АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7906/24 

Екатеринбург

04 марта 2025 г.

Дело № А47-19145/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2025 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2025 г. 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Беляевой Н.Г.,

судей Лазарева С.В., Тороповой М.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Оренбурга (далее – Департамент, ответчик) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.07.2024 по делу № А47-19145/2023 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2024 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Департаменту о взыскании убытков в сумме 973 400 руб.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 22.07.2024 исковые требования удовлетворены частично. С Департамента в пользу предпринимателя ФИО1 взыскано 99 296 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. 

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2024 решение изменено. Резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: 

«Исковые требования удовлетворить. 

Взыскать с Департамента имущественных и жилищных отношений администрации города Оренбурга в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 973 004 руб., а также 22 460 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины» 

Кроме того, с Департамента в пользу предпринимателя ФИО1 взыскано 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции.

В кассационной жалобе Департамент просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Заявитель жалобы ссылается на то, что действующее законодательство не наделяет органы местного самоуправления полномочиями проверять достоверность величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете; отмечает, что истец реализовал предоставленное ему право на обжалование достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в судебном порядке, при том, что в период рассмотрения Арбитражным судом Оренбургской области дела № А47-20625/22 об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, испрашиваемое истцом помещение продолжало находиться в его владении и распоряжении.    

В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в обжалуемой части исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе. 

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель) и предпринимателем ФИО1 (арендатор) заключен договор от 17.08.2019 № 3-978а-13376 аренды помещения, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда по адресу: 

<

...>, муниципальное нежилое помещение № 4 общей площадью 382,2 кв.м, состоящее из комнат № 1-31, расположенное на первом этаже жилого дома литер А., срок действия договора с 01.09.2019 по 31.08.2024. 

12.09.2022 предпринимателем ФИО1 было подано заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга (далее также – Комитет, после переименования – Департамент имущественных и жилищных отношений Администрации города Оренбурга) 12.09.2022 подготовлен проект договора купли-продажи помещений, предусматривающий цену выкупа 14 353 800 руб.

Предприниматель ФИО1 07.12.2022 направил в адрес Комитета протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, в котором предложил определить цену приобретаемого имущества в размере 5 827 000 руб.

19.12.2022 предпринимателем ФИО1 был получен ответ, согласно которому Комитет отклонил разногласия к проекту договора купли-продажи, ссылаясь на результаты независимой оценки.

Не получив согласие продавца на предложенную покупателем цену, предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением об урегулировании возникших при заключении договора разногласий.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.07.2023 по делу № А47-20625/2022 исковые требования удовлетворены, урегулированы разногласия, возникшие между предпринимателем ФИО1 и Департаментом при заключении договора купли-продажи арендованного нежилого помещения № 4, площадью 382,2 кв. м, этаж №1, местоположение объекта: 

<

...>, кадастровый номер: 56:44:0309007:524, в части пунктов 2.1 и 2.5, на следующих условиях: пункт 2.1 договора купли-продажи изложен в следующей редакции: «Цена приобретения имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора составляет 7 083 333 руб. (семь миллионов восемьдесят три тысячи триста тридцать три рубля) (без учета НДС)». Пункт 2.5 договора купли-продажи изложен в следующей редакции: «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 7 083 333 руб. (семь миллионов восемьдесят три тысячи триста тридцать три рубля) производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 7,5% годовых».

21.09.2023 между предпринимателем ФИО1 и Департаментом заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества.

Предприниматель ФИО1 направил Департаменту претензию от 25.09.2023 с требованием о возмещении убытков в виде арендных платежей, уплаченных за период с декабря 2022 года по сентябрь 2023 года, в сумме 973 004 руб. Данная претензия оставлена без удовлетворения ответчиком.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с заявленными исковыми требованиями.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в результате неправомерных действий ответчика были сохранены арендные отношения сторон, предполагающие обязанность по внесению арендной платы, отсутствующую у собственника помещения в период с 21.08.2023 по 21.09.2023 (с даты вступления в законную силу решения об урегулировании преддоговорного спора и заключения договора купли-продажи). При этом суд первой инстанции не усмотрел причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшими у истца убытками в период с декабря 2022 года по 20.08.2023.

Изменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд апелляционной инстанции исходил из того, что расхождение между ценой выкупа, указанной в договоре ответчиком на основании проведенной оценки рыночной стоимости имущества, признанной несоответствующей требованиям закона и ценой, установленной в решении суда является существенным, в связи с чем обращение истца в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи в части условия о цене имущества, носило вынужденный характер и являлось необходимым для защиты его права. Установив, что общая сумма арендной платы, внесенной истцом в период необоснованной пролонгации арендных отношений, составляет 973 004 руб. и является убытком истца, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для возмещения ответчиком, как уполномоченным органом, указанной суммы в полном объеме. 

Проверив законность обжалуемого постановления суда апелляционной инстанции в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

На основании статей 16 и 1069 Гражданского кодекса вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Вред возмещается за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

Под убытками, которые согласно пункту 2 статьи 15 и статье 1082 Гражданского кодекса подлежат возмещению в случае причинения вреда, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу разъяснений, изложенных в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Из приведенных положений гражданского законодательства и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что вред возмещается за счет казны по общим правилам внедоговорной (деликтной) ответственности, но при наличии специальных оснований, связанных с публичным статусом причинителя вреда и характером его деятельности, по сути – в связи с ненадлежащим исполнением публичных обязанностей органами публичной власти, должностными лицами.

При этом лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать следующую совокупность обстоятельств: факт причинения убытков и их размер, противоправное поведение государственного органа (органа местного самоуправления), наличие причинно-следственной связи между возникшими убытками и действиями указанного лица. Недоказанность хотя бы одного из перечисленных обстоятельств исключает возможность удовлетворения требований о возмещении убытков.

Как следует из материалов дела, спорные правоотношения сторон возникли между сторонами в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ.

Нормами Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие статье 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, вследствие чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок рассмотрения заявления и принятия решения об условиях приватизации предусмотрен частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, согласно которой при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 5 и 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае, если муниципальное имущество приобретено в собственность арендатором в порядке Закона № 159-ФЗ, заключая договор купли-продажи, его стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации), а по смыслу статей 3 и 5 данного Закона, в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества, не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Обязанность истца по внесению арендной платы считается прекращенной с момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, в связи с чем при ненадлежащем исполнении уполномоченным органом обязанности по своевременному заключению договора купли-продажи, истец вправе отнести на публично-правовое образование убытки в виде вынужденной оплаты арендных платежей, доказывание которых осуществляется по общим правилам гражданско-правовой ответственности (статьи 15, 393, 1064, 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Повторно исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом конкретных фактических обстоятельств настоящего спора, суд апелляционной инстанции правомерно поддержал вывод суда первой инстанции о наличии у истца правовых и фактических оснований для заявления в настоящем случае требований о взыскании с ответчика убытков в виде внесенных арендных платежей.   

Вместе с тем по результатам исследования обстоятельств настоящего дела суд апелляционной инстанции обоснованно указал на незаконность вывода суда первой инстанции в части исключения из периода вынужденного внесения истцом арендной платы периода рассмотрения арбитражным судом спора об урегулировании разногласий по договору купли-продажи в части условий о выкупной цене имущества.

Так, судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что фактически предусмотренные вышеуказанными нормами части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ действия по заключению договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принятию решения об условиях приватизации арендуемого имущества и направлению истцу проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в полном объеме совершены ответчиком ранее установленного законом срока (январь 2023 года), а именно в декабре 2022 года. 

Вместе с тем договор купли-продажи заключен сторонами только 21.09.2023 – после разрешения арбитражным судом возникшего между сторонами спора в части урегулирования разногласий по вопросу выкупной цены имущества.

При этом возникновение заявленных к взысканию в рамках настоящего дела убытков истец связывает именно с вынужденным продлением периода внесения арендной платы за пользование данным имуществом (с декабря 2022 года по сентябрь 2023 года) в связи с отклонением ответчиком направленного истцом протокола разногласий к договору купли-продажи в соответствующей части и обращением в арбитражный суд с иском о разрешении преддоговорного спора. 

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2023 № 304-ЭС23-9605, выразив уполномоченному органу волеизъявление на реализацию преимущественного права выкупа арендуемого имущества, субъект предпринимательства, соответствующий требованиям, установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, вправе рассчитывать, что соответствующие органы публичного образования исполняют возложенные на них законом обязанности, связанные с обеспечением приватизации арендуемого имущества, и не должен предполагать, что публичные полномочия будут реализованы органами публичного образования ненадлежащим образом. 

