ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-23663/2018

город Ростов-на-Дону

14 мая 2019 года

15АП-4609/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 мая 2019 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Абраменко Р.А.

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

при участии:

от ответчика: представитель ФИО2 по доверенности от 05.04.2019.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Гарант» 

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 12.02.2019 по делу № А53-23663/2018

по иску муниципального бюджетного учреждения «Парк культуры и отдыха «Дружба» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-Гарант» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности, расторжении договора, освобождении земельного участка,

принятое судьей Великородовой И.А.

                               УСТАНОВИЛ:

муниципальное бюджетное учреждение «Парк культуры и отдыха «Дружба» (далее - учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-Гарант» (далее – компания, ответчик) о взыскании задолженности в размере 69 750, 22 руб., обязании в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу освободить земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>; о расторжении договора № 123-6 от 27.07.2017; обязании освободить нежилое помещение площадью 107,6 кв.м. литер Д, первый этаж, расположенное по адресу: 

<

...>, в пятидневный срок после вступления решения суда в законную силу.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 12 февраля 2019 года ходатайство истца об отказе от части требований о взыскании 69 750, 22 руб. задолженности удовлетворено. Производство по делу в указанной части прекращено. Суд обязать общество с ограниченной ответственностью «Альфа-Гарант» освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010428:21 в части площади 1 029, 9 кв.м. в непосредственной близости от нежилого помещения площадью 107, 6 кв. м., литер Д, по адресу: 

<

...> от металлических и иных производственных отходов, ограждения, бытового мусора в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. Суд расторг договор аренды № 123-6 от 27.07.2017, заключенный между муниципальным бюджетным учреждением «Парк культуры и отдыха «Дружба» и обществом с ограниченной ответственностью «Альфа-Гарант», обязал общество с ограниченной ответственностью «Альфа-Гарант» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) освободить и возвратить муниципальному бюджетному учреждению «Парк культуры и отдыха «Дружба» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) нежилое помещение, расположенное: 

<

...>, литер Д, 1 этаж, общей площадью 107,6 кв.м. в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу. С общества с ограниченной ответственностью «Альфа-Гарант» в пользу муниципального бюджетного учреждения «Парк культуры и отдыха «Дружба» взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 12 000 руб. Муниципальному бюджетному учреждению «Парк культуры и отдыха «Дружба» из федерального бюджета возвращена государственная пошлина в размере 2 790 руб.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил решение суда первой инстанции отменить. В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что на момент принятия судом искового заявления не только не имелось факта невнесения арендной платы более двух раз подряд, но также отсутствовала и какая-либо задолженность по аренде. Допущенные ответчиком нарушения условий договоров аренды не являются существенными, поскольку арендная плата вносилась ответчиком и ее частичная неуплата не может быть приравнена к положениям пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судом, не обладающим специальными познаниями, сделан категоричный вывод, что "объект площадью 107 кв.м. не способен требовать для целей использования по назначению земельного участка площадью более чем 1000 кв.м.", при этом отказав в назначении по делу судебной экспертизы по вопросу определения площади и границ земельного участка, необходимого для размещения склада и производства в связи с целевым назначением предоставленного по договору аренды здания. Вывод суда о том, что ответчиком допущено вопиющее нарушение правил благоустройства и санитарного содержания территорий города, конституционного права граждан на благоприятную окружающую среду, не подтвержден допустимыми доказательствами.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, которую просил удовлетворить, отменив решение суда первой инстанции. 

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 28.07.2017 между муниципальным бюджетным учреждением «Парк культуры и отдыха «Дружба» и обществом с ограниченной ответственностью «Альфа-Гарант» на основании протокола № 1 от 16.06.2017 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению 250517/5740499/01 от 25.05.2017, протокола № 2 от 21.06.2017 подведения итогов открытого аукциона заключен договор аренды нежилого помещения № 123-6.

В силу пункта 1.1 договора арендодатель предоставляет нежилое помещение общей площадью 107,6 кв.м. в составе комнат 1-2,3,4-5-6,7, 1 этаж, литер Д, кадастровый номер: 61:44:0010428:37, расположенное по адресу: 

<

...>.

Нежилое помещение передано для использования под склад и производство.

В соответствии с п. 2 договора срок аренды установлен с 03.07.2017 по 02.07.2022.

В силу пункта 4.3.2 договора арендатор обязан своевременно и полностью выплачивать установленную договором арендную плату.

Согласно п. 5.1.4 договора, по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях нарушения или невыполнения арендатором условий, предусмотренных договором, в том числе, при образовании задолженности по внесению платежей в течение двух сроков подряд.

