АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А03-19046/2021

г. Барнаул

25 мая 2022 г.

Резолютивная часть решения  объявлена 18 мая 2022 года

Полный текст решения изготовлен 25 мая 2022 года

 

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Атюниной  М.Н, 

при  ведении протокола секретарем ФИО1 с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по  заявлению общества с ограниченной ответственностью Производственной проектно-строительной фирмы «Алтайэнергожилстрой» (г. Барнаул, ОГРН 

<

***>) к Управлению имущественных отношений Алтайского края (г. Барнаул, ОГРН 

<

***>) о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 08.12.2021 № 48/11652 в предоставлении в аренду земельного участка кадастровый номер 22:63:030408:56, площадь 11 226 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> и обязании заключить договор аренды без проведения торгов, 

с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула,   

 

в заседании приняли участие:

от заявителя – ФИО2 по доверенности от 25.10.2021,

                         ФИО3 директор по приказу от 07.04.2020,

от заинтересованного лица – ФИО4 по доверенности от 10.06.2021, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью Производственная проектно-строительная фирма «Алтайэнергожилстрой» (далее – заявитель, общество,                          ООО «Алтайэнергожилстрой») обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением о признании незаконным отказа Управления имущественных отношений Алтайского края (далее – заинтересованное лицо, Управление), выраженного в письме от 08.12.2021 № 48/11652, в предоставлении в аренду земельного участка кадастровый номер 22:63:030408:56, площадь 11 226 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, обязании Управления устранить нарушение прав и охраняемых законом интересов общества путем заключения без проведения торгов договора аренды вышеуказанного земельного участка для эксплуатации производственной базы.       

Требования мотивированы необоснованным отказом в предоставлении в аренду земельного участка.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула, (далее – третье лицо, Комитет по строительству).

По ходатайству истца экспертами общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «Алтай-Эксперт» была проведена судебная экспертиза.

Рассмотрение дела откладывалось в порядке статьи 158 АПК РФ.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

На основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие указанного лица.

Представители ООО «Алтайэнергожилстрой» в судебном заседании поддержали заявленные требования.

Управление в отзыве на заявление и в судебном заседании не согласилось с требованиями, считало отказ законным и обоснованным, ссылалось на то, что при принятии оспариваемого решения отсутствовали доказательства и расчет необходимой площади участка для эксплуатации объектов недвижимости, а также обоснованность необходимости всей площади земельного участка. 

Третье лицо возражений против удовлетворения требований общества не заявило.

 Выслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Между ООО «Алтайэнергожилстрой» и Управлением был заключен договор аренды № 5604-з от 29.07.2019 (далее - договор) земельного участка из категории «земли населённых пунктов», кадастровый номер 22:63:030408:56, площадью 11 226 кв.м, местоположение: 

<

...> (далее - Участок).

Цель предоставления: для завершения строительства производственной базы.

Разрешенное использование: для строительства производственной базы.

Срок договора аренды был установлен 3 года с момента вступления договора в силу (п. 2.1). 

На основании пункта 2.2 договора договор вступает в силу с момента его государственной регистрации.            

Согласно штампу о регистрации договор вступил в силу 12.08.2019.

В связи с завершением строительства производственной базы ООО «Алтайэнергожилстрой» 10.11.2021 обратилось в Управление в заявлением о расторжении договора аренды и предоставлении земельного участка с кадастровым номером 22:63:030408:56, площадью 11 226 кв.м, местоположение: 

<

...> в аренду без проведения торгов, срок на 49 лет, для эксплуатации производственной базы.

При обращении в Управление общество предоставило сообщение, содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке с указанием их кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров.

В сообщении указано, что на запрашиваемом обществом земельном участке расположены следующие объекты:

1.                  Трансформаторная подстанция (сооружение) с кадастровым номером 22:63:030408:4690 по адресу: 

<

...>;

2.                  Здание проходной с кадастровым номером 22:63:030408:4699 по адресу:                   

<

...>;

3.                  Здание склада с кадастровым номером 22:63:030408:4695 по адресу:                      

<

...>;

4.                  Бетонная площадка для хранения автотранспорта №1 (сооружение) с кадастровым номером 22:63:030408:4709 по адресу: 

<

...>;

