АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

 

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-5719/2021

01 февраля 2023 года

г. Курск

 

Резолютивная часть объявлена 25 января 2023 года.

 

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Захаровой В. А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО2

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 

о взыскании задолженности по коммунальным услугам и электроэнергии в сумме 151 067 руб. 23 коп., арендной платы в размере 360 000 руб. 00 коп., неустойки в сумме 36 000 руб.

и встречные требования 

индивидуального предпринимателя ФИО3 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 

о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 2 829 340 руб. 00 коп.

В открытом судебном заседании приняли участие представители:

от истца: ФИО4- по доверенности от 09.02.2022, ФИО5- по доверенности от 12.09.2022 (без юридического образования)

от ответчика: ФИО3 – предъявлен паспорт.

 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец по первоначальному иску, ответчик по встречному, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Курской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску, ИП ФИО3) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 360 000 руб. 00 коп., неустойки в сумме 36 000 руб., задолженности по коммунальным услугам и электроэнергии в сумме 151 067 руб. 23 коп., стоимости демонтированного имущества в размере 99 380 руб. (с учетом уточнений).

29.09.2021 от индивидуального предпринимателя ФИО3 поступило встречное исковое заявление к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества  в размере 2 829 340 руб. 00 коп.

Определением от 28.10.2021 встречное  исковое заявление, поступившее в Арбитражный суд Курской области 29.09.2021, принято судом к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском.

В судебном заседании 23.01.2023 истец по первоначальному иску заявил отказ от иска в части требований о взыскании стоимости демонтированного имущества в размере 99 380 руб., одновременно пояснив, что последствия прекращения производства по делу, в связи с принятием отказа от иска, ему известны и понятны. 

Определением от 30.01.2023 (резолютивная часть объявлена 23.01.2023) производство по делу в части взыскания стоимости демонтированного имущества в размере 99 380 руб. прекращено.

В остальной части ИП ФИО2 требования поддержал.

ИП ФИО3 поддержала встречные исковые требования и возражения на исковые требования ИП ФИО2 

В обоснование заявленных возражений ответчик по первоначальному иску указал на то, что в период действия заключенных между сторонами договоров аренды выполнялись ремонтные работы помещения; использовать помещения по под детский центр и кофейню до ноября 2020 года было невозможно ввиду введенных ограничений на территории Курской области распоряжением Губернатора Курской области от 10.03.2020 N 60-рг "О введении режима повышенной готовности" в соответствии со статьей 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций", Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества", Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 марта 2020 г. N 670-р, Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции". Данные обстоятельства также являются основанием, по мнению предпринимателя, для уменьшения арендной платы с учетом невозможности фактического осуществления им деятельности, предусмотренного в договорах. Кроме того, ИП ФИО3 сослалась на уменьшение площади арендуемых помещений, которая составила 154,7 кв. м., которая определена после проведения ремонтных работ, а также  необходимость определения арендной платы за январь и июнь 2021 года, исходя из неполных месяцев, указав, что договор с 10.06.2021 прекратил свое действие, так как с 10.06.2021 арендодатель прекратил доступ в помещение. 

При этом ИП ФИО3 пояснила, что все договоренности между сторонами достигались в устном порядке. 

Также ИП ФИО3 возразила против предъявленных требований в части взыскания расходов на энергоснабжение, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение, представив контррасчет по данным видам ресурса. Согласно контррасчету ИП ФИО3, за энергоснабжение подлежит оплате 44 081,3 руб., исходя из 5311 кВт. согласно прибору учета, за водоснабжение и водоотведение – 5942,45 руб., за газоснабжение – 15 610,82 руб. При этом,    ответчик по первоначальному иску, возражая на требования о взыскании расходов на газоснабжение, сослался на то, что отопление в арендуемых помещениях было дано в ноябре 2020 года.  Кроме того, расчет  данного ресурса должен производиться, исходя из общей площади здания (2067,5 кв. м.) и площади арендуемого помещения, которая составляла 154,7 кв. м. 

В ходе рассмотрения спора ИП ФИО3 заявила ходатайство о проведении экспертизы в целях определения стоимости неотделимых улучшений.

В соответствии со ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Назначение по делу судебной экспертизы является правом, а не обязанность суда. 

Рассмотрев заявленное ходатайство, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, суд не усматривает оснований и процессуальной необходимости для назначения судебной экспертизы на предмет определения стоимости неотделимых улучшений по предложенным заявителем вопросам.

