ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

11.04..2023г.   

г. Ульяновск                                                                                         Дело № А72-8723/2022

Резолютивная часть решения оглашена 5 апреля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 11 апреля 2023 года.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Ключниковой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания      ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Муниципального учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования «Тереньгульский район» Ульяновской области, Ульяновская область, Тереньгульский район,   р.п. Тереньга

к Обществу с ограниченной ответственностью «Бондарская сельскохозяйственная компания», Тамбовская область, Уметский район,  с. Нижние Пески

при участии:

- прокурора Ульяновской области

третьи лица: 

- Индивидуальный  предприниматель ФИО2

- Глава Крестьянско-фермерского хозяйства ФИО3

- Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области

о расторжении договора аренды земельного участка 

при участии:

от истца – ФИО4, распоряжение №04-Рл/с от 25.01.2023.

от ответчика –  ФИО5, генеральный директор, решение, ФИО6, доверенность, диплом

от индивидуального предпринимателя ФИО2- ФИО2, паспорт

от Главы Крестьянско-фермерского хозяйства ФИО3- ФИО3, паспорт

от Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области – ФИО7, паспорт, доверенность, диплом; ФИО8, паспорт, доверенность, диплом.

от Прокуратуры Ульяновской области – ФИО9, паспорт, приказ, удостоверение.

установил:

Муниципальное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования «Тереньгульский район» Ульяновской области обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Бондарская сельскохозяйственная компания» о расторжении договора аренды земельного участка №21 от 15.04.2013г. из земель сельскохозяйственного назначения площадью 85 847 777 кв.м., с кадастровыми номерами 73:18:031601:810, 73:18:031601:811, 73:18:031601:807, 73:18:031601:809, 73:18:031601:829, 73:18:031601:805, 73:18:031601:831,    73:18:031601:806, 73:18:031601:822, 73:18:031601:824, 73:18:031601:814, 73:18:031601:801/1, 73:18:031601:801/2, 73:18:031601:816, 73:18:031601:813, 73:18:031601:836, 73:18:000000:140, 73:18:031601:815, 73:18:031601:812, 73:18:000000:138, 73:18:031601:820, 73:18:031601:819, 73:18:031601:833, 73:18:031601:844, 73:18:031601:835, 73:18:031601:828, 73:18:031601:834, 73:18:031601:825, 73:18:031601:838, 73:18:031601:827, 73:18:031601:846, 73:18:031601:823, 73:18:031601:826, 73:18:031601:845, 73:18:031601:837, 73:18:031601:818, 73:18:031601:821, 73:18:031601:817, 73:18:000000:139, 73:18:031601:808, 73:18:031601:843, 73:18:031601:842, 75:18:031601:804, 73:18:031601:839, 73:18:031601:840, 73:18:031601:841, расположенных в муниципальном образовании «Михайловское сельское поселение» Тереньгульского района Ульяновской области, с видом разрешенного использования: в целях сельскохозяйственного производства.

Определением от 17.06.2022 исковое заявление принято судом к производству; удовлетворено ходатайство  истца о принятии обеспечительных мер. Суд запретил  Обществу с ограниченной ответственностью «Бондарская сельскохозяйственная компания» передавать права и обязанности на безвозмездной основе по договору аренды земельного участка №21 от 15.04.2013 иным лицам с момента рассмотрения по существу настоящего заявления.

Определением от 21.07.2022 судом  к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены  индивидуальный предприниматель ФИО2, глава Крестьянско-фермерского хозяйства ФИО3

18.08.2022 от истца поступило заявление  о принятии дополнительных мер по обеспечению иска. 

Определением от 19.08.2022 удовлетворено ходатайство  истца о принятии обеспечительных мер. Суд запретил  Обществу с ограниченной ответственностью «Бондарская сельскохозяйственная компания» передавать права и обязанности на возмездной основе по договору аренды земельного участка №21 от 15.04.2013 иным лицам с момента рассмотрения по существу настоящего заявления.

Определением от 15.09.2022 судом  привлечено к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований  на предмет спора,  Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области.

13.01.2023 от Прокуратуры Ульяновской области поступило ходатайство о вступлении в дело на основании части 5 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 Представители сторон не возражали против вступления в дело прокурора.

 Определением от 25.01.2023 удовлетворено ходатайство Прокурора Ульяновской области о вступлении в дело. 

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных исковых требований, указав, что стороны не достигли соглашения относительно возможности заключения мирового соглашения.

