Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А50-1200/2019

05 марта 2019 года

город Пермь

Резолютивная часть решения объявлена 26 февраля 2019 года. 

Полный текст решения изготовлен 05 марта 2019 года.

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи  Катаевой М.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению 

акционерного общества «СтройПанельКомплект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к исполняющему обязанности заместителя прокурора Ленинского района города Перми Кычкиной О.В.

о признании представления недействительным, 

третье лицо - Прокуратура Пермского края,

при участии в судебном заседании:

от третьего лица – ФИО2 (доверенность от 07.02.2019, удостоверение),

У С Т А Н О В И Л:

акционерное общество «СтройПанельКомплект» (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным представления исполняющего обязанности заместителя прокурора Ленинского района города Перми Кычкиной О.В. (далее – заинтересованное лицо) от 17.10.2018 № 2-21-2018.

Общество считает, что обжалуемое предписание не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Нарушение своих прав заявитель связывает с возложением на него дополнительных обязательств по приведению договоров участия в долевом строительстве в соответствие с требованиями действующего законодательства, что требует дополнительных финансовых затратах. Заявитель  ссылается на то, что в договоре участия в долевом строительстве указывается проектная площадь, а не имеющаяся окончательная площадь жилого помещения, в связи с чем отступление от проектной площади, связанное с изменением площади объекта  в результате технической инвентаризации, допускающей погрешности и округления, является допустимым изменением качественной характеристики объекта, что не противоречит действующему законодательству. Кроме того, заявитель считает, что стороны свободны при заключении договора и вправе по своему усмотрению определять условия заключаемого ими договора. По мнению общества, условия договора участия в долевом строительстве, касающиеся права застройщика устанавливать сроки подписания акта приема-передачи квартиры в одностороннем порядке, соответствует требованиям ч. 6 ст. Закона № 214-ФЗ, так как данная норма закона является диспозитивной.

Представитель прокуратуры с доводами заявления не согласен по основаниям, изложенным в отзыве, просит отказать заявителю в удовлетворении заявленного требования. Указывает, что приведенные в заявлении доводы носят предположительный характер и не соответствуют нормам действующего законодательства, регулирующего долевое участие в строительстве с привлечением денежных средств граждан на цели, не связанные с предпринимательской деятельностью. В рассматриваемом случае применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной законодательством об участии в долевом строительстве и общими нормами гражданского законодательства. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. 

Рассмотрев в порядке статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), представленные сторонами доказательства и изложенные в письменном виде объяснения, возражения и доводы, суд установил следующие обстоятельства. 

Прокуратурой Ленинского района г. Перми в рамках надзора за соблюдением требований законодательства о долевом строительстве проведен анализ текста договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов по ул. Борцов Революции, 1 «а» г. Перми, заключенных обществом с гражданами ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9

При проверке договоров долевого участия в строительстве (далее – ДДУ), используемых обществом для привлечения средств дольщиков, выявлены нарушения содержащихся в нём условий нормам законодательства о долевом строительстве и о защите прав потребителей. 

В частности, установлено несоответствие условий п. 2.5 ДДУ                             (у ФИО9 п. 2.4)  и п. 4.9 ДДУ (кроме договора ФИО9) нормам ч.ч. 1, 9 ст. 4, ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ),             п. 1 ст. 16 Федерального закона Российской Федерации от 07.02.1992                       № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1) в части возможного изменения площади объекта долевого участия в строительстве по результатам проведения технической инвентаризации и выдачи технического паспорта на дом после ввода в эксплуатацию, с отражением в акте приема-передачи, без изменения цены договора, а также  получения согласия застройщика на уступку участником права требования по договору ДДУ, а также срока на право подписания застройщиком в одностороннем порядке акта приема-передачи объекта законченного строительством.

17.10.2018 исполняющим обязанности заместителя прокурора Ленинского района города Перми Кычкиной О.В. обществу внесено представление № 2-21-2018 об устранении выявленных нарушений законодательства о долевом строительстве и о защите прав потребителей путём приведения ДДУ  в соответствие с требованиями законодательства.

Не согласившись с представлением прокуратуры, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Оценив фактические обстоятельства, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований заявителя.

В соответствии со ст. 198, 201 АПК РФ для признания ненормативного правового акта недействительным необходима совокупность двух условий: несоответствие его закону или иному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Бремя доказывания соответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту в силу ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ возложена на орган или лицо, принявший данный акт.

