ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-11604/2024

г. Челябинск

08 октября 2024 года

Дело № А76-7739/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 октября 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Аникина И.А., Камаева А.Х.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шагаповым В.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новый формат» на решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.07.2024 по делу № А76-7739/2023.

 

Комитет по управлению имуществом и земельными отношениями Администрации города Магнитогорска (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Новый формат» (далее – ответчик, ООО «Новый формат») о взыскании убытков в размере 2 273 300 руб.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Магнитогорска (далее – Администрация), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра), общество с ограниченной ответственностью «Свой дом» (далее – ООО «Свой дом»).

В период рассмотрения спора ООО «Новый формат» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области со встречным исковым заявлением к Комитету о прекращении договорных обязательств, вытекающих из договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 9868 от 25.07.2017, дополнительного соглашения к нему (т. 1 л.д. 48-50).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 22.08.2023 встречное исковое заявление ООО «Новый формат» возвращено заявителю.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 08.07.2024 (резолютивная часть от 24.06.2024) исковые требования удовлетворены в полном объеме. 

С указанным решением суда не согласилось ООО «Новый формат» (далее - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что судом первой инстанции не было учтено, что п. 3 дополнительного соглашения от 28.03.2018 к договору о комплексном освоении территории от 25.07.2017 указано, что в срок с 01.07.2018 до 30.09.2020 ответчик обязан осуществить строительство помещения для размещения учреждения дополнительного образования детей, площадью не менее 50 кв.м, и в срок до 01.10.2021 передать на безвозмездной основе в муниципальную собственности города Магнитогорска с соответствующей технической документацией. Ссылаясь на положения пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), апеллянт полагал, что истечение срока действия договора прекращает обязанность застройщика передать предусмотренное договором помещение Администрации; обязанность застройщика передать помещение за пределами срока действия договора стороны не предусмотрели.

Апеллянтом также указано, что истец обратился в суд с требованиями о возмещении убытков 15.03.2023, то есть по истечении 8 месяцев после окончания срока действия договора о комплексном освоении территории от 25.07.2017, когда обязательства сторон по данному договору уже были прекращены. По мнению апеллянта, истцом был пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании убытков.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание их представители не явились.

В соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией (арендодатель) и ООО «Свой Дом» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 9868 от 25.07.2017 (далее также - договор, т. 1 л.д. 10), согласно п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель: земли населенных пунктов (Ж-2. Зона среднеэтажной многоквартирной жилой застройки), площадью 26 361 кв.м, с кадастровым номером 74:33:012022:4397, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Правобережный район, район пересечения ул. Ленинградская, ФИО1, ФИО2.

В соответствии с п. 1.2. договора участок предоставлен для его комплексного освоения территории.

На основании п. 2.1 договора срок действия договора установлен до 24.07.2022.

В силу п. 3.3.2. договора арендатор имеет право на передачу своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, в том числе передачу арендных прав в залог и внесение их качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора при условии письменного уведомления арендодателя. В указанных случаях ответственным по договору перед арендодателем становится новый правообладатель.

25.07.2017 между Администрацией и ООО «Свой Дом» (застройщик) был подписан договор о комплексном освоении территории (т. 1 л.д. 11-13).

28.03.2018 между Администрацией и ООО «Свой Дом» было подписано дополнительное соглашение к договору о комплексном освоении территории (далее – дополнительное соглашение, т. 1 л.д. 14-15).

Согласно п. 1.1. договора о комплексном освоении территории (в редакции дополнительного соглашения) застройщик в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные пунктами 3.2.1 - 3.2.7. договора о комплексном освоении территории, а Администрация обязуется создать условия для выполнения этих обязательств в соответствии с пунктами 3.1.1. - 3.1.2. настоящего договора.

В соответствии с п. 1.2. договора о комплексном освоении территории (в редакции дополнительного соглашения) комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка из категории земель: земли населенных пунктов (Ж-2. Зона среднеэтажной многоквартирной жилой застройки), площадью 26 361 кв.м., с кадастровым номером 74:33:012022:4397, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Правобережный район, район пересечения ул. Ленинградская, ФИО1, ФИО2. Комплексное освоение территории также осуществляется в границах земельных участков, образованных их участка.

В силу п. 2.1 договора о комплексном освоении территории срок действия договора установлен по 24.07.2022.

Согласно п. 3.2.4. договора о комплексном освоении территории застройщик обязуется осуществить на участке или на земельных участках, образованных из такого участка, строительство объектов капитального строительства исключительно с проектными решениями, разработанными в проекте планировки территории.

