﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А46-24942/2019

Резолютивная часть постановления объявлена  28 января 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  04 февраля 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Сириной В.В.

судей							Тихомирова В.В.

								Щанкиной А.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Омска на решение от 03.07.2020 Арбитражного суда Омской области (судья Чернышев В.И.) и постановление от 05.10.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., Воронов Т.А., Грязникова А.С.) по делу № А46-24942/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью «Орнат» (644042, г. Омск, пр-кт Карла Маркса, д. 18, пом. 3П, ОГРН 1025500755851, ИНН 5503058133) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003) об урегулировании условий договора аренды в части рыночной стоимости земельного участка. 

Другие лица, участвующие в деле: общество с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр».

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Орнат» (далее – ООО «Орнат», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, ответчик) об урегулировании условий договора аренды земельного участка от 10.05.2006 № Д-Ц-14-6213 (далее – договор) в части рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:090201:43 путем установления величины рыночной стоимости участка 18 532 000 руб., установления арендной платы с 01.01.2018 по 31.12.2018 в размере 55 596 руб. в месяц.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Независимый экспертно-консалтинговый центр» (далее – ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр», третье лицо).

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) истец уточнил исковые требования с учетом результатов судебной экспертизы.

Решением от 03.07.2020 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 05.10.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда, требования общества удовлетворены с учетом уточнений. В целях исчисления арендной платы с 01.01.2018 по 31.12.2018 по договору установить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:090201:0043 площадью 2 991 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир 3-этажное кирпичное здание. Почтовый адрес ориентира: Омская обл., г. Омск, Центральный административный округ, пр-кт Карла Маркса, д. 18, в размере 33 735 000 руб. С 01.01.2018 по 31.12.2018 арендная плата по договору установлена в размере 101 205 руб. в месяц. С ответчика в пользу истца взыскано 6 000 руб. государственной пошлины, 30 000 руб. расходов, понесенных при назначении судом экспертизы.

Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит обжалуемые судебные акты отменить. 

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: департаментом были соблюдены требования закона при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка; рыночная стоимость, установленная отчетом, носит рекомендательный характер; в заключении эксперта приводятся грубые величины корректировок на местоположении относительно расположения в ценовой зоне; выбранные объекты не являются аналогами, не сходны по экономическим и иным характеристикам, не отражают стоимость объекта экспертизы; стоимость объекта экспертизы была необоснованно занижена экспертом в рамках проведенной судебной оценочной экспертизы. 

Отзыв ООО «Орнат» на кассационную жалобу, к которому не приложены доказательства направления его третьему лицу, судом кассационной инстанции не учитывается при рассмотрении жалобы.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО «Орнат» на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, пр-кт Карла-Маркса, д. 18, помещение № 3П (выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 04.10.2019 № 99/2019/287813800).

Между истцом (арендатор) и департаментом недвижимости администрации города Омска (арендодатель) заключен договор, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 10 лет земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска, именуемый в дальнейшем участок, общей площадью 2 991 кв. м, кадастровый номер 55:36:090201:0043, расположенный по адресу: пр-кт Карла Маркса, 18 (Центральный округ), для общественно-деловых целей под здания (нежилые помещения в здании и пристройке производственного корпуса № 1).

Пунктом 2.3 договора аренды определено, что в случае принятия нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения этих величин используются в расчете с указанием в данных актах момента (если такой момент в актах не указан – с момента вступления этих актов в законную силу). Для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях в вышеуказанных нормативных правовых актов с указанием момента начала применения тех или иных положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин.

Письмом от 30.10.2017 № Исх-ДИО/18274 департамент уведомил общество о том, что с 01.01.2018 арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 55:36:090201:43, площадью 2 991 кв. м, предоставленный по договору аренды, составляет 124 950 руб. в связи с вступлением в силу постановления правительства Омской области от 31.05.2017 № 162-п «О внесении изменения в постановление правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п» (далее – Постановление № 162-п).

Согласно приложению к письму от 30.10.2017 № Исх-ДИО/18274 арендная плата рассчитана исходя из рыночной стоимости земельного участка – 41 650 000 руб., установленной отчетом ООО «Независимый экспертно-консалтинговый центр» от 27.09.2017 № 001-1584/12 (далее – отчет № 001-1584/12).

