АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

 

дело №А32-7826/2017

 

              г. Краснодар                                                                    «18» апреля 2018 года

 

              Резолютивная часть решения объявлена 18 января 2018 года.

 

              Решение суда в полном объёме изготовлено 18 апреля 2018 года.

 

              Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-7826/2017 

 

              по иску общества с ограниченной ответственностью «Торгово-Производственная Компания «Дары Кубани» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

 

              к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

 

              об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения, 

 

              при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - администрации муниципального образования Крыловский район,

 

              при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО1 (по доверенности от 15.03.2017), представителя департамента – ФИО2 (по доверенности от 29.12.2017),  

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ТПК «Дары Кубани» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 02 ноября 2016 года № 592 земельного участка с кадастровым номером 23:14:0306000:39, местоположение: Краснодарский край, р-н Крыловский, СПСК "Крыловский" отд. 3 поле 1 клетка 3, площадь 238 440,00 кв. м, определив условия пунктов 2.1, 4.2 договора в предложенной истцом редакции, в соответствии с которой цена выкупа земельного участка составляет 1 877 576 рублей 80 копеек, в пункте 4.2 договора указать на расторжение договора аренды земельного участка от 31.10.2007 №8814000025 в части указания реквизитов переданного в аренду участка с момента государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на земельный участок, с сохранением действия договора аренды в остальной части, направлением в тридцатидневный срок после государственной регистрации перехода права собственности дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего внесение изменений в договор в данной части. Истец также просил возложить на департамент обязанность в течение месяца с даты вступления решения суда в законную силу осуществить подготовку проекта постановления и договора купли-продажи земельного участка в редакции истца и направить проект договора истцу с предложением о заключении договора в данной редакции.

   Исковые требования мотивированы несогласием с определением размера выкупной стоимости земельного участка, которая составила 80 процентов по проекту договора, подготовленному департаментом, тогда как выкупная стоимость должна составлять 60 процентов кадастровой стоимости. Выкупная цена земельного участка должна определяться по состоянию на дату подачи заявления о выкупе. Кроме того, департамент предлагает расторгнуть договор аренды полностью с момента государственной регистрации перехода права собственности, тогда как предметом договора выступает ряд других земельных участков, основания для прекращения аренды которых отсутствуют.

   Определением от 31.07.017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена администрация муниципального образования Крыловский район.

   Представитель истца в судебном заседании 13.11.2017 заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит определить условия пунктов 2.1., 4.2. договора купли-продажи в следующей редакции: 

   «2.1. Цена выкупа Участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» (подпункт 8 пункта 2.1.) и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 1 877 576 (один миллион восемьсот семьдесят семь тысяч пятьсот семьдесят шесть) рублей 80 копеек».

«4.2. Договор аренды земельного участка от 31.10.2007 года № 8814000025 в отношении Участка считать расторгнутым в части указания в предмете договора аренды реквизитов переданного в аренду Участка, с момента государственной регистрации перехода Покупателю права собственности на Участок по настоящему Договору. В остальной части договор аренды земельного участка от 31.10.2007 № 8814000025 продолжает свое действие.

В тридцатидневный срок с момента государственной регистрации перехода Покупателю права собственности на Участок в соответствии с условиями настоящего Договора, Продавец, одновременно выступающий Арендодателем по договору аренды от 31.10.2007 года № 8814000025, направляет Покупателю, одновременно выступающему Арендатором по договору аренды от 31.10.2007 года № 8814000025, дополнительное соглашение к договору аренды от 31.10.2007 года № 8814000025, предусматривающее внесение изменений в договор в описанной выше части.»

Ходатайство от 13.11.2017 об уточнении исковых требований удовлетворено определением от 13.11.2017.

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 12 по 18 января 2018 года, представитель общества на удовлетворении иска настаивал. Представитель департамента просил в иске отказать полностью.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 27.09.2016 общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 238 440 кв. м, с кадастровым номером 23:14:0306000:39, местоположение: Краснодарский край, Крыловской район, СПСК «Крыловский», отделение 3, поле 1, клетка 3. 

В ответ на заявление департамент направил в адрес общество проект договора купли-продажи № 592 незастроенного земельного участка, находящегося в государственной собственности. В соответствии с предметом договора департамент (продавец) обязуется передать в собственность общества (покупатель) земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 238 440 кв. м с кадастровым номером 23:14:0306000:39, расположенный по адресу: Крыловской район, СПСК «Крыловский», отделение 3, поле 1, клетка 3, по цене равной 2 503 435 рублей 74 копейки. 