Суд полагает возможным рассмотрение настоящего спора без проведения судебной экспертизы. 

В этой связи, поскольку суд приходит к выводу о возможности рассмотрения спора без применения специальных познаний, по имеющимся в деле доказательствам, ходатайство ИП ФИО3 не подлежит удовлетворению.

В судебном заседании 23.01.2023 объявлен перерыв до 25.01.2023.

После объявленного перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей сторон.

25.01.2023 от истца (ИП ФИО2) поступило ходатайство о приобщении дополнительных доказательств. Ходатайство удовлетворено судом, доказательства приобщены к материалам дела.

Представитель ИП ФИО2 поддержал уточненные исковые требования в полном объеме.

ИП ФИО3 поддержал возражения на исковые требования ИП ФИО2 и поддержала встречные исковые требования.

В свою очередь, ИП ФИО2 поддержал возражения на встречные исковые требования, сославшись на отсутствие оснований для их удовлетворения, ввиду отсутствия согласования с арендодателем проведенных ремонтных работ.

 

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

03 февраля 2020 года между индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО3 (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 376,5 кв.м. в нежилом здании с кадастровым номером 46:29:103214:992, номер на поэтажном плане 2, расположенного по адресу: 

<

...> (далее - Помещение).

Согласно пункту 3.2. Договора общий размер ежемесячной арендной платы за пользование помещением составляет 112 950 (сто двенадцать тысяч девятьсот пятьдесят) рублей.

Пунктом 6.1. установлен срок действия договора с 10.03.2020 по 10.01.2021.

Также в соответствии с пунктом 3.3 Договора Арендодатель не взимает арендную плату с Арендатора в период с 10 апреля 2020 года по 10 февраля 2021 года, то есть 10 (десять) месяцев, так как Арендатор производит ремонт за свой счет общей стоимостью 1 000 000 рублей.

Стоимость капитального ремонта, выполненного Арендатором в помещении, засчитывается в счет будущих арендных платежей.

Пунктом 3.7. договора предусмотрено, что в арендную плату не включается стоимость коммунальных услуг и электроэнергии.

Арендатор возмещает Арендодателю стоимость коммунальных услуг и электроэнергии на основании счетов, предъявляемых Арендодателем в течение 10 дней с момента предъявления такого счета (пункт 3.8).

Передаточным актом от 10.02.2020 Арендодатель передал, а Арендатор принял объект аренды. При этом, в пунктах 2, 3 передаточного акта указано, что на момент приема-передачи помещение находится в следующем  техническом состоянии: черновая отделка без внутренних коммуникаций и пожарного обеспечения. Оценка общего состояния помещения – готово к использованию.

Как указывает истец по первоначальному иску, ответчик исполнял свои обязанности по возмещению коммунальных платежей ненадлежащим образом, в связи с чем, за февраль, март, апрель, ноябрь, декабрь 2020 года у него образовалась задолженность за потребленный газ в размере 54 649 руб. 99 коп., за декабрь 2020 года за электроэнергию в размере 13 861 руб. 68 коп., за декабрь 2020 за водоснабжение в размере 1 302 руб. 54 коп.

11 января 2021 года между Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО3 (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 200 кв.м. в нежилом здании с кадастровым номером 46:29:103214:992, номер на поэтажном плане 2, расположенного по адресу: 

<

...> (далее - Помещение).

Согласно пункту 3.2. Договора общий размер ежемесячной арендной платы за пользование помещением составляет 60 000 руб. 00 коп.

Выплата арендной платы производится Арендатором ежемесячно в порядке предоплаты за текущий месяц, не позднее 5 числа текущего месяца (п.3.3. договора).

Пунктом 6.1. установлен срок действия договора с 11.01.2021 по 31.12.2021.

Пунктом 3.7. договора предусмотрено, что в арендную плату не включается стоимость коммунальных услуг и электроэнергии.

Арендатор возмещает Арендодателю стоимость коммунальных услуг и электроэнергии на основании счетов, предъявляемых Арендодателем в течение 10 дней с момента предъявления такого счета (пункт 3.8).

В последующем договор аренды от 11.01.2021 прекратил свое действие, имущество принято арендодателем, о чем им составлен односторонний акт приема-передачи от 17.06.2021.

