АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

дело №А48-14331/2019

г. Орел

24 марта 2020 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 18 марта 2020 2019 года.

Решение суда изготовлено в полном объеме 24 марта 2020 года.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Москвиной У.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Акционерного общества «Специализированный застройщик «Зенит» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 302030, 

<

...>) к Администрации города Орла (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 302028, 

<

...>) о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории в городе Орле от 23.12.2013 №292 на условиях проекта Соглашения от 04.10.2019,

при участии в деле:

от истца – представитель ФИО2 (доверенность от 15.04.2019, паспорт, диплом), представитель ФИО3 (доверенность от 15.04.2019, паспорт, диплом),

от ответчика – представитель ФИО4 (доверенность от 23.12.2019 № 165-д, паспорт, диплом),

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Специализированный застройщик «Зенит» (далее – истец, АО «Специализированный застройщик «Зенит») обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Администрации города Орла (далее – ответчик, Администрация г. Орла) о внесении изменений в договор о развитии застроенной территории в городе Орле от 23.12.2013 №292 на условиях проекта Соглашения от 04.10.2019 в части дополнения договора пунктом 5.2.1 следующего содержания: «При нарушении Застройщиком сроков исполнения принятых на себя обязательств, предусмотренных пунктом 3.3. и подпунктами 4.4.1., 4.4.2., 4.4.4-4.4.6. настоящего Договора, Застройщик оплачивает за каждый день неисполнения обязательства неустойку в размере 0,001 % от размера стоимости права на заключение настоящего Договора, указанной в пункте 3.1. Договора.

При этом Застройщик оплачивает в полном объеме убытки, понесенные Администрацией, связанные с восстановлением нарушенных прав граждан, ввиду нарушения сроков исполнения обязательств по предоставлению жилых помещений по договорам социального найма и оплате стоимости изымаемых жилых помещений и земельных участков у собственников в результате заключения соглашения о выкупе».

17.03.2020 произведена перемена фамилии судьи на Москвину, что подтверждается приказом председателя Арбитражного суда Орловской области от 17.03.2020 № 81-к.

В судебном заседании истец поддержал требования, основанные на п. 3 ст. 428 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в силу которого сторона, не определявшая условия договора, вправе потребовать его изменения, а также ст. ст. 450, 451 ГК РФ. АО «Специализированный застройщик «Зенит» указало, что Администрация г. Орла, не передав своевременно земельный участок застройщику, существенно нарушила договор, что повлекло для АО «Специализированный застройщик «Зенит» такой ущерб, что оно в значительной степени лишилось того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора, т.е. с момента заключения договора обстоятельства существенно изменились.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск. Так, Администрация г. Орла указала, что истцу, как участнику торгов, были заранее известны условия договора, которые он принял, подписав данный договор.

Рассмотрев представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

Постановлением Администрации г. Орла от 23.07.2013 № 3351 принято решение о развитии застроенной территории, распложенной на пересечении улиц 2-я Посадская и Карачевская, площадью 7887 кв.м, на которой расположены жилые дома, подлежащие сносу по адресам: ул. Карачевская, 

<

...> 

<

...> д, 46г, ул. 2-я Посадская, 

<

...> (л.д. 68-70).

На основании постановления Администрации г. Орла от 07.10.2013 № 4550 внесены изменения в вышеуказанное постановление в части уточнения адресов и количества жилых домов, подлежащих сносу (л.д. 71).

Постановлением Администрации г. Орла от 31.10.2013 № 4931 инициировано проведение открытого аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории, распложенной на пересечении улиц 2-я Посадская и Карачевская, площадью 7887 кв.м (л.д. 71), организатором которого назначено Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (далее – УМИЗ Администрации  г. Орла). В официальном источнике http://torgi.gov.ru, а также в Орловской городской газете №43(75) от 08.11.2013 опубликованы извещение о проведении аукциона и проект договора о развитии застроенной территории (л.д. 72-77). 

Пунктом 5.3 указанного проекта договора установлена ответственность сторон за неисполнение условий договора: «5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий настоящего Договора стороны несут ответственность в соответствии с настоящим Договором, действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. Ответственность Застройщика:

5.2.1. При нарушении Застройщиком сроков исполнения принятых на себя обязательств, предусмотренных пунктом 3.3. и подпунктами 4.4.1., 4.4.2., 4.4.4.- 4.4.6. настоящего Договора, Застройщик оплачивает за каждый день неисполнения обязательства неустойку в размере 0,1 % от размера стоимости права на заключение настоящего Договора, указанной в пункте 3.1. Договора.

