АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-570/2018

г. Ставрополь

18 июня 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена21 марта 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме 18 июня 2018 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола помощником судьи Пузановой В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью предприятия «СПС», ОГРН 

<

***>, с. Надежда Шпаковского района,

к - комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь,

- администрации города Ставрополя, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь,

третьи лица:-управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь,

-Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», ОГРН 

<

***>, г. Москва,

-общество с ограниченной ответственностью научно-производственная коммерческая фирма «Регул-ЛТД», ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь,

о признании незаконным отказа и обязании заключить договор аренды земельного участка,

при участии представителя истца ФИО1 по доверенности от 11.07.2017, представителя КУМИ г. Ставрополя ФИО2 по доверенности от 13.09.2017 и представителя администрации г. Ставрополя ФИО3 по доверенности от 24.01.2018, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

ООО предприятие «СПС» (далее - общество) обратилось в арбитражный суд с иском к КУМИ г. Ставрополя (далее - комитет) и администрации города Ставрополя (далее - администрация) о признании незаконным отказа от 13.10.2017 № 08/14-7722 и обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:022505:221, расположенного по адресу: 

<

...> а.

Комитет в отзыве просил отказать в удовлетворении заявления по основаниям оспариваемого отказа.

Управление Росреестра по Ставропольскому краю в отзыве на заявление просило вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

Постановлением главы города Ставрополя от 21.03.2006 № 704 обществу в аренду сроком на 5 лет предоставлен земельный участок площадью 765 кв.м под объектом производственного назначения литер Г с пристройками г1, г2, г3 (производственное). Земельному участку с расположенными на нем объектами недвижимости присвоен почтовый адрес: ул. Завокзальная, 5а.

На основании данного постановления между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор № 5081 от 14.04.2006 аренды участка с кадастровым номером 26:12:022505:0221 площадью 765 кв.м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Завокзальная, 5а, под объектами производственного назначения литер «Г» с пристройками «г1», «г2», «г3» (производственное). Срок аренды установлен на 5 лет с 21.03.2006 по 20.03.2011 (пункт 2.1 договора).

Данный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.11.2010 за номером 26-26-01/108/2010-738.

18 июля 2017 года общество обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:022505:0221 в аренду без проведения торгов.

В ответе от 13.10.2017 № 08/14-7722с комитет отказал в предоставлении земельного участка, указав, что испрашиваемый участок является контуром земельного участка с кадастровым номером 26:12:022505:300; кроме того, согласно сведениям ЕГРН земельный участок имеет адрес: 

<

...>, тогда как объекты недвижимости  расположены по адресу: г . Ставрополь, ул. Завокзальная, 5а.

Не согласившись с отказом, общество обратилось в арбитражный суд.

Пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) предусмотрено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 01.12.2003 серии 26АГ 305645 за обществом на праве собственности на основании договора купли-продажи от 06.03.1997 были зарегистрированы нежилые помещения, местоположение: 

<

...>, с кадастровым (условным) номером 26:12:000000:0000:5451/192:1001-1003/Г, общей площадью 628,6 кв.м, литер Г – основное (№№4-6, 15-18), литер г 1 - пристройка (помещения №№ 19-21), литер г 2 -  пристройка (помещения №№ 22-32), литер г 3 - пристройка (помещения №№ 37-41,34), запись о государственной регистрации права от 01.12.2003 № 26-01/12-4/2003-2545.

Указанное имущество приобретено обществом у товарищества с ограниченной ответственностью научной производственно-коммерческой фирмы «Регул-ЛТД» (ТОО НПКФ «Регул-ЛТД») по договору купли-продажи от 06.03.1997 с указанием в пункте 8 договора на одновременную передачу со строениями земельного участка площадью 665 кв.м, в границах, показанных на схеме, которая является неотъемлемой частью договора.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.11.2003 серии 26АГ 305644 за обществом на праве собственности на основании договора купли-продажи от 06.03.1997 были зарегистрированы нежилые помещения, по адресу: г. Ставрополь, ул. Заводская, 9Г, с кадастровым (условным) номером 26:12:000000:0000:4899/192:1001-1005/Г, общей площадью 558,4 кв.м, литер Г – основное (№№ 1-3, 7-14), литер г3 -  пристройка (помещения №№ 33,35,36), запись о регистрации от 28.11.2003 № 26-01/124/2003-2543.