Из искового заявления следует, что арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по внесению арендных платежей и возмещению коммунальных услуг, в связи с чем, у него образовалась задолженность по договору аренды от 11.01.2021 за период январь – июнь 2021 в размере 360 000 руб. 00 коп., за потребление природного газа за период январь-апрель 2021 в размере 44 139 руб. 34 коп., за электроэнергию за период январь – июнь 2021 в размере 34 520 руб. 97 коп., за водоснабжение за период январь – июнь 2021 в размере 2 554 руб. 00 коп.

Претензиями от 19.05.2021, от 21.06.2021 истец по первоначальному иску предложил ответчику погасить образовавшуюся задолженность, однако, претензии остались со стороны ответчика без исполнения.

Вышеуказанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с заявленными требованиями, уточненными в ходе судебного разбирательства.

Заявляя встречные исковые требования ИП ФИО3 указала, что в соответствии с пунктом 3.3 Договора аренды от 03.02.2020 Арендодатель не взимает арендную плату с Арендатора в период с 10 апреля 2020 года по 10 февраля 2021 года, то есть 10 (десять) месяцев, так как Арендатор производит ремонт за свой счет общей стоимостью 1 000 000 рублей.

Вместе с тем, истцом по встречному иску был выполнен ремонт арендуемого помещения на общую сумму 2 829 340 руб. 00 коп., включая неотделимые улучшения, представив в подтверждение  отчет №08-1/07/2021 от 09.07.2021, локальный сметный расчет.

В связи с чем, ИП ФИО3 полагает, что стоимость неотделимых улучшений в указанном размере подлежит возврату арендатору при прекращении арендных отношений.

 

Исследовав материалы дела, оценив представленные по делу доказательства, суд считает, что первоначальные исковые требования подлежат частичному удовлетворению, а во встречных исковых требованиях следует отказать по следующим основаниям. 

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. 

По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. 

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом. 

Как установлено судом, 03.02.2020 между ИП ФИО2 и ИП ФИО3 заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 376,5 кв.м. в нежилом здании с кадастровым номером 46:29:103214:992, номер на поэтажном плане 2, расположенного по адресу: 

<

...>.

В последующем 11.01.2021 между ИП ФИО2 и ИП ФИО3 заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 200 кв.м. в нежилом здании с кадастровым номером 46:29:103214:992, номер на поэтажном плане 2, расположенного по адресу: 

<

...>.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309, 310 ГК РФ). 

Согласно пункту 3.2. Договора от 11.01.2021 общий размер ежемесячной арендной платы за пользование помещением составляет 60 000 руб. 00 коп.

Как усматривается из материалов дела и пояснений сторон, договор аренды от 11.01.2021 прекратил свое действие, что сторонами не оспаривается. 

Исходя из совокупного анализа статей 614, 622, пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. 

ИП ФИО3 в ходе рассмотрения спора указала на возврат помещения 10.06.2021, ИП ФИО2, в свою очередь, представил односторонний акт приема от 17.06.2021, поскольку арендатор отказался подписывать акт возврата имущества, о чем на акте были сделаны соответствующие отметки. 

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", обязательства по внесению арендной платы прекращаются надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В ходе рассмотрения спора судом установлено, что подписанный обеими сторонами акт возврата помещения отсутствует, в связи с чем, в рассматриваемом случае суд признает датой возврата арендуемого имущества арендодателю 17.06.2021, - дату одностороннего акта приема-передачи от 17.06.2021.  Доказательств возврата имущества арендодателю в иной период (дату) материалы дела не содержат.

Арендная плата за пользование помещением в период действия договора с января по июнь 2021 года арендатором не вносилась, что последним не оспаривалось. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, согласно п.3.2. договора аренды от 11.01.2021 арендная плата за неполный месяц аренды рассчитывается из фактических дней временного пользования нежилым помещением.

Исходя из изложенного, арендная плата за январь 2021 будет составлять 40 645 руб. 16 коп. (с 11.01.2021 по 31.01.2021), за июнь 2021 – 32 000 руб. 00 коп. (с.01.06.2021 по 16.06.2021).