5.                  Бетонная площадка для хранения автотранспорта №2 (сооружение) с кадастровым номером 22:63:030408:4708 по адресу: 

<

...>;

6.                  Сеть электроснабжения 0,4 кВ (сооружение) с кадастровым номером 22:63:030408:4694 по адресу: 

<

...>;

7.                  Наружная электрическая сеть 0,4 кВ (сооружение) с кадастровым номером 22:63:030408:4696 по адресу: 

<

...>;

8.                  Подкрановый путь (сооружение) с кадастровым номером 22:63:030408:4698 по адресу: 

<

...>;

9.                  Склад №3 (ж\б боксы 12 шт.) (сооружение) с кадастровым номером 22:63:030408:4693 по адресу: 

<

...>;

10.              Склад №4 (ж\б боксы 15 шт.) (сооружение) с кадастровым номером 22:63:030408:4689 по адресу: 

<

...>;

11.              Склад №2 (ж\б боксы 9 шт.) (сооружение) с кадастровым номером 22:63:030408:4691 по адресу: 

<

...>;

12.              Система электроснабжения и наружного освещения (сооружение) с кадастровым номером 22:63:030408:4697 по адресу: 

<

...>.

По итогам рассмотрения обращения заинтересованное лицо подготовило отказ, выраженный в письме от 08.12.2021 № 48/11652, в предоставлении в аренду земельного участка для эксплуатации производственной базы.

  Не согласившись с указанным отказом, считая его незаконным и необоснованным, ООО «Алтайэнергожилстрой» обратилось с заявлением в арбитражный суд.

 Требования подлежат удовлетворению ввиду следующего.

 Из положений части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ следует, что основанием для принятия решения суда о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются одновременно два условия, несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

  Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 АПК РФ), обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя (статья 65 АПК РФ).

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Отказывая в предоставлении земельного участка в аренду обществу,  Управление указало на то, что необходимая и достаточная площадь земельного участка, рассчитанная в соответствии с Постановлением Администрации Алтайского края от 09.04.2015 № 129 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Алтайского края», составляет 5 791 кв.м. При этом, исходя из площади объектов, для эксплуатации вышеуказанных объектов капитального строительства, испрашиваемая площадь земельного участка (11266 кв.м) превышает площадь, установленную нормативами градостроительного проектирования Алтайского края.

В письме от 08.12.2021 № 48/11652 об отказе в предоставлении земельного участка Управление ссылалось на то, что общество не представило доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площадью для эксплуатации объекта недвижимого имущества, в том числе, в заявленных целях, на земельном участке имеется свободная территория, которая не требуется и не используется для эксплуатации объекта недвижимости.

Кроме этого, Управление указало на то, земельный участок расположен в функциональной зоне застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более), в территориальной зоне застройки многоэтажными многоквартирными домами (Ж-1). Генеральным планом городского округа - города Барнаула Алтайского края, утвержденным решением Барнаульской городской Думы от 30.08.2019 № 344, в границах испрашиваемой территории предусмотрено размещение общеобразовательной организации. При этом, согласно градостроительному регламенту территориальной зоны Ж-1, вил разрешенного использования Участка «производственная деятельность» не предусмотрен ни в основном, ни в условно-разрешенном виде разрешенного использования. Цель использования цель использования, указанная в заявлении не соответствует генеральному плану городского округа - города Барнаула Алтайского края, утвержденным решением Барнаульской городской Думы от 30.08.2019 № 344.

Таким образом, основанием отказа явилось то, что в соответствии с подпунктом 1 статьи 39.16 ЗК РФ с заявлением обратилось лицо, не имеющее право на приобретение земельного участка без торгов, в связи с наличием излишней (свободной) площади земельного участка в нарушение нормативов градостроительного проектирования Алтайского края, утвержденных постановлением Администрации Алтайского края от 09.04.2015 № 129.

 

Данными нормативами установлены нормы расчета площади и размера земельного участка для эксплуатации складов, проходной, парковочных мест, трансформаторных подстанций. Управление считает, что необходимая и достаточная площадь участка составляет 5 791 кв.м.

