ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001 E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А52-6676/2023

г. Вологда

31 октября 2024 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2024 года.  В полном объёме постановление изготовлено 31 октября 2024 года.  

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе  председательствующего Болдыревой Е.Н., судей Докшиной А.Ю. и  Мурахиной Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания  Куликовой М.А.,  

при участии от общества с ограниченной ответственностью  Управляющая компания «Комфортный дом» Алексеева К.Б. по доверенности от  07.10.2024,  

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы  веб-конференции апелляционные жалобы прокуратуры Псковской области и  Комитета по региональному контролю и надзору Псковской области на  решение Арбитражного суда Псковской области от 13 июня 2024 года по делу   № А52-6676/2023,  

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания  «Комфортный дом» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес:  

<

...>; далее – общество)  обратилось в Арбитражный суд Псковской области с заявлением к Комитету по  региональному контролю и надзору Псковской области (ОГРН 

<

***>,  ИНН 

<

***>; адрес: 180001, 

<

...>;  

далее – комитет) о признании недействительным предписания от 14.09.2023   № 33, незаконным решения от 29.09.2023 № 3081656602.  

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих  самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены:  акционерное общество специализированный застройщик «Псковжилстрой»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: город Псков,  

улица Карла Маркса, дом 42), ФИО1 (место жительства: город Псков), прокуратуры Псковской области 

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 180000, город Псков,  

улица Плехановский Посад, дом 6; далее – прокуратура), 

администрация Псковского района (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>;  адрес: 180550, 

<

...>  

дом 1), администрация города Пскова (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>;  адрес: 180000, 

<

...>).  

Решением Арбитражного суда Псковской области от 13 июня  2024 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме.  

Комитет с таким решением не согласился, обратился с апелляционной  жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый  судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В  обоснование жалобы указывает на неправильное применение судом  материального оправа в части определения общедомового имущества и несения  затрат на его содержание. По мнению комитета, факт установления публичного  сервитута не имеет правового значения для определения лица, обязанного  содержать имущество, поскольку не влечет изменения правообладателя  земельного участка.  

Прокуратура с решением суда также не согласилась и обратилась с  апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять  по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных  требований. В обоснование жалобы ссылается на нарушение судом норм  материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении суда,  фактическим обстоятельствам дела, недоказанность имеющих значение для  дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными.  

Общество в возражениях на жалобу комитета и представитель общества в  судебном заседании с доводами апеллянтов не согласились, просили оставить  решение суда без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.  

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о  времени и месте рассмотрения апелляционных жалоб, представителей в суд не  направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со  статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – АПК РФ).  

Комитет в отзыве на жалобу прокуратуры изложенные в данной жалобе  доводы поддержал.  

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на жалобы не поступили. 

Заслушав объяснения представителя общества, исследовав  доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда,  изучив доводы жалоб, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.  

Как усматривается в материалах дела, общество на основании решения  общего собрания (протокол от 25.11.2021) собственников помещений  многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...> (далее также МКД), и договора от  25.11.2021 является управляющей компанией данного МКД.  

В комитет из интернет-приемной правительства Псковской области и  исполнительных органов Псковской области поступили обращения  

ФИО2 ( № РК-А-1240) и ФИО3 ( № РК-ОГ-1239).  

В целях проверки указанных в обращениях фактов ненадлежащего  содержании общего имущества МКД на основании подпункта «б» пункта 3  постановления Правительства Российской Федерации от 10.03.2022 № 336 «Об  особенностях организации и осуществления государственного контроля  (надзора), муниципального контроля» (далее – Постановление № 336)  комитетом принято решение от 11.09.2023 № 361 о проведении в отношении  общества внеплановой выездной проверки в рамках регионального  государственного лицензионного контроля за осуществлением  предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными  домами.  

В ходе проверки установлено, что проезд между домами № 5 и 7 по 

ул. Балтийской в дер. Борисовичи Псковского р-на является частью земельного  участка с кадастровым номером 60:18:0060201:2085, на котором расположен  МКД, то есть входит в состав общего имущества собственников помещений  МКД.  

При осмотре территории (протокол осмотра от 13.09.2023 № 1)  установлено, что проезд между МКД и домом № 7 по ул. Балтийской находится  в неудовлетворительном состоянии (имеются ямы и выбоины).  

По итогам проверки составлен акт от 14.09.2023, в котором отражено  нарушение обществом требований подпункта «з» пункта 11 Правил содержания  общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением  Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила №  491), пункта 17 приложения 7 к Правилам и норм технической эксплуатации  жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя России от  27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170).  

Ввиду выявленных нарушений комитетом в адрес общества вынесено  предписание об устранении нарушений от 14.09.2023 № 33, согласно которому  заявителю надлежит в срок до 01.12.2023 выполнить работы по текущему  ремонту разрушенных участков дорожного проезда между домами № 5 и 7 по  ул. Балтийской в дер. Борисовичи.  

