/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-4736/2017

г. Краснодар

27 июня 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено 27 июня 2018 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рассказова О.Л., судей Афониной Е.И. и Коржинек Е.Л., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление» – Остя А.Э. (доверенность от 13.04.2017), от заинтересованного лица – администрации города – курорта Кисловодска – Кавалеристовой О.С. (доверенность от 01.12.2017), в отсутствие заинтересованного лица – Комитета имущественных отношений администрации города – курорта Кисловодска, третьих лиц: Думы города, муниципального унитарного предприятия «Домоуправление № 2», извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Первое Домоуправление» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2018 по делу № А63-4736/2017 (судьи Цигельников И.А., Афанасьева Л.В., Параскевова С.А.), установил следующее.

ООО «Первое Домоуправление» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к Комитету имущественных отношений администрации города – курорта Кисловодска (далее – комитет), администрации города – курорта Кисловодска (далее – администрация) о признании незаконным отказа комитета, выраженного в письме от 10.04.2017 № 01-15/1225, возложении на комитет и администрацию обязанности предоставить обществу преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества (нежилое помещение (литера Н) общей площадью 50,9 кв. м, кадастровый номер 26:34:010112:121, расположенного по адресу: г. Кисловодск, ул. Московская, 17) по цене, равной их рыночной стоимости, с условием рассрочки оплаты на пять лет в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), а именно:

1) в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Дума города – курорта Кисловодска и МУП «Домоуправление № 2». 

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 07.12.2017 заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован тем, что общество относится к категории субъектов малого предпринимательства, наличие задолженности по арендной плате отсутствует, арендные отношения возникли по договорам, заключенным до введения в действие Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ), поэтому его положения не применимы к спорным правоотношениям. Договор аренды пролонгирован на неопределенный срок, имущество беспрерывно находится во владении общества, доказательства обременения правом хозяйственного ведения отсутствуют. Включение объекта в прогнозный план приватизации не требовалось. Уведомление о расторжении договора аренды заявлено после обращения общества с заявлением о предоставлении преимущественного права на выкуп.

Постановлением апелляционного суда от 06.03.2018 решение суда первой инстанции от 07.12.2017 отменено, в удовлетворении требований отказано. Суд пришел к выводу о том, что общество основывало свои требования на договоре от 30.06.2010 аренды нежилых помещений, после 31.12.2010 возобновленном на неопределенный срок. Вместе с тем, установленный частью 4 статьи 53 Закона № 135-ФЗ предельный срок, на который договор аренды муниципального имущества мог быть заключен без проведения торгов (до 01.07.2015), является пресекательным, то есть возобновленный после 31.12.2010 договор от 30.06.2010 аренды нежилых помещений не мог действовать после указанной предельной даты. При своем одобрении формального оформления условий договора о сроке аренды менее одного года и при отсутствии обращений о соответствующей государственной регистрации договора аренды, общество искусственно создало отсутствие обязательной государственной регистрации договора аренды в связи с существующими фактически арендными правоотношениями (на срок более года) для придания ему статуса заключенного договора. Кроме того, спорное имущество фактически находилось на праве хозяйственного ведения МУП «Домоуправление №1», в связи с чем имелись ограничения в части продажи имущества в собственность иного субъекта.

В кассационной жалобе и дополнении к ней общество просит постановление апелляционного суда от 06.03.2018 отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции от 07.12.2017. По мнению заявителя, выводы апелляционного суда не обоснованы, общество не могло осуществить действия по государственной регистрации договора, поскольку комитет не совершал действий по государственной регистрации права муниципальной собственности на арендуемые помещения. Право хозяйственного ведения не зарегистрировано. Комитет и администрация необоснованно уклонялись от рассмотрения вопроса о приватизации арендуемых помещений. 

В отзыве на кассационную жалобу администрация указала на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятого постановления апелляционного суда.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы и дополнения к ней, представитель администрации возражал против ее удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, дополнения к ней и отзыва, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и суды установили, что на основании договоров аренды от 02.05.2007 № 62, от 09.01.2008 № 46, от 11.01.2009 № 53 и от 30.06.2010 общество являлось арендатором муниципального имущества: нежилых помещений № 1 и 2 (литера Н), первый этаж общей площадью 50,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Кисловодск, ул. Московская, 17. Арендодателем по договору являлся комитет, балансодержателем выступил МУП «Домоуправление № 1». Указанные нежилые помещения являются муниципальной собственностью, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 27.05.2016 и выпиской из реестра муниципальной собственности.

