АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А57-30775/2016

19 сентября 2017 года

город Саратов

 

Резолютивная часть решения объявлена 13 сентября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 19 сентября 2017 года

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Горбуновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания       ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по первоначальному исковому заявлению 

жилищно-строительного кооператива «Программист» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Саратов,

к обществу с ограниченной ответственностью «Сервис-Быт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Саратов,

третье лицо:

общество с ограниченной ответственностью «Премиум» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Саратов,

о расторжении договора аренды от 03.05.2015, заключенного ЖСК «Программист» с ООО «Сервис-Быт», с 01.11.2016; о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.10.2016 в размере 345 000 рублей; о взыскании с ответчика задолженности за коммунальные услуги за период с 01.01.2016 по 31.10.2016 в размере 17 294,65 рублей;

по встречному исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Сервис-Быт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Саратов, 

к жилищно-строительному кооперативу «Программист» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Саратов, 

третье лицо:

общество с ограниченной ответственностью «Премиум» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Саратов,

о взыскании неотделимых улучшений арендованного имущества по договору аренды от 03.05.2015 в сумме 275 714 руб. 15 коп. в качестве зачета первоначального требования,

при участии в заседании представителей:

от ЖСК «Программист» - не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,

от ООО «Сервис-Быт» – ФИО2, представитель по доверенности от 25.05.2017,

от третьего лица – не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратился жилищно-строительный кооператив «Программист» (далее по тексту – ЖСК «Программист») с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Сервис-Быт» (далее по тексту – ООО «Сервис-Быт») о расторжении договора аренды от 03.05.2015, заключенного ЖСК «Программист» с ООО «Сервис-Быт», с 01.11.2016, о взыскании с ООО «Сервис-Быт» в пользу ЖСК «Программист» суммы задолженности по арендной плате в размере 345 000 руб. 00 коп., задолженности за коммунальные услуги за период с 01.01.2016 по 31.10.2016 в размере 17 294 руб. 65 коп., расходов по оплате государственной пошлины в размере 11 985 руб. 00 коп.

Определением суда от 12.01.2017 исковое заявление ЖСК «Программист» принято к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением суда от 03.07.2017 принято к производству встречное исковое заявление ООО «Сервис-Быт» к ЖСК «Программист» о взыскании неотделимых улучшений арендованного имущества по договору аренды от 03.05.2015 в сумме 275 714 руб. 15 коп. в качестве зачета первоначального требования.

В связи с принятием встречного искового заявления к производству суда, производство по делу начато с самого начала.

Определением суда от 03.07.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Премиум» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

В судебное заседание явился представитель ООО «Сервис-Быт», возражала против удовлетворения первоначального иска, по доводам, изложенным в ранее представленном отзыве. Требования по встречному иску поддержала.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о дате и месте судебного разбирательства.

От ЖСК «Программист» в материалы дела представлен отзыв на встречное исковое заявление, из которого следует, что ЖСК «Программист» возражает против встречных исковых требований в полном объеме.

Третье лицо отзыв на первоначальный иск, встречный иск не представило.

Согласно статье 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании был объявлен перерыв с 06.09.2017 до 13.09.2017 до 12 час. 30 мин., о чем вынесено протокольное определение. Информация о времени и месте продолжения судебного заседания в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 №99 «О процессуальных сроках», размещена в информационном сервисе «Календарь судебных заседаний» на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». 

После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствии сторон.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Исследовав материалы дела, проверив доводы, изложенные в первоначальном исковом заявлении, встречном исковом заявлении, отзывах на иск, руководствуясь принципом состязательности сторон, закрепленным статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ЖСК «Программист» на основании свидетельства о государственной регистрации права серии 64 АА №383465 от 17.07.2014 (выдано взамен свидетельства серии 64 АА №559170 от 03.04.2003) принадлежит право собственности на нежилое помещение (кадастровый номер 64:48:000000:212608), расположенное по адресу: 410005, 

<

...>.

