Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-100747/2020

08 июля 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  27 мая 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  08 июля 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Хорошева Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Жилсервис Рязань» (ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 05.01.2007, ИНН: 

<

***>, Рязань)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Бета Эстейт» (ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 26.05.2005, ИНН: 

<

***>, Санкт-Петербург) 

третьи лица: 

1. общество с ограниченной ответственностью «Агроторг»  (ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 10.12.2002, ИНН: 

<

***>, Санкт-Петербург) 

2. общество с ограниченной ответственностью «Планета Техно» (ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 05.04.2012, ИНН: 

<

***>, Рязань)

о взыскании 704 850,05 руб. задолженности за жилищно-коммунальные услуги, пени, 

при участии

- от ответчика: ФИО2 по доверенности от 11.12.2020 (онлайн),

-третье лицо ООО «Планета Техно»: ФИО3 (онлайн),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Жилсервис Рязань» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Бета Эстейт» с требованием  о взыскании 704 850, 05 руб. задолженности по внесению платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, за период с 01.09.2017 по 30.09.2020, 75 008,76 руб. неустойки, исчисленной с 11.10.2017 по 05.04.2020.

Определением суда от 16.11.2020 исковое заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в упрощенном порядке по правилам главы 29 АПК РФ. 

От ответчика поступил отзыв, согласно которому ответчик исковые требования не признает, ссылается на то, что он является собственником нежилого помещения №10Н, расположенного в здании торгового павильона по адресу: 

<

...>, у которого отсутствуют общие коммуникации с многоквартирным домом, управление которым обеспечивается истцом;  ссылается на содержание принадлежащего ответчику помещения путем заключения договоров на оказание услуг по управлению и эксплуатации, агентского договора с обществом с ограниченной ответственностью «Планета Техно».

Определением от 18.01.2021 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства. 

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.02.2021 изменен состав суда, дело передано из производства судьи Коноваленко Я.А. для рассмотрения в производство судьи Хорошевой Н.В.

Определением от 04.03.2021  к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены  общество с ограниченной ответственностью «Агроторг», общество с ограниченной ответственностью «Планета Техно». 

От третьего лица ООО «Планета Техно» поступили возражения на иск, в которых третье лицо указывает, что ответчик является собственником нежилых помещений Н10, площадью 954,9 кв. м., и Н4, площадью 47,3 кв. м., расположенных в здании торгового павильона по адресу 

<

...>. Кроме ответчика в торговом павильоне имеется еще пять собственников нежилых помещений различной площади. Указанный объект недвижимости (торговый павильон) общей площадью 4528,5 кв. м. построен и введен в эксплуатацию в 2009 году. Общие коммуникации у торгового павильона и у спорного многоквартирного дома (1987 года постройки) отсутствуют. Коммуникации торгового павильона являются обособленными. Торговый павильон имеет свой тепловой ввод, узел учета тепловой энергии. Электроснабжение осуществляется по отдельной выделенной линии КЛ-04 кВ. Система водоснабжения имеет два ввода. Канализация самотечная с прокладкой дворовой сети врезана в централизованную систему канализации. По всем сетям установлена граница раздела. Строительство многоквартирного дома и торгового павильона осуществлялось на разных земельных участках, здания вводились в эксплуатацию раздельно. В договор управления многоквартирным домом № 32 от 01.01.2009 не включена площадь нежилых помещений торгового павильона. Управление общим имуществом  собственников нежилых помещений торгового павильона с момента ввода в эксплуатацию осуществляется ООО «Планета Техно» на основании договоров, заключенных с каждым собственником. ООО «Планета Техно»  заключены договоры с ресурсоснабжающими  и иными эксплуатационными и подрядными организациями на содержание и обслуживание общего имущества собственников нежилых помещений торгового павильона.  

От истца поступило уточнение исковых требований, согласно которым истец просит взыскать с ответчика:

-704 850,05 руб. задолженности по оплате за содержание общего имущества в многоквартирном доме № 14/16 по ул. Новоселов г.Рязани за период с сентября 2017 по сентябрь 2020, 

-88 245,55 руб. пени за просрочку оплаты, начисленные за период с 11.10.2017 по 05.04.2020, 

-распределить судебные расходы.

Уточнение исковых требований принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.  

Лица, участвующие в деле, о дате, месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом. 

Ответчик и третье лицо ООО «Планета Техно» приняли участие в судебном заседании путем онлайн-конференции. 

