АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Резолютивная часть решения объявлена 07 сентября 2021 года 

                                  Решение изготовлено в полном объеме 11 ноября 2021 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Говоруна А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по исковому заявлению 

администрации Ипатовского городского округа Ставропольского края, г. Ипатово, ОГРН 

<

***>, 

к  ФИО2, г. Ипатово, 

третье лицо: администрация муниципального образования города Ипатово, ФИО3, г. Ипатово, 

о взыскании задолженности по арендной плате и пени;

по встречному иску ФИО2, г. Ипатово, 

к администрации Ипатовского городского округа Ставропольского края, г. Ипатово, ОГРН 

<

***>, 

прокуратуре Ставропольского края, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,

прокуратуре Ипатовского района Ставропольского края, г. Ипатово, 

о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 24.08.2015  № 44, применении последствий недействительности указанной сделки в виде обязания администрации Ипатовского городского округа СК возвратить ИП ФИО2 уплаченную арендную плату за период с 30.07.2015 по 20.10.2016 в размере 84 091,4 рублей; исключить из ЕГРН запись о регистрации права аренды ИП ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 26:02:104236:47, внесенную на основании договора аренды от 24.08.2015 № 44 (согласно уточнениям от 18.03.2021), 

при участии: от прокуратуры  СК -  ФИО4 согласно удостоверению,

УСТАНОВИЛ:

администрация Ипатовского городского округа Ставропольского края (далее – администрация) обратилась в  Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ФИО2 (далее – предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 109 498,74 рублей за период с 01.01.2016 по 17.03.2018, 26 801,11 рублей пени за период с 15.03.2016 по 17.03.2018 (согласно уточнениям).

ФИО2 (далее - ФИО2)  обратилась в  Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к администрации Ипатовского городского округа Ставропольского края, прокуратуре Ставропольского края,  прокуратуре Ипатовского района Ставропольского края о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 24.08.2015 № 44 с кадастровым номером 26:02:104236:47 площадью  21   кв.   м   с  разрешённым  использованием  «для  установки торгового киоска», местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, 

<

...> применении последствий недействительности указанной сделки в виде обязания администрации Ипатовского городского округа СК возвратить ИП ФИО2 уплаченную арендную плату за период с 30.07.2015 по 20.10.2016 в размере 84 091,4 рублей; исключить из ЕГРН запись о регистрации права аренды ИП ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 26:02:104236:47, внесенную на основании договора аренды от 24.08.2015 № 44 (согласно уточнениям от 18.03.2021).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.07.2019, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2019, исковое заявление администрации удовлетворено. В удовлетворении встречных требований предпринимателя отказано. Суды пришли к выводу о том, что предприниматель обязан вносить плату по договору аренды земельного участка, заключенному с администрацией. Расчет арендной платы произведен администрацией в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков, расположенных на территории Ипатовского муниципального района Ставропольского края, или права на заключение договоров аренды таких земельных участков от 12.08.2015 N 6/3 и пунктом 4.1 договора, размер которой составил 109 498 рублей 74 копейки за период с 01.01.2016 по 17.03.2018. Нарушение сроков внесения арендной платы служит основанием для взыскания с ответчика неустойки. Размер неустойки с 15.03.2016 по 17.03.2018 составил 26 801 рубль 11 копеек. Оснований для снижения размера неустойки в соответствии с правилами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) суды не установили. Отказывая в удовлетворении требований предпринимателя, суды пришли к выводу о пропуске срока исковой давности по требованию о признании торгов недействительными. Основания для признания договора аренды земельного участка от 24.08.2015 № 44 недействительной (ничтожной) сделкой отсутствуют. Данный договор заключен по результатам проведенных администрацией района торгов. Земельный участок передан предпринимателю по акту приема-передачи от 03.09.2015, что свидетельствует о владении и пользовании участком. В период с 2015 года и по 3 квартал 2016 года арендатор вносил арендные платежи. Представленные в дело доказательства позволили судам заключить, что с даты совершения спорного договора земельный участок с кадастровым номером 26:02:104236:47 находился в пользовании предпринимателя, каких-либо возражений относительно исполнения сторонами условий договора в адрес администрации района не поступало, от расторжения договора предприниматель отказался, земельный участок арендодателю не возвращен, что давало последнему основание полагаться на действительность сделки. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.06.2020 решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.07.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2019 по делу № А63-4949/2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Суд кассационной инстанции указал, что судебным инстанциям для правильного разрешения заявленных в рамках настоящего дела требований (первоначального и встречного исковых заявлений) следовало определить наличие у администрации района полномочий по распоряжению спорным земельным участком, дать оценку доводам предпринимателя о недействительности (ничтожности) договора аренды, правильно разрешить заявление администрации о пропуске срока исковой давности, определить наличие у арендатора возможности использовать участок в заявленных целях, а также наличие у него обязанности (в рамках договора или реституции) вносить плату за пользование землей. При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать правильную квалификацию договору аренды, после чего на основании полного и всестороннего исследования представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов разрешить заявленные требования в соответствии с нормами действующего законодательства.

