АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

29 марта 2022 года

Дело №

А52-2565/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2022 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от акционерного коммерческого банка «Славия» (акционерное общество) ФИО1 (доверенность от 16.01.2020), от ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 18.03.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу               акционерного коммерческого банка «Славия» (акционерное общество) на решение Арбитражного суда Псковской области от 14.09.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2021 по делу                  № А52-2565/2020,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 обратился в Арбитражный суд Псковской области с иском к акционерному коммерческому банку «Славия» (акционерное общество), адрес: 127221, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – банк), об установлении бессрочного постоянного права ограниченного пользования (сервитута) соседним земельным участком с кадастровым номером 60:25:0070505:103, расположенным по адресу: 

<

...>, принадлежащим ответчику, в границах расположенной на участке дороги с твердым покрытием для обеспечения прохода и проезда автомобильного транспорта, включая грузовые автомашины, к земельному участку истца с кадастровым номером 60:25:0070505:22 на условиях установления размера ежегодной платы за пользование сервитутом в отношении части земельного участка с кадастровым номером 60:25:0070505:103 в размере 10 000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Мегатрон» (далее – ООО «Мегатрон»), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области.

Определением суда от 17.08.2021 в порядке правопреемства произведена замена истца – ФИО4 (в связи со смертью 12.12.2020) на ФИО2.

Истец изменил исковые требования, просил установить в пользу собственника земельного участка с кадастровым номером 60:25:0070505:22 постоянный бессрочный сервитут (право ограниченного пользования) в отношении части площадью 2 742 кв. м земельного участка с кадастровым номером 60:25:0070505:103, по координатам, установленным экспертом ФИО5, для круглосуточного обеспечения прохода и/или проезда собственника, иных уполномоченных им лиц, арендаторов принадлежащего собственнику имущества, а также их сотрудников и клиентов с использованием автомобильного, в том числе грузового транспорта, к земельному участку с кадастровым номером 60:25:0070505:22 и находящимся в его границах объектам недвижимого имущества, об установлении платы за пользование сервитутом в размере 50 880 руб. в год с ежегодной индексацией соразмерно величине общего коэффициента инфляции в Российской Федерации за текущий год.

Решением суда от 14.09.2021 иск удовлетворен. Постановлением апелляционного суда от 20.12.2021 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе банк просит решение и постановление отменить и передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы ссылается на то, что истец не имеет интереса в рассматриваемом споре, поскольку действует в интересах арендатора земельного участка с кадастровым номером 60:25:0070505:22 – ООО «Мегатрон», на момент вынесения обжалуемого решения суда фактически спор между банком и ООО «Мегатрон» отсутствовал, поскольку заключен договор от 31.08.2020 № 1 аренды земельного участка с кадастровым номером 60:25:0070505:103.

Податель жалобы ссылается на то, что положенное в основу обжалуемых судебных актов исследование эксперта ФИО5 фактически сведено исключительно к обоснованию необходимости использования  дороги, имеющейся на земельном участке с кадастровым номером 60:25:0070505:103, без проверки и отражения в заключении экспертизы иных возможных проходов/проездов к земельному участку истца. Податель жалобы указывает на то, что сделанные судами выводы не соответствуют обстоятельствам дела, суды не дали оценку доводам банка о том, что подъезд и подход к участку истца возможно осуществить через земли общего пользования. 

В отзыве на кассационную жалобу истец просит решение и постановление оставить без изменения, соглашаясь с изложенными в них выводами.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель банка поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ФИО2 обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем, жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

На основании соглашения об отступном от 15.04.2013 № 1, заключенного между банком (кредитор) и ФИО6 (поручитель), ФИО6 взамен исполнения своих обязательств в общей сумме 86 381 472 руб. 06 коп., вытекающих из договоров поручительства физического лица от 15.06.2010       № 005-П-02/10, от 22.09.2010 № 010-П-02/10, от 21.02.2011 № 002-П-06/16, передал в качестве отступного в собственность банка земельный участок площадью 125 228 кв. м с кадастровым номером 60:25:070505:0023, расположенный по адресу: 

<

...>, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства; а также двухэтажное здание штаба общей площадью 161,6 кв. м с кадастровым номером 60:25:070505:0023:7036-А, расположенное по адресу: 

<

...>.