Данное имущество приобретено обществом по договору купли-продажи от 06.03.2017 у товарищества с ограниченной ответственностью научной производственно-коммерческой фирмы «Электротех-ЛТД» с указанием в пункте 8 договора на одновременную передачу со строениями земельного участка площадью 3000 кв.м, в границах, показанных на схеме, которая является неотъемлемой частью договора.

Схемы, указанные в договорах, в материалы дела не представлены.

В связи с присвоением иного адреса земельному участку и объектам недвижимости литер «Г» с пристройками «г1», «г2», «г3» (ул. Завокзальная, 5а) обществом получены новые свидетельства о государственной регистрации права на объекты: на литер Г – основное (№№4-6, 15-18), литер г 1 - пристройка (помещения №№ 19-21), литер г 2 -  пристройка (помещения №№ 22-32), литер г 3 - пристройка (помещения №№ 37-41,34) – свидетельство от 27.10.2010 серии 26-АЗ 079963, и на литер Г – основное (помещения №№ 1-3, 7-14), литер г 3 -  пристройка (помещения №№ 33,35,36) - свидетельство от 28.10.2010 серии 26-АЗ 148841.

Постановлением главы города Ставрополя от 05.03.1998 № 646 за ТОО НПКФ «Регул-ЛТД» закреплены по фактическому пользованию на праве долгосрочной аренды земельные участки площадью 0,4879 га под нежилыми строениями, в том числе, лит. Г, г1, г2, г3, в границах, согласно прилагаемому чертежу, в квартале 512, с присвоением почтового адреса: ул. Заводская, 9В. 

25 марта 1998 года администрацией с ТОО НПК фирмой «Регул-ЛТД» заключен договор аренды № 134 земельного участка 4879 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, для закрепления участка по фактическому пользованию сроком до 05.03.2008.

В качестве неотъемлемой части к договору приложен план земельного участка (приложение 1).

Договор зарегистрирован комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Ставрополя 26.12.2003 за номером 12-05/06-5239.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее -ЕГРН) на государственном кадастровом учете состоит многоконтурный земельный участок (единое землепользование) с кадастровым номером  26:12:022505:300 площадью 4735+/-120 кв.м под нежилыми строениями (в том числе лит. Г, г1, г2, г3), адрес: г. Ставрополь, ул. Заводская 9в, с указанием на вхождение в его состав обособленного (условного) участка 26:12:022505:0221.

При исследовании плана земельного участка (приложение 1 к договору аренды от 25.03.1998 № 134) и чертежа (приложение к постановлению от 05.03.1998 № 646) земельного участка, предоставленного ТОО НПКФ «Регул-ЛТД» по указанному договору, судом установлено, что в состав данного земельного участка входил земельный участок площадью 765 кв.м, по конфигурации и местоположению соответствующий участку 26:12:022505:221.

Под единым землепользованием понимается владение и пользование земельным участком, состоящим из нескольких обособленных земельных участков, как единым объектом недвижимости с единым кадастровым номером.

Ранее в соответствии с ведомственными нормативными актами, изданными в развитие Федерального закона от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (утратил силу с 17.05.2008) при осуществлении государственного кадастрового учета многоконтурному земельному участку присваивалось наименование «единое землепользование», а входящим в его состав участкам – «обособленные» или «условные» земельные участки. При этом присвоение отдельного кадастрового номера осуществлялось как в отношении многоконтурного земельного участка (единого землепользования), так и в отношении всех земельных участков, входящих в его состав (пункт 1 письма Минэкономразвития России от 16.01.2009 № 266-ИМ/Д23 «О многоконтурных земельных участках», далее - письмо № 266-ИМ/Д23).

В настоящее время подобный принцип учета не применяется.

В целях государственного кадастрового учета и последующей государственной регистрации прав под многоконтурным земельным участком понимается объект недвижимости (земельный участок), граница которого представляет собой несколько замкнутых контуров. В связи с этим отдельные контуры границы земельного участка не являются земельными участками, входящими в состав многоконтурного земельного участка, либо его частями (пункта 1 письма № 266-ИМ/Д23).

В пункте 2 письма № 266-ИМ/Д23 разъяснялось, что если заинтересованное лицо запрашивает кадастровую выписку, содержащую сведения о некоторых входящих в состав ранее учтенного единого землепользования обособленных или условных земельных участках, либо о некоторых контурах границы многоконтурного земельного участка, такая кадастровая выписка оформляется в отношении ранее учтенного единого землепользования или многоконтурного земельного участка, а разделы КВ.3 - КВ.6 такой кадастровой выписки могут содержать сведения в отношении отдельных обособленных (условных) земельных участков либо отдельных контуров границы.

