Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А59-5595/2018

г. Владивосток

04 апреля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 апреля 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей С.М. Синицыной, А.С. Шевченко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Елеон»,

апелляционное производство № 05АП-400/2019

на решение от 28.11.2018

судьи Н.Н. Поповой

по делу № А59-5595/2018 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ «Смирныховский» Сахалинской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Елеон» 

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка № 44/2015-д от 07.07.2015,

при участии – извещенные надлежащим образом стороны явку представителей не обеспечили

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального образования городской округ «Смирныховский» Сахалинской области (далее – истец, комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Елеон» (далее - ответчик, ООО «Елеон», общество), в котором просит взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 44/2015-д от 07.07.2015 в сумме 2 257 643,70 руб., из них 1 591 621,75 руб. основной долг, 666 021,95 руб. пени

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 28.11.2018 исковые требования удовлетворены в полном объеме 

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «Елеон» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Сахалинской области от 28.11.2018 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что право на спорный земельный участок перешло к муниципальному образованию с момента перехода права на первые квартиры в построенном на земельном участке доме, а право аренды ООО «Елеон» утрачено, в связи с чем не имелось оснований для начисления арендной платы с указанного момента, то есть за период с 07.07.2015 по 07.07.2018. Считает, что поскольку при вводе в эксплуатацию первого жилого дома специально предназначенный для эксплуатации дома участок сформирован не был, то собственнику дома перешло право на весь земельный участок с кадастровым № 65:18:0000008:136.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

Через канцелярию суда от комитета поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, с приложением копий кадастровых выписок, актов приема передачи жилых помещений, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) приобщается к материалам дела, в обоснование возражений по апелляционной жалобе.

Стороны, извещенные надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие их представителей. 

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, между Комитетом и ООО «Элеон») заключен договор аренды земельного участка от 07.07.2015 № 44/2015-д (далее – договор), по которому арендодатель (комитет) предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов с кадастровым номером 65:18:0000008:136, местоположение: 

<

...> иные адресные ориентиры для использования в целях: под строительство многоквартирных жилых домов (разрешенное использование) в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 26 634 кв.м.

Срок аренды указанного земельного участка устанавливается с 07.07.2015 по 07.07.2018 (3 года) (пункт 2.1 договора).

Согласно пунктов 3.1, 3.2 договора арендатор обязуется ежегодно вносить арендную плату, равную 796 480 руб. Арендная плата по договору начисляется с момента подписания акта приема-передачи земельного участка, являющегося неотъемлемой частью договора.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями не позднее 25 числа текущего месяца, а за декабрь – не позднее 15 декабря текущего года (пункт 3.3 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 07.07.2015.

Ответчик, пользуясь земельным участком, допускал нарушения обязанности по внесению арендной платы в связи с чем за ним образовалась задолженность за период с 07.07.2015 по 07.07.2018.

Комитет обратился к обществу с претензией от 02.04.2018 № 1085, указал на наличие задолженности перед арендодателем в сумме 1 981 380,38 руб., из которых 388 420,38 руб. за период с 07.07.2015 по 31.12.2015, 796 480 руб. за 2016 год, 796 480 руб. за 2017 год. 

Неисполнение обязательства по внесению арендной платы в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Рассмотрев исковое заявление, суд первой инстанции счел требования истца обоснованными и удовлетворил их.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как аренда земельного участка под жилищное строительство, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ, а также Земельного кодекса РФ.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт передачи земельного участка и его использования для строительства подтверждается материалами дела и не оспаривался в судах обеих инстанций.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Доказательств внесения арендной платы за период начиная с  07.07.2015 в материалы дела не представлено.

Определяя момент прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы, апелляционная коллегия исходит из следующего.

Пунктом 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, действующее правовое регулирование связывает момент прекращения договора аренды в отношении земельного участка, предоставленного для строительства определенного жилого дома, с переходом права собственности, возникающим в момент государственной регистрации (статья 219 ГК РФ).

