ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-4398/2020

город Ростов-на-Дону

20 апреля 2021 года

15АП-5761/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 апреля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей И.Н. Глазуновой, Н.В. Нарышкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от истца: ФИО2 по доверенности от 25.03.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО4 Юлии Владимировны

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 12.02.2021 по делу №А32-4398/2020

по иску индивидуального предпринимателя ФИО4 Юлии Владимировны

к администрации города Сочи Краснодарского края, департаменту имущественных отношений администрации города Сочи

при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Мир»; Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея; общества с ограниченной ответственностью «Национальная резервная корпорация»,

о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – истец, индивидуальный предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации города Сочи Краснодарского края (далее – администрация), департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент), в котором, с учетом принятых судом уточнений, просила обязать администрацию в лице департамента заключить с ФИО4 дополнительное соглашение к договору о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) №4900001519 от 11.08.1999 земельного участка площадью 4779 кв.м, с кадастровым номером 23:49:0203017:12, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Виноградная, с видом разрешенного использования – «гостиница на 100 мест, завершение проектирования и производства работ по строительству отдельно стоящего блока обслуживания», категория земель «земли населенных пунктов», изложив пункт 1 дополнительного соглашения к договору аренды №4900001519 от 11.08.1999 в следующей редакции: размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2 договора аренды от 11.08.1999 №4900001519 составляет – 684653,66 руб. исходя из расчета: 57054471,86 руб. (кадастровая стоимость) х 1,2 % (расчетная ставка).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требовании относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Консалтинговая компания «Мир»; Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея; общество с ограниченной ответственностью «Национальная резервная корпорация».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2021 в иске отказано.

Суд пришел к выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 11.08.1999 №4900001519 как заключенного администрацией, не наделенной правом федерального собственника земельного участка, расположенного во второй зоне округа санитарной охраны курорта. Внесение изменений в ничтожный договор аренды невозможно.

Истец обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В дополнениях к апелляционной жалобе заявитель выражает несогласие с выводами суда первой инстанции относительно ничтожности договора аренды. Вывод суда относительно невозможности внесения изменений в отдельные положения договора аренды земельного участка, заключенного в период отсутствия полномочий со стороны муниципального образований противоречит сложившейся практике по аналогичным спорам (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.02.2020 по делу №А32-6130/2019, от 01.04.2021 по делу №А32-16370/2020, от 09.12.2016 по делу №А32-30916/2015).

Вместе с дополнениями к апелляционной жалобе индивидуальным предпринимателем представлены новые доказательства, в числе которых постановление администрации г. Сочи №642/1 от 03.08.1999, договор аренды земельного участка №4900001519 от 11.08.1999, постановление главы г. Сочи №453/8 от 05.08.2002, акт приемки законченного строительством объекта от 17.12.2003,постановление главы г. Сочи №1687 от 03.09.2004, свидетельство о госрегистрации права на здание от 29.11.2004, дополнительное соглашение к договору аренды от 13.02.2003, дополнительное соглашение к договору аренды от 05.03.2004, дополнительное соглашение к договору аренды от 31.05.2005, дополнительное соглашение к договору аренды от 08.02.2006, договор уступки прав требования от 21.06.2006, дополнительное соглашение к договору аренды от 14.11.2006, дополнительное соглашение к договору аренды от 02.07.2007, дополнительное соглашение к договору аренды от 26.02.2008, свидетельство о госрегистрации права на участок от 28.01.2010, договор уступки прав требования от 23.08.2011, дополнительное соглашение к договору аренды от 17.07.2014, уведомлении об изменении размера арендной платы на 01.01.2015, уведомлении об изменении размера арендной платы на 01.01.2016, договор купли-продажи объекта от 19.12.2017, акт приема-передачи к договору купли-продажи от 20.12.2017, договор уступки прав требования от 19.12.2017, акт приема-передачи к договору уступки от 20.12.2017, договор купли-продажи доли от 11.12.2018, договор купли-продажи доли от 11.12.2018, договор уступки прав требования от 11.12.2018, дополнительное соглашение к договору аренды от 22.02.2019, выписка из ЕГРН на земельный участок от 26.02.2020, выписка из ЕГРН на строение от 16.04.2019, выписка из ЕГРН на строение от 16.04.2019, дополнительное соглашение к договору аренды от 12.09.2019, сопроводительное письмо в адрес ответчика от 28.10.2019, сопроводительное письмо в адрес ответчика от 28.10.2019, протокол разногласий к допсоглашению от 12.09.2019, ответ ДИО администрации г. Сочи от 27.11.2019, постановление 15 ААС от 05.11.2019 по делу №А32-6130/2019, постановление АС СКО от 11.02.2020 по делу №А32-6130/2019, постановление 15 ААС от 23.12.2020 по делу №А32-16370/2020, постановление АС СКО от 01.04.2021 по делу №А32-16370/2020, постановление 15 ААС от 05.10.2016 по делу №А32-30916/2015, постановление АС СКО от 09.12.2016 по делу №А32-30916/2015, определение ВС РФ №308-917-589 от 09.03.2017, постановление АС СКО от 23.03.2018 по делу №А32-47422/2015, определение ВС РФ №308-ЭС18-7089 от 04.06.2018, решение горсобрания Сочи №231 от 11.12.2007, постановление №582 от 16.07.2009, дополнительное соглашение к договору аренды от 03.02.2020, постановление 15 ААС от 12.07.2018 по делу №А32-47422/2015.

