АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-4405/2020

г.Тверь

02 декабря 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 ноября 2020 года

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Бачкиной Е.А., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителя истца – ФИО2 по доверенности, ответчика – ФИО3, представителя ответчика – ФИО4 по доверенностям, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску  Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, г.Тверь 

к индивидуальному предпринимателю ФИО3, г.Тверь 

о  взыскании 787 350,59 руб.

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (далее – истец, Управление) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО3 (далее – ответчик, предприниматель) задолженности по арендной плате по договору №1190-К от 30.12.2000 за период с 01.04.2019 по 30.09.2019 в размере 594 022,20 руб., а также пеней за период с 11.01.2019 по 30.09.2019 в размере 193 328,39 руб.

В судебном заседании истец ходатайствовал об уточнении требований, просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.04.2019 по 30.09.2019 в размере 594 022,20 руб., а также пени за период с 11.01.2019 по 30.09.2019 в размере 193 307,59 руб.

Судом уточнения приняты в порядке статьи 49 АПК РФ.

Ответчик наличие задолженности отрицал, возражал относительно заявленных требований в соответствии с доводами, изложенными в письменных отзывах.

При рассмотрении дела, суд исходил из следующих обстоятельств.

30.12.2000 между Комитетом по управлению имуществом Тверской области (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Тверда 7» (Арендатор) был заключен договор аренды №1190-К (далее – Договор), по условиям которого Арендодатель обязался предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование здание магазина № 7, площадью 241,2 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>, инвентарный № 11966, кадастровый №69:40:01:00:556: 0007:1\011966\37:10000\А;А-1;Б;Б-1 (далее – Объект), для осуществления оптово-розничной торговли.

Передача объекта была осуществлена по передаточному акту от 30.12.2000 (л.д. 13).

Пунктом 1.4 Договора уставлен срок его действия: с 01.01.2001 по 01.05.2010. 

Пунктом 3.4.1 Договора установлена обязанность Арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование Объектом.

Согласно пункту 4.2 Договора Арендная плата за пользование Объектом определяется согласно Листу расчета арендной платы, который является неотъемлемой частью Договора, и составляет сумму в размере 4620,03 руб. в месяц и вносится Арендатором один раз каждый месяц авансом, не позднее 10-го числа текущего месяца.

На основании дополнительного соглашения №2 от 01.12.2004 к Договору ООО «Тверца-7» уступило, а ИП ФИО3 принял на себя права и обязанности арендатора по договору аренды от 30.12.2000 №1190-к.

Указанным дополнительным  соглашением также внесены изменения в пункты 1.4 и 4.2 Договора. 

Согласно новой редакции Арендная плата за пользование Объектом определяется согласно Листу расчета арендной платы, который является неотъемлемой частью Договора, и составляет с 01.12.2004 сумму в размере 7 225,56 рублей в месяц и вносится Арендатором один раз каждый месяц авансом, не позднее 10-го числа текущего месяца. Срок действия договора установлен с 01.01.2001 по 01.05.2025 (л.д. 15).

Пунктом 4.5 Договора предусмотрено, что в случае изменения Методики определения размера арендной платы или базовой ставки арендной платы, Арендодатель вправе в одностороннем порядке произвести соответствующий перерасчёт арендной платы, но не чаще одного раза в год. В этом случае Арендатор обязуется уплачивать арендную плату исходя из представленного ему нового расчёта, начиная с первого числа месяца, следующего за месяцем получения соответствующего уведомления о перерасчёте арендной платы.

На основании отчета об оценке рыночной стоимости ежемесячной арендной платы №6531-11-18 от 09.11.2018 сумма арендной платы за Объект составила 105 025 руб. в месяц.

Управлением в адрес предпринимателя было направлено уведомление №1152-03 от 11.03.2019 о перерасчете арендной платы с приложением расчета на 2019 год, которое было получено ФИО3 16.03.2019 и 19.03.2019 (л.д. 19-21).

В нарушение условий договора, арендная плата была внесена ответчиком не в полном объеме, в  связи с чем, за ним образовалась задолженность в размере 594 022,20 руб. за период с 01.04.2019 по 30.09.2019.

В силу пункта 4.4 Договора, при неуплате Арендатором арендной платы в установленные Договором сроки начисляется пени в размере 10 % от просроченной суммы за каждый месяц просрочки.

В соответствии с этим предпринимателю были начислены пени за период с 11.01.2019 по 30.09.2019 в размере 193 307,59 руб.

Истцом в адрес ответчика было направлено требование от 09.10.2019 №4604-03 о необходимости погашения образовавшейся задолженности, которое было получено предпринимателем 17.10.2019 и 31.10.2019 (л.д. 24-27). Указанное требование осталось без ответа и исполнения.

Ссылаясь на нарушение ответчиком обязанностей по уплате арендных платежей в установленные сроки, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы лиц, участвующих в деле, изложенные в письменных пояснениях, заслушав представителей сторон в судебном заседании, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Указанная норма закона содержит перечень юридических фактов, с которыми связано возникновение гражданских прав и обязанностей, как по воле субъекта  гражданского права, так и помимо его воли. Одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор.