Выкупная стоимость определена департаментом на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края в размере 80% от кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка. 

Не согласившись с размером выкупной цены, общество 20.12.2016 направило в адрес уполномоченного лица протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором указало, что выкупную стоимость следует определить в размере 60% от кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, пункт 4.2 договора (в редакции департамента) устанавливает, что договор аренды земельного участка от 31.10.2007 № 8814000025 следует считать расторгнутым с момента государственной регистрации перехода права собственности на приобретаемый земельный участок. 

Вместе с тем предметом договора аренды от 31.10.2007 № 8814000025, кроме приобретаемого истцом земельного участка, являются также участки с кадастровыми номерами 23:14:0409000:0038, 23:14:0409000:0039, 23:14:0306000:0035, 23:14:0306000:0036, 23:14:0306000:0037, 23:14:0306000:0038, 23:14:0306000:0040 23:14:0306000:0041, 23:14:0306000:0042, 23:14:0306000:0043, 23:14:0306000:0044, 23:14:0306000:0045, 23:14:0306000:0046, 23:14:0306000:0047, 23:14:0306000:0048, 23:14:0306000:0049, 23:14:0306000:0053, 23:14:0306000:0054, 23:14:0306000:0050, 23:14:0306000:0051, 23:14:0306000:0052, 23:14:0306000:0055, 23:14:0306000:0056, 23:14:0306000:0057, 23:14:0306000:0058, 23:14:0306000:0059, 23:14:0306000:0060, 23:14:0306000:0061, 23:14:0306000:0062, 23:14:0306000:0063, 23:14:0306000:0064, 23:14:0306000:0065, 23:14:0304000:0264, 23:14:0304000:0265. 

Истец считает необходимым изложить пункт 4.2 в редакции протокола разногласий, так как для прекращения обременения аренды общества на все перечисленные земельные участки и расторжения договора аренды в части использования этих участков основания отсутствуют. 

Недостижение сторонами соглашения по пунктам 2.1 и 4.2 договора купли-продажи выкупаемого земельного участка послужило обществу основанием для обращения в арбитражный суд. 

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 данного Кодекса и не является исчерпывающим. 

В статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации сформулирован принцип свободы договора: граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса). 

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) 6 Статьей 10 Закона № 101-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения общества с заявлением в департамент) установлено, что гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и которые осуществляют его надлежащее использование, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом (пункты 1, 4). 

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса (в редакции, действующей на момент обращения общества с заявлением в департамент) предусмотрено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка. 

Порядок приобретения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Краснодарского края, регулируется Законом Краснодарского края от 05.11.2002 № 532-КЗ «Об основах регулирования земельных отношений Краснодарского края» (далее – Закон № 532-КЗ), статьей 21 которого предусмотрена возможность приобретения гражданами и юридическими лицами арендованных ими земельных участков по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего их использования по цене, определенной в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти Краснодарского края. 

Частью 8 подпункта 2.1 раздела 2 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края, утвержденном постановлением от 25.03.2015 № 226 (далее – Порядок), закреплено, что в случае аренды земельного участка в течение 6 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 80% от кадастровой стоимости земельного участка. В случае аренды земельного участка в течение 9 лет при условии надлежащего использования этого земельного участка граждане или юридические лица приобретают его в собственность по цене, равной 60% кадастровой стоимости земельного участка.

Расчет срока аренды земельного участка предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка. 

Таким образом, метод определения цены выкупа должен определяться в порядке, предусмотренном законодательством, которое действовало в период подачи истцом заявлений о предоставлении земельных участков, что соответствует принципу равенства участников гражданских правоотношений, которым законодатель предоставил право выкупить земельный участок по специальной цене. 

При этом должен быть учтен срок аренды земельного участка до заключения договора купли-продажи земельного участка, так как именно до этого момента земельный участок находился в аренде у истца, и продолжалось течение срока договора аренды (определения Верховного суда Российской Федерации от 14.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16104 и от 29.04.2016 по делу № 305-КГ15-19738). 

Так, пользование спорным земельным участком осуществляется истцом с 31.10.2007 года, согласно договору аренды № 8814000025, что подтверждается материалами дела. 

Срок пользования земельным участком на момент выражения воли департамента в виде направления оферты – договора купли-продажи от 02.11.2016 составляет 9 лет, в связи с чем, выкупная стоимость приобретаемого земельного участка должна определяться по цене, равной 60% кадастровой стоимости земельного участка. 