Ответчики и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

В судебном заседании представитель истца поддержал изложенные в жалобе доводы, просил решение суда отменить.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы объявлен перерыв до 12 час. 10 мин. 20.04.2021.

Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции полагает недопустимым и не отвечающим принципам равноправия сторон и состязательности арбитражного процесса действия стороны по сбору новых доказательств после вынесения обжалуемого судебного акта.

В пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» разъяснено, что поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; принятие судом решения об отказе в удовлетворении иска (заявления) ввиду отсутствия права на иск, пропуска срока исковой давности или срока, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без рассмотрения по существу заявленных требований; наличие в материалах дела протокола судебного заседания, оспариваемого лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в нем сведений о ходатайствах или иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия судом апелляционной инстанции.

Таким образом, статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ограничивает право представления сторонами новых доказательств в суд апелляционной инстанции, требуя обоснования невозможности их представления в суд первой инстанции.

С учетом изложенного, апелляционный суд полагает приобщение представленных индивидуальным предпринимателем документов к материалам дела и их оценку на стадии рассмотрения дела в апелляционном суде не соответствующим условиям применения части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В этой связи апелляционная коллегия отказывает в приобщении дополнительных доказательств, поступивших в апелляционный суд с дополнениями к апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя истца, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта.

Как видно из материалов дела, в соответствии с договором о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности от 11.08.1999 №4900001519 (далее – договор аренды), индивидуальный предприниматель осуществляет пользование земельным участком обшей площадью 4779 кв.м с кадастровым номером 23:49:0203017.12, расположенным по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Виноградная, с видом разрешенного использования «Гостиница на 100 мест, завершение проектирования и производства работ по строительству отдельно стоящего блока обслуживания».

29.09.2019 индивидуальным предпринимателем от департамента получены для подписания 2 (два) подлинных экземпляра дополнительного соглашения от 12.09.2019 к договору аренды. Пунктом 1 указанного дополнительного соглашения предусмотрено, что размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2 договора аренды, определяется в соответствии с Отчетом об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 08.08.2019 №03-07-99/19 и составляет 3808065,00 руб., а пунктом 2 предусмотрено, что исчисление арендной платы на основании пункта 1 настоящего соглашения устанавливается с 05.08.2019.

Не согласившись с отчетом об определении рыночной стоимости величины рыночной арендной платы от 08.08.2019 №03-07-99/19, подготовленным ООО «Консалтинг мир», истец обратился к эксперту-оценщику.

В соответствии с заключением специалиста от 23.10.2019 №957/19 отчет об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы от 08.08.2019 №03-07-99/19, расчет арендной платы, произведенный от рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:12 является недостоверным и не соответствует требованиям Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, а выявленные в отчете логистические, методологические, арифметические ошибки н нарушения влияют на величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203017:12. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки завышена.

