ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 09АП-44202/2017

город Москва

11 октября 2017 года

Дело №А40-109407/17

Резолютивная часть постановления объявлена   04.10.2017

Постановление изготовлено в полном объеме    11.10.2017

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Титовой И.А.,

Судей: Гармаева Б.П., Фриева А.Л.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу АО "УЭЗ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 19.07.2017 по делу № А40-109407/17 по иску ООО "МастерВилл" (ОГРН 

<

***>) к АО "УЭЗ" (1087746165330) о признании сделки недействительной,

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО2 по доверенности от 06.06.2017г.,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 19.12.2016г.,  

УСТАНОВИЛ:

Арбитражным судом города Москвы рассмотрены заявленные истцом требования к ответчику о признании инвестиционного договора № 44/15 от 23.11.2015 (далее договор) ничтожной сделкой.

Решением суда от 19.07.2017 заявленные истцом требования – оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил судебный акт  отменить исключив из мотивировочной части, что договор не является договор купли-продажи, приняв новый судебный акт.

Согласно ч. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ) в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель истца против доводов жалобы возражал.

От истца поступил отзыв, который в соответствии со ст. 262 АПК РФ приобщен к материалам дела протокольным определением.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта, исходя из следующего. 

Согласно материалам дела между истцом (инвестором) и ответчиком (соинвестором) согласовался договор на реализацию инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса (далее объект) на земельном участке по адресу: Москва, ул. Михайлова, вл.31.

Предмет договора установлен п. 3.1 договора как привлечение инвестиционных средств соинвестора путем внесения соинвестором инвестиционного взноса для совместной реализации инвестиционного проекта по строительству Объекта. Экономической выгодой соинвестора в реализации инвестиционного проекта являются помещения, передача которых между сторонами происходит на условиях Договора.

В соответствии с п. 1.2 договора объект представляет собой жилой комплекс в составе жилых корпусов, подземной автостоянки и начального образовательного центра.

Согласно п. 3.2 договора объект имеет следующие ориентировочные характеристики: жилой комплекс по адресу: Москва, ул. Михайлова, вл.31, планируемая суммарная поэтажная площадь Объекта в габаритах наружных стен 59 545 м2, из которых общая площадь жилых помещений Объекта составляет 28 000 м2, общая площадь нежилых помещений Объекта составляет 19 545 м2.

Ориентировочные характеристики объекта подлежат уточнению после утверждения ППТ, выдачи ГПЗУ, получения разрешения на строительство, о чем стороны подписывают дополнительные соглашения.

Сумма инвестиционного взноса, установленная в пункте 4.1 Договора составляет 186 200 000 руб., исчислена расчетным путем исходя из стоимости одного квадратного метра из расчета в 70 000 руб. и площади 2 660 м2.

Размер взноса является окончательным (твердым) и изменению не подлежит (за исключением случаев, предусмотренных п. 4.10 договора). Пунктом 4.10 договора определяет, что площадь помещений, подлежащих передаче соинвестору составит 2 600 м2 жилых помещений Объекта. 

Никакие иные характеристики помещений, подлежащих передаче соинвестору, Договором не определены.

В соответствии с п. 4.2 договора оплата инвестиционного взноса осуществляется соинвестором в срок не позднее трех лет с момента заключения сторонами договора участия в долевом строительстве, а в случае если договор участия в долевом строительстве не будет заключен – в срок не позднее трех лет с даты получения инвестором-застройщиком разрешения на строительство. 

При этом более конкретный срок уплаты инвестиционного взноса Договором не установлен. Однако п. 3.4 договора определено, что ориентировочный срок ввод Объекта в эксплуатацию составляет 3 года с даты выдачи разрешения на строительство.

Следует отметить, что 28 июля 2011 года на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://www.arbitr.ru размещено Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11 июля 2011 года "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 54 от 11 июля 2011 года).

Согласно ст. 13 Федерального конституционного закона от 28 апреля 1995 года N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.

В п. 61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации (утвержден Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 июня 1996 года N 7) указывается, что арбитражным судам следует иметь в виду, что со дня размещения Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации практика применения законодательства, на положениях которого основано данное Постановление, для них считается определенной. Аналогичные правила применяются при установлении даты, когда считается определенной практика применения законодательства по вопросам, разъяснения по которым содержатся в Постановлениях Пленума и информационных письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Возможность указания в мотивировочной части судебных актов ссылок на Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предусмотрена в ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23 декабря 2010 года N 379-ФЗ).

Согласно абзацу первому п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 от 11 июля 2011 года при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодексе Российской Федерации и т.д.

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" даны разъяснения, согласно которым, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

В силу пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах», при оценке существа договора, принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д.

Из пункта 3 постановления Пленума № 54 следует, что в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 Гражданского кодекса устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно пунктам 3.1, 4.4 договора соинвестор вносит инвестиционный взнос, указанный в пункте 4.1 Договора в целях получения помещений, после оформления разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, результатов обмеров и оформления инвестором-застройщиком права собственности на Объект и/или его часть, в которой расположены помещения.

Объектом по договору является жилой комплекс в составе жилых корпусов, подземной автостоянки и начального образовательного центра, основные ориентировочные характеристики которого указаны в п.3.2 договора (п. 1.2 договора).

