АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

дело № А48-7732/2017

город Орёл

09 февраля 2018 года

Резолютивная часть решения оглашена 09.02.18

Решение в полном объёме изготовлено 09.02.18

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Парфёновой Л.П. при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (302000, г. Орёл, Пролетарская гора, 1, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Орловская газовая компания +» (302020, 

<

...>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности в сумме 2484112 руб. 31 коп. и пени в сумме 3948 637 руб. 79 коп., всего – 6 432 750 руб. 10 коп., при участии:

от истца – представитель ФИО2 (доверенность от 27.12.17 №7/8393)

от ответчика – представитель ФИО3 (паспорт, доверенность от 09.11.17), установил:

установил:

Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (далее – истец, УМИЗ) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Орловская газовая компания +» (далее – ответчик, ООО «Орловская газовая компания +») о взыскании задолженности в сумме 1 244 355 руб. 38 коп. за период с 03.01.15 по 31.08.16, пени в сумме 47 857 руб. 22 коп., начисленных за период с 26.02.16 по 31.07.16 всего – 1 287 630 руб. 64 коп.

В судебном истец заявил об уточнении исковых требований просил взыскать с ответчика 6 434 750 руб. 10 коп., из которых: основной долг за период с 06.03.15 по 31.12.16 в размере 2484112 руб. 31 коп., пени за период с 26.11.15 по 30.11.17 в размере 3948 637 руб. 79 коп.

Уточнение исковых требований было принято в порядке ст. 49 АПК РФ.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что, в соответствии с п.п. 4.4.7, 4.2.3, 6.1 договора аренды №731/з от 20.05.08,  арендная плата спорного земельного участка подлежит изменению с даты получения арендатором уведомления об изменении размера арендной платы.

Ответчик также заявил ходатайство об уменьшении размера неустойки до двукратного размера ключевой ставки ЦБ РФ – 659 213 руб. 18 коп.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

20.05.2008 между Департаментом имущественной, промышленной и информационной политики Орловской области, являющегося правопредшественником истца в вопросах распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории города Орла, и ООО «Орловская Газовая Компания+» заключен договор № 731/з аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 57:25:0000000:87, расположенный по адресу: 

<

...>, площадью 1500 кв.м, для строительства капитального объекта –автозаправочной станции. 

Указанный земельный участок относится к земельным участкам государственная собственность на которые не разграничена.

Срок действия договора, в соответствии с пунктом 2.1, установлен с 20.05.2008 по 19.05.11.

После истечения срока действия договора аренды №731/з от 20.05.08 земельный участок не был возвращен арендодателю, арендатор продолжал пользоваться им, что не оспаривается истцом и ответчиком.

Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что арендная плата по договору составляет 29370 руб. Арендная плата начисляется с 20.05.2008 года.

В соответствии с пунктом 3.3 договора в последующие календарные годы арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее 25 числа текущего месяца.

В силу пункта 3.5 договора размер головой арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке на основании решения уполномоченного органа в соответствии с действующим законодательством при изменении в установленном порядке: - кадастровой стоимости земельного участка; - разрешенного использования земельного участка; - индекса инфляции; - коэффициента социальной значимости вида деятельности.

Согласно уведомлению, направленному в адрес арендатора 17.11.15 годовая арендная плата по договору №731/з на 2015 года была увеличена и составила 130113,13 руб. Указанное уведомление было получено арендатором 28.11.15.

В соответствии с уведомлением от 12.07.16 арендная плата по договору №731/з на 2016 год составила 1466354,5 руб. Указанное уведомление было получено арендатором 06.09.16.

Согласно уведомлению от 02.05.17 №7/3033 арендная плата в 2017 году составила 505 501 руб. 76 коп., а за период с 01.07.16 по 31.12.16 размер арендной платы составил 662 607 руб. 59 коп. Указанное уведомление было получено арендатором 04.05.17.

Истец ссылается на то, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате.

Ответчик исковые требования не признает и полагает, что истцом неверно определен размер задолженности.

14.07.17 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием оплатить задолженность по арендной плате.

Поскольку ответчиком задолженность не была оплачена, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив все представленные доказательства, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статей 309, 314 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), арендатор обязан своевременно выплачивать арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Ранее в рамках дела №А48-5546/2014 по спору между УМИЗ г. Орла и ООО «Орловская газовая компания +» о взыскании арендной платы по договору № 731/з от 20.05.08 были установлены следующие обстоятельства, которые имеют преюдициальное значение по отношению к настоящему спору, в силу ст. 69 АПК РФ.