Общество обратилось к председателю комитета с жалобой об отмене  предписания.  

Решением от 29.09.2023 жалоба общества оставлена без удовлетворения. 

Не согласившись с названными предписанием и решением, общество  обратилось в суд.  

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, признав  оспариваемые предписание и решение недействительными.  

Апелляционная инстанция не может согласиться с обжалуемым  решением суда ввиду следующего.  

Согласно части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации  (далее – ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать  благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее  содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов  пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных  

услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях,  предусмотренных статьей 157.2 этого Кодекса, постоянную готовность  инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав  общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к  предоставлению коммунальных услуг. Правительство Российской Федерации  устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению  многоквартирными домами.  

Частью 2 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что одним из способов  управления многоквартирным домом является управление управляющей  организацией.  

В соответствии с частью 1 статьи 192 ЖК РФ деятельность по  управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими  организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской  деятельности по управлению многоквартирными домами.  

Согласно статье 196 ЖК РФ региональный государственный  лицензионный контроль за осуществлением предпринимательской  деятельности по управлению многоквартирными домами осуществляется  органами государственного жилищного надзора в соответствии с положением о  лицензировании такой деятельности, утвержденным Правительством  Российской Федерации (часть 1).  

Предметом регионального государственного лицензионного контроля за  осуществлением предпринимательской деятельности по управлению  многоквартирными домами является соблюдение лицензиатами лицензионных  требований (часть 2).  

Организация и осуществление регионального государственного  лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской  деятельности по управлению многоквартирными домами регулируются  Федеральным законом от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле  (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» (далее – Закон   № 248-ФЗ) (часть 3).  

В силу части 2 статьи 90 Закона № 248-ФЗ в случае выявления при  проведении контрольного (надзорного) мероприятия нарушений обязательных  требований контролируемым лицом контрольный (надзорный) орган в  пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской  Федерации, обязан выдать после оформления акта контрольного (надзорного)  мероприятия контролируемому лицу предписание об устранении выявленных  нарушений с указанием разумных сроков их устранения.  

В данном случае решение о проведении проверки в отношении заявителя  принято комитетом на основании пункта 1 части 1 статьи 57 Закона № 248-ФЗ,  абзаца девятого подпункта «б» пункта 3 Постановления № 336, поскольку в  буквальном содержании поступивших жалобах граждан отражены факты  ненадлежащего состояния дорожного покрытия на участке проезда,  относящемся к общему имуществу МКД. Требования об указании гражданином  в жалобе конкретного контролируемого лица, в отношении которого будут  

подлежать проведению контрольные (надзорные) мероприятия, нормами  Постановления № 336 не установлено.  

Ввиду изложенного ссылки суда первой инстанции на отсутствие в  жалобах граждан указания на бездействие именно управляющей компании, а  также обстоятельства проведения (непроведения) контрольных (надзорных)  мероприятий в отношении иных лиц (застройщика) сами по себе правового  значения для настоящего спора не имеют, поскольку не свидетельствуют о  наличии у комитета препятствий к проведению рассматриваемой проверки и  выдаче по ее итогам предписания.  

Полномочия комитета на проведение регионального государственного  лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской  деятельности по управлению многоквартирными домами на территории  Псковской области установлены пунктом 3 постановления Правительства  Псковской области от 20.07.2022 № 75 «О региональном государственном  лицензионном контроле за осуществлением предпринимательской  деятельности по управлению многоквартирными домами на территории  Псковской области».  

Таким образом, рассматриваемая проверка проведена при наличии  установленных законом оснований органом, уполномоченным на ее проведение  и на выдачу контролируемому лицу предписания.  

Согласно пункту 3 Положения о лицензировании предпринимательской  деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного  постановлением Правительства Российской Федерации от 28.10.2014 № 1110  (далее – Положение № 1110), лицензионными требованиями к лицензиату,  устанавливаемыми в соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона от  04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»,  помимо прочего, являются в числе прочего соблюдение требований,  предусмотренных частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ, исполнение обязанностей по  договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2  статьи 162 ЖК РФ.  

В силу части 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным  домом управляющей организацией она несет ответственность перед  собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и  (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание  общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать  требованиям технических регламентов и установленных Правительством  Российской Федерации правил содержания общего имущества в  многоквартирном доме.  

Таким образом, при содержании общего имущества МКД управляющая  организация обязана выполнять требования Правил № 491 и 170.  

В соответствии с подпунктом «з» пункта 11 Правил № 491 содержание  общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей,  степени физического износа и технического состояния общего имущества, а  также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий  расположения многоквартирного дома включает в себя текущий и капитальный  

ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества,  указанного в подпунктах «а» - «д» пункта 2 Правил № 491, а также элементов  благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и  благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на  земельном участке, входящем в состав общего имущества.  