Согласно статей 22, 24 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон о прокуратуре), п. 6 приказа Генеральной прокуратурой Российской Федерации 07.12.2007 № 195 «Об организации прокурорского надзора за исполнением законов, соблюдения прав и свобод человека и гражданина», приказа Прокуратуры Пермского края от 25.12.2017 № 349 «Об организации прокурорского надзора за исполнением законодательства о строительстве многоквартирных домов с привлечением денежных средств граждан» при реализации возложенных на органы прокуратуры функций прокурор вправе вносить представления об устранении выявленных нарушений закона. Представление вносится прокурором или его заместителем в орган или должностному лицу, которые полномочны устранить допущенные нарушения, и подлежит безотлагательному рассмотрению ими.

Таким образом, оспариваемое представление вынесено исполняющим обязанности заместителя прокурора Ленинского района г. Перми в рамках предоставленных ему полномочий по внесению актов прокурорского реагирования.

Проверка проведена надзорным органом в сроки, установленные в решении о проведении проверки от 19.09.2018 № 2-18-18.

Из оспариваемого представления следует, что прокурор требует принять незамедлительно меры по устранению допущенных нарушений норм              Закона № 214-ФЗ и Закона № 2300-1.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлением гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, регулируются Законом № 214-ФЗ.

В соответствии с п. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ, п. 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» и п. 8 утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом №214-ФЗ.

Согласно ст. 9 Закона № 2300-1 в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом (далее – ГК РФ) Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом о защите прав потребителей и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

При этом в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.02.1999 № 4-П разъяснено, что в рамках указанных выше правоотношений гражданин является экономически слабой стороной и нуждается в особой защите своих прав, что влечет необходимость ограничить свободу договора для другой стороны, в данном случае - для заявителя.

Согласно ч. 1 ст. 16 Закона № 2300-1 условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Данная норма, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, направлена на защиту прав потребителей как экономически более слабой и зависимой стороны в гражданских отношениях с организациями и индивидуальными предпринимателями (от 04.10.2012 №1831-О и др.).

В соответствии с п. 4 ст. 421, п. 1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими на момент его заключения. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При этом отношения, возникающие при заключении ДДУ, в случае, если такой договор заключен с гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, относятся к сфере отношений, на которые распространяется действие законодательства о защите прав потребителей, и, как следствие, должно соблюдаться требование ч. 1 ст. 16 Закона № 2300-1 о соответствии условий договора правилам, установленным законами или иными правовыми актами Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что предметом надзора явилось условие           п. 2.5 ДДУ (у ФИО9 п. 2.4) на соответствие нормам ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ; его условия признаны прокуратурой ущемляющими права и законные интересы дольщиков как потребителей предоставляемой обществом услуги. 

Согласно указанному выше пункту ДДУ изменение площади по результатам проведения технической инвентаризации и выдачи технического паспорта на дом после ввода дома в эксплуатацию возможно, это отражается в Акте приема-передачи, но не влияет на цену Договора.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ цена договора участия в долевом строительстве является его существенным условием.

Пунктом 1 ст. 7 указанного закона предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 названной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

Согласно п. 2.4 ДДУ при его подписании площадь квартиры определена, исходя из проектной документации. Изменение площади, на основе которой определена цена договора, возможно в связи с внесением изменений в проектную документацию.

В п. 3.1 ДДУ указано, что цена договора рассчитана из расчета 42 000 руб. за 1 м2 общей приведенной площади квартиры, что соответствует положению ч. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ.

Вместе с тем ч. 2 ст. 7 Закона №214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора вследствие передачи объекта долевого строительства, не соответствующего требованиям договора участия в долевом строительстве.

Из содержания п. 2.2 ДДУ следует, что объект долевого строительства, подлежащий передаче гражданину, определен с указанием конкретной площади, следовательно, уменьшение площади объекта долевого строительства по сравнению с площадью, указанной в договоре, является отступлением от условий договора.

Общество в заявлении связывает  изменение цены договора со случаем внесения изменений в проектную документацию, ссылаясь  на принцип свободы договора.

Данный довод судом не может быть принят во внимание, так как передача квартиры, имеющей меньшую площадь по сравнении с той, что указана в договоре, ущемляет права потребителя, при этом отказ застройщика от взимания дополнительной платы в случае увеличения площади квартиры является его правом и улучшает положение потребителя, но при уменьшении площади квартиры данная возможность потребителем не может быть реализована.

Кроме того, в ст. 5 Закона № 214-ФЗ предусмотрены способы определения цены договора: как суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ч. 1); с возможностью изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2).

