ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-58340/19-133-522

16 августа 2019 г.

г. Москва

Решение изготовлено в полном объеме 16 августа 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 05 августа 2019 г.

Арбитражный суд в составе:

судьи ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2

с участием представителей: 

от истца: ФИО3, дов. бн от 02.08.2019 г., пред.паспорт

от ответчика:  ФИО4, дов. бн от 28.08.2018 г., пред.паспорт

рассмотрел в судебном заседании дело по иску истца – индивидуальный предприниматель ФИО5 ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРНИП: 30.11.2010

к ответчику  -  ООО "БЕЛЕРАН" 119590 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА МОСФИЛЬМОВСКАЯ ДОМ 70 ЭТАЖ -4 КОМНАТА 278Е, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: 

<

***>,

 о взыскании убытков в форме упущенной выгоды 

УСТАНОВИЛ:

В рамках настоящего дела, индивидуальный предприниматель ФИО5  (далее также истец) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "БЕЛЕРАН" (далее также ответчик) о взыскании убытков в форме упущенной выгоды  на сумму 7 502 657,53рублей, а также возмещении судебных издержек связанных с рассмотрением дела.

Возражая против иска,  ответчик представил отзыв.

Исследовав представленные доказательства, с учетом доводов лиц участвующих в деле,  суд пришел к следующему  выводу.

18.11.2013 г. между Обществом с ограниченной ответственностью «Белеран» (далее-ответчик) и индивидуальным предпринимателем ФИО5 (далее-истец) заключен Договор №220Н-И, согласно которому истец оплачивала строительство нежилого помещения без отделки и инженерного оборудования площадью 270,5 кв.м, на 1-м этаже в жилом 3-секционном доме переменной этажности 13-17-19 с подземной двухуровневой автостоянкой, расположенном по адресу: 

<

...>. Стоимость нежилого помещения составила 42 412 507 рублей. Обязательства по оплате выполнены ФИО5 в полном объеме в установленный договором срок.

В Договоре определен конкретный объект долевого строительства, его назначение, этаж, на котором расположен объект, его площадь, а именно - нежилое помещение площадью 270,5 кв.м., расположенное на первом этаже в жилом 3-секционном доме переменной этажности 13-17-19 с подземной двухуровневой автостоянкой, расположенном по адресу: 

<

...>. Договором определен вид нежилого помещения: нежилое помещение, назначение - офисное административное помещение.

В соответствии с п. 3.2.2 Договора нежилое помещение должно было быть передано истцу не позднее 30.09.2015г.

Вместе с тем, жилой комплекс с подземной автостоянкой, расположенный по адресу: 

<

...> введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод в эксплуатацию №77-113000-007870-2017 от 27.04.2017г. Помещение передано истцу по Акту приема-передачи 05.05.2017 г.

В связи с нарушением срока сдачи объекта истец обратилась в Никулинский районный суд г. Москвы с исковым заявлением о взыскании с ООО «Белеран» неустойки, предусмотренной п.2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) и применении к рассматриваемым правоотношениям сторон, урегулированным Договором №220Н-И -Закона об участии в долевом строительстве.

Решением указанного суда от 23.03.2018 г. по делу № 33-30254/2018 требования ФИО5 удовлетворены частично, суд признал договор №220Н-И от 18.11.2013г., заключенный между ФИО5 и ООО «Белеран» договором участия в долевом строительстве и взыскал с ответчика в пользу ФИО5 неустойку в размере 2 000 000 руб. с учетом применения ст. 333 ГК РФ.

В настоящем иске истец заявляет требование о взыскании с ответчика упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы за период с 25.05.2016 по 15.05.2017 года.

Согласно ст.394 ГК РФ  Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой.

Законом или договором могут быть предусмотрены случаи: когда допускается взыскание только неустойки, но не убытков; когда убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки; когда по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки.

В свою очередь, согласно ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Таким образом, взыскание убытков сверх суммы взысканной неустойки предусмотрено Законом и является допустимым.

Как утверждает истец, нарушение срока передачи истцу помещения повлекло для истца значительные убытки, которые выразились в том, что ФИО5, имея реальную возможность, в течение длительного времени, охватываемого периодом просрочки исполнения обязательств застройщиком, не смогла заключить договор аренды помещения с ПАО «Сбербанк», поскольку отсутствовало разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Так, с целью передачи помещения в аренду, ФИО5 уже с первых чисел апреля 2016 г. началось проведение переговоров с представителями ПАО «Сбербанк» об условиях аренды помещения, которые выразили готовность заключить договор аренды при условии предоставления разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Письмом от 20.05.2016 г. за №29/203 ПАО «Сбербанк» сообщил о возможности заключения предварительного договора аренды нежилого помещения до предоставления ФИО5 разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Сторонами был согласован размер арендной платы, равный 29 000 рублей в год за 1 кв. м. помещения, целевое назначение аренды, срок действия договора, площадь арендуемого помещения, условия оплаты коммунальных платежей, т.е. согласованы все существенные условия предстоящей аренды, необходимое и достаточные для незамедлительного заключения договора аренды помещения.