Истец явку своего представителя не обеспечил. 

В соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ дело рассматривается судом в отсутствие не явившегося истца. 

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Истец осуществляет управление многоквартирным жилым домом (далее – МКД) по адресу: 

<

...>,  на основании решения собрания собственников помещений МКД и договора управления МКД  № 32 от 01.01.2009 (далее – договор управления МКД). 

Согласно приложению 2 к договору управления МКД  общая площадь дома составляет 3 598,9 кв.м., количество квартир -77, нежилые помещения, не входящие в состав общего имущества, - отсутствуют, площадь придомового земельного участка составляет 1 530,88 кв.м. 

Ответчик является собственником нежилых помещений Н10, площадью 954,9 кв. м., и Н4, площадью 47,3 кв. м., расположенных в здании торгового павильона по адресу 

<

...>.

Торговый павильон, общей площадью 4 528,5 кв. м., построен и введен в эксплуатацию в 2009, расположен в цокольном, 1, 2 этажах здания литера А2 по адресу: Рязань, ул. Новоселов,  д.14/16.  

 Сети инженерно-технического обеспечения многоквартирного дома и торгового павильона обособлены друг от друга, имеют различные технологические вводы.

Многоквартирный дом и торговый павильон расположены на земельных участках с разными кадастровыми номерами. 

Содержание и эксплуатация общего имущества собственников нежилых помещений торгового павильона осуществляется ООО «Планета Техно» на основании заключенных с собственниками нежилых помещений договоров. 

Между ООО «Бета Эстейт» и ООО «Планета Техно» заключен договор на оказание услуг по управлению и эксплуатации торгового павильона  б/н от 01.07.2012, а также агентский договор на осуществление сбора платежей за коммунальные услуг б/н от 01.07.2012, на основании которых  ответчик производит оплату  за содержание общего имущества собственников нежилых помещений торгового павильона. 

Во исполнение  обязательств по содержанию  общего имущества  собственников нежилых помещений торгового павильона ООО «Планета Техно» заключены  прямые договоры  с ресурсоснабжающими, эксплуатирующими и подрядными (на оказание услуг) организациями, в том числе: договор теплоснабжения с МУП «РМПТС» № 202О-П от 25.06.2012, единый договор холодного водоснабжения и водоотведения № 5584/ВК от 31.01.2014,  договор на оказание услуг по вывозу и хранение отходов с КПКГ «Региональные инвестиции» с КПКГ «Региональные инвестиции» от 01.09.2016, договор на оказание услуг по обращению с ТКО с ООО «Эко-Пронск» №00161-ЮЛ-2019от 10.10.2019, договор энергоснабжения с ООО «Рязанская городская энергосбытовая компания» №6878 от 07.12.2009, договор на проведение дезинфекционных работ с ГБУ РО №190 от 01.07.2016, договор на техническое обслуживание и ремонт лифтового оборудования с ООО «Лифтремонт-Сервис» №Д 204 от 01.01.2015, договор на техническое обслуживание оборудования системы автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения с ООО «СпецТехМонтаж № 27/11-04 от 01.01.2015, договор по охране торгового павильона с ООО «Охранная фирма «Центральное агентство безопасности» №94/12 от 01.07.2012, договор на оказание услуг по уходу за пылегрязезадерживающими коврами с ООО «Эксперт-Р» №252-Р от 01.07.2012, договоры на услуги механизмов по уборке снега, а также на услуги автотранспорных средств с ИП ФИО4, договор подряда на проведение ремонтно-строительных работ по ремонту кровли торгового павильона с ООО «Интеб» №1Р/2018, договор на испытание системы пожарного водопровода на работоспособность и водоотдачу с ООО «Медведь» №024/18 от 10.04.2018, договоры подряда на отделочные работы (ремонт фасада, входной группы) торгового павильона с ООО «Вектор-Р». 

Истец, считая ответчика собственником нежилых помещений, расположенных в МКД, утверждает, что последний не исполняет обязанности по содержанию общего имущества собственников МКД. 

По мнению истца,  задолженность ответчика по оплате за содержание общего имущества в многоквартирном доме № 14/16 по ул. Новоселов г.Рязани за период с сентября 2017 по сентябрь 2020 составляет 704 850,05 руб. 

На сумму задолженности истцом начислена неустойка. 