ООО «Орнат», не соглашаясь с рыночной ценой земельного участка, организовало самостоятельную экспертизу, по результату которой получен отчет ООО «Центр интеллектуальных технологий» от 07.06.2019 № 03/05/2019, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет 18 532 000 руб.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу об установлении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:090201:43 и соответствующего размера арендной платы.

Судом первой инстанции, установив наличие значительных расхождений в данных о рыночной цене, назначил проведение экспертизы в целях устранения имеющихся противоречий и установления действительной рыночной стоимости имущества, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю Ермакову Сергею Олеговичу (далее – ИП Ермаков С.О.).

Согласно заключению эксперта ИП Ермакова С.О. от 20.03.2020 № 1191/40/20 (далее – заключение № 1191/40/20) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:090201:43, общей площадью 2 991 кв. м, расположенный по адресу: г. Омск, Центральный административный округ, пр-кт Карла Маркса, д. 18, составляет 33 735 000 руб.

Поскольку заключение № 1191/40/20 выполнено экспертом с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ), не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности суд посчитал, что экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, основания для признания экспертного заключения сомнительным или противоречивым отсутствуют.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 8, 12, 421, 422, 424, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), разъяснениями, изложенными в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), правовыми позициями, сформированными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо № 92), принимая во внимание заключение № 1191/40/20, согласно которому рыночная стоимость земельного участка определена в размере 33 735 000 руб., следовательно, арендная плата с 01.01.2018 по 31.12.2018 по договору аренды составляет 101 205 руб. в месяц, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований общества. 

При этом отметил, что поскольку проведение оценки спорного земельного участка обязательно, обращение истца с требованиями об оспаривании достоверности величины рыночной стоимости правомерно.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился. 

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ, положений статьи 39.7 ЗК РФ и разъяснений, изложенных в пунктах 16, 19 Постановления № 73, в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, относится к категории регулируемых цен.

В рассматриваемом случае арендная плата по договору с 01.01.2018 устанавливается на основании пункта 5 постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» в редакции Постановления № 162-п, согласно которому арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и коэффициента, выраженного в процентах и устанавливаемого в зависимости от видов разрешенного использования земельного участка.

Соответственно, по смыслу правовой позиции, сформированной в пункте 1 Информационного письма № 92, истец имеет право на оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки (земельного участка) определенного независимым оценщиком путем предъявления самостоятельных требований.

Как установлено статьей 12 Закона № 135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доводы департамента, изложенные в кассационной жалобе, были рассмотрены и правомерно отклонены судом апелляционной инстанции.

В силу статьи 55 АПК РФ экспертом в арбитражном суде является лицо, обладающее специальными знаниями по вопросам, касающимся рассмотрения дела.

Из части 1 статьи 82 АПК РФ следует, что экспертиза назначается для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний.

Согласно части 2 статьи 82 АПК РФ круг и содержание вопросов, по которым проводится экспертиза, определяются судом. Определяя круг и содержание вопросов, по которым необходимо провести экспертизу, суд исходит из того, что вопросы права и правовых последствий оценки доказательств не могут быть поставлены перед экспертом.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» разъяснено, что при поручении проведения экспертизы лицу, не являющемуся государственным судебным экспертом, суд выясняет также сведения о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности.

В статье 7 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ) отражено, что при производстве судебной экспертизы эксперт независим, он не может находиться в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела. Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями.

Статья 8 Закона № 73-ФЗ предусматривает, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В силу статьи 41 Закона № 73-ФЗ, положения статей 7, 8 распространяются на не государственные судебно-экспертные учреждения и лиц, обладающими специальными знаниями и привлеченными для проведения экспертизы.

Подобные положения закреплены в статье 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которым оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Частью 1 статьи 87.1 АПК РФ установлено, что в целях получения разъяснений, консультаций и выяснения профессионального мнения лиц, обладающих теоретическими и практическими познаниями по существу разрешаемого арбитражным судом спора, арбитражный суд может привлекать специалиста.

Специалистом в арбитражном суде является лицо, обладающее необходимыми знаниями по соответствующей специальности, осуществляющее консультации по касающимся рассматриваемого дела вопросам (статья 55.1 АПК РФ).