В предварительном договоре аренды нежилого помещения №ПМ-266 от 05.08.2016  заключенном между ИП ФИО5 и ПАО «Сбербанк России», который не предусматривает арендные платежи, стороны согласовали, что обязуются в срок до 01.10.2016 г. заключить основной договор аренды нежилого помещения, общей площадью 266 кв.м., расположенного в здании по адресу: 

<

...>. (п. 1.1 договора).

Условия по сумме арендной платы согласованы как 29 000 рублей в год за 1 кв.м. помещения. Также согласно условиям предварительного договора, в срок до 20.09.2016 г. ФИО6 обязуется освободить помещение от имущества третьих лиц и направить в адрес Арендатора письменное уведомление о готовности заключить договор аренды с приложением нижеуказанных документов: - разрешения на ввод здания в эксплуатацию; - акта реализации инвестиционной деятельности (передаточного акта по договору от 18.11.2013 г. №220Н-И, заключенного между Арендодателем и ООО «Белеран»;- 3-х экземпляров подписанного со своей стороны Договора аренды (п.2.2 договора).

Однако, в связи с нарушением ответчиком сроков сдачи дома в эксплуатацию и отсутствием разрешения на ввод, ФИО5 не имела реальной возможности исполнить взятое на себя перед ПАО «Сбербанк» обязательство.

В своих письмах от 26.09.2016 и 28.11.2016 г. б/н ПАО «Сбербанк» указало на неисполнение ФИО5 обязанности по предоставлению документации на предлагаемое в аренду недвижимое имущество, а именно не предоставила разрешение на ввод в эксплуатацию здания по адресу 

<

...>, в срок, предусмотренный п. 2.2 договора. 

Дополнительным соглашением №1 к предварительному договору аренды от 30.09.2016 г. стороны обязались заключить основной договор аренды в срок до 01.12.2016 г. При этом в срок до 20.11.2016 г. арендодателю вновь было предложено представить документы, указанные в п. 2.2 предварительного договора (включая разрешение на ввод объекта в эксплуатацию).

Однако, в связи с неполучением разрешения, дополнительным соглашением №2 от 25.04.2017 к предварительному договору аренды срок заключения основного договора вновь был отложен до 20.05.2017 г.

Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого комплекса с подземной автостоянкой было выдано ООО «Белеран» 27.04.2017г. Помещение было передано истцу по Акту приема-передачи 05.05.2017 г.

После чего, 12.05.2017 г. между ИП ФИО5 и ПАО «Сбербанк России» заключен основной договор аренды нежилого помещения №1М-266. Помещение передано истцом ПАО «Сбербанк» по акту приема-передачи 15.05.2017г.

Между тем, тот факт,  что ПАО «Сбербанк» требовало от арендодателя заверенную копию Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Многоквартирного дома в качестве обязательного условия заключения договора аренды, не может являть основанием для возложения на ответчика обязанности по оплате упущенной выгоды.

 Условия договора аренды,   и условия, на которых он заключается,  имеют отношения исключительно к сторонам правоотношения и не распространяются на третьих лиц (п. 3 ст. 308 ГК). Кроме того, у Ответчика по Договору отсутствует обязательство по передаче Истцу заверенной копии Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Многоквартирного дома, как отсутствует такое обязательство для застройщика и в Федеральном законе от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

Таким образом, внесение в договор аренды  в качестве условия его  заключения необходимости представления  заверенной копии Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Многоквартирного дома,  является риском действий истца, как лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность.

 05 октября 2016 года ООО «Белеран» по просьбе ФИО5 был подписан Акт допуска к ремонтно-отделочным работам в Нежилом помещении. С даты подписания Акта допуска,  ФИО5 фактически  имела доступ для проведения ремонтных работ, что не опровергнуто истцом.

Согласно п.1.2. основного  договора № 220Н от 18.11.2013 г. (л.д.78) помещение  застройщиком передаётся истцу без отделки и  инженерного оборудования

В соответствии   ( л.д.52)   с договора аренды помещение должно быть передано  в состоянии, отвечающим требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям; арендодатель обязан обеспечить арендатора бесперебойным пользованием коммунальными услугами, электрической мощностью,  передать в работоспособном состоянии точки подключения к сетям (пп.4.2.5, 7 договора , 4.2.9, 4.2.9) , при неисполнении чего, арендатор имел право не принимать  помещения (п.3.3. формы договора аренды).