Как следует из материалов дела, право собственности на 12 объектов недвижимого имущества (здания, сооружения), входящих в состав производственной базы - единого имущественного комплекса зарегистрированы в установленном порядке, на них оформлена в полном объеме проектная и разрешительная документация, участие в оформлении которой принимали не только органы местного самоуправления - комитет по архитектуре и развитию города Барнаула, но и само Управление - акт о выборе земельного участка для строительства, распоряжение о предварительном согласовании места размещения объекта на земельном участке, договоры аренды земельного участка для строительства - оформлялись исключительно самим Управлением.

На данный момент данные права никем не оспорены.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду. Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 1 марта 2015 г. регулировались статьей 36 ЗК РФ, а в настоящее время - ст. 39.20 ЗК РФ, которыми предусмотрено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же кодексом.

Указанное право в силу закона не ограничено каким-либо сроком его действия и не поставлено в зависимость от предварительного оформления принадлежности этого земельного участка собственнику строения на каком- либо ином праве, является исключительным и предполагает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приобретение в собственность земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган может принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В силу пункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Такое основание, как несоразмерность площади земельного участка площади застройки территории, не предусмотрено действующим земельным законодательством в качестве основания для отказа в предоставлении земельного участка, следовательно, данное основание для отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка не могло быть положено в основу отказа в предоставлении земельного участка.

По смыслу статьи 11.9, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования по функциональному назначению, с учетом фактического землепользования.

Площадь такого земельного участка должна составлять не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадь, определенную в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В силу пункта 1 статьи 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются градостроительными регламентами.

Управлением расчет необходимой и достаточной площади земельного участка, сделан на основании нормативов градостроительного проектирования Алтайского края, утвержденных постановлением Администрации Алтайского края от 09.04.2015 № 129 не может быть объективным, законным и правильным по следующим основаниям.

При  этом, Постановление Администрации Алтайского края от 09.04.2015 № 129 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования Алтайского края» не подменяет собой градостроительные регламенты, которые включены в Правила землепользования и застройки городского округа - города Барнаула Алтайского края (далее - Правила), утв. решением Барнаульской городской Думы от 25.12.2019 № 447.

Приложение Д к нормативам градостроительного проектирования Алтайского края, определющее площадь земельных участков для трех видов складов (Д-1 - общетоварные склады, Д-2 - специализированные склады, Д-3 - склады строительных материалов) носит рекомендательный, а не обязательный характер.

Нормативы градостроительного проектирования Алтайского края применяются при подготовке, согласовании документов территориального планирования и документации по планировке территорий муниципальных районов, городских округов и поселений Алтайского края, а также для принятия решений в области градостроительной деятельности органами государственной власти Алтайского края и органами местного самоуправления.

Принятие решения о предоставлении земельного участка не имеет отношения ни к документам территориального планирования, ни к документации по планировке территорий, ни к принятию решений в области градостроительной деятельности. Таким образом, использование Управлением в своей деятельности данного документа при решении вопросов предоставления земельных участков является необоснованным.

Согласно Правил землепользования и застройки города Барнаула минимальный процент застройки градостроительного регламента территориальной зоны Ж1 составляет 20 %.

Управление, рассчитывая необходимую площадь земельного участка не учло в площади застройки:

-                      сети электроснабжения 0,4 кВ (сооружение) с кадастровым номером 22:63:030408:4694 с площадью застройки 52 кв.м,

-                      наружную электрическую сеть о,4 кВ (сооружение) с кадастровым номером 22:63:030408:4696 с площадью застройки 112 кв.м,

-                      систему электроснабжения и наружного освещения (сооружение) с кадастровым номером 22:63:030408:4697 площадью застройки 420 кв.м.

-                      бетонную площадку для хранения автотранспорта №1 (сооружение) с кадастровым номером 22:63:030408:4709 площадью застройки 783 кв.м

-                      бетонную площадку для хранения автотранспорта №2 (сооружение) с кадастровым номером 22:63:030408:4708 площадью застройки 783 кв.м.

При этом два последних объекта, как вспомогательные, были возведены после ввода производственной базы в эксплуатацию, и на которые не требовалось ни разрешение на строительство, ни разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (копия письма комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула от 01.10.2021 № 3682-з\к\01-26).

Данные объекты не имеют отношения к проектной документации на строительство производственной базы и были построены после того как возникли трудности из-за минимальной площади застройки (письмо отказ Управления от 01.04.2021 № 48Y3255), для их эксплуатации требуется дополнительная площадь земельного участка.

