АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Воронеж                                                                                         Дело № А14-11268/2017

«16» июля 2018  г.                                                       

 

Резолютивная часть решения объявлена 09 июля 2018 г.     

Решение в полном объеме изготовлено 16 июля 2018 г.     

 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Гашниковой О.Н. 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску          

Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 308366816100039  ИНН  

<

***>) г. Воронеж

к Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 

<

***>  ИНН  

<

***>), г. Воронеж

об обязании заключить договор на условиях истца

при участии в заседании: 

от истца: ФИО3 – представителя по доверенности от 24.10.2017,  

от ответчика: ФИО4 – представителя по доверенности № 24/2017-с от 26.12.2017,   

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее -  истец) обратился в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа город Воронеж (далее – ответчик), об  обязании Администрации городского округа город Воронеж в течение 15 календарных  дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу заключить с   ИП ФИО2 договор купли-продажи нежилого помещения (строения) в доме № 156а по ул. Краснознаменная г. Воронеж, общей площадью 86,6 кв.м. по цене                                    1 711 594 руб. 00 коп. (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), прекращения производства в части требований к Обществу с ограниченной ответственностью Правовой центр «Независимость» на основании п.4 ч.1 ст.150 АПК РФ).

В судебном заседании истец заявил об уточнении исковых требований, просил обязать Администрацию городского округа город Воронеж (далее – ответчик, Администрация)  Воронеж в течение 15 календарных  дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу заключить с   ИП ФИО2 договор купли-продажи нежилого помещения (строения) в доме № 156а по ул. Краснознаменная г. Воронеж, общей площадью 86,6 кв.м. по цене 1 770 897 руб. 00 коп. 

В порядке ст. 49 АПК РФ суд принял уточнение исковых требований. 

Истец -  иск поддержал с учетом уточнений. 

Ответчик  -  возражал против удовлетворения заявленных требований, указав на недоказанность факта недостоверности отчета № 220/2017-В от 13.06.2017. 

В связи с разногласиями сторон в отношении стоимости выкупаемого имущества по ходатайству истца определением суда была  назначении экспертиза, проведение которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения  Воронежский региональный центр судебной экспертизы.

Определением суда от 28.04.2018 по делу назначалась дополнительная  экспертиза,  в целях  уточнения ответа на ранее поставленный судом вопрос об определении рыночной стоимости нежилого помещения (строения) в доме № 156 «а» по улице Краснознаменная города Воронежа, общей площадью 86,6 кв.м. на дату подачи ФИО2 заявления о заключении между ним и Администрацией городского округа город Воронеж договора купли-продажи спорного недвижимого имущества (17.12.2015).

Из материалов дела, объяснений сторон, следует.

Между Комитетом по управлению имуществом г. Воронеж (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) 14.10.1996 года заключен договор аренды недвижимого имущества № 4-860-96, согласно которому арендодатель сдает ИП ФИО2 в аренду нежилое помещение (строение) в доме № 156 «а» по ул. Краснознаменная г. Воронеж, общей площадью 83,7 кв.м. для использования под магазин по продаже товаров народного потребления (п.1.1). Срок действия договора с 01.10.1996 по 30.09.2001 (п. 1.4 договора). 

В связи с тем, что до окончания срока действия договора аренды стороны не выразили намерение на прекращение его действия, договор считается возобновленным с 01.10.2001 на тех же условиях на неопределенный срок. 

17.12.2015 ИП ФИО2 направил в адрес Администрации городского округа город Воронеж заявление о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения по договору аренды от 14.10.1996 № 4-360-96, расположенного по адресу: 

<

...> «а», просил заключить с ним договор купли-продажи помещения с рассрочкой платежа сроком на 5 лет. 

Администрация не ответила на обращение от 17.12.2015, что явилось основанием для обращения в арбитражный суд. 

