﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А45-10312/2019

Резолютивная часть постановления объявлена  14 мая 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  18 мая 2020 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Сириной В.В.

судей							Демидовой Е.Ю.

								Севастьяновой М.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Григоряна Шота Вазгеновича на решение от 08.08.2019 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Полякова В.А.) и постановление от 03.12.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Павлова Ю.И., Стасюк Т.Е.) по делу № А45-10312/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания жилищного хозяйства Октябрьского района» (630102, г. Новосибирск, ул. Садовая, д. 30, ОГРН 1065405124102, ИНН 5405322397) к индивидуальному предпринимателю Григоряну Шота Вазгеновичу (ОГРНИП 304540510500051, ИНН 540506859124) об обязании освободить земельный участок. 

Другие лица, участвующие в деле: департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания жилищного хозяйства Октябрьского района» (далее – ООО «УК Жилищного хозяйства Октябрьского района», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к индивидуальному предпринимателю Григоряну Шота Вазгеновичу (далее – ИП Григорян Ш.В., предприниматель, ответчик) об обязании освободить земельный участок площадью 49,6 кв. м по адресу: город Новосибирск, улица Нижегородская, 30, от торгового павильона и привести участок в первоначальное состояние.

Решением от 08.08.2019 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 03.12.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены, на ответчика возложена обязанность освободить земельный участок площадью 49,6 кв. м по адресу: город Новосибирск, улица Нижегородская, 30, от торгового павильона и привести земельный участок в первоначальное состояние, с ответчика в пользу истца взыскано 6 000 руб. расходов по государственной пошлине по иску.

ИП Григорян Ш.В. обратился с кассационной жалобой на указанные решение и постановление, в которой просит отменить судебные акты и отказать обществу в удовлетворении заявленных требований.

В кассационной жалобе предприниматель ссылается на то, что судом не дана оценка договору передачи в пользование общего имущества многоквартирного дома от 01.01.2014, являющемуся договором аренды недвижимого имущества; полагает, что в договоре не согласовано условие об объекте аренды. Кроме того, истцом не представлены доказательства наличия полномочий на заключение договоров аренды на длительный срок от лица собственником многоквартирного дома, не представлены доказательства государственной регистрации договора, не соблюден претензионный порядок, не доказан факт нарушения ответчиком его прав.

Отзыв на кассационную жалобу в установленном процессуальным законодательством порядке не представлен.

Изучив доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.01.2014 между ООО «УК Жилищного хозяйства Октябрьского района» и ИП Григорян Ш.В. был заключен договор передачи в пользование общего имущества многоквартирного дома (далее – договор), по условиям которого истец передает ответчику в пользование часть общего имущества (земельного участка по улице Нижегородская, дом 30) для размещения и эксплуатации торгового павильона продуктов питания и общепит общей площадью 49,6 кв. м.

Договор заключен сроком на три года (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 3.1 договора ежемесячная плата за пользование переданным общим имуществом на момент заключения договора устанавливается в размере 21 850,29 руб., согласно пункту 3.3 договора арендная плата подлежит внесению не позднее десятого числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 2.3.3 договора арендатор обязан своевременно и в полном объеме выплачивать управляющей организации плату, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

Согласно пункту 2.2.2 договора истец имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив ответчика не менее чем за 15 дней о необходимости освобождения земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.3.8 договора по окончании срока действия договора ответчик обязан собственными силами за свой счет освободить земельный участок от своего имущества и передать общее имущество истцу по акту приема-передачи.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут управляющей организацией в одностороннем порядке при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора платы в течение двух месяцев независимо от ее последующего внесения.

Неисполнение ответчиком своих обязательства по договору, невнесение платы за пользование общим имуществом послужили основанием для обращения истца в суд с требованием о взыскании задолженности в рамках дела № А45-6386/2015.

Определением от 27.05.2015 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-6386/2015 между ООО «УК Жилищного хозяйства Октябрьского района» и ИП Григорян Ш.А. было заключено мировое соглашение, которым ответчик признал наличие задолженности.

Однако плата за период с 01.01.2015 ответчиком в адрес истца по договору передачи в пользование общего имущества многоквартирного дома так и не вносилась.

В адрес ответчика 20.12.2018 была направлена досудебная претензия с требованием освободить переданное в пользование общее имущество многоквартирного дома – часть земельного участка по улице Нижегородская, дом 30, в течение 14 дней с момента получения претензии, которая оставлена без удовлетворения.