Представитель прокуратуры СК в судебном заседании дал устные пояснения.

Представители иных лиц в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд пришёл к следующему.

Как следует из материалов дела, 21.07.2014 в администрацию Ипатовского муниципального района Ставропольского края (далее – администрация района) поступило заявление от ФИО3 о предоставлении сроком на 3 года земельного участка площадью 21 кв.м с кадастровым номером 26:02:104236:47, вид разрешенного использования - для установки торгового киоска, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, 

<

...>. Вышеуказанный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учёт 02.04.2003. 

30 августа 2014 года в общественно-политической газете Ипатовского района Ставропольского края «Степные Зори» (выпуск № 71 (10713)) опубликовано объявление о предоставлении на праве аренды вышеуказанного земельного участка в соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), порядком предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством, на территории Ипатовского муниципального района Ставропольского края, утвержденным решением Ипатовского муниципального района Ставропольского края от 24.08.2010 № 62.

25 сентября 2014 года на опубликованное объявление поступило заявление от ФИО5

25 июня 2015 года администрацией Ипатовского муниципального района Ставропольского края принято постановление № 466 «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:02:104236:47 с разрешенным использованием: для установки торгового киоска, по адресу ориентира: Ставропольский край, 

<

...>».

08 июля 2015 года в общественно-политической газете Ипатовского района Ставропольского края «Степные Зори» № 52 (10799) опубликовано извещение о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды сроком на три года земельного участка с кадастровым номером 26:02:104236:47 (лот № 6), на которое поступило 5 заявок (ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ФИО2). 

Согласно протоколу заседания комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков, расположенных на территории Ипатовского муниципального района Ставропольского края, или права на заключение договоров аренды таких земельных участков от 12.08.2015 № 6/3 победителем аукциона признан участник № 5 – ФИО2

На основании постановления администрации Ипатовского муниципального района Ставропольского края от 19.08.2015 № 606 между администрацией Ипатовского муниципального района Ставропольского края (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена от 24.08.2015 № 44 (далее - договор), согласно которому арендатор принимает в аренду сроком на три года с 19.08.2015 по 18.08.2018 земельный участок площадью 21 кв.м с кадастровым номером 26:02:104236:47, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, 

<

...> с разрешенным использованием - для установки торгового киоска. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.09.2015 за № 26-26/013-26/013/200/2015-1611/1. Участок передан предпринимателю по акту приёма-передачи от 03.09.2015.

В пункте 4.1 договора стороны предусмотрели, что годовой размер арендной платы устанавливается по результатам торгов и составляет 75 090,75 рублей.

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями до 15 числа последнего месяца текущего квартала (пункт 4.6 договора).

Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчёта 0,1% от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Ссылаясь на то обстоятельство, что предпринимателем в период с 01.01.2016 по 17.03.2018 не исполнялось обязательство по внесению арендной платы, в результате чего образовалась задолженность в размере 109 498,74 рублей, администрация с учётом пункта 7.1 договора начислила неустойку и направила в адрес ФИО2 претензию от 09.02.2018 исх. № 480 с требованием о погашении образовавшейся задолженности. 

В связи с тем, что задолженность по арендной плате и пеня предпринимателем в добровольном порядке погашены не были, администрация обратилась с исковым заявлением в суд.

Предприниматель в рамках дела № А63-10008/2018 обратился в суд с иском о признании недействительным договора аренды от 24.08.2015 № 44 земельного участка с кадастровым номером 26:02:104236:47.

