АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-52931/2018

         г. Краснодар                «19» марта 2019 года

 

          Резолютивная часть решения объявлена 12 марта 2019 года.   

Решение суда в полном объёме изготовлено 19 марта 2019 года.

Арбитражный суд Краснодарского края  в составе судьи Назыкова А.Л., при ведении протокола  судебного заседания помощником судьи Алханашвили Ж.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-52931/2018 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Механические заводы по обработке цветных металлов» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) к администрации муниципального образования города Сочи о взыскании неосновательного обогащения, установлении размера арендной платы по договору аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителя администрации – ФИО1 (по доверенностям от 27.12.2018, от 31.01.2019),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Механические заводы по обработке цветных металлов» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации города Сочи об установлении размера арендной платы по договору аренды №4900771617 от 25.11.1999 в размере 5 421 216,84 руб. в год, взыскании неосновательного обогащения за период с 2015 по 2018 год в размере 1 571 299,74 руб. (первоначальные требования).

В материалы дела поступило ходатайство об уточнении исковых требований от 11.02.2019, в котором истец изменил пункт 2 искового заявления, просил взыскать с администрации сумму неосновательного обогащения в размере 1 985 602,53 рубля, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 241 210,64 рубля, которое было удовлетворено определением от 26.02.2019 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

09.03.2019 истец обратился с ходатайством об изменении предмета исковых требований, согласно которому просит: 

- установить размер годовой платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0123019:1, площадью 50 002 кв. м., расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Лучезарная,74 в размере, определённом по результатам назначенной по делу судебной экспертизы; 

- признать рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123019:1, площадью 50 002 кв. м., расположенным по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Лучезарная, 7, равной сумме, определенной по результатам назначенной по делу судебной экспертизы.

Рассмотрев указанное ходатайство, суд пришел к выводу об отказе в его удовлетворении, поскольку оно направлено на изменение, как предмета, так и основания исковых требований, то есть не соответствует статьи 49 АПК РФ, допускающей изменение только предмета или основания исковых требований. По сути, обществом в ходатайстве об изменении исковых требований от 09.03.2019 заявлен новый иск с новым нормативным обоснованием и принципиально новыми требованиями. Такое уточнение не является изменением предмета или основания иска, а представляет собой фактически новый самостоятельный иск, который может быть заявлен обществом в общем порядке. Кроме того, отсутствуют доказательства направления данного ходатайства ответчику, что также является самостоятельным основанием для его отклонения.

Явку своего представителя в судебное заседание, состоявшееся 12.03.2019, обеспечил только представитель администрации, который просил в иске отказать.

Судебное заседание проведено с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды №4900771617 от 25.11.1999г. и в соответствии с договором уступки от 29.12.2004 г. №50-394/04 ООО «Механические заводы по обработке цветных металлов» является арендатором земельного участка площадью 50 002 кв. м., с кадастровым номером 23:49:0123019:1, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, пос. Дагомыс. Указанный земельный участок предоставлен арендатору для строительства и эксплуатации пансионата на 564 места (в настоящий момент - пансионат), категория земель: земли населенных пунктов.

Согласно пункту 2.2. договора аренды № 4900771617 от 25.11.1999г. арендная плата по договору устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне Д-1 х 50 002 х 0,3 коэффициент предпринимательства - санаторно-курортная деятельность. В   соответствии   с   пунктом   2.1   указанного   договора   срок   его   действия устанавливается с 01.11.1999 г. по 01.11.2048 г.

Заявитель указывает, что администрацией города Сочи в лице департамента имущественных отношений начиная с 2015 года начислялся завышенный размер арендной платы с применением иной методики расчета арендной платы, в результате чего, получила неосновательное обогащение за счет средств ООО «Механические заводы по обработке цветных металлов». 

Общество указывает, что договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса. Между тем, поскольку при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной  платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и в дальнейшем. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2.2 спорного договора аренды этот договор содержит методику расчета арендной платы, а пункт 2.4 договора предусматривает возможность одностороннего изменения размера арендной платы только при наличии определенных обстоятельств, и обязательном подписании дополнительных соглашений.

Если при заключении договора аренды стороны согласовали методику расчета размера арендной платы по определенной формуле, то такая методика стала условием договора аренды о размере арендной платы, и изменение использованной в договоре формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако согласно представленным уведомлениям, начиная с 2015 года  размер арендной платы исчисляется в твердой сумме и умножается на коэффициент инфляции. Из формулы исключены показатели, установленные в первоначальном договоре аренды и дополнительном соглашении от 10.06.2009 г. (такие как базовая ставка и коэффициенты целевого использования, дифференциации и прочие). Напротив, в расчет включен иной коэффициент - коэффициент инфляции. При этом ответчик не направлял истцу правового обоснования применения коэффициента инфляции, в том числе к сумме арендной платы, а не базовой ставке арендной платы.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора  связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Истец полагает, что при заключении договора стороны согласовали порядок расчета размера арендной платы, исходя из ставки земельного налога и площади земельного участка (в дальнейшем - с применением базовой ставки и поправочных коэффициентов). Стороны предусмотрели возможность перерасчета размера арендной платы в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, которая в рассмотренном случае является одним из элементов составляющих методику расчета. Возможность изменять размер арендных платежей арендодателем в одностороннем порядке в связи с принятием нормативно-правовых актов, изменяющих порядок расчета арендных платежей за использование земельных участков, стороны в условиях договора не предусмотрели. При отсутствии письменного соглашения об изменении порядка определения арендной платы расчет арендных платежей должен быть осуществлен с учетом правил, согласованных контрагентами.