03.05.2015 между ЖСК «Программист» (Арендодатель) и ООО «Сервис-Быт» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (далее по тексту – Договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества нежилое помещение обшей площадью 181 кв.м., расположенное по адресу: 410005, 

<

...>, с целью размещения производственной, закупочной и торговой деятельности, а также с возможностью размещения в нем стоматологической клиники, аптеки, косметологического кабинета, иных помещений для осуществления медицинской деятельности.

Срок аренды определяется на 11 месяцев с 03.05.2015 по 02.04.2016  (пункт 4.1 Договора). 

Договор подписан сторонами и скреплен печатями.

Подписывая данный договор, стороны согласовали все существенные условия, необходимые для договоров данного вида.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

В силу части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Указанное правило в отношении аренды конкретизировано в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

С учетом положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предмет, определенный сторонами в договоре, не вызывает у них сомнений относительно объекта аренды либо неопределенности по установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды. 

Дав оценку представленным доказательствам, суд пришел к выводу, что материалы дела в совокупности свидетельствуют об отсутствии у сторон разногласий либо заблуждений в отношении предмета и условий договора аренды нежилых помещений, неопределенности по указанным вопросам в ходе исполнения договора у сторон не имелось.

Судом установлено, что стороны совершили юридически значимые действия:  Арендодатель  передал, а Арендатор принял в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: 410005, 

<

...>, что подтверждается передаточным актом от 03.05.2015. Акт подписан сторонами и скреплен печатями без каких-либо замечаний и возражений. 

Таким образом, фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что стороны вступили в гражданско-правовые отношения по аренде имущества, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из вышеуказанных норм следует, что основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование.

Из материалов дела судом установлено, что истец свои обязательства по Договору выполнил.

Пунктом 2.1 Договора предусмотрена общая стоимость аренды помещения в размере – 50 000 руб. 00 коп.

Арендатор вносит арендную плату Арендодателю в качестве оплаты за каждый месяц безналичным путем не позднее 3 числа каждого месяца (п. 2.2. Договора).

В арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг, потребляемой Арендатором электрической энергии, услуг телефонной связи. Арендатор возмещает Арендодателю стоимость данных услуг на основании платежных документов, выставляемых организациями, предоставляющими услуги, начиная с первого месяца аренды (п. 2.3 Договора).

Как следует из статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства возникают из договора, из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В данном случае, порядок и срок оплаты определены сторонами в Договоре.

Судом установлено, что ответчик – ООО «Сервис-Быт» свои обязательства по оплате арендной платы и стоимости коммунальных услуг по спорному договору выполнял ненадлежащим образом, полученную 18.11.2016 от ЖСК «Программист» претензию с требованием о погашении задолженности оставил без ответа, задолженность в полном объеме не оплатил.

Вышеуказанные обстоятельства и явились основанием для обращения истца в Арбитражный суд Саратовской области с настоящим иском.

Рассматривая требования ЖСК «Программист» о взыскании с ООО «Сервис-Быт» задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 03.05.2015 за период с 01.01.2016 по 31.10.2016 в размере 345 000 руб. 00 коп., а также задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 01.01.2016 по 31.10.2016 в размере 17 294 руб. 65 коп., суд исходит из следующего.

Как установлено статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. 

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец надлежащее исполнение обязательств подтвердил представленными в дело доказательствами. Истцом представлен расчет задолженности по арендной плате, из которого усматриваются сведения о частичной оплате ответчиком арендной платы. Также истцом представлены реестры оплаты ООО «Сервис-Быт» по кассе ЖСК «Программист» и по банку.

Общая сумма арендной платы за период с 01.01.2016 по 31.10.2016 составляет 500 000 руб. 00 коп. Общая сумма частичной оплаты со стороны ООО «Сервис-Быт» составляет 155 000 руб. 00 коп.

