АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, 

<

...>

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-17865/2023

г. Владивосток

14 апреля 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена  04 апреля 2025 года. 

Полный текст решения изготовлен  14 апреля 2025 года.

            Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Чжен Е.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем Дерендяевой С.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) о взыскании задолженности и расторжении договора аренды, 

по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 об уменьшении размера арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 01.07.2017 №5-ЦН в связи с недостатками земельного участка, препятствующими его использованию, до 512 000 рублей в месяц в период с 20.04.2023, 

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Склад ВЛ»,

при участии в судебном заседании: 

            от ИП ФИО1: ФИО3, доверенность от 05.02.2025, удостоверение адвоката, Колецкая М.Н., паспорт, доверенность от 05.02.2025, копия диплома, свидетельство о заключении брака;

            от ИП ФИО2: ФИО4, доверенность от 02.10.2023, паспорт, диплом;

от третьего лица: директор ФИО5, паспорт, выписка из ЕГРЮЛ,

у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2), в котором просила:

- взыскать 2 882 004 рубля задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 01.07.2017 №5-ЦН, 217 222,30 рублей неустойки за просрочку внесения арендной платы, 447 600 рублей неустойки за просрочку выполнения обязательств, предусмотренных пунктом 2.2.10 договора;

- расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 01.07.2017 №5-ЦН, заключенный между сторонами.

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к производству принято встречное исковое заявление об уменьшении размера арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 01.07.2017 №5-ЦН в связи с недостатками земельного участка, препятствующими его использованию, до 512 000 рублей в месяц в период с 20.04.2023.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Склад ВЛ».

До начала судебного заседания от первоначального истца поступили уточнения исковых требований, а также дополнительные пояснения по делу, от ответчика – отзыв на уточнения исковых требований. В порядке статей 81, 131 указанные письменные пояснения приобщены судом к материалам дела. 

В судебном заседании участники спора дали пояснения относительно заявленных уточнений исковых требований. Истец не поддержал ранее заявленные уточнения исковых требований, просил их в данном судебном заседании не рассматривать, в связи с чем суд снял с рассмотрения уточнения истца. 

Представителем ИП ФИО1 заявлено ходатайство о выделении требований в отдельное производство.

Судом заслушаны пояснения участников спора по данному ходатайству. 

Рассмотрев указанное ходатайство, суд счел его обоснованным и подлежащим удовлетворению, в связи с чем выделил в отдельное производство исковые требования ИП ФИО1 к ИП ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды №5-ЦН недвижимого имущества от 01.07.2017 и встречные исковые требования ИП ФИО2 к ИП ФИО1 об уменьшении размера арендной платы по договору аренды №5-ЦН недвижимого имущества от 01.07.2017 в связи с недостатками земельного участка, препятствующими его использованию, до 512 000 рублей в месяц в период с 20.04.2023.

В продолжении судебного заседания представитель ИП ФИО2 поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении судебной экспертизы. Судом заслушаны пояснения иных участников спора относительно ходатайства о назначении экспертизы. 

Рассмотрев данное ходатайство о назначении судебной экспертизы, суд установил следующее.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

По смыслу приведенных норм процессуального права вопрос о назначении экспертизы отнесен на усмотрение суда, разрешается в зависимости от необходимости разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, и является правом, а не обязанностью суда. При этом экспертное заключение оценивается арбитражным судом наряду с другими доказательствами, имеющимися в материалах дела, и не имеет заранее установленной силы.

В заявленном ходатайстве ответчик просит провести судебную экспертизу в целях установления факта исполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.10 и 2.2.11 договора аренды, а также в целях определения стоимости арендной платы за имущество после 20.04.2023. 

Вместе с тем, с учетом выделения части требований сторон в отдельное производство, а также с учетом ранее принятых судом уточнений основания первоначального иска о расторжении договора аренды, арбитражный суд не усматривает необходимости в проведении экспертизы, так как доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, достаточно для рассмотрения настоящего спора по существу.

При таких условиях, суд отказывает в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы. 

Кроме того, суд не рассматривает вопрос о фальсификации доказательств и исключении из числа доказательств локальных ресурсных сметных расчетом, письма в адрес ООО «Центр Снабжения» с учетом отсутствия от ИП ФИО1 ходатайства о назначении судебной экспертизы в целях проверки заявления о фальсификации.

