АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-5148/2022

г. Владивосток

26 июня 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 19 июня 2023 года. 

Полный текст решения изготовлен 26 июня 2023 года.

            Арбитражный суд Приморского края в составе судьи   Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда дело по исковому заявлению  общества с ограниченной ответственностью «Жилой квартал «Бархат» 

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока, Управлению Росреестра  по Приморскому краю

третьи лица: ФИО2, 

об обязании заключить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 28-Ю-23538 от 26.12.2018

при участии в судебном заседании: 

от ответчика: ФИО3. по доверенности 13.12.2022, удостоверение, диплом,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Оранжевые дома» обратилось с заявлением к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока об обязании заключить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 28-Ю-23538 от 26.12.2018.

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Приморского края Поповым  Е.М. от 12.07.2022 в данном деле произведена замена судьи Кобко Е.В. на судью Понкратенко М.В., дело передано на рассмотрение судье Понкратенко М.В., в соответствии с пунктом 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2 на основании статьи 51 АПК РФ.

Определением от 23.03.2023 Управление Росреестра по Приморскому краю привлечено  в качестве соответчика.

В этой связи истец заявил уточнение исковых требований, просит обязать УМС г.Владивостока заключить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 28-Ю-23538 от 26.12.2018, обязать Управление Росреестра по Приморскому краю произвести регистрацию перехода права собственности объекта – земельный участок площадью 1443 кв.м. с кадастровым номером 25:28:050058:1304, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 935 м от ориентира по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

...> для индивидуального жилищного строительства. На основании договора купли- продажи земельного участка №486-20210-КП-НР на покупателя – ФИО2

Судом, в порядке статьи 49 АПК РФ, приняты уточнения исковых требований.

Истец,  Управление Росреестра, третье лицо надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения соответствующей информации на сайте Арбитражного суда Приморского края, явку своих представителей в суд не обеспечили. 

При неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 3 статьи 156 АПК РФ).

Истец на заявленных требованиях настаивал, указывая, что отсутствие соглашения о расторжении договора аренды между УМС г. Владивостока и ООО «Жилой квартал «Бархат» является препятствием к регистрации договора купли-продажи земельного участка.

Ответчик по исковым требованиям возражал, полагает, что отсутствуют правовые основания для заключения соглашения о расторжении договора, указывает, что спорный договор аренды прекращен.

ФИО2 представил в материалы дела письменный отзыв, по тексту которого исковые требования поддержал.

Исследовав в материалы дела доказательства, суд установил следующее.

26.12.2018 между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Оранжевые дома» (переименованным в ООО «Жилой квартал Бархат») заключен договор №28-Ю-23538 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050058:1304, расположенного по адресу: 

<

...>,вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, цель предоставления: реализация инвестиционного проекта «Строительство коттеджного поселка и офисного здания в Приморского крае», в границах, указанных в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 1.3 договора срок аренды устанавливается с момента подписания договора по 21.03.2068.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

На земельном участке, являющимся предметом договора аренды, возведен индивидуальный жилой дом, который поставлен на кадастровый учет 23.03.2021, кадастровый номер 25:28:050058:1720.

Между истцом и ФИО2 заключен договор купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости, зарегистрированный 06.04.2021 в Управлении  Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю за № 25:28:050058:1720-25/061/2021-3.

04.06.2021 ФИО4 обратился в УМС г. Владивостока о предоставлении в собственность по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 25:28:050058:1304.

08.10.2021 ФИО2 выданы и проекты договора купли-продажи земельного участка № 486-2021-КП-НР в двух экземплярах.

13.10.2021 между УМС г. Владивостока и ФИО2 заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка №28-Ю-23538 от 26.12.2018.

Управление Росреестра по Приморскому краю 28.10.2021 направило в адрес ФИО2 уведомление о приостановлении государственной регистрации права, в котором указало, что согласно сведениям из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:050058:1304 зарегистрирован договор аренды между ОООО «Оранжевые дома» и УМС г. Владивостока, для возобновления регистрации необходимо представить соглашение о расторжении договора аренды №28-Ю-23538 от 26.12.2018,  заключенное между УМС г. Владивостока и ООО «Оранжевые дома».

Подписанные со стороны арендатора (ООО «Оранжевые дома») соглашения о расторжении договора аренды были переданы в Управление муниципальной собственности в качестве приложения к обращению. 

Письмом от 17.03.2022 №4446-ог/28 УМС г. Владивостока по результатам рассмотрения обращения указало на переход прав и обязанностей по договору аренды к ФИО2, отказав в подписании соглашения.

Полагая, что действия УМС г. Владивостока являются незаконными, истец обратился в суд с рассматриваемы иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (пункт 3 статьи 35                ЗК РФ).

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Согласно сведениям из ЕГРН объект капитального строительства с кадастровым номером 25:28:050058:1720 –здание, расположенное на спорном земельном участке, принадлежит на праве собственности ФИО2 

Учитывая вышеизложенное, при заключении 23.03.2021 договора купли-продажи объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050058:1304, ООО «Жилой квартал «Бархат» передало свои права и обязанности по договору аренды от 26.12.2018 №28-Ю-23538 ФИО2, как новому собственнику объекта недвижимости, выбыв из арендных правоотношений.

Из материалов дела следует, что договор аренды прекращён 13.10.2021 при заключении соглашения о расторжении договора аренды земельного участка №28-Ю-23538 от 26.12.2018 УМС г. Владивостока и ФИО2 

При таких обстоятельствах, учитывая, что договор аренды прекращен, соглашение о его расторжении подписано между надлежащими арендатором (ФИО2) и арендодателем, а истец с 23.03.2021 перестал быть стороной договора аренды, суд не находит оснований для удовлетворения требований ООО «Жилой квартал «Бархат» об обязании заключить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 28-Ю-23538 от 26.12.2018.

Относительно требований истца об обязании Управления Росреестра по Приморскому краю произвести регистрацию перехода права собственности объекта – земельный участок площадью 1443 кв.м. с кадастровым номером 25:28:050058:1304 суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.

Наряду со способами защиты гражданских прав, установленными в статье 12 ГК РФ в абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление N 10/22) разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12576/11, иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу пункта 52 постановления N 10/22 является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Таким образом, выбор способа нарушенного права должен соответствовать характеру нарушенного права, а сам способ защиты права, избранный истцом, должен в результате применения восстанавливать это нарушенное право. 

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Применительно к спорной ситуации, избрав такой способ защиты, истец должен доказать, что спорная запись в ЕГРН нарушает его права.

Между тем, судом установлено, материалами дела подтверждено, что у ООО «Жилой квартал «Бархат»  с момента заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, прекратились права и обязанности по договору аренды земельного участка №28-Ю-23538 от 26.12.2018.

Истец, при обращении в суд с заявленным требованием об обязании Управления Росреестра по Приморскому краю произвести регистрацию перехода права собственности объекта – земельный участок площадью 1443 кв.м. с кадастровым номером 25:28:050058:1304, не доказал, что его права нарушены.

Также истцом не представлено обоснования выбора такого способа защиты своих прав на спорный земельный участок.

При установленных обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных требований.

Государственная пошлина относится на истца в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.           

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                                          Понкратенко М.В.