При этом Застройщик оплачивает в полном объеме убытки, понесенные Администрацией, связанные с восстановлением нарушенных прав граждан, ввиду нарушения сроков исполнения обязательств по предоставлению жилых помещений по договорам социального найма и оплате стоимости изымаемых жилых помещений и земельных участков у собственников в результате заключения соглашения о выкупе.

5.2.2. Если Застройщик после предоставления ему одного или нескольких земельных участков в порядке очередности в соответствии с подпунктом 4.3.3. Договора отказывается от дальнейшего исполнения Договора, он обязан уплатить штраф в размере 10-кратной стоимости Договора.

При этом Застройщик оплачивает в полном объеме убытки, понесенные Администрацией, связанные с восстановлением нарушенных прав граждан, ввиду нарушения сроков исполнения обязательств по предоставлению жилых помещений по договорам социального найма и оплате стоимости изымаемых жилых помещений и земельных участков у собственников в результате заключения соглашения о выкупе.

5.2.3. Застройщик несет ответственность за действия привлекаемых к исполнению данного Договора подрядных организаций в соответствии с действующим законодательством.

5.3. Ответственность Администрации:

5.3.1. Администрация оплачивает все убытки, понесенные Застройщиком ввиду нарушения сроков исполнения обязательств, предусмотренных подпунктами 4.2.1., 4.2.3., 4.2.9., 4.2.10. настоящего Договора, за исключением случаев, если просрочка исполнения обязательств со стороны Администрации произошла по вине Застройщика: не предоставление документов или предоставление документов, не соответствующих требованиям действующего законодательства Российской Федерации и т.п.».

ЗАО «Зенит» 26.11.2013 представило заявку на участие в данном аукционе (л.д. 100-102, т. 1). Из протокола приёма заявок от 28.11.2013 следует, что данная заявка была принята УМИЗ Администрации  г. Орла к рассмотрению (л.д. 78-83).

02.12.2013 подведены результаты аукциона, определён победитель – ЗАО «Зенит» (л.д. 84-85), что отражено в протоколе от 02.12.2013 о результатах аукциона на право заключения договора о развитии застроенной территории.   

23.12.2013 на основании протокола от 02.12.2013 о результатах аукциона между Администрацией города Орла и ЗАО «Зенит» (Застройщик) заключен Договор № 292 о развитии застроенной территории в городе Орле, согласно разделу 1 которого Администрация предоставляет, а застройщик приобретает право на развитие застроенной территории, указанной в п. 1.1 настоящего договора, путём строительства объектов в соответствии с условиями настоящего договора. Застройщик приобретает право на развитие территории площадью 7887 кв.м, расположенной на пересечении улиц 2-я Посадская и Карачевская согласно схеме (приложение № 1 к настоящему договору). На территории, указанной в пункте 1.1 договора, расположены здания, строения и сооружения согласно перечню (приложение № 2 к настоящему договору). Сроки выполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору установлены Планом-графиком (приложение № 4 к настоящему договору) (л.д. 13-27). 

Пункт 5.2.1 указанного договора изложен в редакции, предложенной в проекте договора, размещённого в период проведения открытого аукцион, в нём установлена ответственность застройщика: при нарушении Застройщиком сроков исполнения принятых на себя обязательств, предусмотренных пунктом 3.3. и подпунктами 4.4.1, 4.4.2, 4.4.4-4.4.6 настоящего Договора, Застройщик оплачивает за каждый день неисполнения обязательства неустойку в размере 0,1 % от размера стоимости права на заключение настоящего Договора, указанной в пункте 3.1. Договора. При этом Застройщик оплачивает в полном объеме убытки, понесенные Администрацией, связанные с восстановлением нарушенных прав граждан, ввиду нарушения сроков исполнения обязательств по предоставлению жилых помещений по договорам социального найма и оплате стоимости изымаемых жилых помещений и земельных участков у собственников в результате заключения соглашения о выкупе.

Согласно п. 6.3 заключённого договора изменения и дополнения в настоящий договор вносятся по соглашению сторон посредством подписания соответствующих дополнительных соглашений, которые после подписания сторонами будут являться неотъемлемой частью настоящего договора.

