Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-51836/2023

09 марта 2024 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  29 февраля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  09 марта 2024 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Новиковой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Мария» (196624, г. Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А; ОГРН: 

<

***>, дата регистрации: 05.08.2004, ИНН: 

<

***>, КПП: 782001001);

ответчик: акционерное общество «Тандер» (350002, Краснодарский край, г.Краснодар, ул.им.Леваневского, д.185; ОГРН: 

<

***>, дата регистрации: 28.06.1996, ИНН: 

<

***>);

об обязании,

при участии:

от истца –   ФИО2 по доверенности

от ответчика – ФИО3, по доверенности

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Мария» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к акционерному обществу «Тандер» (далее – ответчик) об обязании увеличить ежемесячную арендную плату по договору аренды недвижимого имущества №СПбФ/25957/18 от 30.05.2018 года на 137500 руб. в месяц, начиная с даты предъявления иска. 

          На основании Распоряжения Заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.10.2023, в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса РФ, дело А56-51836/2023 передано для рассмотрения в производство судье Новиковой Е.В. 

В судебном заседании представитель истца уточнил заявленные требования в части обоснования иска, просил обязать ответчика увеличить ежемесячную арендную плату по договору аренды недвижимого имущества №СПбФ/25957/18 от 30.05.2018 года на 137500 руб., начиная с даты предъявления иска. 

Представитель ответчика возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Принимая во внимание подготовленность дела к судебному заседанию, а также учитывая присутствие сторон в судебном заседании, суд, руководствуясь статьей 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд завершил предварительное и открыл судебное заседание.

Как следует из материалов дела между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества №СПбФ/25957/18 от 30.05.2018 года в отношении нежилого здания, общей площадью 452,4 кв.м., кадастровый номер 78:42:0015105:3007, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 

<

...>, лит. А.

Согласно пункту 1.4 договора, он заключен по 31.05.2028 года включительно.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 06.07.2018 года, номер регистрации 78:42:0015105:3007-78/006/2018. Актом приема-передачи арендодатель передал, арендатор принял объект аренды 31.05.2018 года.

В соответствии с пунктом 5.1. договора арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату, которая состоит из постоянной части арендной платы, переменной части арендной платы до момента заключения арендатором прямых договоров на коммунальные услуги и платы с торгового оборота (процентная часть арендной платы).  Арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату.

Согласно п. 5.2.3 Договора, оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет истца не позднее 20 числа месяца, за который осуществляется платеж. Согласно пункту 5.2.2. Договора, не ранее чем через 12 (двенадцать) месяцев после подписания Акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон в пределах индекса потребительских цен на товары и услуги (в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года) в целом по РФ по данным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен (http://www.gks.ru), не чаще чем один раз в год и не чаще чем через каждые 12 (двенадцать) месяцев аренды и не более, чем на 5%. Стороны особо оговорили, что для расчета увеличения применяется тот из вышеуказанных индексов, который имеет наименьшее значение.

Предложение в письменном виде об изменении размера постоянной части арендной платы арендодатель обязуется направить арендатору для рассмотрения за 90 (девяносто) дней до предполагаемой даты изменения.

Письмом от 27.01.2023 года исх. №1-27/01/23 истец сообщил ответчику об увеличении постоянной части арендной платы с 01.05.2023 на 5% в соответствии с пунктом 5.2.2. договора. С 01.05.2023 года постоянная часть арендной платы составит 577500 руб. Ответчик письмом от 09.02.2023г. №207/В ответил отказом, указав на необоснованность требований истца. 

Истец, не согласившись с ответчиком, 03.04.2023 направил претензию с предложением в досудебном порядке обсудить создавшуюся ситуацию и найти компромиссное решение. 

Ответчик письмом от 24.04.2023г. №382/В ответил отказом на претензию, указав на необоснованность требований истца.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском.

Заслушав доводы представителей истца и ответчика, оценив собранные по делу доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. 

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Исходя из положений статьи 307 ГК РФ, обязательства возникают из договора и из иных оснований, указанных в ГК РФ. 