Индивидуальный предприниматель обратился в ООО «Бизнес Консалтинг» для проведения работ по оценке рыночной стоимости и нормативной арендной платы за спорный земельный участок. В соответствии с отчетом от 25.10.2019 №955/19 рыночная стоимость годовой арендной платы согласно постановлению администрации г. Сочи №1699 от 18.07.2016 платы за земельный участок общей площадью 4779 кв.м с кадастровым номером 23:49:0203017:12, расположенного по адрес: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, улица Виноградная, с видом разрешенного использования «Гостиница на 100 мест, завершение проектирования и производства работ по строительству отдельно стоящего блока обслуживания» составила 951855,00 руб.

На основании отчета от 25.10.2019 №955/19, 28.10.2019 истец направил для подписания четыре экземпляра протокола разногласий по пункту 1 дополнительного соглашения от 12.09.2019 к договору аренды и просил департамент принять редакцию индивидуального предпринимателя данного пункта, внести его в дополнительное соглашение к договору аренды или подписать протокол разногласий к дополнительному соглашению от 28.10.2019.

Письмом от 27.11.2019 №30400/02-05-17 департамент отказал предпринимателю в заключении дополнительного соглашения к договору аренды с учетом протокола разногласий от 28.10.2019.

Изложенное послужило основанием для предъявления настоящего иска.

В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В порядке пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей с 01.03.2015) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении иска об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды в части изложения пункта 1 дополнительного соглашения к договору об определении размера годовой арендной платы в редакции истца, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, в связи с чем, внесение изменений в ничтожный договор аренды невозможно.

Апелляционная коллегия не усматривает оснований для переоценки данного вывода суда.

В соответствии с законодательством Российской Федерации курорты федерального значения, в том числе и Сочинский курортный регион, являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу Федерального закона от 14.03.1995 №33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (далее – Закон №33-ФЗ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На момент заключения договора аренды в силу положений пункта 4 статьи 31 Закона №33-ФЗ, пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 23.02.1995 №26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 №591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 №1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации №4766-1 и Совета Министров – Правиельства Российской Федерации от 12.04.1993 №337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи», решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 №142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта», а также решения от 02.09.1987 №455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи», спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203017:12 находился в пределах курорта федерального значения и относился к федеральной собственности.

Поскольку на дату подписания договора аренды уполномоченным органом по распоряжению землей федерального уровня собственности являлось Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю, администрация не имела права на предоставление земельного участка в аренду по договору от 11.08.1999.

В обоснование возможности внесения изменений в договор аренды, заявитель жалобы ссылается на то, что с учетом заключения дополнительных соглашений спорный договор, по сути, является новым договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица, в силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, свободны в заключении договора.

По смыслу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктом 2.1 договора аренды установлен срок его действия – с 10.08.1999 по 10.08.2048.

При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.

В соответствии с пунктом 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», заключение сторонами дополнительного соглашения к договору аренды с указанием нового срока его действия является заключением нового договора аренды.

Из правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», следует, что при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды. 

Дополнительными соглашениями в спорный договор вносились изменения в части цены договора, а также сведений об арендаторе. Вместе с тем, какие-либо иные изменения, в том числе в пункт 2.1 о сроке действия, в договор аренды не вносились.

При таких обстоятельствах соответствующий довод апелляционной жалобы следует признать несостоятельным. Сложившиеся между сторонами отношения по-прежнему регулируются договором аренды от 11.08.1999, срок действия которого установлен до 10.08.2048. Дополнительные соглашения, которыми изменялись условия о цене, нельзя признать новыми договорами с учетом приведенных выше разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

По указанным основаниям ссылка апеллянта на иную судебную практику подлежит отклонению, поскольку в каждом конкретном случае арбитражный суд устанавливает фактические обстоятельства дела и применяет нормы права к установленным обстоятельствам с учетом представленных доказательств.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действовавшей в период заключения сторонами договора аренды) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор аренды земельного участка от 11.08.1999 №4900001519 является недействительным (ничтожным) как заключенный в отсутствие у администрации полномочий по распоряжению земельным участком, находящимся в собственности Российской Федерации (относящимся к землям особо охраняемых природных территорий). При этом договор ничтожен независимо от признания его таковым в судебном порядке и не влечет каких-либо юридических последствий.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены состоявшегося решения.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.02.2021 по делу №А32-4398/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Р.Р. Илюшин

Судьи И.Н. Глазунова

Н.В. Нарышкина