Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-13387/2023

г. Хабаровск

19 февраля 2024 года

Резолютивная часть оглашена 07.02.2024

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Паниной А. А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, ФИО2

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Дивас» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 680030, 

<

...>)

о взыскании 397 901 руб. 86 коп.,

при участии:

от истца – М.С. Арабаджи по доверенности № 09-14/16388 от 28.12.2022;

от ответчика – ФИО3 по доверенности № 1/2023 от 07.07.2023

Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее - Департамент) обратился  в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Дивас» (далее - ООО «Дивас») о взыскании 377 827 руб. 30 коп. долга по договору аренды земельного участка № 297 от 11.11.2021 за период с 01.01.2022 по 30.06.2023, 19 377 руб. 83 коп. пеней за период с 31.01.2022 по 30.06.2023, всего – 397 205 руб. 13 коп.

Определением от 21.08.2023 иск принят к рассмотрению в порядке упрощенного производства, определением от 05.10.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением от 22.11.2023 судом в порядке статьи 49 АПК РФ принято уточнение исковых требований, согласно которому истец просит взыскать 356 990 руб.  50 коп. задолженности за период с 01.01.2022 по 30.06.2023, 40 911 руб. 36 коп. пеней за период с 31.01.2022 по 22.11.2023. Уточнения связаны с применением в расчете  измененной кадастровой стоимости земельного участка с 2023 года.

Истец уточненные исковые требования поддержал в полном объеме. Иск обоснован ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, что привело к образованию задолженности и явилось основанием для начисления неустойки. Нормативно иск обоснован положениями статей 309, 310, 614 ГК РФ.

Ответчик исковые требования не признал в соответствии с доводами отзыва и дополнений к нему. Оспаривает изменения размера арендной платы, указанные истцом. Полагает, что арендная плата должна определяется на основании данных о коэффициентах, отраженных в договоре, с увеличением на уровень инфляции с 2023 года.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 11.11.2021 между Департаментом (арендодатель) и ООО «Дивас» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 297, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 27:23:0040904:157, площадью 1950 кв. м, расположенный в Железнодорожном районе г. Хабаровска по местоположению: 

<

...> м на юго-запад от жилого здания по ул. К. Маркса, дом 118), для завершения строительства объект незавершенного строительства - магазина.

Пунктом 1.2 с учетом дополнительного соглашения от 17.02.2023 срок действия договора установлен с 11.11.2021 по 10.11.2027.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22.06.2023.

В силу пункта 2.1 за пользование земельным участком арендатор уплачивает арендодателю арендную плату ежемесячно равными долями, путем деления годовой арендной платы на 12 месяцев, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц. Размер арендной платы определяется в порядке, установленном действующим законодательством:

2421000 (Кс) х 0,49437 (Квзн) х 0,1309 (Кп) = 350 809 руб. 35 коп., где

- Кс – кадастровая стоимость земельного участка;

- Квзн – коэффициент по виду разрешенного использования и зонированию территории;

- Кп – понижающий коэффициент.

В силу пункта 2.3 при изменении размера арендной платы за пользование земельным участком, а также при изменении методики расчета платы, реквизитов по оплате, в том числе кодов бюджетной классификации, арендодатель письменно уведомляет арендатора в 10-дневный срок с момента вступления в силу нормативного акта, внесение соответствующих изменений в настоящий договор не требуется.

Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету.

Согласно пункту 4.1. в случае не внесения арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый календарный день просрочки.

Письмом от 01.12.2021 № 06-06/15227 Департамент уведомил ООО «Дивас» об увеличении размера арендной платы по договору на 2022 год на размер уровня инфляции, равного 4 %.

Уведомлением от 21.11.2022 № 02-06/14400 Департамент уведомил ООО «Дивас» об изменении арендной платы в 2023 году с учетом уровня инфляции на 2023 год, постановления Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 № 565-пр, Приказа Министерства имущества Хабаровского края от 24.11.2022 № 70 и постановления администрации г. Хабаровска от 20.01.2022 № 189. Размер ежемесячной платы составил 32 075 руб. 66 коп.

Решением Хабаровского краевого суда от 13.12.2022 по делу № 3а-356/2022 установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 5 206 246 руб. 50 коп.

На основании обращения арендатора от 21.02.2023 № 3311 Департамент письмом от 09.03.2023 № 13-07/2768 сообщил об изменении размера арендой платы по договору в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка (5 206 246 руб. 50 коп.) с учетом уровня инфляции – 4% и применением коэффициентов, установленных постановлением Администрации г. Хабаровска от 20.01.2022 № 189:  Квзн в размере 0,11029 и Кп в размере 0,99. Размер арендной платы составил 591 193 руб. 16 коп. в год или 49 266 руб. 10 коп. в месяц.