10.05.2018 сторонами подписано соглашение № 5 о перераспределении муниципальных земельных участков и земельных участков, находящихся в частной собственности (л.д. 86-89).

Распоряжением Правительства Орловской области от 12.09.2018 № 464-р установлена объединённая зона охраны объектов культурного наследия, расположенных в г. Орле, единая зона регулирования застройки в хозяйственной деятельности объектов культурного наследия, расположенных в г. Орле, утверждены требования к соответствующим градостроительным регламентам (л.д. 34).

19.11.2019 на основании приказа Управления по государственной охране объектов культурного наследия Орловской области внесены изменения в приказ от 27.06.2019 № 76 «О включении объекта археологического наследия в перечень выявленных объектов культурного наследия Орловской области» в отношении памятника археологии «Культурный слой 

<

...>» (л.д. 32-33).

Как следует из представленных в материалы дела доказательств: решения единственного владельца акций ЗАО «Зенит» от 19.03.2019 № 1, сведений из ЕГРЮЛ, свидетельства о постановке на учёт в налоговом органе, устава АО «Специализированный застройщик «Зенит», изменено фирменное наименование ЗАО «Зенит» на АО «Специализированный застройщик «Зенит», о чём 27.03.2019 в ЕГРЮЛ внесена соответствующая запись.

04.10.2019 АО «Специализированный застройщик «Зенит» обратилось к Администрации г. Орла с предложением об изменении условий договора для соблюдения баланса интересов сторон в части п. 5.2.1 договора (л.д. 29). Согласно проекту соглашения застройщик предложил изложить подпункт 5.2.1 договора от 23.12.2013 №292 в следующей редакции: «При нарушении Застройщиком сроков исполнения принятых на себя обязательств, предусмотренных пунктом 3.3. и подпунктами 4.4.1., 4.4.2., 4.4.4-4.4.6. настоящего Договора, Застройщик оплачивает за каждый день неисполнения обязательства неустойку в размере 0,001 % от размера стоимости права на заключение настоящего Договора, указанной в пункте 3.1. Договора.

При этом Застройщик оплачивает в полном объеме убытки, понесенные Администрацией, связанные с восстановлением нарушенных прав граждан, ввиду нарушения сроков исполнения обязательств по предоставлению жилых помещений по договорам социального найма и оплате стоимости изымаемых жилых помещений и земельных участков у собственников в результате заключения соглашения о выкупе».

В п. 3 представленного истцом проекта соглашения содержалось указание на то, что договор № 232 от 23.12.2013 о развитии застроенной территории в г. Орле считается изменённым с 23.12.2013.

В письме от 30.10.2019 № 1/1-16102 Администрация г. Орла сообщила об отсутствии правовых оснований для изменения условий договора (л.д. 28).

Поскольку дополнительное соглашение не было подписано ответчиком, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, пришел к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат в связи со следующим.

Арбитражный суд, проанализировав представленный в материалы дела договор от 23.12.2013 № 292, пришёл к выводу о том, что заключённый сторонами договор является по своей правовой природе договором о развитии застроенной территории.

В соответствии с частью 7 статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса.

В силу частей 1, 2 статьи 46.2 ГрК РФ по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 - 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 - 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 ГрК РФ.

Согласно части 26 статьи 46.3 ГрК РФ договор о развитии застроенной территории заключается на условиях, указанных в извещении о проведении аукциона, по цене, предложенной победителем аукциона. При заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается. Не допускается заключение договора по результатам аукциона или в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в пункте 1 части 27 статьи 46.3 ГрК РФ, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте в сети «Интернет».

Таким образом, часть 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса устанавливает невозможность изменения сторонами условий заключаемого по итогам аукциона договора по отношению к аукционным условиям в целях исключения возможности нарушения прав других потенциальных участников аукциона, но не исключает возможность применения судом статьи 450 ГК РФ в процессе исполнения ранее заключенного договора.

Судом установлено, что договор от 23.12.2013 №292 о развитии застроенной территории в городе Орле заключён между сторонами по результатам открытого аукциона, проведённого в установленном действующим законодательством порядке.

С опубликованным проектом договора, содержащим, в том числе, и условия об ответственности сторон за нарушение обязательств, истец был ознакомлен до подачи заявки на участие в открытом аукционе и, соответственно, до подписания договора.  