29.05.2018 истцом в адрес арендатора направлено уведомление о ненадлежащем исполнении обязанности по внесению платы, наличии задолженности, арендодателем высказано намерение заявить о досрочном расторжении договора.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором принятых на себя обязательств, включая нарушение сроков и порядка внесения арендной платы, ненадлежащее использование территории парка, которые по мнению истца являются существенными, учреждение обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Таким образом, законодатель, основываясь на принципе свободы договора, в качестве универсального способа прекращения договорного правоотношения предусмотрел расторжение договора по соглашению сторон (неконфликтный способ досрочного прекращения правоотношения).

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Данная норма закона предусматривает, что расторжение договора по требованию одной из сторон (конфликтный способ досрочного прекращения правоотношения) возможно в исключительных случаях. Указанные исключительные случаи обусловлены либо существенным нарушением договора (нарушение имеющее разрушительный эффект для правоотношения) либо прямым указанием закона (прежде всего Гражданского кодекса Российской Федерации) на возможность такого расторжения.

В силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Сторона, которой предоставлено право требовать расторжения, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно.

Общим принципом гражданского законодательства является принцип свободы договора (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Кроме того, статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Принимая во внимание вышеизложенное, применяя буквальное толкование соответствующих пунктов договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендодатель в силу специального условия наделен правом заявлять о прекращении правоотношения уже лишь при доказанности двукратно допущенного стороной нарушения срока, установленного для внесения платы.

Квалификация допущенного нарушения с точки зрения его существенности в данном случае не может явиться определяющей.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суд верно указал, что истцом были приняты меры по урегулированию спора с ответчиком и выполнены действия, предусмотренные пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил применении Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Доводы ответчика о злоупотреблении правом со стороны истца, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованного отклонены.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Применительно к названным нормам в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" приведены разъяснения, согласно которым при оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Установление недобросовестного поведения одной из сторон может служить основанием отказа в защите принадлежащего ей права, а также применения иных мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

Как верно указал суд первой инстанции, реализация, предоставленного договором права, вполне соответствует принципам свободы воли и доброй совести.

Доводы апелляционной жалобы о том, что на момент принятия судом искового заявления не только не имелось факта невнесения арендной платы более двух раз подряд, но также отсутствовала и какая-либо задолженность по аренде; что допущенные ответчиком нарушения условий договоров аренды не являются существенными, поскольку арендная плата вносилась ответчиком и ее частичная неуплата не может быть приравнена к положениям пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат отклонению, поскольку договор аренды в силу положений ст. 619 ГК РФ может быть расторгнут не только в случае не внесения более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы.

Оценивая субъективное поведение ответчика, суд первой инстанции обоснованно усмотрел допущение им нарушений и иных условий договора, которые правомерно квалифицированы судом как существенные, давая арендодателю право требовать прекращения договора.

Перечень оснований к досрочному расторжению договора аренды по требованию арендодателя определен пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу пунктов 4.3.3, 4.3.9 договора арендатор обязан содержать арендуемое помещение в исправности, образцовом санитарном и пожаробезопасном состоянии, содержать прилегающую к объекту территорию в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии.

Пунктом 4.3.10 договора на арендатора возложена обязанность в течение десяти дней с даты вступления договора в силу заключить договор страхования арендуемого помещения от пожара и аварии тепло- и водонесущих сетей в любой страховой компании, имеющей лицензию на данный вид страхования, а также договоры с арендодателем на общеэксплуатационные расходы по содержанию здания в целом (в том числе на сбор и вывоз твердых бытовых отходов), пропорционально площади, предусмотренной пунктом 1.1., коммунальные платежи по арендуемому помещению (строению). При наличии фактической возможности, по согласованию с арендодателем, заключить договоры на снабжение объекта коммунальными услугами со специализированными организациями, с установкой индивидуальных приборов учета (при технической возможности). Производить оплату в сроки и размерах, предусмотренных договорами

Согласно положениям пункта 4.3.12 договора, арендатор обязан выполнять предписания арендодателя о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникших в результате деятельности арендатора, ставящих под угрозу экологическую и санитарную обстановку вне арендуемых помещений, а также по соблюдению других обязательств, предусмотренных договором.

Истцом составлен комиссионный акт № 1 от 28 мая 2018 года, согласно которому ответчиком самовольно занят земельный участок площадью 1 029, 9 кв.м., установлены ограждения по периметру 80 пог.м.