Для изменения цены ДДУ в соответствии с ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ необходимо соблюдение условий: наличие в договоре участия в долевом строительстве положения, предусматривающего возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения; соглашение сторон об изменении цены договора. Без свободного волеизъявления каждой из стороны изменить цену договора в порядке ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ невозможно, даже при наступлении предусмотренных договором случаем и условий для изменения цены.

При этом ни один из способов определения цены договора не должен лишать дольщиков права на соразмерное уменьшение цены в установленных законом случаях, в частности при несоответствии объекта долевого строительства условиям договора (в том числе права на возврат внесенных денежных средств при уменьшении общей площади объекта за всю разницу в площади).

При изложенных обстоятельствах условия п. 2.5 ДДУ (у ФИО9 п. 2.4) противоречат ч.ч. 2, 3 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, п. 1 ст. 29 Закона №2300-1, ухудшая положение участников долевого строительства как потребителей.

Предметом прокурорской проверки на соответствие условий ДДУ нормам действующего законодательства также был и п. 4.9 ДДУ (кроме договора ФИО9).

Из указанного пункта ДДУ следует, что при уклонении Участника долевого строительства от принятия квартиры в течение 7 (Семи) рабочих дней с момента получения уведомления согласно п. 4.5. Договора или при отказе Участника долевого строительства от принятия объекта без мотивировки отказа, Застройщик по истечении 21 (Двадцати одного) календарного дня со дня направления Застройщиком в адрес Участника долевого строительства уведомления о завершении строительства и готовности объекта к передаче, вправе составить односторонний Акт приема-передачи. При этом риск случайной гибели квартиры признается перешедшим к Участнику долевого строительства со дня составления одностороннего Акта о передаче квартиры.

Заявитель считает, что условия п. 4.9 ДДУ, касающиеся права застройщика устанавливать сроки подписания акта приема-передачи квартиры в одностороннем порядке, соответствует требования ч. 6 ст. Закона № 214-ФЗ, так как данная норма закона является диспозитивной.

Указанный довод общества подлежит отклонению судом как основанный на неверном толковании нормы права.

В силу ч. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства).

В приведенной выше норме права к «диспозитивной норме», то есть «допускающей выбор» относится право застройщика составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства). При этом указанное право у застройщика появляется только по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику. Права на установление иного (более короткого) срока на подписания акта о передаче объекта долевого строительства  приведенной выше номой права не предусмотрено.   

В силу выше изложенного п. 4.9 ДДУ правомерно признан недействительным со ссылкой на ч. 1 ст. 16 Закона №2300-1 ввиду несоответствия его прямому содержанию ч. 6 ст. 8 Закона №214-ФЗ.

Суд соглашается с доводом заинтересованного лица о том, что общество нарушает интересы застройщика, так как последний несет бремя уплаты коммунальных платежей после оформления акта приема-передачи.

Учитывая, что прокуратурой в порядке ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ, представлены доказательства правомерности и обоснованности вынесения оспариваемого представления, арбитражный суд считает, что вышеуказанный ненормативный правовой акт соответствует действующему законодательству.

Оспариваемое представление от 17.10.2018 № 2-21-2018 по установленным фактам нарушений действующего законодательства вынесено прокуратурой в пределах своих полномочий и в порядке, установленном действующим законодательством.

Заявителем не опровергнуты обстоятельства, послужившие основанием для принятия оспариваемого представления.

Согласно ч. 3 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушает права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина по заявлению подлежит отнесению на общество.

Заявление и приложенные к нему документы, в том числе платежное поручение № 113 от 14.01.2019 об оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.,  были направлены в арбитражный суд в электронном виде через систему «Мой арбитр». В определении о принятии заявления к производству и назначении предварительного судебного заседания (судебного разбирательства по существу) от 23.01.2019 суд указал заявителю представить в материалы дела оригинал платежного поручения об оплате государственной пошлины, однако, определение заявителем не исполнено.

Поскольку оригинал платежного поручения заявителем не предъявлен, в деле имеется только электронная копия платежного поручения № 113 от 14.01.2019, оплату государственной пошлины суд признает не подтвержденной и разъясняет заявителю, что он не лишен права предъявления указанного платежного поручения при обращении в арбитражный суд по иному делу.

С учетом изложенного, государственная пошлина в размере, установленном п. 3 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ,  подлежит взысканию с заявителя в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований отказать.

Взыскать с акционерного общества «СтройПанельКомплект»                      (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 000 (Три тысячи) рублей 00 коп.

        Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.

Судья М.А. Катаева