Указанное имущество находилось в залоге у банка по договорам об ипотеке (залоге) недвижимого имущества физического лица от 15.06.2010        № 005-Д3/10, от 12.07.2010 № 006-Д3-01/10, от 29.06.2012 № 002-Д3-02/12.

10.04.2014 земельный участок с кадастровым номером 60:25:0070505:23 разделен на два участка с кадастровыми номерами 60:25:0070505:102 и 60:25:0070505:103, о чем указано в кадастровом паспорте земельного участка от 10.04.2014 № 60/401/14-43600.

Земельный участок с кадастровым номером 60:25:0070505:103 является смежным с земельным участком площадью 40 158 кв. м с кадастровым номером 60:25:0070505:22, расположенным по адресу: 

<

...>, находившимся в собственности ФИО4 на основании договора купли-продажи от 01.11.2018, заключенного с ФИО7. Кроме того, по указанному договору ФИО4 приобрел в собственность здание производственного корпуса по выпуску бытовой техники общей площадью 7 226,1 кв. м с кадастровым номером 60:25:0070505:50 и здание склада общей площадью 1 202,3 кв. м с кадастровым номером 60:25:0070505:121, расположенные по адресу: 

<

...>. 

Индивидуальный предприниматель ФИО4 (арендодатель) и ООО «Мегатрон» (арендатор) заключили договор от 01.11.2019 № 1/01-11/А аренды указанных зданий производственного корпуса и склада сроком действия до 30.09.2020. После истечения срока действия договора сторонами заключен новый договор от 30.09.2020 № 1/30-09/2020-А, согласно которому ООО «Мегатрон» переданы в аренду земельный участок с кадастровым номером 60:25:0070505:22 и расположенные на нём здания производственного корпуса и склада с условием об автоматической пролонгации договора.

На земельном участке с кадастровым номером 60:25:0070505:103 имеется гравийная дорога, по которой ООО «Мегатрон» осуществлял проезд к арендуемым земельному участку и зданиям.

ООО «Мегатрон» направило губернатору Псковской области письмом от 24.01.2020 № 8/2020 с просьбой оказать содействие в организации работ для обеспечения другого, нового проезда к заводу без необходимости проезда/прохода через земельный участок, принадлежащий банку, во избежание конфликтных ситуаций.

Администрация города Великие Луки ответ на обращение Комитета по экономическому развитию и инвестиционной политике Псковской области от 31.01.2020 № ЭК-11-257 в письме от 07.02.2020 № 849 сообщила, что ООО «Мегатрон», расположенное по адресу: 

<

...>, высокотехнологичное развивающееся предприятие, на котором трудится 187 человек; завод является стратегическим инвестиционным проектом; руководством предприятия запланировано строительство дополнительных корпусов, дальнейшее приобретение самого современного оборудования; в настоящее время для функционирования предприятия существует одна автомобильная дорога, проходящая через земельный участок, принадлежащий банку; руководством ООО «Мегатрон» проводятся переговоры с руководителями банка по вопросу выкупа или аренды земельного участка; из-за разногласий в оценке стоимости участка переговоры не завершены; администрация города Великие Луки совместно с ООО «Мегатрон» рассматривают альтернативные варианты;  существует техническая возможность обустройства новой автомобильной дороги длиной 450 м, проходящей через земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования; администрация города Великие Луки просит оказать содействие во включении ООО «Мегатрон» в перечень стратегических инвестиционных проектов Псковской области и рассмотреть вопрос возможности субсидирования строительства автомобильной дороги для обеспечения жизнедеятельности ООО «Мегатрон». 

Истец 27.12.2019 и 23.06.2020 обратился к банку с предложением заключить соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 60:25:070505:103 в целях прохода/проезда к земельному участку с кадастровым номером 60:25:0070505:22.

Соглашение об установлении сервитута между сторонами не достигнуто.

