ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10 

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А79-6621/2022

13 декабря 2023 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 декабря 2023 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Мальковой Д.Г., судей Ковбасюка А.Н., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Чебоксары Чувашской Республики на решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 06.09.2023 по делу № А79-6621/2022, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Лагер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – администрации города Чебоксары Чувашской Республики, общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр»,

при участии в судебном заседании представителей:

от Администрации – ФИО2 по доверенности от 21.09.2023 № 29/01-7828 сроком действия  по 31.12.2023, представлен диплом о высшем юридическом образовании,

от ООО «Лагер» – ФИО3 по доверенности от 10.06.2022 сроком действия по 31.12.2023, представлен диплом о высшем юридическом образовании,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Лагер» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее – ответчик, Комитет) об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого одноэтажного здания, общей площадью 345,6 кв.м, находящегося по адресу: 

<

...>, и земельного участка с кадастровым номером 21:01:010204:2, общей площадью 921 кв.м, находящегося по адресу: 

<

...>, обремененного залоговым обязательством, в предложенной истцом редакции.

Исковые требования обоснованы положениями статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы наличием у сторон разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Администрация), общество с ограниченной ответственностью «АналитикЦентр» (далее – ООО «АналитикЦентр»).

Решением от 06.09.2023 Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии иск удовлетворил.

Не согласившись с принятым по делу решением, Администрация обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять по делу новый судебный акт.

Оспаривая законность принятого по делу судебного акта, заявитель приводит следующие доводы: судом неправомерно отклонен довод ответчика о том, что на момент разрешения спора у Общества образовалась задолженность по договору аренды № 2462 от 15.05.2017, что противоречит пункту 5 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; урегулирование разногласий возникших между сторонами при заключении договора и установление выкупной цены в соответствии с результатами проведенной по делу судебной экспертизы не влияет на порядок распределения понесенных истцом расходов по оплате стоимости экспертизы, поскольку у Комитета отсутствовали законные основания для заключения с Обществом договора на предложенных им условиях.

Представитель Администрации в судебном заседании поддержал вышеприведенные доводы, более подробно изложенные в апелляционной жалобе, настаивал на отмене обжалуемого решения. Представитель Общества в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу выразил несогласие с позицией заявителя, полагая его аргументы несостоятельными, просил принятый по делу судебный акт оставить без изменения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.05.2017 Общество (арендатор) и Комитет (арендодатель) заключили договор № 2462, согласно которому арендатору на праве аренды предоставлено нежилое одноэтажное здание, общей площадью 345,6 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>.

Указанный объект недвижимости располагается на земельном участке с кадастровым номером 21:01:010204:2, общей площадью 921 кв.м, находящемся по адресу: 

<

...>, в отношении которого между Обществом и Администрацией заключен договор № 101 /5581-М аренды земельного участка от 28.06.2017.

12.05.2022 Общество обратилось в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества.

Постановлением администрации города Чебоксары от 08.06.2022 № 2046 «Об условиях приватизации объекта недвижимости» установлено преимущественное право приобретения вышеназванных объекта недвижимости и земельного участка за Обществом.

Согласно указанному постановлению стоимость (цена) объекта недвижимости была определена в размере 9 817 000 руб. без учета НДС, а земельного участка – 8 328 000 руб. без учета НДС, на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости № 3598/22 от 27.05.2022, подготовленного ООО «Аналитик Центр».

В адрес Общества был направлен проект договора купли-продажи объекта недвижимости, обремененного залоговым обязательством.

Посчитав предложенный размер выкупной цены завышенным, Общество обратилось в независимую оценочную организацию. 

Согласно справке ООО «Гарант Успеха» от 23.06.2020 ориентировочная стоимость спорного нежилого здания составляет 7 500 000 руб., стоимость неотделимых улучшений – 6 500 000 руб., стоимость земельного участка – 2 302 500 руб.

Истец направил ответчику договор купли-продажи с учетом протокола разногласий от 23.06.2022.

Ответчик письмом от 05.07.2022 отклонил протокол разногласий истца, в связи с чем истец обратился в суд с иском по настоящему делу.

Недостижение сторонами соглашения по условиям договора купли-продажи послужило Обществу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Повторно рассмотрев дело в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив возражения на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 131, 217, 445, 446, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 3, 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее  Закон № 159-ФЗ), статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статьями 71, 86, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции урегулировал возникшие между стонами при заключении договора купли-продажи разногласия, установив выкупную стоимость (продажную цену) объекта недвижимости в размере 4 521 328 руб. (с учетом произведенных с согласия Комитета неотделимых улучшений в сумме 2 885 414 руб.), а выкупную стоимость (продажную цену) земельного участка в размере 5 770 986 руб. и изложил спорные пункты договора в соответствующей редакции. Судебные издержки, в том числе расходы по проведению экспертизы возложены на Комитет.