В отзыве на исковое заявление ответчик по первоначальному иску, не отрицая факта наличия задолженности и обязательств по внесению арендной платы, указывает, что арендная плата подлежит расчету, исходя из площади арендуемого помещения в размере 154,7 кв.м., а месячный расчет арендной платы должен составлять 46 410 руб. - 300 руб. за 1 кв.м., что предусмотрено п. 3.1 договора аренды от 11.01.2021. Таким образом, задолженность ИП ФИО3 по договору аренды от 11.01.2021 составляет 229 455 руб. Кроме того, по мнению ответчика по первоначальному иску, договор аренды от 11.01.2021 прекратил свое действие 09.06.021 в связи с направлением арендодателю арендатором уведомления об одностороннем отказе от договора.

Вышеуказанные доводы ответчика по первоначальному иску отклоняются судом ввиду следующего.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что договор аренды от 11.01.2021 был заключен сторонами без каких-либо замечаний и условий, в договоре стороны согласовали предмет договора, а также арендную плату, подлежащую уплате за арендованное имущество. 

Каких-либо претензий со стороны арендатора по поводу предмета аренды, в том числе касающихся площади арендуемого нежилого помещения в период действия договора аренды не заявлялось.

Изменения в договор аренды сторонами внесены не были, что подтвердили стороны спора в ходе его рассмотрения.

Таким образом, суд делает вывод о том, что стороны согласовали передачу в аренду нежилого помещения площадью 200 кв.м. и цену аренды в размере 60 000 руб. в месяц.

Учитывая изложенное, требования истца по первоначальному иску о взыскании задолженности по арендной плате подлежат частичному удовлетворению в размере 312 645 руб. 16 коп.

Доводы ИП ФИО3 о невозможности использования имущества в целях размещения детского центра и кафе, ввиду введенных на территории Курской области ограничений распоряжением Губернатора Курской области от 10.03.2020 N 60-рг "О введении режима повышенной готовности" не могут быть приняты судом во внимание в данном случае как основание для освобождения, уменьшения, либо отсрочки внесения арендной платы, в связи со следующим. 

В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее – Закон №98-ФЗ), Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества", Распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 марта 2020 г. N 670-р, Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2020 г. N 434 "Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции", распоряжением Губернатора Курской области от 10.03.2020 N 60-рг "О введении режима повышенной готовности", в целях осуществления мер экономической поддержки предпринимательской деятельности в связи с ситуацией, связанной с распространением новой коронавирусной инфекции, Администрацией Курской области было принято постановление от 23.04.2020 N 417-па (ред. от 28.08.2020) "О мерах экономической поддержки в связи с распространением новой коронавирусной инфекции".

Согласно пункту 3 статьи 19 указанного Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Как следует из положений Закона N 98-ФЗ, основанием для уменьшения размера арендной платы является невозможность использования переданного в аренду имущества, связанная с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Согласно пункту 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 N 409 "О мерах по обеспечению устойчивого развития экономики" осуществление организациями и индивидуальными предпринимателями деятельности в соответствующей сфере деятельности, наиболее пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, определяется по коду основного вида деятельности, информация о котором содержится в Едином государственном реестре юридических лиц либо в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей по состоянию на 1 марта 2020 г.

Из приведенных положений следует, что обязательным условием для отнесения к претендентам на меры поддержки согласно пункту 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ является отражение по состоянию на 01.03.2020 в ЕГРЮЛ или ЕГРИП кода основного вида экономической деятельности, относящегося к перечню пострадавших отраслей, учитываются изменения, внесенные в ОКВЭД только по состоянию на 01.03.2020.

Исследовав материалы дела, судом установлено, что согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей, основным видом деятельности арендатора в спорный период являлись научные исследования и разработки в области естественных и технических наук (код 72.1), сведения о котором внесены 02.04.2013. Сведения о видах деятельности, в том числе, торговля розничная преимущественно пищевыми продуктами, включая напитки, и табачными изделиями в неспециализированных магазинах, торговля розничная прочая в неспециализированных магазинах, деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания, деятельность предприятий общественного питания по обслуживанию торжественных мероприятий (коды 47.11, 47.19, 56.10, 56.21) внесены 02.11.2020.

Из указанного следует, что основной вид деятельности арендатора, внесенный в ЕГРИП на 01.03.2020,  не относится к видам деятельности в области наиболее пострадавших отраслей экономики.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По смыслу части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

В связи с просрочкой внесения арендных платежей истец в соответствии с пунктом 7.4 договора начислил ответчику неустойку в размере 0,1%, от суммы задолженности за каждый день просрочки за период с 11.01.2021 по 30.06.2021 в размере 36 000 руб. 00 коп. 