Возражая против удовлетворения первоначального иска, ООО «Сервис-Быт» представлены платежные документы, из которых истцом уже учтены в своем расчете платежи по следующим документам: по квитанции к приходному кассовому ордеру от 22.03.2016 №347 на сумму 20 000 руб. 00 коп., квитанции к приходному кассовому ордеру от 28.04.2016 №493 на сумму 10 000 руб. 00 коп., квитанции к приходному кассовому ордеру от 05.04.2016 №382 на сумму 30 000 руб. 00 коп., квитанции к приходному кассовому ордеру от 26.04.2016 №464 на сумму 30 000 руб. 00 коп., квитанции к приходному кассовому ордеру от 14.06.2016 №703 на сумму 10 000 руб. 00 коп., квитанции к приходному кассовому ордеру от 22.06.2016 №755 на сумму 20 000 руб. 00 коп. 

Чек и квитанция к приходному кассовому ордеру от 04.02.2016 №129 на сумму 682 руб. 76 коп. не принимается судом в качестве оплаты спорной задолженности, поскольку назначением платежа указано – пеня за просрочку коммунальных платежей, что не является предметом первоначального иска.

ООО «Сервис-Быт» также представлены нечитаемые чеки об оплате, которые по мнению, ООО «Сервис-Быт», свидетельствуют об оплате за январь 2016 года в размере 20 000 руб. 00 коп. и в размере 5 000 руб. 00 коп. К указанным документам суд относится критически, поскольку к документам не представлены соответствующие квитанции к приходному кассовому ордеру. Кроме того, из чеков невозможно установить дату платежа, сумму платежа, а также относимость к оплате по спорному обязательству.

Учитывая вышеизложенное, размер задолженности ООО «Сервис-Быт» по арендной плате  за период с 01.01.2016 по 31.10.2016 по договору аренды нежилого помещения от 03.05.2015 составляет в размере 345 000 руб. 00 коп. Доказательства обратного материалы дела не содержат.

 В отношении задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 01.01.2016 по 31.10.2016 в размере 17 294 руб. 65 коп. истцом представлен расчет с приложением первичных документов, обосновывающих размер стоимости таких услуг (показания водосчетчиков, бланки срочного донесения к договору энергоснабжения от 01.09.2014 №3720), счета от 12.08.2016 №57, от 31.10.2016 №79.

Ответчик факт наличия задолженности по оплате коммунальных услуг не опроверг, доказательств оплаты задолженности в полном объеме не представил.

В соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Права участников процесса неразрывно связаны с их процессуальными обязанностями, поэтому в случае нереализации участником процесса предоставленных ему законом прав, последний несет риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с не совершением определенных действий. 

В соответствии с положениями пункта 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

Таким образом, наличие у ООО «Сервис-Быт» задолженности по оплате коммунальных услуг за период с 01.01.2016 по 31.10.2016 в размере 17 294 руб. 65 коп. подтверждается представленными истцом документами.

С учетом этого, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьями 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что размер задолженности по арендной плате и по возмещению затрат по коммунальным услугам в данном случае следует определить исходя из расчета, представленного истцом.

Поскольку фактические обстоятельства передачи предмета аренды ООО «Сервис-Быт» и пользования им имуществом в спорный период подтверждены письменными доказательствами, обладающими признаками относимости и допустимости, достоверность которых ООО «Сервис-Быт» не опровергнута, то в силу названных законодательных норм исковые требования ЖСК «Программист» о взыскании с ООО «Сервис-Быт» задолженности по договору аренды нежилого помещения от 03.05.2015 по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.10.2016 в размере 345 000 руб. 00 коп.,  за коммунальные услуги за период с 01.01.2016 по 31.10.2016 в размере 17 294 руб. 65 коп. подлежат удовлетворению, так как подтверждены имеющимися в деле доказательствами.

Рассматривая требование  ЖСК «Программист» о расторжении договора аренды от 03.05.2015, заключенного ЖСК «Программист» с ООО «Сервис-Быт», с 01.11.2016,  суд исходит из следующего.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, существенной ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества.

При этом, договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В силу положений статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 4.1 Договора срок аренды устанавливается на 11 месяцев.