Срок действия договора от 30.06.2010 с 01.07.2010 по 31.12.2010, договор регистрации не подлежал. По истечении срока действия договора комитет требований о расторжении договора и выселении не предъявлял, общество продолжало пользоваться спорным имуществом. 

15 января 2016 года комитет и общество заключили дополнительное соглашение к договору от 30.06.2010, которым установили ежегодную арендную плату.

Общество обратилось в комитет с заявлениями от 29.09.2016 № 01-15/3065 и от 10.03.2017 о предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений в собственность.

Комитет в письме от 29.09.2016 № 01-15/3065 не указал основания для отказа в приватизации спорного объекта, при этом отказал в приватизации другого объекта. 

В письме от 10.04.2017 № 01-15/1225 комитет сообщил о том, что срок договора аренды от 30.06.2010 истек, спорный объект не включен в прогнозный план приватизации на 2016 – 2018 годы, в 2013 году обществу направлены претензии о расторжении договора и выселении из занимаемых помещений, при выезде сотрудников комитета на спорный объект установлено его нецелевое использование, захламление, не выполнение обязанности по проведению текущего ремонта.

Уведомлением от 02.02.2017 № 01-15/248 комитет заявил о расторжении договора от 30.06.2010, срок которого истек, и предложил освободить муниципальные нежилые помещения.

Общество, считая, что комитет уклоняется от совершения действий по предоставлению преимущественного права выкупа муниципального имущества по заявлению от 16.09.2016 и необоснованно отказал в предоставлении преимущественного права письмом от 10.04.2017, обратилось в суд с заявлением.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением ряда субъектов, к которым общество не относится, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности предоставлено преимущественное право на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, при условии, что имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении (пользовании) непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором (-ами) аренды и у них отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения соответствующего договора купли-продажи. При этом арендуемое имущество не должно быть включено в утвержденный перечень государственного (муниципального) имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, а субъект преимущественного права не должен быть исключен из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (статья 3 в редакции, действовавшей на момент обращений общества в комитет).

В случае если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений  Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 02.07.2008, Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» дополнен статьей 17.1, согласно которой заключение договоров аренды государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, по общему правилу может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

Действовавшей до 01.07.2013 частью 4 статьи 53 Закона № 135-ФЗ разрешалось до 01.07.2015 заключение на новый срок без проведения торгов названных договоров аренды, заключенных до 01.07.2008, с субъектами малого или среднего предпринимательства на срок не более чем до 01.07.2015.

В пункте 25 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017, отмечено, что при заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока его действия путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения. Субъект малого (среднего) предпринимательства, перезаключив договор аренды помещения на новый срок до 01.07.2015 без торгов, реализует преимущества, установленные частью 4 статьи 53 Закона № 135-ФЗ, утратившей силу с 01.07.2013. Оснований для неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, действующим законодательством не предусмотрено.

Как верно установил апелляционный суд, свое преимущественное право на приватизацию находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений общество основывало на договоре от 30.06.2010 аренды нежилых помещений, после 31.12.2010 возобновленном на неопределенный срок. Вместе с тем, установленный частью 4 статьи 53 Закона № 135-ФЗ предельный срок, на который договор аренды муниципального имущества мог быть заключен без проведения торгов (до 01.07.2015), является пресекательным, то есть возобновленный после 31.12.2010 договор от 30.06.2010 аренды нежилых помещений не мог действовать после указанной предельной даты. Иное толкование приведенных нормативных положений могло повлечь выводы о допустимости обхода установленных законом публичных процедур, создания преимущества одних субъектов предпринимательской деятельности относительно других и ограничения конкуренции. Схожие правовые выводы сделаны по делу № А63-4618/2017. В материалах рассматриваемого дела отсутствуют доказательства того, что на момент обращения общества с заявлениями у него имелся действующий договор аренды.

Кроме того, апелляционный суд установил, что в отношении спорного имущества заключен договор от 01.09.1999 о передаче этого имущества муниципальному предприятию в хозяйственное ведение и составлен акт приема-передачи имущества в хозяйственное ведение от 01.09.1999, то есть  имелись ограничения в части продажи имущества в собственность иного субъекта.

Установив названные обстоятельства, апелляционный суд обоснованно сделал  вывод о том, что со стороны заинтересованных лиц не допущено злоупотреблений и недобросовестный действий по отношению к обществу, и верно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Приведенные доводы кассационной жалобы признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку были проверены и учтены судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела. Суд апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил нормы права.

Пределы полномочий суда кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 ? 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2018 по делу № А63-4736/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

 

Председательствующий                                                                                       О.Л. Рассказов     

Судьи                                                                                                                     Е.И. Афонина

        Е.Л. Коржинек