Ссылаясь на неоднократное нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей арендатором, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что земельный участок по истечении срока действия договора в связи с его односторонним расторжением по инициативе арендодателя по причине неоднократного нарушения условия договора об оплате ответчиком не освобожден, в связи с чем требования истца являются правомерными и обоснованными.

Довод ответчика о наличии правовых оснований для оставления искового заявления без рассмотрения по причине несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора был отклонен судом как опровергающийся представленными в материалы дела доказательствами (досудебная претензия от 20.11.2018 была направлена в адрес предпринимателя согласно отметке органа связи 201.2.2018).

Суд апелляционной инстанции с указанными выводами суда первой инстанции согласился.

Доводы предпринимателя о том, что истцом не предоставлены доказательства наличия полномочий действовать от лица собственников, в том числе заключать договоры аренды на длительный срок без одобрения собственников МКД; истцом не предоставлены доказательства наличия зарегистрированного права собственности на земельный участок, являющийся предметом иска; истцом не предоставлены доказательства передачи ответчику недвижимого имущества (земельного участка); заявляя требование привести участок в первоначальное состояние, истец не предоставляет доказательств того, что земельный участок был каким либо образом изменен ответчиком, суд апелляционной инстанции отклонил, поскольку в рамках дела № А45-6386/2015 ответчик признал наличие торгового павильона на придомовой территории по ул. Нижегородская, д. 30, а также наличие задолженности.

Апелляционная инстанция признала не имеющим правового значения в рамках данного спора вопрос о том, кто является собственником объекта аренды, мотивировав данный вывод ссылкой на разъяснения, изложенные в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73).

Учитывая, что договор аренды исполнялся, суд апелляционной инстанции счел неправомерными доводы предпринимателя о том, что договор аренды не прошел процедуру государственной регистрации.

Со ссылкой на пункт 15 Постановления № 73 апелляционная инстанция отклонила доводы предпринимателя относительно отсутствия согласования условия о предмете аренды, указав, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и подлежащим применению нормам права.

В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3).

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4).

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1).

Таким образом, указанные нормы ГК РФ допускают в случаях, предусмотренных законом или договором, односторонний отказ от договора (исполнение договора).

Так, право на отказ от договора предоставлено сторонам договора аренды, заключенного на неопределенный срок, пунктом 2 статьи 610 ГК РФ.

Кроме того, условиями договора аренды также предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от договора при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора платы в течение двух месяцев независимо от ее последующего внесения. 

Данное обстоятельство судами установлено, ответчиком не опровергнуто, последнему была направлена претензия о необходимости погашения долга и возврата земельного участка.

Поскольку требования истца не были исполнены, договор считается прекращенным, а у ответчика возникло обязательство передать участок в соответствии со статьей 622 ГК РФ.

При таких условиях доводы кассационной жалобы не являются основанием для отмены судебных актов.

Всем приведенным в жалобе доводам была дана надлежащая правовая оценка при рассмотрении спора судами первой и апелляционной инстанций, в том числе доводу ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Данный довод был правомерно отклонен апелляционной инстанцией.

Частью 5 статьи 4 АПК РФ предусмотрена необходимость в данном случае соблюдения претензионного порядка урегулирования спора.

Согласно материалам дела досудебная претензия от 20.11.2018 была направлена в адрес предпринимателя согласно отметке органа связи 20.12.2018.

Факт подписания претензии уполномоченным лицом подтверждается представленной с отзывом доверенностью, а также последующим обращением истца в суд с иском.

Доказательств удовлетворения претензии в материалы дела не представлено. Таким образом, претензионный порядок был соблюден истцом.

Суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что институт досудебного урегулирования споров сторон по договору направлен на предоставление возможности стороне, допустившей нарушение обязательства, исполнить его добровольно. В рассматриваемом случае ответчик извещался о допущенных нарушениях условий договора, но мер к урегулированию спора в досудебном порядке не принял. В этой связи его права не могут быть признаны нарушенными.

Кроме того, само процессуальное поведение стороны ответчика, который был извещен о судебном разбирательстве, не свидетельствует о возможности разрешения конфликта во внесудебном порядке.

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Несогласие заявителя с выводами судебных инстанций, иное толкование кассатором норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в обжалованных судебных актах существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибки.

Оснований для отмены принятых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судами нижестоящих инстанций не допущено. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 08.08.2019 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 03.12.2019 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-10312/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					В.В. Сирина

Судьи									Е.Ю. Демидова

										М.А. Севастьянова