В силу изложенного, указания апеллянта на то, что по ходу строительства на спорном участке домов они вводились в эксплуатацию и передавались администрации по актам приема-передачи в период с 02.05.2017 по 10.04.2018, не имеют правового значения для настоящего дела.

Доводов о том, что администрация, как новый собственник помещений в жилых домах, расположенных на спорном участке, препятствовала регистрации перехода права собственности на них, либо регистрация права собственности на построенные ответчиком жилые помещения затягивалась по вине истца, не заявлено, из материалов дела данное обстоятельство не усматривается. Согласно пояснениям истца, пакет документов, необходимых для регистрации права собственности, застройщиком с передачей помещений по актам приема-передачи не предоставлялся, данные пояснения ответчиком не оспорены и не опровергнуты.

При этом апелляционная коллегия отмечает, что разъяснения пункта 26 постановления Пленума ВАС РФот 17.11.2011 № 73 по существу касаются ситуации предоставления в аренду земельного участка, на котором расположен один многоквартирный жилой дом, для эксплуатации которого и сформирован арендуемый земельный участок.

В рассматриваемом же случае в аренду ответчику передан значительный по своему размеру (свыше 26 тысяч кв.м.) земельный участок для строительства нескольких самостоятельных объектов недвижимости. Согласно пояснениям сторон, на земельном участке построено 7 домов по 2 квартиры в каждом, что соответствует представленным истцом актам приема-передачи и кадастровым выпискам.

Таким образом, в рассматриваемом случае переданный в аренду для строительства земельный участок сам по себе не является земельными участками, предназначенными для обслуживания и эксплуатации каждого построенного дома в отдельности, и входящими в состав общего имущества собственников помещений в каждом многоквартирном доме, соответствующим образом не сформированных, не поставленных на кадастровый учет. В то же время, по смыслу приведенных выше правовых норм и разъяснений, регистрация права собственности на помещение в многоквартирном доме влечет возникновение права именно на земельный участок, изначально предназначенный для обслуживания и эксплуатации исключительно соответствующего дома.

Иной подход – прекращение права аренды на весь значительный по размеру земельный участок, предназначенный для строительства нескольких многоквартирных домов, с даты регистрации права собственности на одно из помещений в любом из них, означал бы юридическую невозможность осуществления дальнейшего строительства, поскольку оно бы велось лицом, не обладающим каким-либо правом на застраиваемый земельный участок, а также влек бы возникновение права собственности на весь земельный участок, предназначенный для строительства нескольких жилых домов, независимо от реальной его доли необходимой для эксплуатации каждого дома в отдельности, возлагая на собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязанности по содержанию этого земельного участка.

Таким образом, в условиях, когда на одном земельном участке правомерно возведено несколько многоквартирных домов, положения законодательства в части возникновения права собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не могут быть применены ввиду факта отсутствия своевременного формирования самого земельного участка, который относится к общему имуществу в конкретном многоквартирном доме.

Соответственно, отсутствуют какие-либо основания для вывода о безусловном прекращении права аренды общества на спорный земельный участок в силу самого по себе факта регистрации права собственности администрации на помещения в построенных многоквартирных домах.

Согласно пояснениям самого общества, договор аренды прекращен 07.07.2018 по соглашению сторон, в связи с чем исковые требования о взыскании арендной платы правомерно заявлены по указанную дату, удовлетворены судом в отмеченном временном интервале.

В свою очередь, действий по формированию и постановке на кадастровый учет земельных участков под каждый конкретный возведенный дом, либо мер по внесению изменений в договор аренды с арендодателем ответчиком не предпринималось, с соответствующими требованиям ООО «Елеон» не обращалось.

Расчет арендной платы за спорный период коллегией проверен и признается верным, арифметически расчет не оспаривался.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. 

Основания для отмены судебного акта не установлены,  доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 28.11.2018 по делу №А59-5595/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

С.М. Синицына

А.С. Шевченко