В адрес ответчика истцом направлена претензия с требованием о погашении задолженности, которая не была удовлетворена, что послужило поводом для обращения истца в суд с настоящим иском. 

 Заслушав ответчика и третье лицо, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ  представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

К правоотношениям, связанным с содержанием общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме, применяются положения ст. 209, 210, 249, 290 Гражданского кодекса (далее - ГК РФ), а также положения Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и принятых в соответствии с ним уполномоченными  органами подзаконных актов. 

В соответствии с со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ).

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

Аналогичные нормы закреплены Жилищным кодексом РФ. Так, в силу п.п. 1,2 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Общим имуществом закон признает: 

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ст. 36 ЖК РФ). 

В соответствии с п. 1 ст. 153 и п. 2 ст. 154 ЖК РФ  граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Согласно п. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. 

В силу п. 9.1 этой же статьи Закона плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, при условии, что конструктивные особенности многоквартирного дома предусматривают возможность потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов при содержании общего имущества, определяемую в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 157 ЖК РФ размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (в том числе нормативов накопления твердых коммунальных отходов), утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При расчете платы за коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирных домах, которые имеют установленную законодательством Российской Федерации обязанность по оснащению принадлежащих им помещений приборами учета используемой воды и помещения которых не оснащены такими приборами учета, применяются повышающие коэффициенты к нормативу потребления соответствующего вида коммунальной услуги в размере и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.

Из указанных норм закона следует, что бремя содержания объекта недвижимости, в том числе несение расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, возложено  законом на собственника; либо при наличии договора или соглашения оно может быть возложено на иное лица –законного владельца (арендатор, нанимателя и др.) 

Из материалов дела следует, что ответчик не является собственником какого-либо помещения, расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>,  а сам  многоквартирный дом не имеет в своем составе нежилых помещений, находящихся в частной собственности и не входящих в состав общего имущества собственников МКД. 

Доказательства обратного материалы дела не содержат.  

Из представленного истцом договора управления МКД № 32 от 01.01.2009 следует, что общая площадь МКД составляет 3598,9 кв.м. 

Площадь торгового павильона, в котором расположены нежилые помещения ответчика, по данным кадастрового паспорта объекта составляет 4 528,5 кв.м., что опровергает доводы истца о включении в состав и площадь МКД нежилых помещений ответчика. 

Кроме того, как установлено судом, многоквартирный жилой дом и торговый павильон расположены на различных земельных участках с разными кадастровыми номерами.  

В письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 31.08.2011 N ОГ-Д23-1168 выражено мнение о том, что пересечение границ здания и границ земельных участков, на которых расположены здание, строение, сооружение, является препятствием для оформления в установленном законодательством порядке земельно-правовых отношений, один площадной объект может быть размещен только на одном земельном участке. Указанное соотносится с положениями статьи 39.20 ЗК РФ, пунктами 1 и 2 статьи 271 ГК РФ, пунктом 1 статьи 552 ГК РФ, пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ. Приведенные нормы не предусматривают возможности формирования множества земельных участков под одним объектом недвижимого имущества. Размещение здания, строения, сооружения на нескольких смежных земельных участках нарушает требования градостроительных и строительных норм и правил, а также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков в соответствии со ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

 Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих доводы иска и позиции истца в части размещения спорных нежилых помещений в многоквартирным доме, управление которым осуществляется истцом. 

Ответчик, не являясь участником права долевой собственности на общее имущества собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

...>, не обязан нести бремя содержания общего имущества МКД. 

Регулирование отношений собственников нежилых помещений в нежилом здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Из представленных в материалы дела документов следует, что ответчик обеспечивает содержание общего имущества собственников нежилых помещений торгового павильона путем заключения договоров с ООО «Планета Техно». Спор между ответчиком и  управляющей организацией ООО «Планета Техно» отсутствует.  

При разрешении настоящего дела суд принимает во внимание положения ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ, согласно которым обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

Учитывая изложенное выше, суд отказывает в удовлетворении исковых требований  о взыскании задолженности виду  недоказанности. Требование о взыскании неустойки отклоняется судом как производное от основного требования о взыскании долга.  

При принятии решения по делу суд распределяет судебные расходы.

Государственная пошлина при обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со ст. 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) с учетом ст. ст. 333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении исковых требований судом отказано, судебные расходы на оплату государственной пошлины подлежат отнесению на истца. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «Жилсервис Рязань» 265 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Хорошева Н.В.