АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А06-6024/2018

г. Астрахань

19 февраля 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2019 года

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Плехановой Г.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению участников ООО «АСТХИТ» ФИО2 и ФИО3  к  ООО "Астхит"; ООО "Август"  о признании недействительным договора купли-продажи нежилого встроенного помещения от 15.06.2017 года № 15/06/2017.

с привлечением заинтересованных лиц: ПАО «Сбербанк России»; Участник ООО «Астхит» ФИО4; Участник ООО «Астхит» ФИО5, ФИО6

при участии:

от истца: участника ООО «Астхит» ФИО2 - ФИО7 – представитель по доверенности №30АА0768507 от 18.01.2018 г., участника ООО «Астхит» ФИО3 – ФИО8 – представитель по доверенности №30АА0584194 от 21.06.2016 г. 

от ответчика: ООО «Астхит» - ФИО7 – представитель по доверенности от 24.07.2018 г., ООО «Август» - ФИО9, представитель по доверенности от 06.08.2018 года

заинтересованные лица: Участники ООО «Астхит» ФИО4,- не явилась, извещена надлежащим образом; ФИО5 - не явилась, извещены надлежащим образом,  ФИО6 - не явился, извещен надлежащим образом, от ПАО «Сбербанк России» - ФИО10 – представитель по доверенности от 13.12.2017 г. № 30АА0758548 

               Участники ООО «АСТХИТ» ФИО2 и ФИО3 (далее – истцы) обратились в арбитражный суд с иском  к ОО "Астхит"; ООО "Август" (далее – Ответчики) о признании недействительным договора купли-продажи нежилого встроенного помещения от 15.06.2017 года № 15/06/2017.

Представители истцов в судебном заседании на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнили исковые требования, просят о признании недействительным договора купли-продажи нежилого встроенного помещения № 15/06/2017 от 15.06.2017 площадью 4051,6, расположенное по адресу 

<

...>, литер Б № 29, заключенный между Ответчиками и применить последствия недействительности сделок

Судом заявленное ходатайство принято в порядке статьи 49 АПК РФ.

В судебное заседание Участники ООО «Астхит» ФИО4 и ФИО5, а также ФИО6 не явились, о дате и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, согласно статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлено.

Суд, с учетом мнения представителей сторон, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание провел в отсутствии не явившихся лиц.

В судебном заседании представители истцов, заявленные требования поддержали в полном объеме. В обоснование своих требований привели доводы, изложенные в иске, просят иск с учетом заявленных уточнений удовлетворить в полном объеме.

Представители Ответчиков не согласны с заявленными требованиями, по основаниям, изложенным в отзыве и дополнениях к нему, просят отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель ПАО «Сбербанк России» поддержал позицию истцов по основаниям, изложенным в Отзыве на заявление, просит удовлетворить заявленные требования.

Изучив материалы дела и представленные документы, выслушав представителей  сторон, явившихся в судебное заседание, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, ООО «АСТХИТ» зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) 18.07.2014 за основным государственным регистрационным номером 1143025002603.

Учредителями ООО «АСТХИТ» являются ФИО5 с долей участия в размере 1/6, ФИО3 с долей участия в размере 1/6, ФИО4  с долей участия в размере 1/3, ФИО2  с долей участия в размере 1/3.

Директором  ООО «АСТХИТ» назначен ФИО6.

28.04.2017 прошло общее собрание участников Общества, на котором присутствовали участники, обладающие 2/3 голосов и  были, в том числе, рассмотрены вопросы:

- об одобрении соглашения о переводе прав и обязательств по предварительному договору купли — продажи от 01 июля 2016 года на Общество с ограниченной ответственностью «Август».

- о продаже Обществу с ограниченной ответственностью «Август» недвижимого имущества (нежилое встроенное помещение № 29) принадлежащего Обществу с ограниченной ответственностью «Астхит».

Согласно протокола общего собрания от 28.04.2017 членами Общества приняты решения:

– «ООО «Астхит» дает свое согласие на заключение соглашения о переводе прав и обязательств по предварительному договору купли — продажи от 01 июля 2016 года на Общество с ограниченной ответственностью «Август»;

- одобрить совершение сделки по продаже Обществу с ограниченной ответственностью «Август» нежилого встроенного помещения расположенное по адресу 

<

...>, Литер строения Б, помещение 29, кадастровый (или условный) номер: 30:12:010092:826, общей площадью 4051,6 кв.м. по цене 60 000 000 (шестьдесят миллионов) рублей при условии ранее внесенного по предварительному договору купли продажи от 01 июля 2016 года задатка 5 000 000 (пять миллионов) рублей, обремененного ипотекой в пользу ПАО Сбербанк по договору ипотеки №14-913-И2 от 28.08.2014г, заключенного между ПАО Сбербанк и ООО «Астхит» в счет обеспечения исполнения обязательств по Договору об открытии не возобновляемой кредитной линии №14-912 от 21.08.2014г, а также по договору ипотеки №14-912 — И2 от 21.08.2014г, заключенному между ПАО Сбербанк и ООО «Киппер-А» в счет обеспечения исполнения обязательств ООО «Киппер-А» по Договору об открытии не возобновляемой кредитной линии №14-913 от 28.08.2014г. ПАО Сбербанк и ООО «Киппер-А» в счет обеспечения исполнения обязательств ООО «Киппер-А» по Договору об открытии не возобновляемой кредитной линии №14-913 от 28.08.2014.

