АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-33018/21

22 сентября 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   15 сентября 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            22 сентября 2022 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Волуйских И.И., при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>) о сносе самовольной постройки,

при участии:

от истца ФИО3 по доверенности,

от ответчика ФИО4 по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее также - Департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее также - Предприниматель), в котором просил обязать Предпринимателя в течение трех месяцев с момента вступления в законную силу решения суда осуществить снос самовольно возведенного строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0051061:8, площадью 56 кв.м., по адресу: г. Ростов-на-Дону, Привокзальная площадь Пригородного вокзала и передать Департаменту по акту приема-передачи свободный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051061:8.

В обоснование заявленных требований Департамент указал, что между ним и Предпринимателем в 2014 году был заключен договор аренды земельного участка, для эксплуатации павильона-кафе и теней площадки. Условиями данного договора был установлен запрет на возведение объектов капитального строительства. В августа 2020 года при обследовании земельного участка было установлено, что на нем расположено строение м с признаками капитальности. Департамент отказался от договора аренды о чем направил в адрес ответчика соответствующее уведомление. Поскольку ответчик допустил размещение на муниципальном земельном участке, не отведенном для соответствующих целей объект капитального строительства, то он обязан его снести и вернуть земельный участок свободным от построенного объекта.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзывах (т.1 л.д. 45, 173). К обстоятельствам по которым ответчик полагал не подлежащим удовлетворению заявленные требования в том числе отнесено то. что объект не является капитальным, что объект не возводился Предпринимателем и земельный участок передавался ему в аренду уже с построенным объектом, также Предприниматель полагал, что Департаментом пропущен срок исковой давности.

В судебном заседании участвующие в деле лица поддержали сформированную в ходе рассмотрения дела позицию. 

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к следующим выводам. 

25 сентября 1998 года между ТОО «Аленушка» и ФИО2 был заключен и нотариально удостоверен договор купли-продажи, по условиям которого ответчик приобрел металлический киоск «Кубань», расположенный на привокзальной площади Железнодорожного вокзала города Ростова-на-Дону (т.2 л.д. 36).

В указанном договоре была сделана ссылка на то, что объект продажи принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи № 269А от 14 февраля 1994 года заключенному с Фондом имущества города Ростова-на-Дону.

Со стороны ответчика в материалах дела был представлен технический паспорт, составленный 03 ноября 2002 года, в отношении объекта капитального строительства кафе (литера «А»), расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону Железнодорожный вокзал, привокзальная площадь ½ (т.1 л.д. 124).

В ответ на запрос уда Федеральное БТИ указало на отсутствие соответствующего технического паспорта (т.1 л.д. 116).

30 декабря 2002 года в государственный кадастр были внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 61:44:0051061:8, площадью 56 кв.м., расположенного по адресу: город Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, Привокзальная площадь Пригородного вокзала (т.1 л.д. 24).Разрешенное использование земельного участка определено «Для эксплуатации павильона-кафе и летней площадки, для объектов общественно делового назначения». 

27 марта 2009 года между Предпринимателем и Департаментом был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051061:8, для эксплуатации павильона-кафе (50 кв.м.) и летней площадки (6 кв.м.), сроком с 29 декабря 2008 года по 29 декабря 2013 года (т.1 л.д. 50).

Пунктом 8.1 указанного договора было предусмотрено, что участок предоставляется без права возведения капитальных строений.

Дополнительным соглашениями № 1, 2 от 26 апреля 2010 и от 08 апреля 2011 года к указанному выше договору, стороны изменили размер платы за пользование земельным участком, иных значимых для рассмотрения настоящего дела условий не было изменено (т.1 л.д. 60, 62).

12 декабря 2014 года между Департаментом и Предпринимателем был вновь заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051061:8, для эксплуатации павильона-кафе и летней площадки, сроком до 31 декабря 2015 года (т.1 л.д. 8).

Пунктом 8.10 указанного договора было предусмотрено, что участок предоставляется без права возведения капитальных строений.

Указанный договор был зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости 30 декабря 2014 года (т.1 люд. 25 оборот).

20 августа 2021 года специалисты Департамента произвели обследование земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051061:8, в ходе которого было установлено, что на земельном участке расположено кафе с признаками капитального объекта (т.1 л.д. 17).

Также 20 августа 2021 года Департамент направил Предпринимателю уведомление об отказе от договора аренды от 12 декабря 2014 года (т.1 л.д. 19-21). Уведомление было направлено по месту регистрации Предпринимателя (т.1 л.д. 41 оборот). Данный адрес также подтверждается его признанием в отзыве направленном в суд со стороны ответчика и доверенности (т.1 л.д. 64).

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения с настоящим иском. 

Разрешая вопрос о правоотношениях по использованию земельного участка суд исходит из следующего. 

Статьей 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса РРФ объектом аренды могут быть в том числе земельные участки. 

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса РРФ предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. 