Согласно п.3 ст.65 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения договора)  размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении  договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора  или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Пунктом 3 ст. 453 ГК РФ установлено, что в случае  изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Пунктом 4.4.7 договора арендатор принял обязательства своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

В соответствии с п.4.2.3 договора арендодатель принял обязательства своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора.

Договором аренды  установлен порядок изменения арендной платы, согласно которому  арендодатель направляет арендатору уведомление об изменении размера годовой арендной платы и ее расчет. Уведомление и расчет являются неотъемлемой частью договора (пункт 6.1 договора).

Таким образом, при заключении договора стороны  пришли к соглашению о том, что обязательства сторон по договору в части размера арендной платы считаются измененными только после уведомления истца об изменении размера арендной платы (п.п. 4.4.7, 4.2.3, 6.1 договора).

На основании изложенного, в рамках дела №А48-5546/2014 суд пришёл к выводу о том, в соответствии с условиями договора аренды и ст. ст.452, 454, 614 ГК РФ, п. 4 ст. 22, ст. 65 Земельного кодекса РФ арендодатель имеет право на изменение существенного условия договора о размере арендной платы, однако это изменение должно быть совершено в порядке, установленном договором, то есть новый размер арендной платы действует с момента получения уведомления арендатором.

Установленные судом обстоятельства в рамках дела № А48-5546/2014, имеют преюдициальное значение по аналогичным обстоятельствам, рассмотренным судом в рамках данного дела в соответствии со ст. 69 АПК РФ, которые не подлежат доказыванию вновь.

Судом рассмотрен представленный истцом расчёт задолженности, а также контррасчёт ответчика, в соответствии с которым сумма задолженности по арендной плате за спорный период с 06.03.15 по 31.12.16 должна составлять 2 226 032 руб.

Суд считает, что расчёт ответчика является обоснованным по следующим мотивам.

Арендная плата по договору в 2015 году была определена на основании Постановления Правительства Орловской области от 28 августа 2012 года N 302 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Орловской области» и на основании Отчета об оценке от 20.03.2014 №1/ГК-33/2014, и составила 1 301 113,13 руб. в год или 108 426 руб. 09 коп. в месяц. В уведомлении истца от 17.11.2015, которое было получено ответчиком 28.11.2015, также была указана арендная плата за 2015 год в  размере 1301113 руб. 13 коп.

Ответчиком была произведена оплата арендной платы в 2015, в 2016 годах в размере 268 958 руб. 95 коп., указанный размер оплаченных денежных средств в счёт арендной платы в 2015-2016 годах арендатором и арендодателем не оспаривается. Указанные платежи были засчитаны истцом в счёт оплаты арендной платы за 2015 год.

Таким образом, исходя из обстоятельств, установленных судом в рамках дела № А48-5546/2014, изменение размера арендной платы в данном случае необходимо считать с даты получения уведомления ответчиком. Следовательно, задолженность арендатора за 2015 год по договору № 731/з от 20.05.08 сформировалась за период с 06.03.15 по 31.12.15 и составила 1 063 275 руб. 06 коп.

При этом истцом ошибочно производится начисление арендной платы, исходя из размера ежемесячного платежа 122 196 руб. 21 коп., поскольку уведомление об увеличении размера годовой арендной платы за 2015 год до 1466354,52 руб., было получено ответчиком 06.09.16.

Уведомление об изменении размера арендной платы в 2016 году было получено ответчиком только 06.09.16, следовательно, за период с 01.01.16 по 06.09.16 размер арендной платы следует определять, исходя из ранее действовавшего расчёта арендной платы в 2015 году, т.е. исходя из размера 1 301 113,13 руб. в год.

Следовательно, за период с 01.01.16 по 30.08.16 размер арендной платы составил 867 408 руб. 72 коп., а за период с 01.09.16 по 06.09.16 – 21 685 руб. 92 коп., а всего за период с 01.01.16 по 06.09.16 – 889 094 руб. 64 коп.

За период с 07.09.16 арендная плата подлежит расчёту, исходя из размера годовой арендной платы - 1466354,5 руб.

Принимая во внимания данный размер годовой арендной платы, размер арендной платы за период с 07.09.16 по 30.09.16 составит 97 756 руб. 97 коп., а за период с 01.10.16 по 25.10.16 – 91 647 руб. 50 коп.

26.09.16 решением Орловского областного суда по делу №3а-102/2016 был отменен п. 13 Постановления Правительства Орловской области от 30.12.2014 N 443 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области". Указанный пункт был признан недействующим со дня вступления в законную силу решения суда, т.е. с 26.10.16.

