ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-62933/2016

07 июня 2017 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2017 года 

Полный текст постановления изготовлен 07 июня 2017 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: 

председательствующего-судьи Нечаева С.В.

судей Красновой С.В., Петровой Е.А.         

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, дов. от 16.02.2016

от ответчика: ФИО2, дов. от 09.01.2017 №33-Д09/17

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского

имущества города Москвы

на постановление от 22 февраля 2017 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

вынесенное судьями Александровой Г.С., Солоповой А.А., Савенковым О.В.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Камри»

к Департаменту городского имущества города Москвы 

об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Камри» (истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (ответчик) об определении условий договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0007002:10598, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 191,1 кв.м, (помещение II) с учетом Протокола разногласий:

- пункт 3.1. Договора купли-продажи определить в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 11 707 627 рублей (одиннадцать миллионов семьсот семь тысяч шестьсот двадцать семь) рублей в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20.02.2016г. № 066/2016, выполненным ООО «Консалтинговая компания Карцева «Валрус».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

- пункт 3.4. Договора купли-продажи определить в следующей редакции: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты, заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 195.127 (сто девяносто пять тысяч сто двадцать семь) рублей 11 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга»;

- об обязании Департамент городского имущества города Москвы заключить Договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0007002:10598, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 191,1 кв.м, (помещение II) на условиях, определенных судом: 

- пункт 3.1. Договора купли-продажи: «Цена Объекта составляет 11 707 627 рублей (одиннадцать миллионов семьсот семь тысяч шестьсот двадцать семь) рублей в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20.02.2016г. № 066/2016, выполненным ООО «Консалтинговая компания Карцева «Валрус»;

- НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»;

- пункт 3.4. Договора купли-продажи: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 1 месяца с даты, заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 195.127 (сто девяносто пять тысяч сто двадцать семь) рублей 11 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.».

Решением Арбитражного суда города Москвы от 20 июля 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на то, что в нарушение требований ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» переход (уступка) прав арендатора от ООО «Эстейт» к ООО «Камри» осуществлен без проведения конкурса или аукциона на право заключения такого договора, ввиду чего дополнительное соглашение от 06.11.2009 к договору аренды является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Таким образом, по мнению суда первой инстанции, ООО «Камри» не имеет преимущественного права на выкуп арендованного нежилого помещения.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2017 года решение суда первой инстанции отменено; исковые требования удовлетворены, суд обязал Департамент городского имущества города Москвы заключить с ООО «Камри» договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0007002:10598, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 191,1 кв.м, (помещение II) по цене 12 132 203 (двенадцать миллионов сто тридцать две тысячи двести три) руб. 39 коп., без учета НДС,  в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 12 132 203 (двенадцать миллионов сто тридцать две тысячи двести три) руб. 39 коп. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

«3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты, заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются покупателем до первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 606 610 (шестьсот шесть тысяч шестьсот десять) руб. 16 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта.».

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права, оставить в силе решение суда первой инстанции.   

В заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить в силе обжалуемый судебный акт. 

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемого судебного акта, а также соответствие выводов суда в постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения с кадастровым номером 77:07:0007002:10598, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 191,1 кв.м, (помещение II).

Согласно справке № 71-002396 об идентификации адреса объекта официальным адресом объекта является: 

<

...>. 

Из письма ГУП МосгорБТИ от 28.02.2011 №301/7-1 на дату последнего обследования на 21.01.2011 по данным технического учета, площадь помещения № II, расположенного в подвале здания по адресу: 

<

...> составляет 191,1 кв.м.

Права и обязанности арендатора по договору аренды от 17.01.2000 № 08-00036/00 перешли к ООО «Камри» на основании дополнительного соглашения от 06.11.2009.

В п.1 дополнительного соглашения от 12.01.2010 к договору аренды срок аренды согласован по 01.07.2015

Договор аренды в установленном порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец является субъектом малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24.07.2007 №209-ФЗ, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения и земельного участка, истец 25.11.2015 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества. 

Письмом от 25.01.2016 Департамент городского имущества города Москвы направил в адрес истца договор купли-продажи по цене 23 772 000 руб., определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 24.12.2015 №138-15Б/14, выполненного ООО «АБН Консалт».

Полагая указанную ответчиком выкупную стоимость объекта недвижимости завышенной, истец направил в адрес ответчика подписанный договор купли-продажи с учетом протокола разногласий в отношении цены выкупаемого объекта. Исходя из оценки истца, рыночная стоимость выкупаемого имущества составила 11 707 627 руб.

Департамент уклонился от подписании договора на условиях протокола разногласий, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в законную силу 05.08.2008.

Как правильно указано судом апелляционной инстанции, истец, как участник гражданских правоотношений, и спорные нежилые помещения, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ: истец является субъектом малого предпринимательства; доказательства наличия задолженности истца по арендной плате отсутствуют; площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного частью 2 статьи 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 №66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Права и обязанности арендатора заявленного к выкупу помещения перешли к ООО «Камри» на основании дополнительного соглашения от 06.11.2009 к договору аренды, подписанного сторонами.

При рассмотрении дела ответчик не отрицал, что ООО «Камри» надлежащим образом исполняло обязательство по уплате арендных платежей.

Таким образом, договор аренды от 17.01.2000 № 08-00036/00 фактически исполнялся сторонами, ООО «Камри» производило уплату арендных платежей с момента возникновения у него обязательств по уплате арендных платежей.

Поскольку переуступка прав арендатора по договору от 17.01.2000 № 08-00036/00 оформлена трехсторонним соглашением между Департаментом, ООО «ТДМ-ЭСТЭЙТ» и ООО «Камри», суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что Департамент в момент подписания данного соглашения как собственник имущества выразил своё согласие на передачу имущества в аренду новому арендатору – истцу.

Данное соглашение прошло государственную регистрацию, о чем имеется штамп регистрирующего органа на титульном листе соглашения.

Из материалов дела усматривается, что со стороны Департамента после переуступки права аренды отсутствовали возражения относительно исполнения ООО «Камри» его обязательств по уплате арендных платежей.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает обоснованным вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии правовых оснований для признания дополнительного соглашения от 06.11.2009  ничтожной сделкой на основании ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции».

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. 

Поскольку при заключении договора купли-продажи у сторон возникли разногласия по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества, для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, определением суда апелляционной инстанции от 01.12.2016 была назначена экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Городская коллегия оценщиков» рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 25.11.2015 составила 12 132 203 руб. 39 коп. без учета НДС.

Экспертное заключение выполнено по состоянию на дату обращения истца за государственной услугой «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении спорного объекта.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным; между сторонами спора при заключении такого договора возникли разногласия, вследствие чего рассмотрение судом возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. 

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При таких обстоятельствах, учитывая выводы экспертного заключения, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отмене решения суда первой инстанции и об удовлетворении исковых требований.

Выводы суда апелляционной инстанции основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемом постановлении, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.

Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.

Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не нарушены.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2017 года по делу № А40-62933/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судьяС.ФИО3

Судьи:С.ФИО4 

Е.А.Петрова