Определением от 23.08.2018 дела № А63-4949/2018 и № А63-10008/2018 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен № А63-4949/2018.

В обоснование иска ФИО2 указала, что поскольку администрация района с 01.03.2015 утратила полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, следовательно, это влечет незаконность проведенного 12.08.2015 аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:02:104236:47 и свидетельствует о ничтожности договора аренды от 24.08.2015 № 44.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемой сделки, далее – ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 указанного Кодекса).

Статья 614 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статей 309, 310ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В силу пунктов 1 и 3 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Вопросы распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), в редакции, действовавшей до 01.03.2015) относились к компетенции органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) внесены изменения в Земельный кодекс и Закон № 137-ФЗ, вступившие в силу с 01.03.2015, в силу которых полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории поселения, были отнесены к компетенции органа местного самоуправления поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а в случае их отсутствия - органа местного самоуправления муниципального района (часть 2 статьи 3.3 Закона № 137-ФЗ).

Правила землепользования и застройки муниципального образования города Ипатово Ипатовского района Ставропольского края были утверждены решением Совета депутатов муниципального образования города Ипатово от 28.06.2012 № 37.

В соответствии со статьями 39.1, 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 названного Кодекса (далее - уполномоченный орган). При этом договор аренды земельного участка, заключенный уполномоченным органом с гражданином или юридическим лицом, является одним из оснований для такого предоставления.

Статья 34 Закона № 171-ФЗ содержит ряд переходных положений, связанных с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществление которых началось в порядке, предусмотренном Земельным кодексом в редакции, действовавшей до 01.03.2015, но к указанной дате не завершилось. Так, в части 16 данной статьи закреплено, что орган местного самоуправления муниципального района сохраняет полномочия по распоряжению земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, независимо от наличия утвержденных правил землепользования и застройки поселения, в случае, если до 01.03.2015 было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта в отношении такого участка, либо размещено или опубликовано извещение о проведении аукциона по его продаже или аукциона по продаже права на заключение договора аренды на этот земельный участок.

Согласно части 3 статьи 34 Закона № 171-ФЗ в случае, если до дня вступления в силу данного Закона (01.03.2015) органом государственной власти или органом местного самоуправления утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории в целях его предоставления для целей, не связанных со строительством и (или) с эксплуатацией зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется в соответствии со статьей 34 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного Закона), но не позднее 1 января 2018 года.

В статье 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок (пункт 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Вместе с тем, как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 18.02.2014 № 5243/06,  сделка, совершенная на публичных торгах, может быть признана недействительной и по общегражданским основаниям, не связанным с нарушением порядка проведения самих торгов. Согласно сформулированной Президиумом правовой позиции, совершенная на торгах сделка с неустранимыми пороками в организации и предмете торгов противоречит требованиям закона и является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса независимо от того, имелись ли иные нарушения в ходе процедуры проведения торгов.

В соответствии с правовой позицией арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенной в постановлении от 22.08.2019 № А63-9280/2018, сделка по распоряжению публичным имуществом, совершенная лицом (органом), не обладающим правом по распоряжению таким имуществом, является ничтожной как посягающая на законные интересы иного публично-правового образования, уполномоченные органы которого обладают таким правом (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

Как видно из иска ФИО2, заявленные требования мотивированы  не допущенными при проведении торгов процедурными нарушениями, а в качестве основания приведены обстоятельства имевшего место нарушения положений закона, определяющих компетенцию  органа местного самоуправления муниципального района по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена. 

Судом установлено, что извещение о проведении аукциона опубликовано после 01.03.2015, также как и решение о проведении торгов было принято администрацией района после утраты полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена,  в силу закона. Также  суд установил, что спорный земельный участок был сформирован на дату начала реализации процедуры его предоставления, что исключало возможность применения норм статьи 34 Закона № 171-ФЗ.

Принимая во внимание изложенное, учитывая установленный факт утраты  администрацией района полномочий по распоряжению спорным земельным участком на дату заключения оспариваемой сделки, суд пришёл к выводу о ничтожности договора аренды земельного участка от 24.08.2015 № 44.

При таких обстоятельствах требование ФИО2 в части признания договора аренды земельного участка от 24.08.2015 № 44 недействительной сделкой по основаниям ничтожности следует признать обоснованным.