Согласно заключению Прокурора Ульяновской области исковые требования подлежат удовлетворению, поскольку дальнейшее сохранение арендных отношений нарушает нормы земельного законодательства и является нецелесообразным.

Представители ответчика возражали против удовлетворения иска, указав, что отсутствуют основания для расторжении договора аренды, земельные участки используются согласно целевому назначению. На сегодняшний день не вся площадь арендуемых земельных участков задействована в сельскохозяйственном производстве, но планируется их дальнейшее введение в оборот и освоение.

Третьи лица ИП ФИО2 и Глава КФХ ФИО3 возражали против удовлетворения иска, указав, что земельные участки, переданные им по договору субаренды от ответчика, используются в соответствии с их целевым назначением.

Представитель третьего лица Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области поддержал доводы искового заявления.

Выслушав представителей сторон, заключение прокурора Ульяновской области, исследовав письменные материалы дела и представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

При этом суд руководствуется следующим.

Как указал истец, 15 апреля 2013 года между муниципальным учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования «Тереньгульский район» Ульяновской области» (Арендодатель) и ООО Агропромышленное предприятие «Возрождение» (арендатор) заключен договор аренды № 21 земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 85 847 777 кв.м., кадастровые номера 73:18:031601:810, 73:18:031601:811, 73:18:031601:807, 73:18:031601:809, 73:18:031601:829, 73:18:031601:805, 73:18:031601:831,    73:18:031601:806, 73:18:031601:822, 73:18:031601:824, 73:18:031601:814, 73:18:031601:801/1, 73:18:031601:801/2, 73:18:031601:816, 73:18:031601:813, 73:18:031601:836, 73:18:000000:140, 73:18:031601:815, 73:18:031601:812, 73:18:000000:138, 73:18:031601:820, 73:18:031601:819, 73:18:031601:833, 73:18:031601:844, 73:18:031601:835, 73:18:031601:828, 73:18:031601:834, 73:18:031601:825, 73:18:031601:838, 73:18:031601:827, 73:18:031601:846, 73:18:031601:823, 73:18:031601:826, 73:18:031601:845, 73:18:031601:837, 73:18:031601:818, 73:18:031601:821, 73:18:031601:817, 73:18:000000:139, 73:18:031601:808, 73:18:031601:843, 73:18:031601:842, 75:18:031601:804, 73:18:031601:839, 73:18:031601:840, 73:18:031601:841, расположенные в муниципальном образовании «Михайловское сельское поселение» Тереньгульского района Ульяновской области для использования в целях сельскохозяйственного производства. 

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от «15» апреля 2013 года без замечаний со стороны арендатора.

В последствии согласно условиям договора о передаче прав и обязанностей от 28.11.2017 года ООО Агропромышленное предприятие «Возрождение», в лице генерального директора ФИО10, передало права и обязанности по договору аренды земельного участка от 15.04.2013 № 21 ООО «Бондарская сельскохозяйственная компания», в лице генерального директора ФИО5. 

Договор о переуступке прав и обязанностей заключен в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области 29.01.2018 года, номер государственной регистрации 73:18:031601:813-73/004/2018-1.

Согласно п. 3.2.2 договора Арендатор обязан использовать участок в соответствии с условиями договора, согласно п. 3.2.4. договора арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой территории, а также к загрязнению территории поселения. 

Истец указывает, что ответчиком указанные условия договора об использовании арендуемых земельных участков по целевому назначению были нарушены.

15.05.2022 муниципальным учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования «Тереньгульский район» Ульяновской области» проведено обследование земельных  участков,  в  результате  которого  выявлен  факт их неиспользования. 

Актами обследования земельных участков от 15.05.2022 установлено, что на спорных земельных участках произрастает многолетняя древесная и кустарниковая растительность, сельскохозяйственная деятельность не ведется. Указанные обстоятельства свидетельствуют о непринятии арендатором надлежащих мер к использованию земельных участков.

Кроме того, на основании обращения депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации ФИО11 Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Чувашской республике и Ульяновской области проведен 29.03.2021 рейдовый осмотр земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в аренде  ООО   «Бондарская   сельскохозяйственная  компания»,  в   частности непосредственно указанный в обращении земельный участок с кадастровым номером 73:18:031601:833.

На основании проведенного рейдового мероприятия вышеуказанным органом контроля в период с 03.06.2021 по 11.06.2021 инициирована внеплановая документарная проверка в отношении ООО «Бондарская сельскохозяйственная компания».