Из приложенных к акту № 1 от 28 мая 2018 года фотоматериалов следует, что на самовольно занятом ответчиком земельном участке размещены металлические и иные производственные отходы, ограждения, бытовой мусор, что с учетом характера использования земельного участка, свидетельствует о нарушении правил благоустройства и санитарного содержания территорий города, конституционного права граждан на благоприятную окружающую среду. 

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66).

Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Как следует из материалов дела, арендатору указывалось на недопущение нарушений, предлагалось устранить допущенные нарушения, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о длящемся характере допущенных нарушений.

Исходя из вышеизложенного, оценив фактические обстоятельства дела, условия договора, содержание переписки сторон, субъективные признаки допущенных ответчиком нарушений условий договора, требования истца о расторжении договора и об освобождении нежилого помещения, являющегося объектом аренды, были правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Истцом также заявлено требование об освобождении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010428:21 в части площади 1 029, 9 кв.м. в непосредственной близости от нежилого помещения площадью 107, 6 кв. м., литер Д, по адресу: 

<

...> от металлических и иных производственных отходов, ограждения, бытового мусора в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Лица, право собственности или законное владение которых нарушается могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Названным правом обладают также лица, хотя и не являющиеся собственниками, но владеющие имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Негаторный иск подлежит удовлетворению при одновременной констатации принадлежности объекта недвижимости истцу на праве собственности или ином законном праве, наличия реальных препятствий в осуществлении названных прав - права пользования, неправомерности действий ответчика, а так же доказанности фактического владения истца.

Как следует из материалов дела, земельный участок в границах которого расположен объект аренды имеет категорию - земли населенных пунктов, для развития парковой зоны.

На основании пункта 9 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, занятые парками, относятся к рекреационной территориальной зоне и используются для отдыха граждан и туризма. На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению (пункт 5 статьи 98 Земельного кодекса).

Как уже было указано, истцом составлен комиссионный акт № 1 от 28 мая 2018 года, согласно которому ответчиком самовольно занят земельный участок площадью 1 029, 9 кв.м., установлены ограждения по периметру 80 пог.м.

Из приложенных к акту № 1 от 28 мая 2018 года фотоматериалов следует, что на самовольно занятом ответчиком земельном участке размещены металлические и иные производственные отходы, ограждения, бытовой мусор, что с учетом характера использования земельного участка, свидетельствует о нарушении правил благоустройства и санитарного содержания территорий города, конституционного права граждан на благоприятную окружающую среду. 

Ответчиком факт занятия спорного земельного участка и его использования не оспаривается.

По существу, занятие земельного участка является действием, создающим препятствия в пользовании им, в силу чего негаторный иск является надлежащим способом защиты нарушенного права.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции обоснованно указал, что ответчиком допущено существенное нарушение условий договора, в том числе, в части нарушения режима пользования объектом, расположенным в особой зоне.

Ссылки арендатора на необходимость применения положений статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации были обсонованно отклонены судом первой инстанции.

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержит указание на то, что согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

Указанные положения призваны обеспечить подход, проезд к объекту аренды, возможность его использования по назначению (осуществление определенного вида хозяйственной деятельности). При этом, как верно указал суд первой инстанции, объект аренды  площадью 107 кв.м. не способен требовать для целей использования по назначению земельного участка площадью более чем 1 000 кв.м. Кроме того, на арендатора возложено бремя землепользования, заключающееся, в том числе, в необходимости надлежащего исполнения экологической обязанности, недопущения ими ухудшения состояния окружающей среды.

Учитывая изложенное, требование истца об освобождении земельного участка было правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

В условиях доказанности материалами дела факта ненадлежащего использования ответчиком земельного участка, размещения на нем металлических и иных производственных отходов, ограждения, бытового мусора, что с учетом характера использования земельного участка и его категории - земли населенных пунктов, для развития парковой зоны, свидетельствует о нарушении правил благоустройства и санитарного содержания территорий города, конституционного права граждан на благоприятную окружающую среду, обоснованности выводов суда первой инстанции в части наличия оснований для расторжения договора аренды, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении по делу судебной экспертизы для определения площади земельного участка, необходимой для использования недвижимого имущества, переданного ответчику в аренду. 

Истцом заявлено о выполнении требуемого действия в определенный срок с момента вступления решения в законную силу, который обоснованно признан судом первой инстанции разумным.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, являющихся безусловным основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу судебной экспертизы отказать.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 12.02.2019 по делу № А53-23663/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Р.А. Абраменко

СудьиВ.В. Галов

М.Н. Малыхина