31.08.2016 Арбитражным судом Воронежской области принято решение по делу № А14-2782/2017 по заявлению ИП ФИО2 к  Администрации городского округа город Воронеж о признании незаконным бездействия Администрации городского округа город Воронеж, выразившееся в незаключении с заявителем договора о выкупе нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

...> а; обязании устранить допущенные нарушения путем заключения заявителем договора о выкупе нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> а. Требования ИП ФИО2 удовлетворены в полном объеме. 

30.09.2015 ИП ФИО2 обратился в Администрацию городского округа город Воронеж с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанных объектов недвижимости, арендуемых по договорам аренды. 

19.06.2017  Администрация предложила истцу заключить в установленный действующим законодательством срок договор купли-продажи арендуемого имущества с учетом отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № 220/2017-В от 13.06.2017, выполненного ООО Правовой центр «Независимость», согласно которому цена выкупаемого объекта составила 3 105 140 рублей. 

Истец обратился к Администрации, указав, что отчет № 220/2017-В от 13.06.2017 является недостоверным и просил пересмотреть размер рыночной стоимости выкупаемого объекта. 

Поскольку Администрация не ответила на указанное требование,  договор купли-продажи сторонами подписан не был,  истец обратился в  арбитражный суд с иском  об обязании ответчика заключить договор по цене, определенной в ходе рассмотрения спора.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения сторон, оценив в совокупности представленные по делу доказательства,  суд находит исковые  требования обоснованными и  подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно положениям ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ  если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно ст. 443 ГК РФ  ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что между сторонами имеются разногласия относительно цены выкупаемого имущества. 

В силу ст. 446 ГК РФ  устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.

Из содержания ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом для возникновения указанного права арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд вправе обязать сторон совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в п. 2 Информационного письма от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями ст. ст. 82-87 АПК РФ.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением арбитражного суда была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта, проведение которой было поручено экспертам федерального бюджетного учреждения  Воронежский региональный центр судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта от № 10515/6-3 от 25.12.2017  рыночная стоимость нежилого помещения (строения) в доме № 156 «а» по улице Краснознаменная города Воронежа, общей площадью 83,7 кв.м. на дату подачи ФИО2 заявления о заключении между ним и Администрацией городского округа Воронеж договора купли-продажи спорного имущества по состоянию на 17.12.2015 без учета НДС составляет 1 711  594 рубля. 

В судебном заседании 16.04.2018 истец выразил несогласие с результатами судебной экспертизы, указав, что при ее производстве допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, влияющих на рыночную стоимость спорного объекта. Ходатайствовал о назначении повторной экспертизы. 

Учитывая возражения истца, судом вызывался в судебное заседание эксперт ФИО5 ля дачи пояснений по экспертному заключению № 10516/6-3 от 25.12.2017 .  

 Кроме того, в ходе судебного разбирательства суд установил, что согласно выписке из ЕГРПН от 17.04.2018, площадь спорного нежилого здания составляет 86,6кв.м. Аналогичные сведения внесены дополнительным соглашением от 16.06.2017 в заключенный сторонами договор аренды спорного объекта №4-360-96 от 14.10.1996.

Учитывая, что заключение эксперта № 10516/6-3 от 25.12.2017 содержит выводы об определении рыночной стоимости нежилого помещения (строения), исходя из площади 83,7 кв.м., фактически площадь спорного помещения составляет 86,6кв.м., суд считая целесообразным уточнить ответ на ранее поставленный судом вопрос об определении рыночной стоимости нежилого помещения (строения) в доме № 156 «а» по улице Краснознаменная города Воронежа, общей площадью 86,6 кв.м. на дату подачи ФИО2 заявления о заключении между ним и Администрацией городского округа город Воронеж договора купли-продажи спорного недвижимого имущества (17.12.2015), назначил по деду делу дополнительную  экспертизу.

Проведение дополнительной экспертизы поручено эксперту федерального бюджетного учреждения «Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» (394006, 

<

...>) ФИО5.