Ссылаясь на то, что собственник земельного участка с кадастровым номером 60:25:0070505:103 стал чинить препятствия в использовании существующего на этом участке проезда, истец не имеет возможности проезда/прохода к принадлежащим ему земельному участку и зданиям; расположенная в границах земельного участка с кадастровым номером 60:25:0070505:103 гравийная дорога является единственно возможной для проезда арендатора - ООО «Мегатрон» к своему предприятию, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции назначил проведение по делу комплексной землеустроительной и оценочной экспертизы, производство которой поручил экспертам ООО «Гео-Сервис» ФИО5 и ЗАО «Консалт оценка» ФИО8 

Суд сослался на заключения экспертов от 06.10.2020 и от 26.11.2020      № 187/2020 и пояснения эксперта ФИО5, данные в судебном заседании, и удовлетворил требования истца. 

 При этом суд, отклоняя доводы ответчика о том, что к земельному участку истца возможны иные варианты обеспечение проезда и прохода через земли общего пользования, отказал в назначении повторной экспертизы и сослался в решении на то, что предметом спора является установление сервитута на существующий проезд (проход). 

Суд также указал в решении, что строительство новой дороги является наиболее экономически обременительным и трудоемким процессом для собственника земельного участка по сравнению с платой за право пользования уже имеющееся дорогой, проходящей через участок банка.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи с тем, что изложенные в них  выводы не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, сделаны преждевременно без исследования обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Согласно пункту 1 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Срок сервитута определяется по соглашению сторон (пункт 7 указанной статьи).

Пунктом 8 данной статьи предусмотрено, что сервитут должен устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Пунктом 12 упомянутой статьи установлено, что правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Согласно пункту 3 указанной статьи сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Пунктом 5 этой же статьи установлено, что собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Как следует из положений статьи 23 ЗК РФ и статьи 274 ГК РФ, сервитут устанавливается в том случае, если нужды собственника объекта недвижимости не могут быть обеспечены без установления сервитута. Исходя из положений указанной статьи сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, и установление этого ограниченного вещного права в целях обеспечения только необходимых нужд истца не должно создавать существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка. Права одного лица могут быть ограничены в целях осуществления права другого лица только в исключительных случаях при сохранении разумного баланса интересов сторон.

В соответствии с пунктом 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017, сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).

Предъявляя настоящий иск, истец ссылается на необходимость установления сервитута в отношении земельного участка ответчика для проезда/ прохода к принадлежащему истцу земельному участку.

Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора необходимо установить, имеется ли иная возможность, кроме установления истребуемого истцом сервитута, обеспечить проезд/проход от объектов недвижимости, находящихся в собственности истца к дорогам общего пользования, для этого установить, с какими земельными участками граничит земельный участок истца с кадастровым номером 60:25:0070505:22, существует ли у этого земельного участка общая граница с землями общего пользования, возможен ли проезд и проход к участку истца через другие смежные земельные участки, имеются ли иные, кроме как через земельный участок ответчика, варианты обеспечения возможности  проезда и прохода к принадлежащему истцу земельному участку, возможно ли обустройства проезда к участку истца от дорог общего пользования через земли общего пользования и/или земельные участки, находящиеся в публичной собственности, и если возможно, то каковы объёмы, временные и финансовые затраты для обустройства такого проезда; а в случае отсутствия такой возможности, установить,  какой из имеющихся вариантов установления сервитута является наименее обременительным для участка, в отношении которого устанавливается сервитут.

При разрешении вопроса об установлении сервитута суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон с тем, чтобы ограниченное вещное право, обеспечивая необходимые нужды истца, не создавало существенные неудобства для собственника обслуживающего земельного участка.

Однако суды не учли, что земельный участок банка может быть обременён сервитутом в том случае,  если у истца отсутствует возможность обеспечения своих потребностей в проезде/проходе к объектам недвижимости иным способом. Суды не проверили и не дали оценку возражениям банка о том, что подъезд к земельному участку и зданиям истца возможен по другому земельному участку. Суды не исследовали обстоятельства, связанные с возможностью обеспечить проход/проезд от дорог общего пользования к земельному участку истца минуя земельный участок ответчика через земли общего пользования, в том числе путем оборудования проезда. Суды не исследовали обстоятельства об альтернативных путях подхода, подъезда к участку истца, не проверили возражения, представленные ответчиком в этой части. 