В силу пункта 17 Приложения № 7 к Правилам № 170 к работам по  текущему ремонту в части внешнего благоустройства относятся ремонт и  восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек.  

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции исходил из  того, что оспариваемое предписание выдано комитетом в нарушение  требований статьи 36, 39, 157, 161 ЖК РФ, не отвечало критерию  исполнимости, поскольку дорожное покрытие проезда не подлежало ремонту за  счет средств собственников МКД. При этом суд заключил, что проезд не  отвечает закрепленному статьей 36 ЖК РФ определению общего имущества в  МКД, что, по мнению суда, следует в том числе из распоряжения  администрации Псковского района от 22.08.2023 № 272-р, которым установлен  публичный сервитут в отношении части земельного участка с кадастровым  номером 60:18:0060201:2085 площадью 353 кв. м. Также суд учел доводы  заявителя о том, что застройщик в гарантийный срок отказал в устранении  недостатков дорожного покрытия проезда.  

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции ошибочными  ввиду следующего.  

Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в  многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества  в многоквартирном доме.  

В силу пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в  многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности  общее имущество в многоквартирном доме в том числе земельный участок, на  котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства,  иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства  данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.  Границы и размер земельного участка, на котором расположен  многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями  земельного законодательства и законодательства о градостроительной  деятельности.  

Подпунктом «е» пункта 2 Правил № 491 также прямо установлено, что в  состав общего имуществ включается в числе прочего земельный участок, на  котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на  основании данных государственного кадастрового учета, с элементами  озеленения и благоустройства.  

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее –  ЕГРН) МКД расположен на земельном участке с кадастровым номером  60:18:0060201:2085, площадью 4001 кв. м. Право общей долевой собственности  на данный участок собственников МКД зарегистрировано в ЕГРН 19.04.2023.  

Лицами, участвующими в деле, не опровергается, что спорный проезд,  указанный в предписании комитета, находится в пределах границ (является  частью) земельного участка с кадастровым номером 60:18:0060201:2085.  

Также не оспаривается участниками процесса, что спорный проезд  используется в том числе для проезда к иным многоквартирным домам, а также  к МБОУ «Псковская инженерно-лингвистическая гимназия № 27».  

Суд первой инстанции, сославшись на положения подпункта 4 пункта 1  статьи 36 ЖК РФ, пунктов 11, 12, 34 статьи 1, части 6 статьи 41, частей 1, 2, 3  статьи 42, статьи 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации  (далее – ГрК РФ), пункта 15 части 1 статьи 15 Федерального закона от  06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного  самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон № 131-ФЗ), пункта 12  статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, СП 42.13330.2011  «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских  поселений»; постановление Администрации Псковской области от 22.01.2013   № 18 «Об утверждении региональных нормативов градостроительного  проектирования Псковской области», пунктов 5.2.2, 5.2.7 постановления  администрации Псковской области от 22.01.2013 № 8, указал, что с учетом  фактического использования спорного проезда в качестве «внутриквартального  проезда», то есть для подъезда транспортных средств не только к жилым, но и к  общественным учреждениям внутри квартала (микрорайона), спорный проезд  не является «придомовой территорией» либо «дворовым проездом», не  является общим имуществом собственников помещений в МКД применительно  к определению, закрепленному в пункте 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ.  

Как заключил суд, вопреки требованиям подпункта «а» пункта 1 части 3  статьи 42 ГрК РФ, СП 42.13330.2011, постановления администрации Псковской  области от 22.01.2013 № 8, утвержденный администрацией Псковского района  распоряжением от 04.10.2016 № 327-р Проект планировки не содержал  обозначений «красных линий» внутри квартала № 1, то есть не выделял места  общего пользования, в том числе проезды к объектам, расположенным внутри  микрорайона; положения статей 1 и 43 ГрК РФ выполнены только после начала  настоящего судебного разбирательства, на дату разрешения судом дела  спорный земельный участок отнесен к улично-дорожной сети, выделен как  место общего пользования, при этом суд принял во внимание проект  межевания с «красными линиями» на чертеже, утвержденный распоряжением  администрации Псковского района от 07.02.2024 № 15-р  

Также суд первой инстанции сослался на письмо Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии изложенное от  10.02.2022 № 14-011167/22@, в котором содержится позиция о том, что когда  на земельном участке расположено несколько многоквартирных домов и иные  объекты, не предназначенные для обслуживания, эксплуатации и  благоустройства конкретного дома, осуществление государственной  регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в  многоквартирном доме на такой земельный участок не соответствует нормам  действующего законодательства.  

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции выходящими  за пределы настоящего спора.  

Судом первой инстанции ошибочно не принято во внимание, что право  долевой собственности на земельный участок, в пределах которого находится  спорный проезд, зарегистрировано в ЕГРН за собственниками помещений в  МКД, определены границы участка. Право собственности не оспорено,  отсутствующим не признано.  