Исходя из содержания абзаца первого статьи 3 Закона № 159-ФЗ, приватизация имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в пользу указанных субъектов производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Обеспечение проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества относится к обязанностям уполномоченного органа публичного образования (пункт 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ), который, по смыслу абзаца первого статьи 3 Закона № 159-ФЗ, обязан направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, и не вправе устанавливать произвольную цену.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28.12.2015 № 310-ЭС15-11302, само по себе возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не образует оснований для возмещения убытков, поскольку признаваемый Законом об оценочной деятельности (статья 3) вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Вместе с тем существенное расхождение между ценой, указанной в проекте договора-купли продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы, как таковое означает, что арендуемое имущество предложено было к выкупу субъекту предпринимательству на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2023 № 304-ЭС23-9605).

Суд апелляционной инстанции, с учетом обстоятельств, установленных вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.07.2023 по делу № А47-20625/2022 (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), пришел к обоснованному выводу о том, что в настоящем случае обращение истца за разрешением спора об урегулировании разногласий в части определения выкупной цены имущества носило вынужденный характер и являлось необходимым для защиты его права, поскольку расхождение между ценой выкупа, указанной ответчиком в проекте договора купли-продажи на основании оценки рыночной стоимости имущества, признанной судом не соответствующей требованиям закона (14 353 800 руб.), и выкупной стоимостью, установленной в решении суда по результатам рассмотрения преддоговорного спора (7 083 333 руб.) является существенным – изначально предложенная ответчиком цена выкупа более чем в два раза превысила рыночную стоимость имущества. 

С учетом изложенных обстоятельств и приведенного правового регулирования, доводы заявителя жалобы о том, что истец реализовал предоставленное ему право на обжалование достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в судебном порядке, при том, что в период рассмотрения спора об урегулировании разногласий, имущество продолжало находиться во владении истца, правомерно отклонены судом апелляционной инстанции как несостоятельные.

Как установлено судом апелляционной инстанции и не оспаривается ответчиком, общая сумма арендной платы, внесенной истцом в соответствии с условиями договора в период необоснованной пролонгации арендных отношений с декабря 2022 года по сентябрь 2023 года, составляет 973 004 руб. 

Оснований для уменьшения указанной суммы на сумму налога на имущество, который истец должен был бы уплатить в бюджет вместо арендной платы с момента своевременной регистрации за ним права собственности на объекты недвижимости, суд апелляционной инстанции правомерно не усмотрел, с учетом того обстоятельства, что в соответствии с информационным сообщением от 19.12.2023 Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 13 по Оренбургской области истец применяет патентную систему налогообложения, которая в силу пункта 10 статьи 346.43 Налогового кодекса Российской Федерации предусматривает освобождение от обязанности по уплате налога на имущество, используемое в предпринимательской деятельности – нежилое помещение по адресу: 

<

...> д № 153, пом №4.

Оснований для уменьшения заявленной к взысканию суммы убытков на сумму земельного налога суд апелляционной инстанции также не установил, с учетом положений пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно которому плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, и того обстоятельства, что выкупаемое нежилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме, в связи с чем в силу норм действующего законодательства обязанность по уплате земельного налога у истца с момента приобретения права собственности на нежилое помещения не возникает и не связана с ним.

Таким образом, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в полном объеме. 

Оснований для несогласия с указанными выводами у суда кассационной инстанции не имеется. Фактические обстоятельства дела судом апелляционной инстанции установлены и исследованы в полном объеме, выводы суда соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела и нормам материального права, подлежащим применению при разрешении настоящего спора. Доказательств, опровергающих выводы суда, в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

 Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не свидетельствуют о нарушении судом норм права, основаны на неверном толковании указанных норм, с учетом приведенных позиций Верховного Суда Российской Федерации, и подлежат отклонению по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления. 

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судом по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2024 по делу № А47-19145/2023 Арбитражного суда Оренбургской области оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента имущественных и жилищных отношений Администрации города Оренбурга – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий                                             Н.Г. Беляева 

Судьи                                                                          С.В. Лазарев 

                                                                                      М.В. Торопова