При таких обстоятельствах, требования истца об определении цены выкупа Участка в размере 1 877 576 рублей 80 копеек, заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению. 

Кроме того истец считает необходимым изложить пункт 4.2 в редакции протокола разногласий: «4.2. Договор аренды земельного участка от 31.10.2007 года № 8814000025 в отношении Участка считать расторгнутым в части указания в предмете договора аренды реквизитов переданного в аренду Участка, с момента государственной регистрации перехода Покупателю права собственности на Участок по настоящему Договору. 

В остальной части договор аренды земельного участка от 31.10.2007 № 8814000025 продолжает свое действие. 

В тридцатидневный срок с момента государственной регистрации перехода Покупателю права собственности на Участок в соответствии с условиями настоящего Договора, Продавец, одновременно выступающий Арендодателем по договору аренды от 31.10.2007 № 8814000025, направляет Покупателю, одновременно выступающему Арендатором по договору аренды от 31.10.2007 № 8814000025, дополнительное соглашение к договору аренды от 31.10.2007 № 8814000025, предусматривающее внесение изменений в договор в описанной выше части.» 

Прекращение действия договора аренды от 31.10.2007 года № 8814000025 с момента государственной регистрации перехода права собственности на испрашиваемый земельный участок нарушит законные права и интересы общества, выступающего арендатором по договору аренды, так как фактически прекратит обременение аренды Покупателя не только в отношении земельного участка, являющегося предметом договора купли-продажи, но и в отношении других земельных участков, на законных основаниях используемых обществом. 

Для прекращения обременения аренды общества на перечисленные земельные участки и расторжения договора аренды в части использования этих земельных участков основания отсутствуют. 

При таких обстоятельствах суд считает необходимым удовлетворить требования истца в части определения п. 4.2 в редакции протокола разногласий.

Аналогичный правовой подход изложен в судебных актах арбитражных судов трёх инстанций по делу №А32-7825/2017. Определением Верховного Суда Российской Федерации от 06.02.2018 №308-ЭС18-6 по делу №А32-7825/2017 отказано департаменту имущественных отношений Краснодарского края в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

В Определении от 21.03.2018 №308-ЭС17-21809 по делу №А32-44340/2016 Верховный Суд Российской Федерации признал верным правовой подход, принимающих во внимание при определении цены выкупа земельного участка увеличение срока аренды в результате признания незаконными судебными актами арбитражных судов действий департамента по отказе главе КФХ в выкупе спорных земельных участков.

Таким образом, принимая во внимание сложившуюся практику рассмотрения аналогичных споров, арбитражный суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по возмещению государственной пошлины следует возложить на департамент. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л :

урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи от 02.11.2016 № 592 земельного участка с кадастровым номером 23:14:0306000:39, местоположение: Краснодарский край, р-н Крыловский, СПСК "Крыловский" отд. 3 поле 1 клетка 3, площадь 238 440 кв. м, изложив пункты 2.1, 4.2 договора купли-продажи земельного участка в следующей редакции:

«2.1. Цена выкупа Участка определена на основании постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 25.03.2015 № 226 «Об установлении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов на территории Краснодарского края» (подпункт 8 пункта 2.1) и других правовых актов Российской Федерации и Краснодарского края и составляет 1 877 576 (один миллион восемьсот семьдесят семь тысяч пятьсот семьдесят шесть) рублей 80 копеек.»

«4.2. Договор аренды земельного участка от 31.10.2007 №8814000025 в отношении Участка считать расторгнутым в части указания в предмете договора аренды реквизитов переданного в аренду Участка, с момента государственной регистрации перехода Покупателю права собственности на Участок по настоящему Договору. В остальной части договор аренды земельного участка от 31.10.2007 № 8814000025 продолжает свое действие. В тридцатидневный срок с момента государственной регистрации перехода к Покупателю права собственности на Участок в соответствии с условиями настоящего Договора, Продавец, одновременно выступающий Арендодателем по договору аренды от 31.10.2007 года № 8814000025, направляет Покупателю, одновременно выступающему Арендатором по договору аренды от 31.10.2007 №8814000025, дополнительное соглашение к договору аренды от 31.10.2007 №8814000025, предусматривающее внесение изменений в договор в описанной выше части.» 

Взыскать с департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торгово-производственная компания "Дары Кубани"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 рублей. 

Решение арбитражного суда может быть  обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

 

Судья                                                                                               А.Л. Назыков