Из материалов дела видно, что размер выкупной стоимости нежилого здания и земельного участка определен судом на основании заключений судебной экспертизы № СЭ/22-035 от 05.10.2022, № СЭ/23-003 от 21.01.2023, выполненных по результатам основной и дополнительной экспертизы.

Названные экспертные заключения оценены судом как самостоятельно, так и совместно с другими доказательствами и признаны надлежащими доказательствами по делу, поскольку не содержат каких-либо противоречий, соответствуют требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержит выводы по поставленным вопросам. Доказательств того, что экспертные заключения содержат недостоверные либо противоречивые выводы, сторонами не представлено.

Исходя из изложенного суд на законных основаниях урегулировал возникшие между сторонами разногласия и правомерно включил в договор условия о выкупной цене объекта недвижимости и земельного участка в размере, определенном с учетом содержания названных заключений.

При этом судом обоснованно не была приняты во внимание доводы ответчика о том, что на момент разрешения спора за Обществом сформировалась задолженность по договору аренды № 2462 от 15.05.2017.

В силу пункта 2 статьи 3 Закона № 159-ФЗ одним из необходимых условий реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, является то, что у такого лица отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 этого закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 этого закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления.

На день подачи Обществом заявления о выкупе арендуемого имущества у него отсутствовала задолженность по договору аренды (данное обстоятельство не оспаривается), следовательно, истец соответствовал установленным законом требованиям для реализации преимущественного права выкупа муниципального недвижимого имущества.

Доводы заявителя жалобы о неверном распределении судом понесенных истцом расходов на оплату судебной экспертизы, апелляционный суд рассмотрел и отклонил исходя из следующего.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся, в том числе денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее – Постановление № 1) принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (пункт 21 Постановления № 1).

Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации результатом разрешения преддоговорного спора является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия. Вместе с тем это не означает, что судебный акт по преддоговорному спору не может считаться принятым в пользу той или иной стороны в зависимости от того, в редакции какой стороны суд принял спорный пункт договора.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 24.06.2014 № 1469-О изложена позиция, согласно которой критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования. Поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность его принудительной реализации через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, именно это и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.

Применительно к распределению судебных расходов критерий правомерности или неправомерности заявленного истцом требования связан с оценкой судом надлежащего (или ненадлежащего) исполнения сторонами своих гражданско-правовых обязательств, которая происходит в ходе рассмотрения спора по существу.

В рассматриваемом случае Общество обратилось в суд за урегулированием преддоговорного спора, не согласившись с выкупной ценой спорного имущества, предложенной Комитетом, и фактически преследовало цель снизить стоимость выкупаемого имущества, предложенную Комитетом, ввиду ее недостоверности.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее –Закон № 135-ФЗ).

В пункте 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и исходя из требований статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Таким образом, названные положения возлагают на уполномоченный орган обязанности по установлению достоверной стоимости выкупаемого субъектом предпринимательства имущества и заключению с ним договора по данной цене.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона № 135-ФЗ).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что по результатам проведенных по настоящему делу судебных экспертиз, как первоначальной, так и дополнительной, была подтверждена недостоверность отчета и цены объекта приватизации, предложенной продавцом, в связи с чем суд удовлетворил требования истца с учетом выводов судебной экспертизы и фактически уменьшил выкупную стоимость объекта недвижимости и земельного участка в сравнении с предложенной Комитетом.

В этой связи вынесенное судом решение свидетельствует о принятии его в пользу истца, а потому распределение судебных расходов в виде компенсации Обществу расходов на проведение судебной экспертизы осуществлено судом первой инстанции верно.

Определение достоверной цены приватизированного имущества является обязанностью публичного собственника, выполняемой им за счет собственных средств. Применительно к рассмотренному спору такая обязанность была исполнена лишь при проведении судебной экспертизы.

Поскольку обращение истца с исковыми требованиями было правомерным, результатом которого явилось урегулирование возникшего по инициативе Общества спора вследствие применения Комитетом недостоверной цены выкупаемого имущества, судебные расходы, связанные с рассмотрением данного дела, правомерно отнесены на ответчика.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Аргументы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, коллегия судей изучила и признала юридически несостоятельными, ибо все они сводятся к иным, нежели у суда, трактованию норм действующего законодательства и оценке фактических обстоятельств спора. Однако наличие у заявителя собственной правовой позиции по спорному вопросу не является основанием для отмены принятого по делу судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены принятого по делу решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии от 06.09.2023 по делу № А79-6621/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Чебоксары Чувашской Республики  – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный судВолго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Д.Г. Малькова

Судьи

Е.Н. Наумова

А.Н. Ковбасюк