Обществом в лице директора ФИО6 (продавец) и ООО «Август» (покупатель) 15.06.2017 заключен договор купли-продажи нежилого помещения (Т. 1 л.д.32-34).

Вместе с тем участники Общества при ознакомлении с фактически заключенным договором обнаружили несоответствие между условиями заключенного договора и предварительного договора, который был представлен на согласование общего собрания участников, а именно:

Условия проекта договорапредставленного на собрание Участников

Условия подписанного договора 15.06.2017г.

Порядок расчетов

П. 2.3. Сумма, указанная в п. 2.2. настоящего Договора, уплачивается Покупателем в течение 7 дней с моментазаключения настоящего договора

П.   2.3.   Сумма,   указанная   в  п.  2.2. настоящего      Договора,     уплачивается Покупателем в течение 20 дней с момента регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости

Ответственностьсторон

П. 5.3. За неисполнение или ненадлежащее исполнение Сторонами иных обязанностей по настоящему договору Стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством Российской Федерации.

П. 5.5. В случае если регистрация перехода права собственности на Объект недвижимости будет невозможна по причинам не зависящим от Покупателя, Продавец обязуется возвратить Покупателю сумму, указанную а п.2.1. договора в двойном размере. Оплата производится в течение 15 (пятнадцати дней) с момента получения уведомления.

П. 5.6. В случае одностороннего отказа Продавца от совершения сделки на любом этапе ее осуществления либо отказа продавца от предоставления документов на государственную регистрацию снятия ипотеки с Объекта недвижимости. Продавец обязуется возвратить Покупателю сумму, указанную в п.2.1. договора в двойном размере. Оплата производится в течение 15 (пятнадцати дней) с момента направления претензии Покупателем либо окончания срока для предоставления документов продавцом.

Подсудность

П. 6.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров Стороны передают их на рассмотрение вАрбитражный суд Астраханской области, в порядке предусмотренном действующим законодательством РФ.

П. 6.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров Стороны передают их на рассмотрение вАрбитражный суд г. Москвы, в порядкепредусмотренном действующимзаконодательством РФ.

Ссылаясь на противоправность указанных действий, Истцы обратились в Арбитражный суд Астраханкой области с требованием о признании недействительными договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.06.2017 № 15/06/2017 и применении последствий недействительности сделки.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (статья 8 ГК РФ).

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права обратившегося в суд лица (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В силу пункта 1 этой же статьи Кодекса никто не вправе извлекать преимущества из своего недобросовестного поведения. 

В соответствии со ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

К иным мерам, может относиться признание судом оспариваемой сделки ничтожной.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с п. 2 ст. 174 ГК РФ, сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона в сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица, либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре, либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

В абзаце третьем п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения (абз. 4 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Согласно абз. 5 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (п. 3 ст. 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

Таким образом, основным признаком наличия злоупотребления правом является намерение причинить вред другому лицу, намерение употребить право во вред другому лицу. В связи с этим, для квалификации действий как совершенных со злоупотреблением правом должны быть представлены доказательства того, что, совершая определенные действия, сторона намеревалась причинить вред другому лицу.

 Сам по себе, факт одобрения сделки участниками общества, не является основанием считать сделку действительной при установлении факта существенного занижения стоимости имущества.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что спорное помещение входит в состав предмета залога по договору ипотеки № 14-912-И2 от 21.08.2014 года и № 14-913-И2 года, заключенных между ПАО «Сбербанк (залогодержатель) и ООО «АСТХИТ» (залогодатель). 

Согласно п.2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Директору ООО «АСТХИТ» было дано поручение на  получение согласия Залогодержателя, для которого  был предоставлен тот же проект договора, который был представлен на обозрение и утверждение участникам Общества на собрании. 

Залогодержателем было выдано уведомления о согласии на продажу помещения 29 покупателю ООО «Август», с рядом условий:

- необходимо было уведомить Покупателя о наличии обременения в виде залога и включить соответственно данное условие о наличии обременения в Договор. Данное условие было исполнено сторонами, так как в заключенном договоре содержатся сведения о наличии обременения помещения. Соответственно Покупатель был осведомлен о наличии такого согласия и его условий.

- государственная регистрация снятия ипотеки с объекта, возможна толькопосле исполнения Покупателем условий, предусмотренных п.1 Договора (п.2 Уведомления Залогодержателя).

Кроме того, Залогодержатель в своем уведомлении, оговорил, что несоблюдение сроков и порядка расчетов, служит основанием для прекращения (расторжения) Договора.