Решением Хабаровского краевого суда от 27.07.2023 по делу № 3а-187/2023 установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 5 052 723 руб.

Письмом от 28.09.2023 № 02-06/3638 Департамент направил арендатору новое уведомление о перерасчете арендной платы, согласно которому с 01.01.2023 размер ежемесячного платежа составит 51 975 руб. 74 коп. в связи с её увеличением на размер уровня инфляции на текущий финансовый год (49 266 руб. 10 коп. + 5,5 %). Указал, что уведомление от 21.11.2022 № 02-06/14400   просит считать недействительным.

Письмом от 05.10.2023 № 13-07/12896 истец в связи с установлением новой кадастровой стоимости земельного участка направил новый расчет арендной платы на 2023 год, согласно которому размер годовой платы составил 582 035 руб. 24 коп. (5 052 723 руб. х 0,11029 х 0,99 + 5,5%), ежемесячный – 48 502 руб. 94 коп.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по оплате арендных платежей в период с 01.01.2022 по 30.06.2023, истец указал на образование долга по арендной плате в сумме 356 990 руб. 50 коп. согласно уточненному расчету.

В связи с просрочкой в оплате арендных платежей ответчику начислена неустойка в размере 40 911 руб. 36 коп. за период с 31.01.2022 по 22.11.2023 в соответствии с расчетом.

Поскольку претензия от 19.06.2023 № 02-06/7656 оставлена ООО «Дивас» без удовлетворения, Департамент обратился в арбитражный суд с заявлением о выдаче судебного приказа. По делу № А73-11554/2023 выдан судебный приказ от 21.07.2023, который определением от 26.07.2023 отменен по возражениям ответчика.

Поскольку требования оставлены без удовлетворения, Департамент обратился в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд счел иск подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статьи 606 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даны разъяснения, что при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Спорный договор аренды земельного участка заключен после введения в действие Земельного кодекса РФ, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок, предоставленный в аренду по спорному договору, является земельным участком, государственная собственность на который не разграничена.

На момент заключения договора действовал порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Хабаровского края, утвержденный  Постановлением Правительства Хабаровского края от 19.12.2019 № 565-пр (далее – Постановление №  565-пр).

Согласно пункту 2.1 Постановления № 565-пр размер арендной платы для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А = Кс x Квзн, где:

Кс - кадастровая стоимость земельного участка. Значение кадастровой стоимости земельного участка определяется на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости;

Квзн - значение коэффициента по виду разрешенного использования и зонированию территорий. Значения коэффициента с учетом дифференциации по градостроительным или оценочным зонам, видам деятельности и отдельным городским, сельским поселениям и территориям, находящимся вне границ поселений, устанавливаются органами местного самоуправления, уполномоченными на предоставление земельных участков, и не могут превышать максимальных значений коэффициента в соответствии со Значениями, утвержденными постановлением об арендной плате.

В силу пункта 2.3 Постановления№ 565-пр для определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, в пределах срока договора аренды земельного участка органы местного самоуправления вправе устанавливать понижающий коэффициент, учитывающий вид и сроки использования земельного участка, от 0,10 до 0,99.

При изменении значения понижающих коэффициентов, установленных в соответствии с абзацем первым настоящего пункта, размер годовой арендной платы на очередной финансовый год, определенный с применением понижающих коэффициентов, не может превышать произведения размера годовой арендной платы за отчетный финансовый год на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год.

При заключении договора аренды земельного участка в таком договоре предусматриваются случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на текущий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды (пункт 2.15 Постановления № 565-пр). Ежегодное увеличение размера арендной платы на уровень инфляции предусмотрено в пункте 2.3 договора аренды № 297 от 11.11.2021.

На момент заключения спорного договора аренды значения коэффициентов к арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа  «Город Хабаровск» были утверждены постановлением Администрации г. Хабаровска от 08.12.2020 № 4010. Согласно данному постановлению Квзн для разрешенного вида использования спорного земельного участка установлен в размере 0,49437; Кп в размере 0,1309.

Соответственно, размер годовой арендной платы установлен договором в сумме 350 809 руб. 35 коп. (5 421 000 руб. (Кс) х 0,49437 (Квзн) х 0,1309 (Кп).