Доказательств того, что Индивидуальный предприниматель предпринимал какие либо фактически действия по подготовке помещения к передаче арендатору в состоянии, которое соответствовало бы условиям договора Аренды, не представлено.

Таким образом, истцом не представлено доказательств, подтверждающих, что у него имелась  реальная возможность  передачи  помещений в аренду в спорный период на условиях  представленного договора аренды.

Доводы истца, что Сбербанком началась работа по перепланировке , разработке планировочного решения , не подкреплены  доказательствами.

Злоупотребление правом со стороны ответчика , в части искажения информации о  дате выдаче Разрешения на ввод объекта суд не усмотрел, так как согласно Протокола о производстве осмотра письменных доказательств от 30.08.2016 г., который суд обозревал в судебной заедании, данная информация была отражена на сайте гос.органа.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении  заявленных требований.

Кроме того, 

Размер упущенной выгоды, который требует к выплате ФИО5, как участник долевого строительства, в связи с нарушением предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется истцом исходя из размера арендной платы, согласованной сторонами как во время предварительных переговоров, так и во время заключения предварительного и основного договора аренды, а именно 29 000 рублей за 1 кв.м. нежилого помещения в год или 642 833,33 руб. ежемесячно.

Размер упущенной выгоды, исходя из ставки арендной платы в 29 000 руб. за аренду 1 кв.м. нежилого помещения, которую просит взыскать истец, составляет 7 502 657,53 руб.= ((29000 * 266 / 365) * 355 ), где 29 000 рублей - плата в год за 1 кв.м. нежилого помещения, количество дней просрочки равно 355 дней за период с 25.05.2016 по 15.05.2017), площадь нежилого помещения 266 кв.м., 365 дней - количество дней в году.

Однако, истцом не учтено, Согласно п. 1.1 Предварительного договора № ПМ-266 аренды нежилого помещения от 05 августа 2016 года, заключенного между ИП ФИО5 и ПАО «Сбербанк России», стороны обязались заключить основной договор аренды Нежилого помещения в срок до 01 октября 2016 года.

Предварительный договор по своей правовой природе не является возмездным, то есть по нему не производилась бы оплата арендных платежей ПАО «Сбербанк Россия».

При этом, согласно представленному Истцом Предварительному договору № ПМ-266 аренды нежилого помещения от 05 августа 2016 года, сам договор аренды должен был быть заключен до 01 октября 2016 года. То есть арендные платежи начали бы поступать Истцу не ранее 02 октября 2016 года.

Кроме того, в соответствии с договором аренды, стоимость арендной платы зависит от сроков аренды (п.6.1 Договора, том 1.л.д.56). Истец не производит расчет расходов связанных с несением бремени собственника  переданного в аренду имущества, на сумму которых доход подлежит уменьшению.

  В  соответствии со ст. 2 Гражданского кодекса РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Таким образом, для осуществления предпринимательской деятельности физическое лицо должно быть зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя (Письмо Минэкономразвития России от 25.05.2011 N д06-2649 "О разъяснении порядка налогообложения").

Если гражданин (физическое лицо) является индивидуальным предпринимателем, то он использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод. Имущество гражданина в этом случае юридически не разграничено (Постановление Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П).

Юридически имущество индивидуального предпринимателя, используемое им в личных целях, не обособлено от имущества, непосредственно используемого для осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности. Поэтому гражданин отвечает по обязательствам, в том числе связанным с предпринимательской деятельностью, всем своим имуществом, за исключением того, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание (Определение Конституционного Суда РФ от 15.05.2001 N 88-О, ст. 24 ГК РФ).

Как пояснил истец,  следствием неисполнения обязанности обусловленной спорным Договором, является нарушение субъективного права истца, как обладателя недвижимой вещи, по своему усмотрению осуществляющего правомочия пользования, владения и распоряжения. 

Между тем,   осуществление гражданских прав   должно быть добросовестным.   Манипулирование истцом  подсудностью споров,  по мнению суда,  не допустимо. Обращаясь в суд общей юрисдикции, ФИО5 не позиционировала себя как индивидуальный предприниматель, а приобретение имущества  в офисном центре не в целях предпринимательской деятельности не исключено (личные, общественные, благотворительные).

Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются  в соответствии со ст. 110 АПК РФ. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 15, 307,309,310,314, 330, 331, 393 ГК РФ, ст.ст. 101-103,110,167-171 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении  исковых требований   отказать.

 

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

                   С У Д Ь Я                                                                    ФИО1