По условиям п. 3.2 договора о комплексном освоении территории заказчик обязуется, в том числе, при архитектурно-строительном проектировании предусмотреть помещения для размещения учреждения дополнительного образования детей, площадью 50 кв.м.

Пунктом 3.2.6 договора о комплексном освоении (в редакции дополнительного соглашения) стороны определили, что мероприятия, указанные в п. 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5 договора, следует осуществить поэтапно:

I Этап – начало работ 25.07.2017 (в границах ул. ФИО1, ул. Болотникова, ул. Крылова);

II Этап – начало работ 01.07.2018 (в границах ул. ФИО1, ул. Крылова, ул. Бестужева, пер. Псковский);

в срок с 01.07.2018 по 30.09.2020 осуществить строительство помещения для размещения учреждения дополнительного образования детей площадью 50 кв.м и в срок до 01.10.2021 передать на безвозмездной основе в муниципальную собственность города Магнитогорска с соответствующей технической документацией.

22.02.2019 между ООО «Свой Дом» (арендатор) и ООО «Новый формат» (новый арендатор) был подписан договор передачи прав и обязанностей по договору аренды № 01-01/2019 (далее также - договор передачи прав и обязанностей, т. 1 л.д. 16), согласно п. 1 которого арендатор передал, а новый арендатор принял все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 9868 от 25.07.2017 в отношении земельного участка из земель: земли населенных пунктов (Ж-2. Зона среднеэтажной многоквартирной жилой застройки), площадью 17 335 кв.м., с кадастровым номером 74:33:012022:4397, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Магнитогорск, Правобережный район, район пересечения ул. Ленинградская, ФИО1, ФИО2.

Пунктом 5 договора прав и обязанностей установлено, что новый арендатор гарантирует исполнение п. 3.2.6., п. 3.2.7. договора о комплексном освоении территории в редакции дополнительного соглашения от 28.03.2018.

ООО «Новый формат» на указанном земельном участке осуществлено строительство многоэтажных жилых домов.

В ходе рассмотрения Ленинским районным судом г. Магнитогорска судебного дела № 2-299/2021 было вынесено решение от 27.05.2021, согласно которому суд признал построенные ответчиком объекты капитального строительства (т. 1 л.д. 17-20):

- двухэтажным трехподъездным многоквартирным жилым домом, общей площадью 1 068,2 кв.м, состоящим из 18 квартир, расположенным на земельном участке с кадастровым номером 74:33:012022:4397;

- двухэтажным одноподъездным многоквартирным жилым домом, общей площадью 370,4 кв.м, состоящим из 6 квартир, расположенным на земельном участке с кадастровым номером 74:33:012022:4397;

- двухэтажным двухподъездным многоквартирным жилым домом, общей площадью 833 кв.м, состоящим из 16 квартир, расположенным на земельном участке с кадастровым номером 74:33:012022:4397.

Также решении от 27.05.2021 Ленинский районный суд г. Магнитогорска постановил поставить указанные выше объекты на кадастровый учет и внести сведения в Единый государственный кадастр недвижимости по отраженным в решении координатам характерных точек фактических контуров.

Решение Ленинского районного суда г. Магнитогорска от 27.05.2021 по делу № 2-299/2021 вступило в законную силу.

В обоснование заявленного иска  истец, указал, что ответчиком в нарушение п. 3.2.6. договора о комплексном освоении (в редакции дополнительного соглашения) мероприятия, указанные в п.п. 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5 договора, осуществлены не были, в срок с 01.07.2018 до 30.09.2020 строительство помещения для размещения учреждения дополнительного образования детей, площадью не менее 50 кв.м. не осуществлено, в срок до 01.10.2021 указанное помещение в муниципальную собственность города Магнитогорска не передано.

В связи с неисполнением ответчиком принятых на себя обязательств, Администрация обратилась в ООО «Бюро оценки и консалтинга» для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости (помещение для размещения учреждения дополнительного образования не менее 50 кв.м) при условии его полной готовности к эксплуатации с типичной отделкой для подобного рода объектов недвижимости, рыночной стоимости ежемесячной упущенной выгоды из-за неисполнения условий договора за сдачу помещения в аренду при условии его полной готовности к эксплуатации.