Так, проверкой установлено, что земельный участок сельскохозяйственного назначения (кадастровый номер 73:18:031601:833), находящийся в аренде ООО «Бондарская сельскохозяйственная компания» на основании договора аренды от 15.04.2013 № 21, общей площадью 3 836 973 кв.м. (383,7 га), по целевому назначению использовался лишь в части, а именно на площади 454 900 кв.м. (45,49 га). Остальная площадь земельного участка по прямому назначению не эксплуатировалась.

По результатам проверки ООО «Бондарская сельскохозяйственная компания» 11.06.2021 выдано предписание об устранении выявленных нарушений требований земельного законодательства со сроком устранения нарушений до 18.10.2021, в отношении юридического лица возбуждено дело об административном правонарушении по ч. 2 ст. 8.7 КоАП РФ.

Помимо этого, в рамках проведенного в марте 2021 г. рейдового осмотра земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в аренде ООО «Бондарская сельскохозяйственная компания», Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Чувашской республике и Ульяновской области вскрыты факты игнорирования земельного законодательства в части эксплуатации и невключению в сельскохозяйственный оборот 8 земельных участков с кадастровыми номерами 73:18:031601:818; 73:18:031601:841; 73:18:031601:817; 73:18:031601:838; 73:18:031601:801; 73:18:031601:816; 73:18:031601:836; 73:18:031601:815.

Изложенные обстоятельства явились основанием для объявления 08.02.2021 ООО «Бондарская сельскохозяйственная компания» 8 предостережений о недопустимости нарушения обязательных требований. В связи с игнорированием ООО «Бондарская сельскохозяйственная компания» указанных предостережений и не информированием органа контроля в установленный срок о результатах их исполнения Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Чувашской республике и Ульяновской области в отношении юридического лица возбуждено 8 административных дел по ст. 19.7 КоАП РФ.

27.05.2022 года Управлением Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Чувашской республике и Ульяновской области проведено контрольное мероприятие по выездному обследованию 43 земельных участков, переданных в пользование ООО «Бондарская сельскохозяйственная компания», без взаимодействия с контролируемым лицом. 

В ходе проведенного выездного обследования нарушения требований земельного законодательства выявлены фактически на всех земельных участках, находящихся в аренде ООО «Бондарская сельскохозяйственная компания». Нарушения выражены в неиспользовании земельных участков для сельскохозяйственного производства и зарастании их сорной растительностью и деревьями.

В связи с тем, что до настоящего момента земельные участки ответчиком не используются, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. 

Условиями пункта 3.4.3. договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке в случае существенного нарушения условий договора Арендатором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

Наряду с указанными в пункте 1 приведенной статьи условиями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса РФ, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. 

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. 

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

Положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на защиту интересов стороны договора при существенном нарушении договора другой стороной, в том числе интересов арендодателя в соответствии с условиями заключенного с арендатором договора аренды (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2019 года N 3428-О, от 26 февраля 2021 года N 233-О и др.). 

Статья 450 ГК Российской Федерации, содержащая, в частности, понятие существенного нарушения договора одной из сторон как основания изменения или расторжения договора в судебном порядке по требованию другой стороны и предполагающая определение судом в рамках его дискреционных полномочий существенности такого нарушения в конкретном деле, направлена на обеспечение баланса интересов сторон договора с учетом имеющихся фактических обстоятельств (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24 октября 2013 года N 1617-О, от 23 июня 2016 года N 1289-О, от 29 октября 2020 года N 2466-О и др.). 

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки з соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. По смыслу приведенных норм время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды. Установление приведенных оснований расторжения договора земельным законодательством есть элемент публично-правового регулирования в земельных отношениях и форма реализации публичного интереса в эффективном и качественном использовании земель как общего достояния и необходимого условия экономической деятельности, который не может ограничиваться лишь внесением арендной платы.

Согласно требованиям подп. 1 п. 3 ст. 1, п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.

В соответствии со статьей 78 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 части 3 статьи 1 Закона № 101-ФЗ основным принципом оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение их целевого использования. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей (пункт 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации). Арендаторы земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения обязаны использовать указанные земельные участки в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинять вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению земель, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности.

При рассмотрении дела судом установлены следующиефактические обстоятельства.