В соответствии с требованиями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Так, статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Право на изменение договора в период его реализации, предусмотрено пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по требованию одной из сторон договор может быть изменен и расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на существенное нарушением ответчиком условий договора, выразившихся в пропуске Администрацией           г. Орла сроков предоставления земельных участков (п. 4.2.11), предъявления Администрацией г. Орла иска о взыскании неустойки за пропуск срока оплаты права на заключение договора. 

Согласно п. 4.2.11 договора от 23.12.2013 №292 администрация города обязалась предоставить застройщику без проведения торгов земельные участки после выполнения застройщиком обязательств, предусмотренных подпунктами 4.4.1-4.4.5 настоящего договора.

Как указывает истец, предоставление земельных участков Администрацией г. Орла застройщику осуществлено с нарушением сроков. При этом с момента заключения договора существенно изменились следующие обстоятельства: изменение охранных зон объектов культурного наследия,  несвоевременно утвержден проект объединения зон охраны и требования к градостроительному регламенту, возникла необходимость проведения археологических раскопок, при этом застройщик добросовестно выполнял все требования действующего законодательства.

В рамках рассматриваемого дела арбитражный суд не даёт оценки доводам истца о ненадлежащем сроке передачи земельных участков и наступлении оплаты по договору от 23.12.2013 №292, о неисполнении Администрацией г. Орла обязанностей по охране объектов культурного наследия, находящихся на территории, сопряженной с развиваемой территорией (охранная зона), поскольку данные обстоятельства являются предметом исследования в рамках дел № А48-10610/2018 и № А48-3985/2019, и для целей рассмотрения настоящего спора не имеют правового значения, поскольку на дату рассмотрения настоящего дела земельные участки переданы Администрацией г. Орла АО «Специализированный застройщик «Зенит».

Доводы истца о применении к правоотношениям сторон, сложившихся в результате заключения договора от 23.12.2013 №292 о развитии застроенной территории в городе Орле, положений ст. 428 ГК РФ арбитражным судом отклонены в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 428 ГК РФ договором присоединения признается договор, условия которого определены из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора. Если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства, в случае изменения или расторжения договора судом по требованию присоединившейся к договору стороны договор считается действовавшим в измененной редакции либо соответственно не действовавшим с момента его заключения (п. 2 указанной статьи).

Арбитражный суд с учётом правовой природы договора от 23.12.2013 №292 о развитии застроенной территории пришёл к выводу о том, что заключённый сторонами договор не является договором присоединения (статья 428 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как заключен в результате конкурентных процедур, что не соотносится с сущностью договоров присоединения.

Условия договора, заключаемого по результатам аукциона, формируются не в результате присоединения одной стороны к условиям договора в целом, а на основе формы договора, опубликованной при проведении аукциона.

Как указывает истец, договор от 23.12.2013 № 292 заключен сторонами по результатам аукциона, при этом его условия определены Администрацией г. Орла, а в силу положений п. 26 ст. 46.3 ГрК РФ АО «Специализированый застройщик «Зенит» как победитель аукциона был лишён переговорного процесса или инструментов преддоговорного согласования, в связи с чем истец считает положения ст. 428 ГК РФ применимыми к заключённому сторонами договору в целях применения п. 3 данной статьи, согласно которому правила, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, подлежат применению также в случаях, если при заключении договора, не являющегося договором присоединения, условия договора определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Между тем, порядок заключения договора о развитии застроенной территории прямо определен законом (статьи 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Указанные нормы градостроительного законодательства не могут быть истолкованы как ограничивающие автономию воли участников торгов и возможность осуществления ими своих прав собственной волей и в своем интересе. Свобода договора заключается не только в определении сторонами по собственному усмотрению договорных условий, но и, прежде всего, в свободном определении лицом того, вступать ему в договорные отношения с конкретным контрагентом или нет. В случае заключения договора на торгах участник торгов до подачи заявки об участии в торгах оценивает, являются ли приемлемыми для него предложенные организатором условия договора, и, исходя из этого, решает вопрос об участии или неучастии в торгах.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что заключение договора о развитии застроенной территории с ответчиком являлось для истца обязательным в силу каких-либо юридических или фактических причин, и что он не мог отказаться от участия в аукционе и/или заключения договора с ответчиком. 