ООО «Бюро оценки и консалтинга» был составлен отчет об оценке № 124-2022 от 28.09.2022 (т. 5 л.д. 1-104), согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, пересечение улиц Ленинградская, ФИО1, ФИО2 на земельном участке с кадастровым номером 74:33:012022:4397, при условии его полной готовности к эксплуатации с типичной отделкой для подобного рода объектов недвижимости, по состоянию на 28.09.2022 в рамках сравнительного подхода с учетом округления, составляет 2 226 200 рублей; рыночная стоимость ежемесячной упущенной выгоды из-за неисполнения условий договора аренды земельного участка, суммы арендных платежей от сдачи помещения, расположенного по адресу: г. Магнитогорск, пересечение улиц Ленинградская, ФИО1, ФИО2 на земельном участке с кадастровым номером 74:33:012022:4397 в аренду при условии его полной готовности к эксплуатации, по состоянию на 28.09.2022 в рамках сравнительного подхода с учетом окружения, составляет 22 400 рублей.

Согласно муниципальному контракту от 27.09.2022 № 868, платежному поручению № 216299 от 25.10.2022 расходы Комитета на получение отчета об оценке № 124-2022 от 28.09.2022 составили 24 700 руб.

05.10.2022 решением Магнитогорского городского собрания депутатов № 139 в форме муниципального казенного учреждения учрежден орган Администрации города Магнитогорска – Комитет по управлению имуществом и земельными отношениями администрации города Магнитогорска (далее - Решение № 139).

05.10.2022 решением Магнитогорского городского собрания депутатов № 140 утверждено Положение о Комитете по управлению имуществом и земельными отношениями администрации города Магнитогорска (далее - Решение № 140).

В соответствии с пунктом 3 Решения № 140 Комитет является юридическим лицом и создается в форме муниципального казенного учреждения.

Согласно пункту 9 Решения № 140 основной задачей Комитета является решение вопросов местного значения по владению, пользованию и распоряжению имуществом, находящимся в муниципальной собственности, в соответствии с полномочиями Комитета.

В соответствии с подпунктом 17 пункта 10 Решения № 140 (в редакции, утвержденной решением Магнитогорского городского собрания депутатов от 20.12.2022 № 225 «О внесении изменений в Положение о Комитете по управлению имуществом и земельными отношениями администрации города Магнитогорска, утвержденное решением Магнитогорского городского собрания депутатов от 05.10.2022 № 140») Комитет осуществляет подготовку и контроль исполнения условий (в рамках компетенции Комитета) договоров аренды, договоров купли-продажи, безвозмездного пользования имуществом муниципальной казны 

<

...> договоров на размещение нестационарных торговых объектов, а также договоров, заключаемых в отношении объектов муниципального жилого фонда.

21.11.2022 в ЕГРЮЛ внесена запись о создании юридического лица - Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями администрации города Магнитогорска (ИНН 

<

***>).

Ссылаясь на то, что Комитет обладает полномочиями по взысканию убытков, вытекающих из заключенных договоров, контроль за исполнением которых входит в круг его обязанностей, на наличие убытков в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по договору № 9868 от 25.07.2017, Комитет направил в адрес ООО «Новый формат» претензию от 27.10.2022 № КУИиЗО-02/5733 с требованием в течение 10 дней с момента ее получения возместить убытки, составляющие рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 2 226 200 руб., упущенную выгоду в размере 22 400 руб., расходы на составление отчета об оценке в размере 24 700 руб. (т. 1 л.д. 21-22, 23).

Оставление ООО «Новый формат» требований указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ООО «Новый формат» не были исполнены надлежащим образом обязательства арендатора по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 9868 от 25.07.2017 в части осуществления строительства помещения для размещения учреждения дополнительного образования детей площадью 50 кв.м, в срок до 01.10.2021 не передано на безвозмездной основе в муниципальную собственность города Магнитогорска указанное помещение, в силу чего требования Комитета о взыскании убытков носят обоснованный и правомерный характер.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 39.8 ЗК РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Пунктом 6 статьи 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что в случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка.

Согласно части 1 статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

По договору о комплексном освоении территории (далее также в настоящей статье - договор) одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные пунктами 2 - 4 и 7 части 5 настоящей статьи, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств в соответствии с пунктами 5 и 7 части 5 настоящей статьи. Договором также предусматривается выполнение одной из сторон в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 5 настоящей статьи, в том числе на условиях, указанных в пункте 2 части 6 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 6 настоящей статьи (часть 3 статьи 46.4 ГрК РФ).

Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка (часть 4 статьи 46.4 ГрК РФ)

На основании части 5 указанной статьи условиями договора о комплексном освоении территории являются:

1) сведения о земельном участке, составляющем территорию, в отношении которой заключается договор (кадастровый номер земельного участка, его площадь, местоположение);

2) обязательство лица, заключившего договор с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления (далее в настоящей статье - лицо, заключившее договор), подготовить и представить в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления проект планировки территории и проект межевания территории, в отношении которой заключается договор, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки и представления этих документов;

3) обязательство лица, заключившего договор, осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, предусмотренные договором мероприятия по благоустройству, в том числе озеленению, и сроки их осуществления;

4) обязательство лица, заключившего договор, осуществить образование земельных участков из земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;

5) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить рассмотрение и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории и максимальные сроки выполнения данного обязательства, если это входит в их компетенцию;

6) обязательство сторон договора осуществить на земельном участке, в отношении которого заключен договор, или на земельных участках, образованных из такого земельного участка, строительство объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур в соответствии с проектом планировки территории; максимальные сроки выполнения данного обязательства;

7) обязательство сторон договора обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, в соответствии с графиками осуществления каждого мероприятия в предусмотренные указанными графиками сроки;

8) срок действия договора;

9) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, в том числе обязательства, предусмотренного пунктом 7 настоящей части.

На основании части 6 статьи 46.4 ГрК РФ договор может содержать:

1) способы и размер обеспечения выполнения обязательств, вытекающих из договора;

2) обязательство лица, заключившего договор, передать в государственную или муниципальную собственность объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых осуществляется за счет средств этого лица; перечень данных объектов и условий их передачи;

3) обязательство лица, заключившего договор, осуществить строительство объектов капитального строительства наряду с указанными в пункте 6 части 5 настоящей статьи объектами в соответствии с утвержденным проектом планировки территории; максимальные сроки осуществления строительства;

4) обязательство исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию объектов коммунальной инфраструктуры за границами земельного участка, в отношении которого заключен договор, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границе такого земельного участка к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таком земельном участке; максимальные сроки выполнения данного обязательства;

5) иные условия.

Согласно части 7 статьи 46.4 ГрК РФ стороны договора в течение трех месяцев со дня утверждения документации по планировке территории обязаны заключить дополнительное соглашение к этому договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ.

Таким образом, перечень объектов социальной, инженерной инфраструктуры, подлежащих строительству и передаче в государственную собственность, устанавливается проектом планировки территории уже после проведения аукциона и заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, после чего стороны такого договора должны в порядке, предусмотренном частью 7 статьи 46.4 ГрК РФ, заключить дополнительное соглашение к этому договору, содержащее график осуществления мероприятий по освоению данной территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в отношении каждого мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ.

Указанное правовое регулирование согласуется с положениями статей 309, 420, 425, 452 ГК РФ, в силу которых обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, такие обязательства должны быть предусмотрены договором, который является обязательным для сторон с момента его заключения.

Из материалов дела следует, что 25.07.2017 между Администрацией и ООО «Свой Дом» (застройщик) были подписаны договор о комплексном освоении территории (т. 1 л.д. 11-13), договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 9868 от 25.07.2017 (т. 1 л.д. 10).

28.03.2018 между Администрацией и ООО «Свой Дом» было подписано дополнительное соглашение к договору о комплексном освоении территории (т. 1 л.д. 14-15).

Согласно п. 1.1. договора о комплексном освоении территории (в редакции дополнительного соглашения) застройщик в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные пунктами 3.2.1 - 3.2.7. договора о комплексном освоении территории, а Администрация обязуется создать условия для выполнения этих обязательств в соответствии с пунктами 3.1.1. - 3.1.2. настоящего договора.

По условиям п. 3.2 договора о комплексном освоении территории заказчик обязуется, в том числе, при архитектурно-строительном проектировании предусмотреть помещения для размещения учреждения дополнительного образования детей, площадью 50 кв.м.

Пунктом 3.2.6 договора о комплексном освоении (в редакции дополнительного соглашения) стороны определили, что мероприятия, указанные в п. 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5 договора, следует осуществить поэтапно, в том числе в срок с 01.07.2018 по 30.09.2020 застройщик обязуется осуществить строительство помещения для размещения учреждения дополнительного образования детей площадью 50 кв.м и в срок до 01.10.2021 передать на безвозмездной основе в муниципальную собственность города Магнитогорска с соответствующей технической документацией.

На основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды № 01-01/2019 от 22.02.2019 ООО «Новый формат» приняло все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 9868 от 25.07.2017 в отношении земельного участка площадью 17 335 кв.м., с кадастровым номером 74:33:012022:4397, в частности гарантировало исполнение п.п. 3.2.6., 3.2.7. договора о комплексном освоении территории в редакции дополнительного соглашения от 28.03.2018.

Доказательства того, что ООО «Новый формат» надлежащим образом исполнило указанные условия договора о комплексном освоении территории и договора аренды, в срок до 30.09.2020 осуществило строительство помещения для размещения учреждения дополнительного образования детей площадью 50 кв.м, в срок до 01.10.2021 передало его на безвозмездной основе в муниципальную собственность города Магнитогорска с соответствующей технической документацией, материалы дела не содержат, ООО «Новый формат» представлены не были.