Администрацией ранее было заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности по требованию о признании сделки недействительной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Согласно пункту 2 статья 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 3 статья 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как видно из материалов дела, оспариваемый договор аренды был подписан сторонами 24.08.2015, однако, в установленном законом порядке прошел процедуру государственной регистрации 25.09.2015, при этом стороны приступили к исполнению сделки посредством передачи участка предпринимателю по акту приёма-передачи от 03.09.2015.

Таким образом, с учетом положений пункта 1 статьи 181 ГК РФ течение давностного срока следует исчислять с сентября 2015 года.

С требованием о признании недействительности сделки - договора аренды земельного участка от 24.08.2015 № 44 и применении последствий её недействительности, ФИО2 обратилась в суд 05.06.2018 в рамках дела № А63-10008/2018, т.е. в пределах предусмотренного законом срока.

Принимая во внимание изложенное, следует признать, что срок исковой давности на предъявление требования об оспаривании сделки ФИО2 не является пропущенным.

Обращаясь со встречно заявленными требованиями ФИО2 просила применить последствия недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН записи о регистрации права аренды ИП ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 26:02:104236:47, внесенной на основании договора аренды от 24.08.2015 № 44 и обязания администрации Ипатовского городского округа СК произвести возврат ИП ФИО2 уплаченной арендной платы за период с 30.07.2015 по 20.10.2016 в размере 84 091,4 рублей. 

При этом судом установлено, что запись о государственной регистрации обременения аренды № 26-26/013-26/013/200/2015-1611/1 от 25.09.2015 на земельный участок с кадастровым номером 26:02:104236:47 прекращена 11.12.2018 (рег. № 26/999/001/2018-111275) на основании заявления о прекращении ограничения (обременения) аренды от 07.12.2018, поданного администрацией Ипатовского городского округа Ставропольского края в электронном виде. Данные обстоятельства подтверждаются ответом межмуниципального отдела по Ипатовскому и Апанасенковскому району Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю от 30.07.2021 № 26-05-00433/21, а также имеющейся в материалах дела выпиской из ЕГРН от 06.04.2021                      № КУВИ-002/2021-32343012,  в разделе "Особые отметки" которой  указано на отсутствие сведений о зарегистрированных правах.

С учётом изложенного встречно заявленное требование об исключении из ЕГРН записи о регистрации права аренды ИП ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 26:02:104236:47, внесенной на основании договора аренды от 24.08.2015 № 44, фактически лишено предмета, соответственно, не направлено на восстановление нарушенного права, в связи с чем  удовлетворению не подлежит.

Материалами дела установлено, что в период с 2015 года и по 3 квартал 2016 года ФИО2 производилась оплата арендных платежей в рамках заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 24.08.2015 № 44, что подтверждается имеющимися в материалах дела чеками-ордерами от 14.12.2015 № 4988, от 30.03.2016 № 4980, от 15.06.2016 № 4975 и от19.10.2016 № 4945.

Письмами от 27.06.2017 исх. № 47 и от 14.11.2017 исх. № 83 администрация района уведомила предпринимателя о наличии задолженности по арендной плате за 2017 год и просила оплатить указанную задолженность. Вместе с тем оплата арендных платежей ответчиком произведена не была.

30 ноября 2017 года администрацией района в адрес предпринимателя было направлено письмо исх. № 1/9-899/12 с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 24.08.2015 № 44 в связи с невнесением последним арендной платы. К указанному письму также был приложен проект соглашения о расторжении договора. Соглашение о расторжении договора ФИО2 подписано не было.

Таким образом, указанное свидетельствует о том, что с даты заключения договора от 24.08.2015 № 44 земельный участок с кадастровым номером 26:02:104236:47 находился в пользовании ФИО2, при этом администрация района в период с 2015 по 2016 гг. получала от предпринимателя денежные средства в счёт оплаты арендных платежей, каких-либо возражений относительно исполнения сторонами условий договора в адрес администрации района не поступало, от расторжения договора предприниматель отказался, земельный участок ФИО2 в адрес администрации возвращен не был, соответствующий акт приема-передачи сторонами не подписывался.

В соответствии с разъяснениями, содержащиеся в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды",  платежи, добросовестно совершенные арендатором в пользу не обладающего правом собственности на объект аренды лица, указанного в качестве арендодателя в договоре, не могут быть признаны совершенными в пользу ненадлежащего кредитора.