Согласно пункту 3.3 договора аренды от 11.01.2021 выплата арендной платы производится Арендатором ежемесячно в порядке предоплаты за текущий месяц, не позднее 5 числа текущего месяца. 

Проверив расчет неустойки, суд признал его арифметически верным.

Вместе с тем, учитывая удовлетворение заявленных требований в части на сумму 312 645 руб. 16 коп., заявленные требования о взыскании неустойки за спорный период подлежат частичному удовлетворению в размере 31 990 руб. 32 коп., исходя из задолженности за январь 2021 в размере 40 645 руб. 16 коп., за июнь 2021 в размере 32 000 руб. 00 коп.

Ходатайства о снижении размера неустойки по ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по первоначальному иску не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Обязанность по содержанию имущества по закону лежит на его собственнике, однако договором аренды такая обязанность может быть возложена на арендатора.

Как указывалось выше, пунктами 3.7., 3.8 договоров аренды от 03.02.2020 и от 11.11.01.2021 предусмотрено, что в арендную плату не включается стоимость коммунальных услуг и электроэнергии. Арендатор возмещает Арендодателю стоимость коммунальных услуг и электроэнергии на основании счетов, предъявляемых Арендодателем в течении 10 дней с момента предъявления такого счета.

Исходя из расчета истца по первоначальному иску, задолженность ответчика по коммунальным платежам составляет:

Электроэнергия: за декабрь 2020 – июнь 2021 в размере 48 382 руб. 65 коп.;

Водоснабжение: за декабрь 2020 – июнь 2021 в размере 3 856 руб. 54 коп.;

Газоснабжение: за февраль 2020 – апрель 2021 в размере 98 789 руб. 33 коп.

В подтверждение наличия задолженности по коммунальным платежам в заявленном размере ИП ФИО2 были представлены счета-фактуры, акты оказания услуг от ресурсоснабжающих организаций (АО «АтомЭнергоСбыт», МУП «Курскводоканал», ООО «Газпром межрегионгаз Курск»).

Не отрицая наличия задолженности, ответчиком по первоначальному иску был представлен контррасчет за потребленные коммунальные услуги, согласно которому задолженность за газоснабжение за период ноябрь – апрель 2021 составляет 15 610 руб. 82 коп., за электроэнергию за период декабрь 2020 – июнь 2021 составляет 44 081 руб. 30 коп., за водоснабжение за декабрь 2020 – июнь 2021 составляет 5 942 руб. 45 коп.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В отношении задолженности за потребленную электроэнергию, суд соглашается с расчетом ответчика по первоначальному иску, поскольку расчет задолженности подтверждается показаниями учета счетчика электроэнергии, в соответствии с которыми за спорный период ИП ФИО3 было потреблено 5311 кВт.ч. Кроме того, в акте возврата арендуемого имущества от 17.06.2021, составленного истцом по первоначальному иску, также отражены показания приборов учета в арендуемом помещении.

Учитывая изложенное, задолженность за потребленную электроэнергию будет составлять 44 081 руб. 30 коп., которая признана ИП ФИО3

Проанализировав расчет истца по первоначальному иску и контррасчет ответчика за услуги водоснабжения, акты МУП «Курскводоканал», суд установил, что согласно контррасчету ответчика, задолженность за услуги водоснабжения и водоотведения составляет 5 942 руб. 45 коп., тогда как предъявленная ко взысканию задолженность равна 3 856 руб. 54 коп.

Вместе с тем, право увеличения или уменьшения размера исковых требований согласно ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принадлежит истцу.

В этой связи, суд считает требование истца по первоначальному иску о взыскании задолженности за услуги водоснабжения в размере 3856 руб. 54 коп. подлежащими удовлетворению.

Согласно расчету истца по первоначальному иску за газоснабжение, расчет был составлен исходя из счетов, выставленных ООО «Газпром межрегионгаз Курск» за период февраль 2020 - апрель 2021 на общую сумму 268 104 руб.49 коп.

ИП ФИО2, предъявляя требование о взыскании задолженности за потребленный газ за арендуемое ИП ФИО3 помещение площадью 376,5 кв.м. в 2020 году и 200 кв.м. в 2021 году, производит расчет, исходя из размера  общей отапливаемой площади помещений 1 и 2 этажей, который составил 839,3 кв.м., тогда как, общая площадь здания составляет 2067,5 кв.м. (выписка из ЕГРН имеется в деле) (т. д. 4 л. д. 38-61).

Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 названного Кодекса, а также положений статьи 65 Кодекса, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, в том числе и на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий. 

Вместе с тем, доказательств, того, что в спорный период площадь отапливаемых помещений составляла 839,3 кв.м. истцом по первоначальному иску не представлено, данный факт материалами дела не подтвержден.

ИП ФИО3 в качестве возражений на требования о взыскании расходов на газоснабжение сослалась на то, что отопление в арендуемых помещениях было дано в ноябре 2020 года. 

Между тем, имеющиеся в деле доказательства не позволяют суду сделать однозначный вывод о том, какие помещения в здании отапливались в спорный период. 

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что расчет платы за  данный ресурс должен производиться за весь спорный период, исходя из общей площади здания (2067,5 кв. м.) пропорционально общей площади арендуемого нежилого помещения в размере 376,5 кв.м. – с февраля 2020 года по декабрь 2020 года, и 200 кв. м. – с января 2021 года по апрель 2021 года. 

Размер задолженности за услуги газоснабжения составил 36 336 руб. 47 коп.

Следует отметить, что на момент заключения договора аренды от 03.02.2020 ИП ФИО3 было известно о недостатках приобретаемого в аренду помещения и о том, что его использование по целевому назначению будет возможно только после проведения ремонта. Однако, с данными условиями аренды арендатор был согласен, о чем свидетельствует отсутствие претензий, касающихся объекта аренды в период действия договора.

Довод о том, что площадь отапливаемых помещений составляет 154,7 кв.м. также отклоняется судом как противоречащий материалам дела, поскольку согласно договорам аренды от 03.02.2020 и от 11.01.2021, площадь арендуемого помещения составляла в 2020 году – 376,5 кв.м., в 2021 году – 200 кв.м. Доказательств того, что в аренду было передано помещение меньшей площади в материалы дела не представлено.

Как указано ранее, изменений в договоры аренды сторонами внесено не было. 

Учитывая изложенное, взысканию подлежит задолженность за потребленный газ в размере 36 336 руб. 47 коп.

Таким образом, заявленные требования истца по первоначальному иску о взыскании задолженности по коммунальным услугам и электроэнергии подлежат частичному удовлетворению  в размере в сумме 84 274 руб. 31 коп.

Отказывая истцу по встречному иску в удовлетворении требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 2 829 340 руб. 00 коп. суд руководствовался следующим.

По иску о взыскании стоимости неотделимых улучшений истец должен доказать выполнение этих улучшений с согласия арендодателя, факт улучшения им арендованного имущества за счет собственных средств, неотделимость произведенных улучшений, действительную стоимость произведенных улучшений.

 Согласно пунктам 1, 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. 

В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации  произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1). В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2). 

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3). 

Таким образом, обязательства сторон в отношении произведенных арендатором за счет собственных средств улучшений арендованного имущества, не отделимых без вреда для данного имущества, регулируются положениями пунктов 2 и 3 статьи 623 ГК РФ, которая ставит право на возмещение арендатору их стоимости в зависимость от получения согласия арендодателя на данные улучшения и условий заключенного договора. При этом отсутствие соответствующего условия в договоре аренды о судьбе неотделимых улучшений предоставляет право арендатору потребовать возмещения их стоимости (диспозитивная норма). 

Включение данного пункта в договор указывает на возможность производства работ, связанных с физическим и иным состоянием имущества, только после согласования работ с арендодателем.

В соответствии с пунктом 3.3 Договора аренды от 03.02.2020 Арендодатель не взимает арендную плату с Арендатора в период с 10 апреля 2020 года по 10 февраля 2021 года, то есть 10 (десять) месяцев, так как Арендатор производит ремонт за свой счет общей стоимостью 1 000 000 рублей.

Пунктом 5.2 договора аренды от 03.02.2020 предусмотрено, что арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения помещения.

Таким образом, стороны согласовали, что арендатором будет произведён ремонт арендуемого помещения (в том числе неотделимые улучшения) на общую сумму 1 000 000 руб. 00 коп., которая будет засчитана в счет арендных платежей.

Данный договор прекратил свое действие, в связи с заключением договора аренды от 11.01.2021.