Условием п. 5.2 Договора стороны предусмотрели, что по требованию Арендодателя договор может быть расторгнут в случаях, когда, Арендатор не вносит арендную плату и (или) плату за коммунальные услуги 2 и более раз подряд.

В силу части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Материалами дела подтвержден факт невнесения арендных платежей и платы за коммунальные услуги более двух месяцев подряд в спорный период.

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 предусмотрено, что спор об изменении, расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Бремя надлежащего извещения контрагента и, следовательно, представление данных доказательств возлагается на сторону, выразившую намерение отказаться от договора. Если арендатор не получил уведомления, то оно не признается надлежащим при условии, что у арендодателя имелись сведения о других его адресах. Поэтому уведомления следует рассылать по всем известным на момент направления адресам арендатора. Тогда порядок расторжения договора будет признан соблюденным, даже если арендатор не получит уведомления, а также если после отправки уведомления он сообщит о других своих адресах. 

Материалами дела установлено, что договор аренды нежилого помещения от 03.05.2015 был продлен на неопределенный срок. 02.11.2016 ООО «Сервис-Быт» была получена претензия ЖСК «Программист» о погашении задолженности по арендной плате и расторжении договора.

Таким образом, ЖСК «Программист» направил в адрес ООО «Сервис-Быт»  уведомление о досрочном расторжении договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению сторон в добровольном порядке.

Учитывая, что двусторонние соглашения о досрочном расторжении договоров аренды в материалах дела отсутствуют, суд приходит к выводу, что ЖСК «Программист» представлено достаточно доказательств, подтверждающих принятие допустимых и надлежащих мер для прекращения арендных отношений и для гарантированного получения ООО «Сервис-Быт» уведомления об отказе от договора. Суд считает доказанным нарушение ООО «Сервис-Быт» условий вышеназванного договора о невнесении арендной платы, платы за коммунальные услуги, а предусмотренный статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок урегулирования спора – соблюденным.

В материалах дела имеется уведомление о расторжении договора, которое получено  ООО «Сервис-Быт» 02.11.2016.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Учитывая изложенное, установленный статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации трехмесячный срок для расторжения договора, перешедшего в режим заключенного на неопределенный срок, истек 02.02.2017.

Таким образом, учитывая установленные судом обстоятельства ненадлежащего исполнения условий договора со стороны арендатора, направления в адрес ООО «Сервис-Быт» уведомления о расторжении договора и получения указанного уведомления ответчиком, на момент вынесения судом решения по данному делу, договор аренды нежилого помещения  нежилого помещения от 03.05.2015 является расторгнутым.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что требование истца о расторжении договора аренды нежилого помещения от 03.05.2015 удовлетворению не подлежит, в связи с отсутствием предмета спора.

Рассматривая встречные исковые требования ООО «Сервис-Быт» суд исходит из следующего.

Между ООО «Сервис-Быт» (Субарендодатель) и ООО «Премиум» (Субарендатор) 25.05.2015 заключен договор субаренды нежилого помещения, согласно условиям которого, Субарендодатель передал, а Субарендатор принял в возмездное и срочное пользование нежилое помещение, общей площадью 117.6 кв. метров, расположенное по адресу: 

<

...>, с целью организации стоматологической клиники.

Пунктом 1.2 Договора от 25.05.2015 предусмотрено, что данный договор заключается с письменного согласия Собственника нежилого помещения (ЖСК «Программист»).

В своих возражениях на встречный иск ЖСК «Программист» указал, что такого согласия не давал.

Указанный довод противоречит материалам дела. Так, в материалы дела ООО «Сервис-Быт» представлено письмо ООО «Сервис-Быт» в адрес председателя ЖСК «Программист» ФИО3 от 05.05.2015 №02, из которого усматривается письменное согласие  ЖСК «Программист» на заключение договора от 25.05.2015. 

В обоснование встречных исковых требований, ООО «Сервис-Быт» приводит следующие доводы.

По письменному согласию арендодателя часть арендуемого помещения была предоставлена ООО «МДМ-Дента», переименованного в последующем в ООО «Премиум», в субаренду по договору от 25.05.2015 с целью организации стоматологической клиники.