Согласно правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 82 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Проанализировав вышеуказанные разъяснения высших судебных инстанций, суд полагает, что недействительность договора аренды не влечет отсутствие  фактического пользования земельным участком при условии доказанности обстоятельств его передачи, сохраняя тем самым обязанность пользователя по внесению соответствующих платежей, учитывая необходимость соблюдения установленного Земельным Кодексом принципа платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В данном случае судом установлен факт передачи земельного участка с кадастровым номером 26:02:104236:47 в пользование ФИО2  по акту приёма-передачи от 03.09.2015, который был принят последней без каких-либо возражений и замечаний. Более того, фактическое пользование земельным участком со стороны ответчика по первоначальному иску подтверждается осуществлением ФИО2  арендных платежей в период с 2015 года и по 3 квартал 2016 года. При этом представленная в деле переписка (т.8, л.д. 33, 34) не опровергает довод администрации округа о фактическом использовании ФИО2  земельного участка с кадастровым номером 26:02:104236:47 в период с 01.01.2016 по 17.03.2018. Кроме того, следует отметить, что наличие временного забора на участке по состоянию на 26.02.2019, о чем сотрудниками администрации округа был составлен акт осмотра с приложением фотоматериала (т.8, л.д. 91, 92), не свидетельствует о существовании указанного ограждения в период, за который истцом заявлено требование о взыскании задолженности.

Также суд полагает необходимым отметить, что в целях установления обстоятельств возможности или невозможности фактического использования земельного участка с кадастровым номером 26:02:104236:47 ФИО2 с момента его приёма по акту передачи от 03.09.2015 к участию в деле была привлечена в качестве третьего лица гр. ФИО3, арендовавшая названный земельный участок в период, предшествовавший заключению договора аренды земельного участка от 24.08.2015 № 44. Однако гр. ФИО3 ни в одно заседание судебного разбирательства не явилась, свою позицию по делу не представила, также как не дала пояснений относительно возврата  или, напротив, невозврата администрации г. Ипатово земельного участка с кадастровым номером 26:02:104236:47 по истечении срока действия заключенного с ней договора аренды.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности все представленные доказательства, имеющие относимость к предмету спора, учитывая отсутствие какой-либо переписки между сторонами касательно невозможности использования земельного участка с кадастровым номером 26:02:104236:47 после его приёма ФИО2 по акту передачи от 03.09.2015, суд исходит из того, что после подписания указанного акта какие-либо препятствия к эксплуатации земельного участка отпали, документального подтверждения обратного не имеется.

Таким образом, обстоятельства наличия у ФИО2 фактической возможности к пользованию земельным участком с кадастровым номером 26:02:104236:47 в период с 01.01.2016 по 17.03.2018 следует признать установленными. 

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

В силу статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

По смыслу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ размер неосновательного обогащения должен определяться по правилам статьи 424 ГК РФ.

Судом установлено, что в период с 01.01.2016 по 17.03.2018 ФИО2 являлась арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:02:104236:47 по договору от 24.08.2015 № 44, в связи с чем требования администрации являются обоснованными.

Расчёт арендной платы произведен администрацией в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов по продаже земельных участков, расположенных на территории Ипатовского муниципального района Ставропольского края, или права на заключение договоров аренды таких земельных участков от 12.08.2015 № 6/3 и пунктом 4.1 договора, размер которой составил 109 498,74 рублей за период с 01.01.2016 по 17.03.2018.

Представленный администрацией расчёт долга судом проверен и признан арифметически верными, в связи с чем суд пришёл к выводу об удовлетворении требования администрации и взыскании с ФИО2 в пользу первой 109 498,74 рублей неосновательного обогащения, связанного с фактическим пользованием земельным участком  с кадастровым номером 26:02:104236:47 за период с 01.01.2016 по 17.03.2018.

Поскольку договор аренды земельного участка от 24.08.2015 № 44 признан судом недействительной (ничтожной) сделкой, следовательно, отношения сторон сложились из фактического пользования земельным участком, основания для начисления договорной неустойки у администрации отсутствуют, в связи с чем указанное требование удовлетворению не подлежит.