В соответствии с п. 1.2 договора, Объектом является жилой комплекс в составе жилых корпусов, подземной автостоянки и начального образовательного центра, основные ориентировочные характеристики которого указаны в п. 3.2 договора.

Согласно п. 3.2 договора Объект имеет следующие ориентировочные характеристики: жилой комплекс по адресу: Москва, ул. Михайлова, д. 31, планируемая суммарная поэтажная площадь Объекта в габаритах наружных стен 59 545 м2, из которых общая площадь жилых помещений Объекта составляет 28 000 м2, общая площадь нежилых помещений Объекта составляет 19 545 м2.

Ориентировочные характеристики объекта подлежат уточнению после утверждения ППТ, выдачи ГПЗУ, получения Разрешения на строительство, о чем стороны подписывают дополнительное соглашение.

«Помещениями» по договору являются помещения, входящие в объем суммарной поэтажной площади объекта в габаритах наружных стен и подлежащие передаче инвестором-застройщиком соинвестору в объеме и на условиях, установленных в настоящем договоре (п. 1.12 договора). 

Соинвестору подлежит передаче 2 660 м2 жилых помещений Объекта, указанной в проектной документации (п. 4.10 Договора). 

Помещения передаются в соответствии с подписанным сторонами ПРП (предварительный протокол распределения площадей) (п. 4.4 договора).

Согласно п. 4.9 договора в целях выделения помещений стороны подписывают ПРП в течение 1 календарного месяца с даты получения инвестором- застройщиком положительного заключения экспертизы проектной документации.

Исходя из вышеизложенных условий договора, следует, что помещения подлежащие передаче соинвестору входят в состав объекта – жилого комплекса, который планировался к строительству в составе нескольких корпусов.

Однако, сторонами не согласовано условие о количестве корпусов жилого комплекса, общей площади каждого корпуса, количестве этажей и иных технических характеристиках корпусов жилого комплекса, следовательно определить, точное местоположение в жилом комплексе помещений, подлежащих передаче соинвестору после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию не представляется возможным. Дополнительное соглашение об уточнении характеристик объекта, который планировался к строительству после получения ГПЗУ сторонами не подписано.

Соинвестор не обращался к инвестору-застройщику с требованием о подписании дополнительного соглашения об уточнении ориентировочных характеристик Объекта (п. 3.2 договора), о подписании ПРП в целях определения конкретных помещений, подлежащих передаче соинвестору (п. 4.9 договора), о заключении договора долевого участия в строительстве Объекта в отношении помещений, подлежащих передаче соинвестору (п. 6.1 договора).

Указание в Договоре исключительно на общую площадь жилых помещений, подлежащих передаче соинвестору не позволяет индивидуализировать помещения, подлежащие передаче соинвестору. 

Согласно условиям Договора все существенные условия об индивидуализации помещений не были согласованы сторонами на дату его подписания и подлежали отдельному согласованию сторонами путем подписания либо дополнительных соглашений к Договору, либо иных документов, предусмотренных Договором, например ПРП, при этом стороны до настоящего времени не выразили намерение согласовать указанные условия в отношении помещений и подписать соответствующие дополнительные соглашения к Договору.

Гражданское законодательство не содержит понятия договора инвестирования и не устанавливает его предмет и существенные условия, поэтому для квалификации правоотношений между участниками инвестиционной деятельности необходимо применение правил ст. 431 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).

Договор, предусматривающий внесение инвестиций, может быть гражданским договором определенного вида, являться смешанным или непоименованным и, следовательно, подпадать под соответствующее правовое регулирование.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса).

В соответствии со ст. 431 и 1041 ГК РФ, а также пленумом № 54, данный договор нельзя соотнести с договором купли-продажи будущей вещи, поскольку сторонами не согласованно существенное условие договора, то есть предмет подлежащей передачи соинвестору, в связи с чем он считается не заключенным. 

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» разъяснено, что если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду не достижения сторонами какого-либо соглашения, следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.

С учетом изложенного требования истца по заявленному основанию удовлетворению не подлежат.

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Доводы апелляционной жалобы  об исключении из мотивировочной части, что договор не является договором купли-продажи будущей вещи подлежат отклонению, из ниже следующего.

Как верно установлено судом первой инстанции в определение объекта, то есть предмета договора входят помещения размер, которых составляет 2 660 м2 жилых помещений, но индивидуализация помещений должна произойти в ПРП, но далее сторонами предмет договора не индивидуализированы.

Ответчиком доказательств согласования существенного условия договора не представлено из чего суд первой инстанции сделал верный вывод, что в связи не согласованности существенного условия договора купли-продажи договор считается не заключенным.

Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, апелляционным судом проверены в полном объеме, однако не могут быть приняты во внимание, поскольку не влекут иных выводов апелляционного суда, чем тех, которые суд изложил в настоящем судебном акте. 

Доводы стороны, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, признаются апелляционным судом обоснованными.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов судебного акта суда первой инстанции и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии со статьями 110, 266-271 АПК РФ, апелляционный суд

                                                     ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 19.07.2017 по делу № А40-109407/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу  - без удовлетворения. 

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа. 

 

Председательствующий судья И.А. Титова

 

Судьи Б.П. Гармаев

А.Л. Фриев