50 копеек при расчете долга за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202014:9 невозможно, поскольку данная стоимость не относится к сведениям государственного кадастра недвижимости (носит справочный характер). Следовательно, расчет платы за пользование спорным участком с 01.07.2015 по 01.08.2016 необходимо производить с применением методики, утвержденной постановлением № 791, так как действовавшее в указанный период постановление № 210 невозможно применить в связи с отсутствием базы (сведений ГКН), используемой при расчете арендной платы. Определяя рыночную стоимость земельного участка (элемент формулы расчета арендной платы), суд руководствовался сведениями, содержащимися в отчете № 416 (рыночная стоимость определена по состоянию на 01.01.2016 и составила 166 043 296 рублей). На сумму неосновательного обогащения подлежат начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 405 570 рублей 30 копеек.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судом выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить апелляционное постановление и оставить в силе решение. Податель жалобы указывает на ошибочность вывода суда апелляционной инстанции о невозможности применения кадастровой стоимости при расчете платы за пользование земельным участком. Данная стоимость с учетом правовых позиций, приведенных в постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11 и от 25.06.2013 № 10761/11, является надлежащей. 

В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены апелляционного постановления. 

В связи с назначением Волкова Я.Е. Указом Президента Российской Федерации     от 04.11.2019 № 540 на должность заместителя председателя Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, на основании определения и.о. председателя третьего судебного состава Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.11.2019 в составе суда в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации                (далее – Кодекс) с применением автоматизированной информационной системы произведена замена судьи-докладчика на судью Мещерина А.И.

В судебном заседании представитель общества полагал, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на содержании представленных в дело доказательств и нормах действующего законодательства.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление следует отменить. 

Как видно из материалов дела, администрация и общество заключили договор от 22.07.2005 № 4900003580 аренды земельного участка площадью 137 600 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202014:9, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Краснодонская (запись о государственной регистрации от 07.10.2005; т. 1, л. д. 6 – 11). Земельный участок предоставлен для обеспечения эксплуатации зданий, сооружений, а также карьера. 

Спорный земельный участок находится во второй зоне округа санитарной охраны курорта Сочи, правообладателем участка является муниципальное образование город Сочи (запись государственной регистрации от 21.05.2009 № 23-23-50/029/2009-665; т. 1, л. д. 26).

В рамках дела № А32-31838/2015 договор аренды от 22.07.2005 № 4900003580 квалифицирован в качестве недействительной (ничтожной) сделки, поскольку на момент ее совершения орган местного самоуправления не обладал полномочиями по распоряжению федеральным имуществом.

Поскольку общество в заявленный период плату за фактическое пользование земельным участком не вносило, администрация, указывая, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение, обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) разъяснено следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Квалификация договора в качестве недействительной (ничтожной) сделки не освобождает фактического пользователя земельного участка от обязанности произвести оплату за такое пользование. Правовым основанием для взыскания с фактического пользователя земельным участком платы за его использование в таком случае является статья 167 Гражданского кодекса.

В связи с тем, что договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, в силу разъяснений, содержащихся в пункте 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в рамках данного дела подлежал установлению факт использования ответчиком в заявленный период спорного земельного участка.

Из материалов дела следует, что в связи с приобретением прав на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Краснодонская, общество заключило спорный договор как правопреемник лица, которое переоформило право постоянного (бессрочного) пользования участком на право аренды (т. 1, л. д. 6 – 11; т. 2, л. д. 90 – 98).

В соответствии с подпунктом «в» пункта 5.2 постановления № 210 арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости (в размере 1,5%) в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

При этом в пункте 5.7 постановления от 30.06.2009 № 210 установлено, что при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, расположенным в пределах границ населенного пункта, размер арендной платы устанавливается в двукратном размере предельной ставки земельного налога в отношении такого земельного участка.

  Тождественные условия определения размера арендной платы закреплены в пунктах 3, 6 Порядка, утвержденного постановлением №1699.

  Изменение годового размера арендной платы, определенного в договоре, заключенном при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования, производится только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (абзац четвертый пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

           В соответствии с пунктом 9.3 постановления № 210 при изменении кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. 

  Согласно пункту 11 Порядка, утвержденного постановлением № 1699, арендная плата изменяется в одностороннем порядке арендодателем в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

Правильно определив методику расчета платы за использование земельного участка, суд апелляционной инстанции указал на невозможность ее применения в части заявленного периода в связи с отсутствием кадастровой стоимости. 

В то же время суд апелляционной инстанции не принял во внимание следующее.

В письме филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» от 12.09.2018 № 10959/01-12 указано, что кадастровая стоимость земельного участка в размере 1 244 242 304 рублей 50 копеек определена и 09.10.2012 внесена в государственный кадастр недвижимости. Основанием для определения данной кадастровой стоимости послужил приказ департамента имущественных отношений Краснодарского края от 22.11.2011 № 1756 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края» (далее – приказ № 1756). В письме указано, что спорный земельный участок учтен в кадастре недвижимости на дату формирования перечня объектов недвижимости (01.01.2011) для целей проведения государственной кадастровой оценки, но при этом в рамках указанных работ его стоимость не определена (т. 1, л. д. 133 – 135). 