Постановлением Администрации г. Хабаровска от 20.01.2022 № 189 на территории городского округа «Город Хабаровск» установлены новые значения коэффициентов по виду разрешенного использования для расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории городского округа «Город Хабаровск», предоставленных в аренду без проведения торгов. Согласно данному постановлению коэффициент Квзн для разрешенного вида использования спорного земельного участка установлен в размере 0,11029; понижающий коэффициент Кп - в размере 0,99.

Федеральным законом от 06.12.2021 «О федеральном бюджете на 2022 год и на плановый период 2023 и 2024 годов» утверждены основные характеристики федерального бюджета на 2022 год, исходя из прогнозируемого уровня инфляции, не превышающей 4%. Федеральным законом от 05.12.2022 «О федеральном бюджете на 2023 год и на плановый период 2024 и 2025 годов» утверждены основные характеристики федерального бюджета на 2023 год, исходя из прогнозируемого уровня инфляции, не превышающего 5,5 %.

Ссылаясь на указанные выше положения законодательства в отношении порядка определения размера арендной платы, учитывая изменение кадастровой стоимости спорного земельного участка в 2022 и в 2023 годах, истец определил ежегодный размер арендной платы следующим образом:

- на 2022 год в сумме 591 193 руб. 16 коп. (5 206 246,50 х 0,11029 х 0,99 + 4%);

- на 2023 год в сумме 582 035 руб. 24 коп. (5 052 723 руб. х 0,11029 х 0,99 + 5,5%).

Между тем, истцом при определении размера арендой платы не учтено следующее.

Положениями пункта 2.16 Постановления № 565-пр предусмотрено, что годовой размер арендной платы подлежит пересчету с применением уровня инфляции, утвержденного федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год и на плановый период со дня начала применения кадастровой стоимости, измененной в случаях, указанных в части пятой статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

К таким случаям относятся:

-             изменение кадастровой стоимости вследствие исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН, послужившего основанием для такого изменения;

- изменение кадастровой стоимости вследствие внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;

- изменение кадастровой стоимости вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При этом в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка и (или) коэффициента по виду разрешенного использования для ранее заключенных договоров аренды годовой размер арендной платы не может превышать годовой размер арендной платы, рассчитанный до изменения кадастровой стоимости и (или) коэффициента по виду разрешенного использования с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на текущий финансовый год.

Материалами дела подтверждается, что в отношении спорного земельного участка в 2022 году изменился коэффициент по виду разрешенного использования и понижающий коэффициент, также в 2022 и в 2023 году изменилась кадастровая стоимость земельного участка. При этом изменения коэффициентов привели к значительном увеличению размера арендной платы, несмотря на снижение кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом действия пункта 2.16 Постановления № 565-пр, годовой расчет арендной платы при повышении значений коэффициентов по виду разрешенного использования земельных участков не может превышать годовой размер арендной платы, рассчитанный до изменения кадастровой стоимости и (или) коэффициента по виду разрешенного использования с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на текущий финансовый год.

Следовательно, размер арендной платы должен составлять:

- в 2022 году 364 841 руб. 72 коп. (350 809 руб. 35 коп. + 4%) в год или 30 403 руб. 48 коп. в месяц;

- в 2023 году 370 103 руб. 86 коп. (350 809 руб. 35 коп. + 5,5 %) в год или 30 841 руб. 99 коп. в месяц.

С учетом произведенных ООО «Дивас» в спорный период платежей по арендной плате, отраженных в расчете истца, задолженность по арендной плате за период с 01.01.2022 по 30.06.2023 отсутствует. Требования о взыскании 356 990 руб. 50 коп. не подлежат удовлетворению.

В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Ответственность за несвоевременное внесение арендных платежей предусмотрена пунктом 4.1 договора.

Осуществив перерасчет, исходя из установленного судом размера арендной платы с учетом произведенных ответчиком платежей, а также с применением положений  постановления Правительства РФ № 497 от 28.03.2022 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», в период действия которого, неустойка, пени за просрочку уплаты налога или сбора, а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие, суд установил подлежащей взысканию  неустойку в размере 8 684 руб. 74 коп., в остальной части следует отказать.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ государственная пошлина относится на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований исходя из уточненной суммы иска и подлежит взысканию в доход федерального бюджета, так как истец освобожден от её оплаты в силу статьи 333.37 НК РФ.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью «Дивас» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 8 684 руб. 74 коп. неустойки, в остальной части отказать.

Взыскать с  общества с ограниченной ответственностью «Дивас» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в доход федерального бюджета 241 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд, жалоба подается через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                                                                 А. А. Панина