Представителями сторона даны суду пояснения по исковым требованиям.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

01.07.2017 между ООО «Центр снабжения» (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №5-ЦН, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное пользование следующее недвижимое имущество (далее – Имущество):

1.1.1. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях дальнейшей эксплуатации объектов недвижимости, общая площадь 13170 кв.м, адрес объекта: Установлено относительно ориентира нежилое здание (лит. 1), расположенного в границах участка, адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый номер: 25:28:010044:123. Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав недвижимости 07 апреля 2017 года сделана запись регистрации № 25:28:010044:123-25/001/2017-1;

1.1.2. земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для использования в целях дальнейшей эксплуатации объектов недвижимости, общая площадь 6913 кв.м, адрес объекта: Участок находится примерно в 62 м по направлению на северо-восток от ориентира нежилое здание (Лит. 1), расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый номер: 25:28:010044:122. Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав недвижимости 07 апреля 2017 года сделана запись регистрации № 25:28:010044:122-25/001/2017-2;

1.1.3. нежилые помещения в здании (лит. 1,2,4), назначение: нежилое помещение, общая площадь 3093,1 кв.м, этаж 1,2,3, номера на поэтажном плане 2-25; 1-17; 1-10, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер 25:28:000000:40099. Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав недвижимости 07 апреля 2017 года сделана запись регистрации № 25:28:000000:40049-25/001/2017-2;

1.1.4. нежилое помещение площадью 1177,30 кв.м в здании (цех, лит.3), назначение: нежилое помещение, номер на поэтажном плане: 1; этаж: 1, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер 25:28:000000:61207. Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав недвижимости 07 апреля 2017 года сделана запись регистрации № 25:28:000000:61207-25/001/2017-1;

1.1.5. сооружение – железнодорожный подъездной путь длиною 280,0 м (лит.11); инвентарный номер: 15952, адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер: 25:28:000000:20936. Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав недвижимости 07 апреля 2017 года сделана запись регистрации №25:28:000000:20936-25/001/2017-1.

Пунктом 2.2.1 договора на арендатора возложена обязанность своевременно вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, предусмотренных настоящим договором.

Так, в соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендная плата подлежит оплате арендатором ежемесячно, за каждый месяц срока аренды в порядке предоплаты без каких-либо вычетов и зачетов, не позднее 15 числа расчетного месяца на расчетный счет Арендодателя по реквизитам, указанным в настоящем Договоре.

Начиная с 01 ноября 2017 года и в последующем в течение всего срока аренды, арендатор уплачивает арендную плату в размере 1 200 000 рублей в месяц.

Срок аренды устанавливаются на срок с 01 июля 2017 до 30 июня 2027 года (пункт 5.2 договора).

На основании соглашения от 22.12.2017 о расторжении соглашения об отступном от 287.03.2017 ИП ФИО1 является собственником вышеуказанного недвижимого имущества.

29.09.2023, сославшись, в том числе, неисполнение арендатором своих обязательств по своевременному внесению арендной платы, истец обратился в адрес ответчика с предложением о расторжении договора, приложив проект соответствующего соглашения.

Оставление указанного предложения без удовлетворения послужило основанием для обращения ИП ФИО1 в суд с настоящим иском (с учетом утончений).

В своем отзыве на иск ИП ФИО2 с требованиями своего контрагента не согласилась, указав, что с 16.01.2024 внесение арендных платежей по договору осуществляется ООО «Терминал ВЛ» в соответствии с письмом ИП ФИО2 в адрес ИП ФИО1 от 16.01.2024. 

Третье лицо по делу – ООО «Склад ВЛ» в дополнение к указанным доводам ответчика отметил, что ему как субарендатору спорного имущества создаются со стороны истца препятствия в его пользовании. 

Исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из смысла вышеуказанных положений следует, что при предъявлении требований о досрочном расторжении договора истцу необходимо доказать следующие обстоятельства: 

- нарушение стороной условий договора, которые являются существенными по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ; 

- соблюдение истцом досудебного порядка досрочного расторжения договора в соответствии со статьей 452 ГК РФ.

Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, по тому основанию, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 6.2.3 договора также предусмотрено, что арендодатель вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке в случаях, когда арендатор систематически (два и более случая в пределах 1 календарного года) нарушает обязательства по внесению арендной платы, на 15 и более рабочих дней позже даты, когда такой платеж должен был быть произведен.

Относительно обстоятельств исполнения арендатором своих обязательств по внесению арендной платы арбитражный суд установил следующее.

На основании договора передачи недвижимого имущества №СУ-1 от 25.09.2018 спорное имущество было передано от ИП ФИО2 в субаренду ООО «Склад ВЛ» с установлением арендной платы в размере 1 200 000 рублей, которую субарендатор обязан самостоятельно оплачивать собственнику имущества по договору аренды в сроки, установленные этим договором.

Однако, как следует из представленных в материалы дела платежных документов, с мая 2023 года ООО «Склад ВЛ» стало производить оплату аренды в неполном объеме, а именно: 300 000 рублей в месяц вместо установленных договором аренды 1 200 000 рублей в месяц.

В своих письмах от 11.07.2023 и 25.07.2023 ИП ФИО2, ссылаясь на причинение ущерба арендуемому имуществу в результате пожара, просила арендатора снизить арендную плату до 300 000 рублей в месяц. 

В ответных письмах ИП ФИО1 предложила снизить сумму ежемесячных арендных платежей до 830 334 рублей из расчета 13 896,80 кв.м (площадь функционирующих объектов * 59,75 рублей стоимости аренды 1 кв.м по договору аренды), однако ООО «Склад ВЛ» продолжило вносить арендную плату по договору в размере 300 000 рублей.