В материалы дела представлены две выписки из ЕГРН № 26-0-1-54/4006/2018-1963 и № 26-0-1-54/4006/2015-1961 от 02.02.2018 в отношении земельного участка с кадастровым номером  26:12:022505:300, в одной из которых содержатся сведения о регистрации обременения в виде аренды на основании договора от 14.04.2006 № 5081.

Единый государственный реестр недвижимости объединяет базы данных единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и государственного кадастра объектов недвижимости (ГКН).

Согласно пояснениям кадастровой палаты сведения, содержащиеся в выписках, соответствуют сведениям, содержащимся в ЕГРН посредством унаследованной информационной системы Программный комплекс автоматизированная информационная система Юстиция (далее - ПК АИС Юстиция) – программный комплекс ЕГРП.

В ЕГРН посредством унаследованной информационной системы Программный комплекс автоматизированная информационная система государственный кадастр недвижимости (ПК АИС ГКН) объект недвижимости с КН 26:12:022505:221 является обособленным участком и входит в состав единого землепользования с КН 26:12:022505:300.

В ПК АИС Юстиция в отношении объекта недвижимости «Единое землепользование» с КН 26:12:022505:300 отсутствует информация о зарегистрированных правах, тогда как в отношении объекта «Обособленный участок» с КН 26:12:022505:221 содержатся сведения о зарегистрированных правах.

Иными словами, в единой базе ЕГРН содержится сводная информация в отношении объектов с кадастровыми номерами 26:12:022505:221 и 26:12:022505:300, содержавшаяся в ЕГРП и ГКН. Причем сведения о регистрации договора аренды от 14.04.2006 № 5081, внесенные ранее в ЕГРП в отношении участка под кадастровым номером 26:12:022505:221 как самостоятельного объекта, но по данным ГКН являвшегося обособленным участком единого землепользования с кадастровым номером 26:12:022505:300, в настоящее время включены в ЕГРН под кадастровым номером земельного участка – единого землепользования с кадастровым номером 26:12:022505:300.

Таким образом, как видно из материалов дела и пояснений кадастровой палаты, участок с кадастровым номером 26:12:022505:221, площадью 765 кв.м, является обособленным участком (не имеющим самостоятельного значения), входящим в состав единого землепользования с кадастровым номером 26:12:022505:300, имеющим уточненные границы и площадь.

С учетом изложенного договор аренды от 14.04.2006 № 5081 следует квалифицировать лишь как договор аренды части многоконтурного земельного участка (единого землепользования) с кадастровым номером 26:12:022505:300, однако его заключение не повлекло создание земельного участка площадью 765 кв.м как самостоятельного объекта недвижимости.

Согласно пункту 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ, Земельный кодекс) земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно пункту 1 статьи 11.3 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.14 ЗК РФ установлен порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В случае, если земельный участок предстоит образовать, названной нормой предусмотрено подготовка схемы расположения земельного участка и подача в уполномоченный орган заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка (подпункты 1-2 пункта 1 статьи 39.14 Земельного кодекса).

Частью 2 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Обществом в материалы дела представлен межевой план (без даты) по образованию земельного участка  площадью 765 кв.м путем выдела из земельного участка с кадастровым номером 26:12:022505:300.

Однако данный межевой план для осуществления кадастрового учета в установленном законом порядке не предоставлялся, раздел земельного участка с кадастровым номером 26:12:022505:300 не произведен.

Поскольку участок 26:12:022505:0221 является контуром земельного участка с кадастровым номером 26:12:022505:300 (обособленным участком единого землепользования), то основания для удовлетворения требования о признании незаконным отказа от 13.10.2017 № 08/14-7722 отсутствуют.

По настоящему делу общество также просит обязать комитет заключить договор аренды, что по формулировке соответствует исковому требованию о понуждении к заключению договора.

При рассмотрении такого требования следует учитывать, что договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Гражданский кодекс). 

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, требование о понуждении заключить договор аренды земельного участка может быть предъявлено в суд только после направления истцом ответчику оферты (проекта договора) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение.

Доказательств направления ответчикам проекта договора аренды, подписанного со стороны общества и содержащего предлагаемые условия договора, не представлено.

Следовательно, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

С учетом изложенного, на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, суд оставляет исковое заявление в части требования об обязании заключить договор аренды без рассмотрения.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

заявление в части требования об обязании заключить договор аренды оставить без рассмотрения.

В удовлетворении требования о признании незаконным отказа от 13.10.2017 № 08/14-7722 отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЭ.И. Орловский