Ссылку ФИО2 о предоставлении ей земельного участка в состоянии, не пригодном для использования в соответствии с целями и условиями его предоставления, суд находит несостоятельной и подлежащей отклонению, поскольку представленныеФИО2 фотографии, подтверждающие указанные обстоятельства, был сделаны последней в 2019 году, в ходе рассмотрения судом настоящего спора, тогда как земельный участок был предоставлен последней по договору аренды от 24.08.2015 № 44 в 2015 году.

Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

При этом нормы института неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ) применяются при определении последствий недействительности сделки субсидиарно к норме пункта 2 статьи 167 ГК РФ с учетом вида ничтожного договора и существа переданных в его исполнение имущественных прав, стоимость которых определяется для применения реституции.

Из пункта 7 Информационного письма ВАС РФ от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» следует, что денежные средства, уплаченные за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, могут считаться неосновательно полученными лишь в части, превышающей размер причитающегося собственнику имущества возмещения.

По смыслу данных разъяснений, лицо в фактическом владении и пользовании которого находится земельный участок, предоставленный на основании недействительного договора аренды, обязано вносить плату за период пользования данным земельным участком.

Поскольку в результате исполнения недействительного договора аренды ФИО2 фактически пользовалась объектом аренды, суд пришел к выводу о том, что последняя не обладает правом требования возврата уплаченных арендных платежей по недействительному договору. При этом Гороховой Е.И в материалы дела не представлены доказательств того, что сумма денежных средств, уплаченных по недействительному договору, превышает сумму, установленную договором и определенную по результатам торгов.

С учётом изложенного, суд отказывает в удовлетворении требования ФИО2 о возврате последней уплаченной арендной платы за период с 30.07.2015 по 20.10.2016 в размере 84 091,4 рублей.

В удовлетворении требований, предъявленных к Прокуратуре Ставропольского края, надлежит отказать, поскольку указанное лицо не является стороной оспариваемой сделки, следовательно, не является надлежащим ответчиком по делу.

Согласно пункту 1 статьи 27 АПК РФ арбитражный суд рассматривает дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке (далее - индивидуальные предприниматели), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя (далее - организации и граждане) (пункт 2 указанной статьи).

В силу статьи 28 АПК РФ арбитражные суды рассматривают в порядке искового производства возникающие из гражданских правоотношений экономические споры и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, другими организациями и гражданами, за исключением дел, рассматриваемых Московским городским судом в соответствии с частью третьей статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 150 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеются основания, предусмотренные пунктом 1 части 1 статьи 127.1 настоящего Кодекса.

Поскольку Прокуратура Ипатовского района Ставропольского края не является самостоятельным юридическим лицом, следовательно, требование ФИО2, предъявленное к указанному лицу, не подлежит рассмотрению арбитражным судом и дело части требований, предъявленных к Прокуратуре Ипатовского района Ставропольского края, подлежит прекращению.

Иные доводы лиц, участвующих в деле, не нашедшие отражения в настоящем решении, не имели существенного значения и не могли повлиять на правильность изложенных в нем выводов.

Расходы по оплате госпошлины распределяются в порядке статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-168, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковое заявление администрации Ипатовского городского округа Ставропольского края удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО2, г. Ипатово, ОГРН 

<

***>, в пользу администрации Ипатовского городского округа Ставропольского края, г. Ипатово, ОГРН 

<

***>, 109 498,74 рублей неосновательного обогащения, связанного с фактическим пользованием земельным участком  с кадастровым номером 26:02:104236:47 за период с 01.01.2016 по 17.03.2018. 

В остальной части требования администрации Ипатовского городского округа Ставропольского края оставить без удовлетворения.

Встречный иск удовлетворить в части.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 24.08.2015 № 44 земельного участка с кадастровым номером 26:02:104236:47 площадью 21 кв.м с разрешенным использованием «для установки торгового киоска», местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...> заключенный между администрацией Ипатовского муниципального района Ставропольского края и ФИО2, зарегистрированный Управлением Росреестра по Ставропольскому краю 25.09.2015 (рег.  № 26-26/013-26/013/200/2015-1611/1).

В остальной части встречный иск, в т.ч. в части требований, предъявленных к Прокуратуре Ставропольского края, оставить без удовлетворения.

Производство по делу в части встречно заявленных требований к Прокуратуре Ипатовского района Ставропольского края прекратить.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                              А.А. Говорун