Действительно, в приложении № 1 к приказу № 1756 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202014:9 не приведена. 

В то же время Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000           № 316 (далее – Правила № 316), определялось, что государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. В силу пункта 4 Правил № 316 государственная кадастровая оценка земель основывалась на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Согласно пункту 10 Правил № 316 органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты кадастровой оценки земель.

  В случае выявления ранее учтенного земельного участка в границах существующего поселения кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала поселения, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка (пункт 2.1.3 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222).

В пункте 2.1.15 данных методических указаний определены особенности определения кадастровой стоимости выявленного ранее учтенного единого землепользования. В таком случае его кадастровая стоимость определяется как сумма кадастровых стоимостей, входящих в его состав обособленных (условных) земельных участков.

Из материалов дела следует, что в границах спорного участка расположены здания и сооружения завода строительных материалов, глиняный карьер (производство керамзита). Участок состоит из трех частей – смежные участки с кадастровыми номерами 23:49:0202014:6 (47 050 кв. м), 23:49:0202014:7 (89 650 кв. м) и обособленный с кадастровым номером  23:49:0202014:8 (900 кв. м) в 50 метрах от основной территории            (т. 2, л. д. 17 – 26, 65 – 68).  

В приложении № 1 к приказу № 1756 определена кадастровая стоимость каждого из обособленных земельных участков. Кадастровая стоимость в размере 1 244 242 304 рубля 50 копеек представляет собой сумму кадастровых стоимостей обособленных земельных участков, входящих в состав единого землепользования с кадастровым номером 23:49:0202014:9, что соответствует правилам пункта 2.1.15 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 № 222. 

Данная кадастровая стоимость внесена в государственный кадастр недвижимости 09.10.2012 (что следует из письма филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» от 12.09.2018                   № 10959/01-12 и подтверждено кадастровым паспортом от 17.04.2013; т. 2, л. д. 99), поэтому подлежала применению при расчете платы за использование участка.

Содержащееся в выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости указание о справочном характере сведений (т. 1, л. д. 137) относится исключительно к датам внесения в кадастр и определения кадастровой стоимости, что не было учтено судом апелляционной инстанции. 

Таким образом, у апелляционного суда отсутствовали основания для применения при расчете платы за использование участка постановления № 791, а также методики расчета исходя из рыночной стоимости (т. 3, л. д. 75).

Поскольку на земельном участке расположены здания и сооружения завода строительных материалов, при расчете платы за пользование землей подлежит применению ставка налога в размере 0,5 процента в отношении земельных участков производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (подпункт 11  пункта 1 статьи 2 решения Городского Собрания Сочи               от 11.12.2007 № 231).

В заявленный истцом период (с 01.07.2015 по 31.12.2017) плата за пользование земельным участком подлежала определению как произведение кадастровой стоимости участка и двойной ставки земельного налога (0,5% х 2). При этом с учетом положений пункта 9.3 постановления № 210 и пункта 11 постановления № 1699 кадастровая стоимость в размере 1 244 242 304 рубля 50 копеек (т. 1, л. д. 137) применяется с 01.07.2015 по 31.12.2016, кадастровая стоимость в размере 166 043 296 рублей (т. 1,                     л. д. 138) применяется с 01.01.2017 по 31.12.2017.

           В данном случае исчисленный с правильным применением значений кадастровой стоимости (пункты 5.7 и 9.3 постановления № 210, пункты 6 и 11 постановления № 1699) и ставки 1% от кадастровой стоимости размер платы за пользование участком превышает заявленную истцом сумму, поэтому суд первой инстанции правомерно ограничил размер взыскания требованиями администрации. 

         Определив размер подлежащей внесению платы, суд первой инстанции правильно определил размер процентов за пользование денежными средствами                                       (статьи 395 и 1107 Гражданского кодекса).

 Поскольку земельный участок используется не только в целях эксплуатации объектов недвижимости (в состав участка входит карьер) основания для применения в отношении всей его площади с 12.08.2017 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, в частности, принципа № 7 учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют, в данном случае ответчиком не доказаны. Кроме того, использование в период с 12.08.2017 по 31.12.2017 при расчете ставки земельного налога (0,5%) выводы суда первой инстанции о размере подлежащей взысканию платы за пользование землей не опровергает. 

Поскольку суд первой инстанции правильно определил размер платы и процентов, подлежащих взысканию с ответчика, основания для изменения решения от 05.12.2018 у апелляционного суда отсутствовали.

С учетом изложенного постановление от 19.08.2019 следует отменить и оставить в силе решение от 05.12.2018 (пункт 5 части 1 статьи 287 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2019 по делу № А32-11276/2018 отменить, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 05.12.2018 по настоящему делу оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                    В.А. Анциферов

                                                                                                                               Е.Г. Соловьев