Факт проведения ремонтных работ в арендуемом помещении, в том числе, неотделимых улучшений сторонами не оспаривается.

В подтверждение факта того, что арендодатель дал свое согласие на производство неотделимых улучшений ИП ФИО3 представила локально-сметный расчет на ремонтные работы, который был отправлен в адрес ответчика по встречному иску по электронной почте, а также переписку с Чаркиным А .Н. в мессенджере по номеру телефона, указанному в договоре.

Факт письменного согласования указанных в смете работ ИП ФИО2 отрицал, указав, что именно арендодатель не согласовывал указанные работы.

Однако, доказательств письменного согласования Арендодателя на производство работ, указанных в смете на сумму 2 495 587 руб. 00 коп., в материалы дела не представлено. 

По мнению истца по встречному иску, арендодатель фактически принял указанные в иске работы, то есть путем конклюдентных действий предоставил согласие на выполнение неотделимых улучшений.

Указанное суждение истца, по мнению суда, является ошибочным.

По общему правилу положений об обязательствах (статья 438 Гражданского кодекса Российской Федерации) акцепт должен быть полным и безоговорочным. Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон (пункт 2 статьи 438 ГК РФ).

Возможность согласования неотделимых улучшений путем конклюдентных действий сторонами в договоре не предусмотрена. 

Таким образом, истцом по встречному иску не доказан факт получения согласия на производство неотделимых улучшений на сумму, превышающую 1 000 000 руб. 00 коп.

Анализ положений договора аренды, по правилам статьи 431 ГК РФ, позволяет прийти к выводу о договоренности сторон о том, что неотделимые улучшения, совершенные арендатором без согласия арендодателя возмещению не подлежат, что в свою очередь соответствует положениям пункта 3 статьи 623 ГК РФ.

В договоре аренды от 03.02.2020 стороны установили порядок оплаты арендной платы, при котором арендатор получал освобождение от арендной платы на период проведения ремонта помещений, который производил за свой счет. Соответственно был достигнут баланс интересов сторон во взаимоотношениях, когда истец (арендатор) несет расходы на ремонт, но не уплачивает арендную плату, при этом в результате получает помещения, соответствующие его целям и задачам.

Истец по встречному иску не представил не только доказательств согласия собственника на проведение неотделимых улучшений переданных истцу в аренду помещений, но, в частности, доказательств согласования сторонами описания, стоимости работ, объема работ, подлежащих выполнению, а также порядка и размера возмещения соответствующих затрат.

Отсутствие согласия собственника на проведение работ, связанных с неотделимыми улучшениями принадлежащего ему помещения, может быть квалифицировано как нарушение права собственника, не связанное с лишением владения.

Результатом данных работ явились неотделимые улучшения имущества собственника, что фактически лишает собственника предъявить к истцу требование в порядке ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации о восстановлении имущества в том положении, в каком оно существовало до нарушения прав.

Исходя из ст. 307 Гражданского кодекса РФ, произведенные истцом работы без согласия собственника и без договорных отношений с ним, не имеют правового значения и не порождают денежного обязательства у собственника (ответчика) по возмещению стоимости работ, поскольку истец осуществлял работы на свой риск.

При таких обстоятельствах, в отсутствие документально подтвержденного согласия собственника на проведение работ, связанных с неотделимыми улучшениями принадлежащего ему помещения, перечень которых отражен в локально – сметном расчете,  и стоимость таких работ возмещению не подлежит.

В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины по первоначальному иску суд относит на стороны пропорционально размеру удовлетворённых требований. Расходы по оплате госпошлины по встречному иску подлежат взысканию в доход федерального бюджета с истца по встречному иску, поскольку ему при подаче иска была предоставлено отсрочка ее уплаты.

Излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату истцу по первоначальному иску из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 16, 17, 110, 167-171, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

р е ш и л :

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженность по арендной плате в сумме 312 645 руб. 16 коп., неустойку в сумме 31 990 руб. 32 коп., задолженность по коммунальным услугам и электроэнергии в сумме 84 274 руб. 31 коп., а также  10 930 руб. в счет возмещения расходов по уплате госпошлины.

В остальной части иска отказать. 

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета госпошлину в сумме 4437 руб. 00 коп.

В удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО3 отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 37 147 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в  г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в Арбитражного суда Центрального округа при условии и, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                   В. А. Захарова