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. Применительно к договору аренды возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения такого договора предусмотрена законом, в том числе правилами статьи 610 Гражданского кодекса РФ. 

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). 

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, возобновленного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. При этом, для целей применения указанной нормы мотивы отказа правового значения не имеют. Надлежащее исполнение договора арендатором не исключает возможности отказа от исполнения договора арендодателем.

Судом обоснованно установлено, что Департаментом в адрес Предпринимателя было направлено уведомление от 20 августа 2021 года об отказе от договора. В связи с отказом арендодателя от договора аренды на земельный участок, договор аренды земельного участка прекратил свое действие.

Таким образом, суд приходит к выводу, что после прекращения договора аренды правовое основание для занятия Предпринимателем арендуемого земельного участка отпало, у него возникла обязанность по возврату спорного земельного участка.

Относительно требований о сносе торгового павильона и возвращении земельного участка по акту приема передачи суд отмечает следующее.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 этой статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснил следующее. Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки (пункт 22 названного постановления).

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 кодекса ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (пункт 24 постановления).

Положения статьи 222 кодекса не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости (пункт 29 постановления).

Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П).

В ходе судебного разбирательства была проведена судебная экспертиза на предмет определения того является ли торговый павильон объектом капитального строительства или нет.

По результатам проведенного обследования эксперт пришел к однозначному выводу о том, что спорный торговый павильон является объектом капитального строительства. 

Указанный вывод эксперта не опровергается иными доказательствами в деле и не оспаривается участвующим в деле лицами.

Земельный участок, на котором расположен объект не отводился Предпринимателю для целей строительства и последним не получалось разрешения на строительство. Данный вывод, в том числе согласуется с условиями заключенных с Предпринимателем договоров аренды, в которых был установлен прямой заперт на возведение капительных строений. 

Учитывая изложенное, суд полагает требования департамента о сносе самовольной постройки и возложении обязанности по возврату земельного участка законными и обоснованными.

Относительно заявленного ответчиком ходатайства о применении срока исковой давности к заявленным требования, которое мотивированно тем, что ответчик знал или должен быть знать на момент предоставления земельного участка о том, что на нем расположен объект капитального строительства, суд приходит к следующим выводам.  

В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса РФ собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. На такое требование исковая давность не распространяется (статья 208 Гражданского кодекса РФ).

Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила статьи 208 Гражданского кодекса РФ.

В данном случае требование о сносе самовольной постройки заявлено владеющим собственником земельного участка, на котором они были возведены, в связи с чем суду надлежит применить к нему положения Гражданского кодекса РФ о негаторном иске (статьи 304, 208).

Поскольку спорные требования являются негаторным иском, то к нему не применяется срок исковой давности. 

В контексте данного вопроса суд также полагает необходимым отметить принятое Верховным Судом РФ определение от 06 июля 2022 года № 308-эс21-4522, в рамках которого суд пришел к выводу о том, что требования собственника земельного участка о сносе самовольно возведенного на нем строения могут расцениваться как договорной спор (к которому применяется срок исковой давности), а не как негаторный иск (к которому срока давности не применим).

В изложенном выше деле суд оценил, что поскольку договор аренды заключался с пользователем именно для целей строительства объекта капитального строительства, что в свою очередь предполагает последующую утрату права публичной собственности на земельный участок.

В рассматриваемом же деле Департамент никогда не передавал земельный участок для целей строительства капитального объекта, следовательно, публичный собственник не мог и не должен был исходить из того, что данный участок может выбыть из его владения. Исходя из того, что стороны должны действовать добросовестно при реализации договора, Департамент не мог предполагать, что Предприниматель вступая в договорные отношения фактически использует земельный участок под объектом капитального строительства. 

При этом сам Предприниматель ни каким образом не сообщал Департаменту о том, что на земельном участке находится объект капитального строительства.

Учет объекта в органе технической инвентаризации в 2003 году (с учётом того, что на тот момент доказательством наличия прав уже являлись сведения ЕГРН), а также представленный отчет об оценке арендной платы в содержании которого имеются фотографии объекта, не определяют начало течения срока исковой давности. Изображение фотографий в отчете не может свидетельствовать о капитальности объекта или опровергать это, фотография лишь передают сведения об общем вешнем виде объекта, но не о его технических характеристиках определяющих капитальность. 

Учитывая изложенное суд не находит оснований для применения срока исковой давности в рассматриваемом деле. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход федерального бюджета надлежит взыскать  6 000 рублей государственной пошлины

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) в течение трех месяцев с момента вступления в законную силу решения суда осуществить снос самовольно возведенного строения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0051061:8, площадью 56 кв.м., по адресу: г. Ростов-на-Дону, Привокзальная площадь Пригородного вокзала и передать Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону по акту приема-передачи свободный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051061:8, площадью 56 кв.м., расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Привокзальная площадь Пригородного вокзала.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

 

Судья          Волуйских И. И.