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Факт заключения Договора и предоставления здания во временное владение и пользование ответчика подтверждается материалами дела. 

В силу части 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Пунктом 21 постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» предусмотрено, что в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). 

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условий договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. 

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. 

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений, действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств. 

Согласно статье 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон. 

Пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

Из приведенных норм следует, что по общему правилу изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон.

Договором аренды недвижимого имущества №СПбФ/25957/18 от 30.05.2018 года иного правила не установлено. 

Пункт 5.2.2. договора предусматривает, что не ранее чем через 12 (двенадцать) месяцев после подписания Акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон на индекс инфляции (в процентах к соответствующему месяцу предыдущего года) в целом по РФ поданным органа, осуществляющего Федеральное государственное статистическое наблюдение за уровнем и динамикой потребительских цен (http://www.gks.ru), но не более чем на 5 %, не чаще чем один раз в год и не чаще чем через каждые 12 (двенадцать) месяцев аренды. Стороны особо оговорили, что для расчета увеличения применяется тот из вышеуказанных индексов, который имеет наименьшее значение. Предложение в письменном виде об изменении размера постоянной части арендной платы арендодатель (Истец) обязуется направить арендатору (Ответчику) для рассмотрения за 90 дней до предполагаемой даты изменения. 

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. 

В пункте 5.2.2. договора аренды сторонами согласован не порядок определения арендной платы по каждому сроку платежа, а механизм ее изменения, который может быть реализован, исходя из буквального толкования договора, только путем заключения дополнительного соглашения. 

В силу статьи 431 ГК РФ, если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. 

Какие-либо доказательства, свидетельствующие о согласовании сторонами иной воли при установлении условия пункта 5.2.2. договора, отличной от его буквального толкования, материалы дела не содержат. 

При этом по условиям договора, арендодатель направляет в адрес арендатора предложение об изменении размера арендной платы, а не уведомление. 

Норма пункта 1 статьи 654 ГК РФ императивно устанавливает правило о том, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды и при его несогласованности договор аренды не является заключенным.

Как следует из материалов дела и подтверждается фактом обращения истца с настоящим иском, соглашение об изменении размера арендной платы сторонами договора аренды недвижимого имущества №СПбФ/25957/18 от 30.05.2018 года достигнуто не было. Следовательно, изменение условий договора аренды недвижимого имущества №СПбФ/25957/18 от 30.05.2018 года возможно только в соответствии с общими нормами об изменении договора. 

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора 

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. 

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

При этом, в силу пункта 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. 

В материалы дела не представлены доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора аренды недвижимого имущества №СПбФ/25957/18 от 30.05.2018 года.

При наличии заключенного договора аренды, не предусматривающего возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы, несогласие ответчика с повышением размера арендной платы в связи с повышением индекса потребительских цен на товары и услуги по РФ не свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора. Также, нет оснований полагать, что названные истцом как основание для изменения условий договора аренды недвижимого имущества №СПбФ/25957/18 от 30.05.2018 года обстоятельства, могут быть признаны существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. 

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Доказательства наличия подобных обстоятельств не представлены истцом. При этом, инфляционные процессы, резкое ухудшение финансового состояния, финансовый кризис не относятся к существенным изменениям обстоятельств. 

Поскольку доказательств изменения постоянной части арендной платы в установленном договором порядке истцом не представлено, арендная плата с даты предъявления иска истцом (с 30.05.2023) подлежала оплате ответчиком в размере 550000 руб., установленном пунктом 5.2.1. договора. Иной размер постоянной части арендной платы сторонами договора аренды недвижимого имущества №СПбФ/25957/18 от 30.05.2018 года не согласован. 

В связи с чем, требования истца об обязании ответчика увеличивать ежемесячную арендную плату по договору аренды недвижимого имущества №СПбФ/25957/18 от 30.05.2018 года на 137500 руб. в месяц являются необоснованными.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме с отнесением расходов по оплате государственной пошлины на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Новикова Е.В.