Истец утверждает, что единственным легитимным документом по изменению размера арендной можно считать дополнительное соглашение № 1 от 21.08.2012 г., в котором арендная плата установлена по формуле расчета, предусмотренной основным договором (но с учетом новых коэффициентов) в размере 5 421216,84    руб., в    год.    

Истец полагает, что до заключения сторонами дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка об изменении порядка расчета арендной платы, подлежит применению размер арендной платы, установленный дополнительным соглашением, составляющий 5 421 216,84 рублей в год.

При разрешении настоящего спора суд руководствуется следующим.

В соответствии с п.1 ст. 95 Земельного кодекса РФ к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. 

Согласно п. 5 ст. 31 Федерального закона от 14.03.1995 №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 №26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом. 

В силу п.4 ст.32 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» и п.2 ст.16 Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации. 

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 №591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 №1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. 

Согласно Постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации №4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 №337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения. 

Внешний контур округа горно-санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (особо охраняемой природной территории). 

В силу п.6 ст.2 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» особо охраняемые природные территории федерального значения являлись федеральной собственностью и находились в ведении федеральных органов власти. 

При таких обстоятельствах, на момент подписания между администрацией г. Сочи и обществом, спорный земельный участок в силу закона являлся федеральной собственностью. 

Между тем, по договору спорный земельный участок был предоставлен в аренду администрацией города Сочи, которая не обладала полномочиями по распоряжению землями федерального курорта, которые в силу закона находились в федеральной собственности. Соответствующими полномочиями в период заключения договора аренды обладал комитет по управлению имуществом города Сочи, который был наделен полномочиями Госкомимущества России. Администрация города Сочи полномочиями по распоряжению спорным земельным участком в 1999 году не обладала. 

В силу ст.ст.167, 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

В силу п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

О недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка свидетельствует и мотивировочная часть заявления об изменении исковых требований от 09.03.2019, в котором истец прямо указывает на недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка от 25.11.1999 №4900771617 как заключенные от имени арендодателя администрацией г. Сочи в отсутствие полномочий на распоряжение федеральным имуществом.

В связи с тем, что доводы заявителя основаны на дополнительном соглашении №1 от 21.08.2012 к договору аренды земельного участка, и на недействительном (ничтожном) договоре аренды №4900771617 от 25.11.1999, то, следовательно, исковые требования общества направлены на реализацию положений недействительного договора аренды и не могут быть удовлетворены.

Представленный в материалы дела расчет неосновательного обогащения основан на дополнительном соглашении №1 от 21.08.2012 к недействительному (ничтожному) договору аренды земельного участка №4900771617 от 25.11.1999, и мотивирован нерегулируемым характером арендной платы по договору аренды, заключенному до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, таким образом, расчет составлен неверно.

Общество является фактическим землепользователем земельного участка, его пользование земельным участком не основано на действительном договоре аренды, а потому условия этого договора и дополнительных соглашений к нему не подлежат применению, выполненные на основании такого договора и дополнительных соглашений к нему расчеты переплаты являются недостоверными, и размер годовой арендной платы общества должен определяться не по недействительному (ничтожному) договору аренды и таким же дополнительным соглашениям, а на основании принятых администрацией в разные периоды нормативно-правовых актов, регулирующих размер арендной платы в городе Сочи. Фактическое пользование земельным участком в отсутствие договора аренды (при его ничтожности) подлежит оплате по нормативно установленным администрацией в соответствующие периоды ставкам и методикам, то есть плата за землю в таком случае определяется аналогично арендной плате и носит регулируемый характер.

Общество не доказало, что при применении нормативно установленных администрацией правил расчета арендной платы у общества также имеется переплата. 

При этом общество не лишено возможности обратиться с новым иском, аналогичным заявленным в ходатайстве от 09.03.2019 требованиям, и обосновывать подлежащий применению размер годовой арендной платы в соответствии с нормативно-правовыми актами администрации города Сочи, устанавливать в новом деле, в том числе по результатам судебной оценочной экспертизы, размер рыночной стоимости земельного участка, и на этом основании рассчитывать годовой размер арендной платы и доказывать наличие переплаты.

Вместе с тем, заявленные в настоящем деле исковые как основанные на недействительном (ничтожном) договоре аренды земельного участка не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь  статьями  110, 167-170, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд

РЕШИЛ:

ходатайство от 09.03.2019 об изменении исковых требований – отклонить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья           А.Л. Назыков