Впоследствии с января 2024 года на основании письма ООО «Склад ВЛ» от 11.01.2024 оплату по договору стало производить ООО «Терминал ВЛ», однако также не в полном размере – 300 000 рублей в месяц до августа 2024 года. Впоследствии на основании письма ООО «Склад ВЛ»  от 01.08.2024 ООО «Терминал ВЛ» производило оплату уже в сумме 512 000 рублей в месяц, а также произвело доплату до указанной ежемесячной ставки за предыдущие месяцы аренды (с мая 2023 года по июль 2024 года).

Согласно пункту 1 статьи 313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.

Однако тот факт, что ИП ФИО2 исполнение своего обязательства по оплате аренды в рамках спорного договора было возложено на третьих лиц, не снимает с неё ответственности за ненадлежащее исполнение третьими лицами такой обязанности.

В настоящем случае суд усматривает систематическое нарушение ответчиком своих обязательств по внесению арендных платежей в размере, предусмотренном условиями договора (1 200 000 рублей в месяц), поскольку доказательств того, что арендатор исполнял свои обязательства по внесению арендных платежей надлежащим образом (в сроки в размере, предусмотренном договором аренды), ответчик суду не представил.

Доводы ответчика, что размер арендной платы по договору подлежит снижению ввиду причинения ущерба арендуемому имуществу в результате пожара, не отрицает того факта, что арендатором были допущены систематические просрочки оплаты аренды в силу следующего.

Так в соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В указанной части следует отметить, что определением суда от 08.02.2024 принят встречный иск ИП ФИО2 об уменьшении размера арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 01.07.2017 №5-ЦН в связи с недостатками земельного участка, препятствующими его использованию, до 512 000 рублей в месяц в период с 20.04.2023.

Однако после подачи встречного иска арендная плата продолжала вноситься в размере меньшем, чем было определено самим ответчиком в своем требовании, а именно: 300 000 рублей вместо 512 000 рублей. То есть в период с февраля по август 2024 года арендатором систематически нарушался порядок внесения арендной платы даже в том размере, до которого ответчик заявил требования о ее снижении.

Последующая доплата до ежемесячной ставки в размере 512 000 за предыдущие месяцы аренды (с мая 2023 года по июль 2024 года), произведенная ООО «Терминал ВЛ» в августе 2024 года, не отменяет того факта, что арендатором уже были допущены систематические просрочки внесениях арендных платежей.

При этом следует учитывать, что ООО «Терминал ВЛ» и ООО «Склад ВЛ» контролируются одними и теми же лицами (генеральным директором обоих обществ является ФИО5), следовательно, ООО «Терминал ВЛ» не могло не знать о сформировавшейся правовой позиции арендатора о необходимости снижения ежемесячной арендной платы до 512 000 рублей.  В любом случае, ИП ФИО2, действуя разумно и добросовестно, должна была своевременно предпринять все необходимые меры для надлежащего исполнения своих обязательств по договору аренды. В частности, предприниматель не была лишена возможности предупредить лиц, которые производят за нее исполнение денежных обязательств, о заявленном требовании об уменьшении размера арендной платы в целях произведения ими оплаты по договору в размере, который арендатор считает разумным и обоснованным.

Более того, следует учитывать, что ИП ФИО1 произвела возврат ООО «Терминал ВЛ» вносимых за ИП ФИО2 оплат по договору аренды, поскольку после введения в отношении ответчика первой процедуры по делу о банкротстве (определением Арбитражного суда Приморского края от 06.07.2023 по делу № А51-17468/2022 в отношении ФИО2 введена процедура реструктуризации долгов) третье лицо в индивидуальном порядке вправе погасить только требования уполномоченного органа по обязательным платежам на основании положений статей 71.1, 85.1, 112.1 и 129.1 Закона о банкротстве.

Указанная правовая позиция, изложена в пункте 28 Обзора судебной практики по вопросам, связанным с участием уполномоченных органов в делах о банкротстве и применяемых в этих делах процедурах банкротства, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016.

Таким образом, суд приходит к выводу о наличии в рассматриваемых правоотношениях самостоятельного основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, а именно: невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (статья 619 ГК РФ, пункт 6.2.3 договора).

Материалами дела подтверждается (уведомление о вручении заказного почтового отправления с почтовым идентификатором 80111688039094), что истце обратился в адрес ответчика с предложением о расторжении договора аренды по соглашению сторон, однако такое предложение было оставлено ответчиком без ответа. 

Следовательно, истец надлежащим образом исполнил предусмотренную пунктом 2 статьи 452 ГК РФ обязанность досудебного порядка досрочного расторжения договора.

При изложенных обстоятельствах требование истца о расторжении спорного договора аренды признаются арбитражным судом обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 рублей относятся на ответчика как на проигравшую сторону.

Руководствуясь статьями 110, 167-170,  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

расторгнуть договор аренды №5-ЦН недвижимого имущества от 01.07.2017, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 6 000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины по иску.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

            Судья                                                                                      Чжен Е.Е.