Сделанная судами ссылка на то, что строительство новой дороги является наиболее экономически обременительным и трудоёмким процессом для истца по сравнению с платой за право пользования уже имеющейся дорогой, проходящей через участок ответчика, несостоятелен. Суды не учли, что установление сервитута возможно только в случае отсутствия у собственника земельного участка иной возможности подъезда, подхода к принадлежащему ему участку, и в случае отсутствия такой возможности, должен быть избран вариант установления сервитута наименее обременительный для участка, в отношении которого устанавливается сервитут. 

Сделав такой вывод, суды не исследовали обстоятельства, связанные с  объёмами, временными и финансовыми затратами для обустройства проезда, суды не указали в судебных актах на основании каких имеющихся в деле доказательств они пришли к такому выводу. 

В данном случае сопоставление экономических затрат на строительство подъезда к участку истца с размером платы за пользование сервитутом, установленным в отношении участка банка, не обеспечивает соблюдение баланса интересов сторон, поскольку отражает только затраты, которые должен понести истец, и не учитывает характер неудобств, которые возникают в связи с  установлением сервитута для ответчика.

Из имеющегося в деле заключения судебной экспертизы от 06.10.2020 (т.5 л.д. 109-121), проведённой на основании определения суда первой инстанции, не следует, что для проезда к участку истца необходима часть  участка ответчика как единственно возможный и наименее затратный вариант. Указывая на то, что использование истцом земельного участка без установления сервитута невозможно, эксперт не исследовал и не отразил в заключении, с какими земельными участками, кроме участка ответчика, участок истца имеет общие границы, в чьей собственности находятся эти участки, возможны ли иные варианты проезда/прохода к участку истца помимо существующей на участке ответчика дороги, через иные земельные участки или территорию общего пользования, в том числе путём оборудования проезда от участка истца к дорогам общего пользования. Сделав выводы о том, что избранный экспертом вариант установления сервитута по существующей на участке ответчика дороге наименее обременителен для ответчика, эксперт ничем  не обосновал, на основании исследования каких данных эксперт пришёл к такому выводу.

Указав в заключении на то, что доступ к  участку истца непосредственно с дорог общего пользования невозможен, эксперт не исследовал возможность обеспечения проезда и прохода к участку истца путём оборудования проезда к существующим дорогам общего пользования по территории общего пользования, и не дал этому оценку. 

Суды не исследовали и не дали оценку представленному ответчиком заключению эксперта № 05/08/21, выполненному экспертами ООО «Геосервис плюс» ФИО9 и ФИО10 по заявлению банка, из которого следует, что имеется техническая возможность обустройства проезда или автомобильной дороги к земельному участку истца с юго-восточной стороны от дороги местного значения – улицы Матвея Кузьмина между земельными участками с кадастровыми номерами 60:25:0070505:103 и 60:25:0070505:241 (приложение № 3, фото 1), а также от улицы Космонавтов по существующему проезду к земельному участку с кадастровым номером 60:25:0070505:24 (приложение № 3, фото 3).

В целях определения обоснованности установления сервитута и обеспечения соблюдения баланса интересов собственника господствующего земельного участка и собственника обслуживающего земельного участка суды должны были надлежащим образом исследовать возражения ответчика о возможности проезда/прохода к участку истца и реализации прав истца без установления сервитута. 

Отклоняя доводы ответчика со ссылкой на то, что предметом спора является установление сервитута на существующий проезд (проход) суды в нарушение положений статьи 274 ГК РФ и статьи 23 ЗК РФ не учли, что для правильного разрешения настоящего спора необходимо установить, имеется ли иная возможность, кроме установления истребуемого истцом сервитута, обеспечить проход и проезд к объектам, находящимся в собственности истца. 

Поскольку названные обстоятельства имеют существенной значение для правильного разрешения настоящего спора, суды надлежащим образом указанные обстоятельства не исследовали, а суд кассационной инстанции в силу предоставленных ему полномочий не вправе непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства, решение и постановление подлежат отмене, а дело передаче на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, исследовать все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего дела, проверить все доводы участвующих в деле лиц, после чего дать установленным обстоятельствам правовую оценку.

При новом рассмотрении дела суду следует решить вопрос о распределении между участвующими в деле лицами судебных расходов по кассационной жалобе.

С учётом изложенного, руководствуясь статьями 286 – 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Псковской области от 14.09.2021 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2021 по делу № А52-2565/2020 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Псковской области. 

 

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

М. В. Захарова

 Г.М. Рудницкий