В силу части 2 статьи 64, статьи 89 АПК РФ заключение специалиста по обстоятельствам дела относится к иным документам, и допускается в качестве доказательств если содержит сведения об обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Из приведенных процессуальных положений следует, что на разрешение экспертов ставятся вопросы, которые требуют специальных познаний и не могут быть разрешены судом на основании применения норм права. Экспертное заключение является доказательством, которое получено в результате совершения лицом, имеющим определенную квалификацию и опыт, определенных действий, в том числе проведение натурных работ, применение определенной методологии, производство расчетов, в соответствии с установленными стандартами области применения.

Таким образом, представленное в материалы дела экспертное заключение суд оценивает с точки зрения соблюдения процесса его получения (предупреждение эксперта об уголовной ответственности, подписка эксперта, выполнение экспертизы лицом, которому она была поручена), проверки квалификации эксперта, полноты представленного заключения и оснований, по которым эксперт пришел к тем или иным выводам и т.д., что обуславливает его относимость и допустимость для принятия в качестве одного из доказательств по делу.

Иные доказательства (в том числе отчеты об определении рыночной стоимости, подготовленные по заказу участников процесса), принимаются в качестве мнения специалиста (при наличии документов о квалификации) и иных доказательств (часть 1 статьи 89 АПК РФ).

В пункте 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 (далее – ФСО № 1) установлено, что объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (пункты 12, 13 ФСО № 1).

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 (далее – ФСО № 7), при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а)  сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б)  в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в)  при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г)  для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д)  в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Также в пункте 22 ФСО № 7 предусмотрено, что при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Таким образом, нормативно установленные правила проведения экспертизы с целью установления рыночной стоимости объекта оценки предполагают возможность определения рыночной стоимости недвижимости путем сравнения с объектами-аналогами. Требования ФСО не предполагают узкого круга объектов-аналогов (ограничений), поскольку имеется возможность корректировки показателей с учетом их вклада в цену объекта. 

Применение метода корректировок (сравнения продаж) экспертом ИП Ермаковым С.О. наиболее достоверно отражает рыночную стоимость объекта исследования, иного (в отношении размера корректировок) департаментом не доказано.

ИП Ермаковым С.О. приняты во внимание элементы сравнения (критерии): передаваемый имущественные права (обременения); условия финансирования сделки; условия продажи; условия рынка (изменение цен); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта; экономические характеристики; наличие движимого имущества и иные элементы, влияющие на стоимость.

В качестве величин корректировок судебным экспертом приняты во внимание «Рекомендации для профессиональных участников Омского регионального рынка недвижимости по оценке земельных участков. Территориально-экономическое зонирование города Омска. Выпуск № 1. Итоги 2017 года», подготовленные советом экспертов рынка недвижимости, Омским региональным отделением Российского общества оценщиков.

Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что в отсутствие доказательств неверного определения корректировочных коэффициентов, само по себе их значение не свидетельствует о наличии в заключении эксперта ошибок. 

Оценив заключение № 1191/40/20 суды пришли к следующим выводам.

Заключение № 1191/40/20 является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, выводы эксперта основаны на непосредственном исследовании земельного участка и выбранных объектов – аналогов, заключение эксперта ясно и полно отвечает на поставленный судом вопрос и отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения.

Выводы эксперта достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования. Полномочия, квалификация эксперта подтверждается приложенными к заключению документами. Отвод эксперту в порядке статьи 23 АПК РФ ответчиком не заявлен.

Нарушений положений статей 82, 83, 86 АПК РФ не установлено.

О проведении по делу повторной экспертизы департамент не заявлял.

Учитывая изложенное, суды пришли к обоснованному выводу о том, что достоверность и обоснованность экспертного заключения по результатам судебной экспертизы, как одного из доказательств по делу, при рассмотрении спора по существу проверены, ответчиком не опровергнуты, как и рыночная стоимость земельного участка.

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание заключение № 1191/40/20, согласно которому рыночная стоимость земельного участка определена в размере 33 735 000 руб., следовательно, арендная плата с 01.01.2018 по 31.12.2018 по договору аренды составляет 101 205 руб. в месяц, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований общества. 

Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 03.07.2020 Арбитражного суда Омской области и постановление от 05.10.2020 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-24942/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					В.В. Сирина

Судьи									В.В. Тихомиров

										А.В. Щанкина