Исходя из статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или правовыми актами. 

Отношения сторон в рамках заключенного договора аренды регламентируются нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Факт передачи в аренду предпринимателю здания магазина не оспорен ответчиком и подтверждается имеющими в материалах дела документами.

Право сдачи имущества в аренду согласно статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В силу Положения о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, утвержденном Приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29.09.2009 № 278, Территориальное управление осуществляет полномочия собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории Тверской области.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

Довод ответчика о неправомерности увеличения Арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы отклоняется судом.

Согласно положениям статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Из материалов дела усматривается, что по заказу истца произведена независимая оценка рыночной стоимости ежемесячной арендной платы за пользованием спорным Объектом.

Согласно отчету № 6531-11-18 от 09.11.2018, выполненного ИП ФИО5, сумма арендной платы за объекты недвижимого имущества: Магазин № 7 площадью 161,6 кв.м. с кад. № 69:40:0100561:82, склад площадью 84,3 кв.м. с кад. № 69:40:0100561:81, расположенные по адресу: 

<

...>, составляет 105 025 руб. в месяц (л.д. 20).

Установленная рыночная стоимость объекта аренды по договору, с учетом положений пункта 4.5 договора, послужила основанием для перерасчета размера арендной платы со стороны истца.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, закрепленное в Договоре, не означает, что арендатор, не согласный с такими изменениями, не может доказывать, что одностороннее изменение договорных условий нарушает баланс прав и обязанностей сторон, противоречит обычаям делового оборота либо иным образом нарушает основополагающие частно-правовые принципы разумности и добросовестности.

Как следствие, в такой ситуации арендодатель должен доказать основания для изменения ставки арендной платы, а арендатор - тот факт, что изменение ставки нарушает разумный баланс прав и обязанностей сторон, противоречит принципу добросовестности.

В соответствии с пунктом 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

В рассматриваемом случае изменение арендодателем размера арендной платы не было произвольным, истец при перерасчете арендной платы руководствовался данными отчета об оценке № 6531-11-18 от 09.11.2018.

С заявлением о признании данного отчета недействительным предприниматель в судебном порядке не обращался, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Наличие злоупотреблений со стороны Управления судом не установлено.

Суд считает, что Управление, увеличивая размер арендной платы на основании указанного выше отчета об оценке, реализовывало свое право, предоставленное Договором и доказало наличие обстоятельств, с которыми по условиям Договора связана возможность одностороннего изменения размера арендной платы. Нарушения процедуры уведомления арендатора судом не установлено.

Довод ответчика о том, что в уведомлении о перерасчете арендной платы от 11.03.2019 №1152-03, полученном предпринимателем 16.03.2019, содержится ссылка на иной договор аренды (от 11.12.2000 №1190-к), в связи с чем, ответчик является не извещенным об изменении размера арендной платы, также подлежит отклонению судом.

Из материалов дела следует, что в дополнение к письму № 1152-03 от 11.03.2019 Территориальное управление направило в адрес предпринимателя уведомление от 31.05.2019 № 2436-03 о том, что расчет арендной платы произведен в соответствии с пунктом 4.5 договора аренды от 30.12.2000 №1190-к. Указанное уведомление было получено предпринимателем 07.06.2019 и 13.06.2019 (л.д. 22-23).

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.01.2010 № 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации.

В этой связи увеличение размера арендной платы не является со стороны публичного собственника нарушением условия Договора о согласованном размере арендной платы и не противоречит положениям статей 424, 614 ГК РФ.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства в соответствии со статьей 310 ГК РФ не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии пунктом 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). К числу таких последствий относится признание судом требований истца обоснованными в случае непредставления ответчиком доказательств опровергающих их правомерность. 

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы. 

Расчет задолженности, произведенный истцом, судом проверен, признан верным, ответчиком не оспорен.

Таким образом, задолженность по арендной плате подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в заявленном размере.

Одновременно истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пеней за нарушение условий договора по внесению арендной платы.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Стороны предусмотрели, что при неуплате Арендатором арендной платы в установленные Договором сроки начисляется лени в размере 10 % от просроченной суммы за каждый месяц просрочки (пункт 4.4 Договора).

Расчет пеней судом проверен и принят как правильный, в связи с чем, требование истца о взыскании пени также подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по госпошлине подлежат отнесению на ответчика. Поскольку истец при подаче иска освобожден от уплаты пошлины, ее взыскание производится непосредственно в бюджет.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Заявленные требования удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (

<

...> ОГРНИП 304690114800221 ИНН 

<

***>, дата гос.регистрации 27.05.2004) в пользу Территориального управления  Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата гос.регистрации 11.11.2010) 594022,20 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды №1190-К от 30.12.2000г. за период с 01.04.2019 по 30.09.2019г., 193307,59 руб. пени по договору аренды № 1190-К от 30.12.2000 за период с 11.01.2019 по 30.09.2019  и в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 18747 руб. 

Исполнительные листы выдать в порядке ст.319 АПК РФ.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда в сроки и порядке, установленные АПК РФ.

Судья                                                                                         Е.А.Бачкина