Указанный пункт Постановления Правительства Орловской области определял методику расчета арендной платы исходя из размера годовой арендной платы на 2015 и последующие годы в размере, указанном в отчете об определении рыночной стоимости годовой арендной платы за использование земельного участка на 2014 год, составленном в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и с учетом индекса инфляции, устанавливаемого Правительством Орловской области.

Таким образом, с 26.10.16 годовой размер арендной платы составляет 505 501 руб. 76 коп. Указанный размер арендной платы стороны не оспаривают. Данный размер арендной платы рассчитан, исходя из индекса инфляции равного 1,127, коэффициента категории арендаторов – 0,225 и кадастровой стоимости земельных участков.

За период с 26.10.16 по 31.10.16 размер арендной платы составил 8 153 руб. 25 коп., а за период с 01.11.16 по 31.12.16 – 84 250 руб. 30 коп.

Таким образом, обоснованный размер арендной платы за 2016 год по спорному договору составляет 1 162 756 руб. 96 коп.

Следовательно, согласно контррасчёту ответчика, общий размер задолженности по арендой плате за период с 06.03.15 по 31.12.16 составляет 2 226 032 руб. 

Расчёт задолженности, представленный истцом за 2015-2016 года, суд считает необоснованным по вышеизложенным основаниям.

Доказательств оплаты задолженности в указанной сумме в материалы дела не представлено.

Таким образом, требование истца о взыскании задолженности по арендой плате за период с 06.03.15 по 31.12.16 подлежит удовлетворению частично, в сумме 2 226 032 руб.

Доводы истца о том, что увеличенный размер арендной платы подлежит оплате арендатором вне зависимости от даты получения арендатором уведомления об увеличении арендной платы, подлежит отклонению по вышеизложенным основаниям.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в сумме 3959512 руб. 17 коп, начисленной за период с 26.11.15 по 30.11.17.

Ответчик, представленный истцом расчёт неустойки, по существу не оспаривает и просит уменьшить размер неустойки до суммы, рассчитанной исходя из двукратной ключевой ставки ЦБ РФ, равной 659213 руб. 18 коп.

В соответствии с п. 5.2 договора, за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,3% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения обязательств должник обязан уплатить кредитору установленную договором неустойку (штраф, пени).

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление № 81) разъяснено, что при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Суд рассмотрев, представленный истцом размер неустойки установил, что расчёт неустойки произведен истцом верно, с учётом порядка, предусмотренного договором аренды №731/з от 20.05.08. Истец возражений по существу представленного расчёта не заявил.

Учитывая, периоды взыскания и размер сумм, предъявленных ко взысканию арендной платы и неустойки, несвоевременное направление истцом в адрес ответчика сведений об изменении размера арендной платы, изменявшееся законодательство в период действия договора аренды №731/з от 20.05.08, определявшее методику расчёта арендной платы, а также размер ключевой ставки ЦБ РФ, арбитражный суд считает, что подлежащая взысканию неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и находит возможным удовлетворить ходатайство ответчика об уменьшении размера неустойки, уменьшив её размер до 2 000 000 руб.

При этом суд считает, что заявленная ответчиком сумма неустойки, до которой он просит произвести уменьшение, не позволяет обеспечить нарушенные несвоевременным внесением арендной платы в сумме 2 226 032 руб. права кредитора.

С учётом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в сумме 2 226 032 руб., что составляет основную задолженность по договору №731/з от 20.05.08 за период с 06.03.15 по 31.12.16, а также в сумме 2 000 000 руб., что составляет уменьшенный размер неустойки за период с 26.11.15 по 30.11.17, всего в сумме 4 226 032 руб.

Частью 1 статьи 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

Таким образом, размер государственной пошлины подлежит расчету, исходя из обоснованно заявленной суммы иска 6 185 544 руб. 17 коп.

Следовательно, с ответчика в доход федерального бюджета РФ подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 53928 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, 

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Орловская газовая компания +» (302020, 

<

...>, ОГРН 

<

***>) в пользу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (302000, г. Орёл, Пролетарская гора, 1, ОГРН 

<

***>) задолженность в сумме 2 226 032 руб. за период с 06.03.15 по 31.12.16, неустойку в сумме 2 000 000 руб. за период с 26.11.15 по 30.11.17, всего - 4 226 032 руб., в остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Орловская газовая компания +» (302020, 

<

...>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации госпошлину в сумме 53 928 руб.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) в течение одного месяца с момента вынесения решения через Арбитражный суд Орловской области.

Судья                                                         Парфёнова Л.П.