Для организации стоматологической клиники по техническому заданию ООО «МДМ-Дента», ООО «Сервис-Быт» произвело улучшения помещения необходимые для работы стоматологической клиники и получения лицензии на осуществление медицинской деятельности.

Произведенные ООО «Сервис-быт» улучшения помещения, по мнению  ООО «Сервис-Быт», являются неотделимыми без вреда для имущества арендатора. Подробный перечень улучшений указан в акте приема-передачи выполненных работ и смете № 24.

Договор аренды от 03.05.2016 прекратил свое действие 01.11.2016, согласно уведомлению ЖСК «Программист» о расторжении договора аренды и последующего отключения в помещении электроэнергии и водоснабжения.

В соответствии с условиями п. 3.4.4 договора аренды нежилого помещения от 03.05.2015, после прекращения действия настоящего договора арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества.

Общая стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, в виде произведенных ремонтных работ составила 275 714. 15 руб. согласно смете №24 и акту выполненных работ № 124, которые ООО «Сервис-Быт» считает подлежащими возмещению за счет средств ЖСК «Программист».

В соответствии с пунктом 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Буквальные условия пункта 3.4.4 договора аренды нежилого помещения от 03.05.2015 свидетельствуют о том, что стороны установили возможность после прекращения действия договора возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с согласия арендодателя.

 ООО «Сервис-быт» не представлены доказательства получения согласия ЖСК «Программист» на производство улучшений арендованного имущества.

В своих возражениях на встречный иск ЖСК «Программист» указал, что такого согласия не давал.

Из документов – технического задания, акта о приемке выполненных работ от 11.03.2015 №124, сметы от 03.03.2015 №24, представленных ООО «Сервис-быт» в обоснование размера стоимости произведенных улучшений, какого-либо согласования с ЖСК «Программист» также не усматривается. Кроме того, ООО «Сервис-быт» не представлены документы, подтверждающие несение им затрат по оплате работ, направленных на  произведение улучшений арендованного имущества.

При указанных обстоятельствах, встречные исковые требования ООО «Сервис-быт» подлежат отказу в удовлетворении.

В соответствии со статьей 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражным судом суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Истцом по первоначальному иску произведена уплата государственной пошлины в размере 11 985 руб. 00 коп.

Истцу по встречному иску предоставлена отсрочка в уплате государственной пошлины.

Решая вопрос о распределении расходов по государственной пошлине по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд относит их по первоначальному иску по имущественному требованию на ООО «Сервис-Быт» - в размере 10 246 руб. 00 коп. (100%), по неимущественному  требованию – на ЖСК «Программист» в размере 6 000 руб. 00 коп., по встречному иску – на ООО «Сервис-Быт» в размере 8 514 руб.  00 коп. (100%).

Таким образом, с ООО «Сервис-Быт» в пользу ЖСК «Программист» подлежат взысканию судебные расходы ЖСК «Программист» в размере 5 985 руб. 00 коп., а также с ООО «Сервис-Быт» в доход федерального бюджета Российской Федерации подлежит взысканию государственная пошлины в размере 12 775 руб. 00 коп. (4 261  руб. 00 коп. + 8 514 руб. 00 коп.).

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования по первоначальному иску удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сервис-Быт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) г. Саратов, в пользу жилищно-строительного кооператива «Программист» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) г. Саратов, задолженность по договору аренды нежилого помещения от 03.05.2015 по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.10.2016 в размере 345 000 руб. 00 коп.,  за коммунальные услуги за период с 01.01.2016 по 31.10.2016 в размере 17 294 руб. 65 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 985 руб. 00 коп. 

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать. 

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Сервис-Быт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) г. Саратов, в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину  в размере 12 775 руб. 00 коп.

Исполнительные листы выдать в соответствии с требованиями статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции через арбитражный суд первой инстанции в порядке, предусмотренном статьями 257 - 271, 273 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Направить копию решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области                                                                                    Н.В. Горбунова