Кроме того, Управление при расчете площади земельного участка  не приняло во внимание бетонную площадку для хранения автотранспорта №1 (сооружение) с кадастровым номером22:63:030408:4709 по адресу: 

<

...>; бетонную площадку для хранения автотранспорта №2 (сооружение) с кадастровым номером 22:63:030408:4708 по адресу: 

<

...>, что не тождественно понятию - парковочные места, а является площадкой для хранения спец. техники (строительная и техника кранового хозяйства), а также не были учтены инженерные сети.

При этом в примечании к таблице Г-2 «Нормативов градостроительного проектирования Алтайского края» указано, что в площадь застройки предприятия должны включаться площади, занятые зданиями и сооружениями всех видов, включая навесы, открытые технологические, санитарно-технические и другие установки, эстакады и галереи, площадки погрузочно-разгрузочных устройств, подземные сооружения (резервуары, погреба, убежища, тоннели, проходные каналы инженерных коммуникаций, над которыми не могут быть размещены здания и сооружения), а также выгулы для животных, птиц и зверей, площадки для стоянки автомобилей, машин и механизмов, открытые склады различного назначения; при условии, что размеры и оборудование выгулов, площадок для стоянки автомобилей и складов открытого хранения принимаются по нормам технологического проектирования.

Управление в расчете площади земельного участка  не учитывает подъездные пути, разворотные площадки, общие инженерные коммуникации и элементы благоустройства территории в целом на всей территории производственной базы, а также производит суммирование площади в отношении не всех объектов, зарегистрированных в Единого государственном реестре недвижимости (из 12 зарегистрированных объектов, Управление учитывает в расчете 7 объектов).

В ходе судебной экспертизы № 83С/22 установлено, что площадь земельного участка 11 226 кв. м. с  кадастровым номером 22:63:030408:56, расположенного по адресу: 

<

...> объективно необходима для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению, расположенной на нем производственной базы. Эксплуатация земельного участка не опасна для жизни и здоровья людей, не несет угрозы окружающей среде.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного суда РФ, сформулированной в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.20212 № 12955/11 арбитражным судам при оспаривании отказов в предоставлении земельных участков необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения).

Оценив представленные сторонами доказательства в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что Управлением не доказаны основания для отказа в предоставлении обществу земельного участка, предусмотренные статьей 39.16 ЗК РФ.

При таких обстоятельствах  отказ Управления в предоставлении ООО «Алтайэнергожилстрой» в аренду земельного участка является незаконным и нарушает права заявителя.

   Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

  При этом в силу пункта 3 части 4, пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ признание оспоренного ненормативного правового акта или решения недействительным, а действий (бездействия) незаконными возлагает на государственные органы обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов лица, обратившегося в суд.

Следствием признания незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка является обязание Управления совершить определенные действия, направленные на предоставление земельного участка.  

 Принимая во внимание обстоятельства настоящего дела, с учетом  положений статьи 39.17 ЗК РФ,  суд обязывает  Управление направить заявителю проект договора аренды земельного участка (без проведения торгов).

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий  совершения или несовершения ими процессуальных действий (статья 9 АПК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая изложенное, заявление подлежит  удовлетворению.

На основании части 1 статьи 110 АПК РФ  расходы по уплате государственной пошлины и оплате судебной экспертизы относятся на Управление.

Руководствуясь статьями  110,   197, 199, 200  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд 

 

                                                             Р Е Ш И Л:   

 

признать недействительным отказ Управления имущественных отношений Алтайского края, выраженный в письме от 08.12.2021 № 48/11652 в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью Производственной проектно-строительной фирмы «Алтайэнергожилстрой» в аренду земельного участка, кадастровый номер 22:63:030408:56, площадь 11 226 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Обязать Управление имущественных отношений Алтайского края в течение десяти  дней с даты вступления решения суда в законную силу  направить обществу с ограниченной ответственностью Производственной проектно-строительной фирме «Алтайэнергожилстрой» проект  договора аренды земельного участка с кадастровым номером 22:63:030408:56, площадью 11 226 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

Взыскать с Управления имущественных отношений Алтайского края в пользу общества с ограниченной ответственностью Производственной проектно-строительной фирме «Алтайэнергожилстрой» 3 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины, а также 45 900 руб. – расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию –  Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                  М.Н. Атюнина