При таких обстоятельствах доводы истца о неравенстве переговорных возможностей сторон и нарушении тем самым баланса интересов сторон не соотносится с обстоятельствами заключения спорного договора. 

С учётом вышеизложенных обстоятельств дела и приведённых норм права арбитражный суд приходит к выводу о том, что невозможность участия АО «Специализированый застройщик «Зенит» в переговорном процессе по условиям договора от 23.12.2013 № 292, на которую ссылается истец, обусловлена особенностями установленного градостроительным законодательством порядка его заключения, но не волей и действиями ответчика, однако истец не был лишён возможности оценить условия опубликованного на этапе проведения аукциона проекта договора и свои потенциальные хозяйственные риски, связанные с исполнением договора после его подписания. 

Истец не привел разумных и убедительных доводов в обоснование того, что спорный договор был заключен в условиях неравенства переговорных возможностей сторон, а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора, то есть оказался слабой стороной договора, что по смыслу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» исключает применение к спорным отношениям положений пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса РФ о договорах присоединения. Более того, в соответствии с редакцией пункта 3 статьи 428 Гражданского кодекса РФ, действовавшей в период заключения рассматриваемого соглашения, при наличии обстоятельств, предусмотренных в пункте 2 настоящей статьи, требование о расторжении или об изменении договора, предъявленное стороной, присоединившейся к договору в связи с осуществлением своей предпринимательской деятельности, не подлежит удовлетворению, если присоединившаяся сторона знала или должна была знать, на каких условиях заключает договор.

В данном случае норма п. 3 ст. 428 ГК РФ не применима к ранее возникшим правоотношениям сторон.

При этом доводы истца об установленном ст. 448 ГК РФ порядке изменения сторонами условий договора арбитражный суд отклоняет по тем основаниям, что к условиям заключённого договора от 23.12.2013 № 292 о развитии застроенной территории с учётом особенностей его правовой природы подлежат применению, прежде всего, специальные нормы права – ст. ст. 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок его заключения.

В соответствии со статьями 421 и 422 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия которого определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. По смыслу пункта 11 части 3 статьи 46.2 и части 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса РФ при заключении договора изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон не допускается, ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора является его существенным условием.

Довод истца о применении к правоотношениям сторон ст. ст. 450, 451 ГК РФ арбитражный суд отклоняет в связи со следующим.

Исполнение обязательства согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации может обеспечиваться неустойкой. В силу п.1 ст. 330 ГК РФ   неустойка определяется законом или договором. Стороны свободны в заключении договора и определяют условия договора по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ).

В пункте 7 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что отсутствие в договоре условий об ответственности сторон за его нарушение само по себе не является основанием для принудительного внесения такого условия в договор.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами и договором.

При этом данная норма законодательства предусматривает, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требования истца об изменении условий договора о размере ответственности стороны застройщика не является по своему содержанию изменением договора, которое допускается при наличии оснований, предусмотренных ст. 450 ГК РФ, а касается условия договора о размере пени, возлагаемой на застройщика, согласованное при его заключении.

Таким образом, предлагаемые истцом изменения договора не обусловлены ст. ст. 450, 451 ГК РФ, требования истца не меняют содержание договора ввиду оснований, предусмотренных указанными нормами, а направлены на изменение уже согласованного сторонами условия договора.

Как следует из пояснений сторон, по состоянию на период рассмотрения настоящего дела обязанность, предусмотренная 4.2.11 указанного договора, ответчиком исполнена, данное обстоятельство подтверждается также выписками из ЕГРН по состоянию на 14.06.2018 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 57:25:0020402:252, 57:25:0020402:252 (л.д. 90-94).

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Таким образом, действующее гражданское законодательство предусматривает право сторон распространить изменения, вносимые в договор, на ранее возникшие по данному договору правоотношения при наличии обоюдного волеизъявления сторон на это. 

В рассматриваемом споре стороны в досудебном порядке не достигли согласия в отношении внесения изменений в договор, что и послужило причиной обращения АО «Специализированый застройщик «Зенит» в арбитражный суд с настоящим иском.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Следовательно, по общему правилу, изменение договора влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время, не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения. Данные разъяснения содержится в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2017), утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенное, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Акционерного общества «Специализированный застройщик «Зенит» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 302030, 

<

...>) отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через Арбитражный суд Орловской области в течение месяца с даты его принятия.

Судья                                   Москвина У.В.