На основании пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно статье 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Пунктом 2 статьи 15 ГК РФ определено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

Как разъяснено в пунктах 11, 12, 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применяя статью 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством. По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное. Если лицо несет ответственность за нарушение обязательства или за причинение вреда независимо от вины, то на него возлагается бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для освобождения от такой ответственности (например, пункт 3 статьи 401, пункт 1 статьи 1079 ГК РФ).

Таким образом, для наступления деликтной ответственности необходимо наличие состава правонарушения, включающего в себя наступление вреда и его размер, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между возникшим вредом и действиями (бездействием) указанного лица, а также вину причинителя вреда. Требование о возмещении вреда может быть удовлетворено только при доказанности всех названных элементов в совокупности.

В рассматриваемом случае судом первой инстанции было установлено, и ответчиком по делу не оспаривалось, отсутствие в натуре спорного объекта – помещения для размещения учреждения дополнительного образования детей площадью 50 кв.м, что исключает возможность удовлетворения требования об исполнении обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ).

В силу изложенного и вышеприведенного правового регулирования истец правомерно заявил требование о взыскании убытков.

По мнению Комитета, убытки обусловлены ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по договору № 9868 от 25.07.2017 и включают в себя убытки, составляющие рыночную стоимость объекта недвижимости в размере 2 226 200 руб., упущенную выгоду в размере 22 400 руб., расходы на составление отчета об оценке в размере 24 700 руб.

Размер начисленной истцом суммы убытков подтвержден отчетом об оценке № 124-2022 от 28.09.2022, муниципальным контрактом от 27.09.2022 № 868, платежным поручением № 216299 от 25.10.2022.

Состав и размер заявленной Комитетом суммы убытков ООО «Новый формат» при рассмотрении дела судом первой инстанции не оспаривались.

Не заявлено подобных доводов и в апелляционной жалобе ООО «Новый формат» (часть 5 статьи 268 АПК РФ).

В апелляционной жалобе ООО «Новый формат» указало, что в п. 3 дополнительного соглашения от 28.03.2018 к договору о комплексном освоении территории от 25.07.2017 указано, что в срок с 01.07.2018 до 30.09.2020 ответчик обязан осуществить строительство помещения для размещения учреждения дополнительного образования детей, площадью не менее 50 кв.м, и в срок до 01.10.2021 передать на безвозмездной основе в муниципальную собственности города Магнитогорска с соответствующей технической документацией. В связи с истечением срока действия договора апеллянт полагал, что данное обстоятельство прекратило обязанность застройщика передать предусмотренное договором помещение Администрации.

Оценив указанные доводы апеллянта, суд апелляционной инстанции нашел их необоснованными.

На основании пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Пункт 4 указанной статьи предусматривает, что окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В пункте 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (пункты 3, 4 статьи 425 ГК РФ).

Таким образом, из положений пункта 4 статьи 425 ГК РФ, пункта 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», пункта 4.3 договора о развитии застроенной территории, следует, что окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору.

Поскольку Комитет заявил требование не об исполнении обязательства в натуре, а о взыскании убытков, связанных с ненадлежащим исполнением условий договора, что согласуется с условиями пункта 4.3 договора о развитии застроенной территории, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Доводы апеллянта о пропуске истцом срока исковой       давности по заявленному иску, мотивированные тем, что истец обратился в суд с требованиями о возмещении убытков 15.03.2023, то есть по истечении 8 месяцев после окончания срока действия договора о комплексном освоении территории от 25.07.2017, признаны необоснованными, так как к спорным правоотношениям положения статьи 181 ГК РФ не применимы. Поскольку предметом заявленного иска не является признание оспоримой сделки недействительной, иск заявлен о взыскании убытков, в силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Комитетом иск был подан в пределах трехгодичного срока исковой давности.

Таким образом, поскольку ООО «Новый формат» не были исполнены надлежащим образом обязательства арендатора по договору аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 9868 от 25.07.2017 в части осуществления строительства помещения для размещения учреждения дополнительного образования детей площадью 50 кв.м, которое в срок до 01.10.2021 должно было быть передать на безвозмездной основе в муниципальную собственность города Магнитогорска, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии правовых и фактических оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Апелляционная жалоба ООО «Новый формат» не содержит доводов, которые бы могли послужить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в пределах заявленных в ней доводов не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.07.2024 по делу № А76-7739/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Новый формат» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

И.А. Аникин

А.Х. Камаев