Как указано выше, подпунктом «е» пункта 2 Правил № 491 прямо  установлено, что в состав общего имуществ включается земельный участок, на  котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на  основании данных государственного кадастрового учета, с элементами  озеленения и благоустройства.  

Доказательств, что на дату выдачи предписания, спорный проезд включен  в перечень автомобильных дорог общего пользования местного значения  муниципального образования, не имеется.  

В силу пункта 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ  «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация  права в ЕГРН является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое  имущество может быть оспорено только в судебном порядке.  

При этом согласно пункту 56 совместного постановления Пленумов  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда  Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах,  возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с  защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление   № 10/22) зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит  оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по  правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам,  возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о  праве на недвижимое имущество.  

Поскольку рассматриваемый проезд находятся на сформированном под  МКД земельном участке, находящемся в долевой собственности собственников  помещений МКД, ответственность за его содержание в надлежащем состоянии  возложена на общество (статьи 36, 39 ЖК РФ, статья 210 Гражданского кодекса  Российской Федерации).  

Ссылку суда первой инстанции на разъяснения, изложенные в пункте 67  Постановления № 10/22, апелляционный суд считает ошибочной, поскольку в  данные разъяснены относятся к случаям, когда земельный участок под  многоквартирным домом не сформированы и на него не проведен  государственный кадастровый учет.  

Ссылки суда на проект межевания территории («с красными линиями»),  утвержденный в 2024 году, законность предписания на момент его выдачи не  опровергают.  

Доводы общества о том, что недостатки дорожного покрытия подлежат  устранению застройщиком в рамках исполнения гарантийных обязательств,  

подлежат отклонению, поскольку сам по себе факт возникновения недостатков  вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком и наличия  у него обязательств по устранению допущенных нарушений в течение  гарантийного срока не устраняет установленные законодательством и  договором управления обязанности управляющей компании по содержанию  общего имущества в надлежащем состоянии.  

Действующим законодательством предусмотрена безусловная  обязанность управляющей организации выполнять работы, связанные с  содержанием и ремонтом общего имущества, вне зависимости от обязательств  иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях –  незамедлительно.  

Данная правовая позиция отражена в Определении Судебной коллегии по  экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2021   № 309-ЭС20-20751, пункте 30 Обзора судебной практики Верховного Суда  Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного  Суда Российской Федерации 30.06.2021.  

Как верно отмечают апеллянты, факт установления публичного сервитута  в отношении земельного участка с целью проезда к образовательному  учреждению не влечет изменения правообладателя земельного участка под  МКД и не подтверждает незаконность требований предписания.  

Ввиду изложенного апелляционный суд приходит к выводу о том, что в  материалах настоящего дела не усматривается наличие на момент выдачи  оспариваемого предписания обстоятельств, которые бы освобождали общество  как управляющую компанию МКД от обязанности содержать общее  имуществом данного дома.  

Вступая в правоотношения по управлению жилищным фондом, общество  должно знать о существовании установленных обязанностей, а также должно  обеспечить их выполнение, то есть предпринять ту степень заботливости и  осмотрительности, которая необходима для строгого соблюдения действующих  норм и правил.  

Наличие повреждения дорожного покрытия (ямы, выбоины) материалами  проведенной комитетом проверки подтверждено, зафиксировано в акте осмотра  с фотоматериалами, их достоверность и относимость к спорному проезду не  опровергнута, что свидетельствует о наличии у комитета достаточных  фактических и правовых оснований для вынесения оспариваемого  предписания.  

Из буквального содержания предписания не следует возложение на  общество обязанностей, выходящих за рамки установленных законом.  Неисполнимость предписания не доказана, содержание предписания позволяет  установить основания его выдачи, контролируемое лицо, а также нарушения,  которые требуется устранить.  

Самостоятельных оснований для признания недействительным решения  комитета от 29.09.2023 обществом не доказано.  

Нарушений процедуры проведения проверки, оформления ее результатов,  а также рассмотрения жалобы на оспариваемое предписание, которые могли бы  

послужить самостоятельным основанием для признания предписания и  решения недействительными, материалами дела не подтверждено.  

При изложенных обстоятельствах установленных статьей 201 АПК РФ  оснований для удовлетворения заявленных требований в данном случае не  имеется.  

Таким образом, обжалуемое решение суда подлежит отмене как принятое  при неправильном применении норм материального права.  

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный  суд  

п о с т а н о в и л :

решение Арбитражного суда Псковской области от 13 июня 2024 года по  

делу № А52-6676/2023 отменить. 

В удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной  

ответственностью Управляющая компания «Комфортный дом» отказать. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий Е.Н. Болдырева  

Судьи А.Ю. Докшина  

Н.В. Мурахина