В материалы дела 01.06.2018 поступило экспертное заключение № 4785/6-3 от 28.05.2018. 

Согласно заключению эксперта от № 4785/6-3 от 28.05.2018 рыночная стоимость нежилого помещения (строения) в доме № 156 «а» по улице Краснознаменная города Воронежа, общей площадью 86,6 кв.м. по состоянию на 17.12.2015 без учета НДС составляет 1 770  897 руб. 00 коп. 

Оценив экспертное заключение № 4785/6-3 от 28.05.2018, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям ст. 86 АПК РФ  наряду с иными доказательствами по делу, суд пришел к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.

Заключение эксперта соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.  

Сомнений в достоверности заключения экспертизы, или свидетельствующих о том, что экспертом допущены нарушения, которые могли бы повлиять на достоверность оценки, ответчик не выразил.

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в  Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 №7240/12 оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Истец обратился с заявлением  о приобретение арендуемого имущества в собственность 17.12.2015, отчет об оценке № 220/2017-В, выполнен ООО Правовой центр «Независимость» по состоянию на 13.06.2017.

В силу подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ в целях настоящей главы не признаются объектом налогообложения операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В этой связи цена выкупаемого имущества составит 1 770 897 руб. 00 коп. (без НДС).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в ст. 9 названного Кодекса, а также положений ст. 65 Кодекса, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, в том числе и на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.

С учетом исследования и оценки представленных по делу доказательств, исковые  требования истца  следует удовлетворить.

Возражения ответчика отклоняются судом, поскольку не опровергают необоснованности заявленных требований, а лишь выражают несогласие с ними. 

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу п. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Истцом при подаче искового заявлений  уплачена государственная пошлина в сумме 6 000руб., на депозитный счет суда внесены денежные средства в сумму 22 386 руб. 00 коп.   для оплаты экспертизы.

Требование истца о разрешении разногласий при заключении договора является неимущественным требованием, следовательно, стоимость  выкупаемого имущества не имеет значения для распределения судебных расходов. 

В этой связи, расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 6 000руб. и оплате судебной экспертизы в сумме 22 386 руб. 00 коп., расходы на производство дополнительной экспертизы в сумме 11 193 руб. 00 коп.   относятся  на ответчика.  

Согласно п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно ч. 1 ст. 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения ч. 6 ст. 110 АПК РФ.

В связи с выполнением экспертным учреждением своей обязанности по проведению назначенной судом экспертизы по данному делу   и рассмотрением дела по существу, следует перечислить экспертному учреждению с депозитного счета арбитражного суда денежные средства в сумме 22 386  руб. 00 коп. 

Руководствуясь   статьями 109, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

 

РЕШИЛ:

Обязать Администрацию городского округа город Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 308366816100039  ИНН  

<

***>), г. Воронеж, договор купли-продажи нежилого помещения (строения) в доме №156а по ул.Краснознаменная г.Воронеж, общей площадью 86,6кв.м. по цене 1 770 897 (один миллион семьсот семьдесят тысяч восемьсот девяносто семь) рублей (без учета НДС).

Взыскать с Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 308366816100039  ИНН  

<

***>) 

<

...> 000руб. расходов по уплате государственной пошлины, 22 386руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Взыскать с Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный  центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ИНН 

<

***>) 11193руб.00коп. в оплату судебной экспертизы.

Перечислить федеральному бюджетному учреждению Воронежский региональный  центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ИНН 

<

***>) 22 386руб.00коп. за проведение судебной экспертизы по делу  из денежных средств, внесенных на депозитный счет Арбитражного суда Воронежской области индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ОГРНИП 308366816100039  ИНН  

<

***>) г. Воронеж по платежному поручению №668107 от 31.10.2017.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный суд Центрального округа путем подачи  жалобы, через арбитражный суд, принявший решение. 

 

Судья                                                                                                    О.Н. Гашникова