Согласно проекта Договора в п.1. указано, что «Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять в собственность и оплатить цену в размере и порядке, предусмотренных настоящим Договором..» 

Вместе с тем, при заключении спорного договора условия по порядку расчетов были изменены Сторонами после получения Уведомления из Банка, так как Банк давал правовую оценку совершенному иному порядку расчетов, по которому предусматривалась оплата до перехода права собственности. 

Внесение изменения в порядок расчетов в Договор производилось совместно сторонами, как Покупателя, так и Продавца, несмотря на то, что обе стороны знали о наличии первоначальных условий по порядку расчетов.

Истцы указывают, что порядок расчетов, который предусматривает оплату за помещение в течение 20 дней с момента перехода права собственности при стоимости в 60000000,0рублей, явно не способствует интересам ООО «АСТХИТ», также условие о том Покупатель, что до момента полной оплаты помещение не будет находиться в залоге у Продавца, можно рассматривать только как недобросовестные и не разумные, а также совершенные в нарушение охраняемых законом интересов Общества.

Кроме того, представители Покупателя и Продавца фактически исключили получение компанией встречного предоставления, так как даже предусмотренный законом залог, который возникает на основании ст. 488 ГК РФ – был исключен их соглашением. В случае неполучения денежных средств после перехода права собственности, при таком порядке ООО «АСТХИТ» не смог бы даже обратить взыскание на объект в рамках ст. 488 ГК РФ. 

В соответствии со ст. 44 Закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» единоличный исполнительный орган общества при осуществлении им  прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах общества добросовестно и разумно. Добросовестность и разумность при исполнении возложенных на директораобязанностей заключаются в принятии им необходимых и достаточных мер для достижения целей деятельности, ради которых создано юридическое лицо, в том числе в надлежащем исполнении публично-правовых обязанностей, возлагаемых на юридическое лицо действующим законодательством.

Суд соглашается с доводами Истцов, что появление в договоре ответственности, которая ранее была не предусмотрена проектом договора, так же свидетельствует онедобросовестных действиях сторон. 

Кроме того, согласно п. 5.5 Договора, в случае, если государственная регистрация перехода права собственности не состоится по причинам независящим от Покупателя, Продавец обязуется возвратить указанную сумму в п.2.1 в двойном размере, при этом сумма штрафа могла бы составить 120 000 000 рублей.

Поскольку на момент заключения договора на помещения принадлежащие ООО «АСТХИТ» наложены арест и соответственно запрет на регистрационные действия, о чем Продавцу и Покупателю, также было известно, данное обстоятельство исключает возможность перехода права собственности к Покупателю (дело № 2-1560/2017 о взыскании суммызайма выданного ООО Астхит ФИО2).

В судебном заседании представитель ПАО «Сбербанк России» поддержал позицию Истцов, считает, что спорный договор, являясь крупной сделкой, заключен в нарушение требований законодательства. В предоставленном ПАО Сбербанк Уведомлении содержалось условие придания юридической силы согласию, а именно: включение вдоговор купли-продажи обязательных критериев, которые были изложены были изложены как в уведомлении, так и в дополнении к нему (Т. 1 л.д. 133-134). Оспариваемый договор купли-продажи в редакции, подписанной сторонами, не предоставлялся Банку для юридической экспертизы, что подтверждается следующим:

-пункт 2 предоставленного Банком уведомления не корреспондирует с пунктом 1оспариваемого договора от 15.06.2017 г.;

- в оспариваемый договор не включены обязательные условия, изложенные в Дополнении к согласию от 24.05.2017 г. за № 18-02/364;

- условия, изложенные в п.п. 5.5., 5.6 оспариваемого договора купли- продажи, многократно увеличивающие ответственность продавца в случае незаключения договора по вине последнего, никогда не могли быть приняты Банком по отношению к Заемщику - ООО «АСТХИТ», имеющему действующие кредитные обязательства в Банке.

Суд соглашается с доводами Истцом и представителя ПАО «Сбербанк России», о том, что каждое из приведенных несоответствий в подписанной редакции договора от 15.06.2017г. негативно влияет на интересы ООО «АСТХИТ», ухудшает положение общества как стороны по договору, дополнительные  условия явно обременительны и нарушают баланс интересов сторон. Кроме того, изменения в редакции проекта договора с Участниками общества не согласовывались, как и не было согласования данных изменений с ПАО «Сбербанк России».

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы по взысканию государственной пошлины распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать договор купли-продажи нежилого встроенного помещения площадью 4051,6 кв.м., расположенного по адресу 

<

...> литер Б № 29 от 15.06.2017 года № 15/06/2017 недействительным и возвратить стороны в первоначальное положение.

Взыскать с ООО «АСТХИТ» и ООО «АВГУСТ» в пользу ФИО3 госпошлину в размере 3000 рублей, в солидарном порядке. 

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия  постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru

Судья

Г.А. Плеханова