15.04.2013 между муниципальным учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями муниципального образования «Теренгульский район» Ульяновской области и Обществом с ограниченной ответственностью Агропромышленное предприятие «Возрождение» был заключен договор аренды земельного участка №21 (т. 1 л.д. 15-22).

Срок действия договора установлен сторонами по 14.04.2062 года.

Исходя из пункта 1.1. договора предметом договора являются 45 земельных участков, имеющих индивидуальные кадастровые номера.

Впоследствии Общество с ограниченной ответственностью Агропромышленное предприятие «Возрождение» полностью передало свои права и обязанности по договору аренды №21 Обществу с ограниченной ответственностью «Бондарская сельскохозяйственная компания» по договору о передаче прав и обязанностей от 28.11.2017 (т. 1 л.д. 11 – 14).

Таким образом, Общество с ограниченной ответственностью «Бондарская сельскохозяйственная компания» стало арендатором в отношении 45 индивидуально определенных земельных участков, расположенных в Теренгульском районе Ульяновской области.

В период действия договора аренды Общество с ограниченной ответственностью «Бондарская сельскохозяйственная компания» уступило свои права и обязанности по договору в отношении двух земельных участков.

Так, договором о передаче прав и обязанностей от 21.04.2022 ИП ФИО2 были переданы права арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 73:18:031601:816, общей площадью 515 019 кв.м., расположенного по адресу: Ульяновская область, Теренгульский район, МО «Михайловское сельское поселение» (запись об аренде Общества с ограниченной ответственностью «Бондарская сельскохозяйственная компания» погашена 29.04.2022).

Аналогичный договор был заключен Обществом с ограниченной ответственностью «Бондарская сельскохозяйственная компания» с Обществом с ограниченной ответственностью «Светопторг-Поволжье» в отношении земельного участка 73:18:031601:842, общей площадью 78 465 кв.м., расположенного по адресу: Ульяновская область, Теренгульский район, МО «Михайловское сельское поселение» (запись об аренде Общества с ограниченной ответственностью «Бондарская сельскохозяйственная компания» погашена 19.07.2021).

Таким образом, в настоящем деле рассматриваются требования истца к ответчику в отношении 43 индивидуально определенных земельных участков, составляющих единый предмет договора аренды.

Пунктом 3.3.3 договора аренды от 15.04.2013 определено, что арендатор имеет право передавать земельные участки в субаренду в пределах срока действия договора с согласия арендодателя.

В нарушение указанных договорных условий Общество с ограниченной ответственностью «Бондарская сельскохозяйственная компания» заключило ряд договоров субаренды.

21.04.2022 был заключен договор субаренды земельного участка №3 с ИП ФИО2 в отношении  земельного участка 73:18:000000:138, общей площадью 2 538 691 кв.м., расположенного по адресу: Ульяновская область, Теренгульский район, МО «Михайловское сельское поселение» (т. 2 л.д. 71 – 75).

Вышеуказанный земельный участок относится к земельным участкам, арендуемым Обществом  с ограниченной ответственностью «Бондарская сельскохозяйственная компания» у муниципального учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями муниципального образования «Теренгульский район» Ульяновской области.

02.05.2022 был заключен договор субаренды земельного участка №3 с КФХ ФИО3 в отношении 41 земельного участка (т. 2 л.д. 52 – 59). 

39 из 41 земельных участков, являющихся предметом договора субаренды №3, относятся к земельным участкам, арендуемым Обществом  с ограниченной ответственностью «Бондарская сельскохозяйственная компания» у муниципального учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями муниципального образования «Теренгульский район» Ульяновской области.

Как указывает представитель истца, Общество с ограниченной ответственностью «Бондарская сельскохозяйственная компания» не уведомляло арендодателя о заключении договоров субаренды.

Данный факт ответчиком не оспаривается.

Соответственно, в нарушение взятых на себя договорных обязательств ответчик передал в аренду 40 из 43 земельных участков без предварительного уведомления арендодателя.

Требование о предварительном уведомлении арендодателя, аналогичное договорному, закреплено также в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, согласно которому при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пп. 5 и 6 названной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения ст. 22 ЗК РФ, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Как указано в связи с этим в п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Арендодатель вправе предъявить требование о возмещении убытков как меры защиты своих прав в случае несоблюдения арендатором этой обязанности (п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Таким образом, в данном случае отсутствие предварительного согласования с арендодателем передачи участков в субаренду, нельзя признать существенным нарушением условий договора аренды.

Между тем, указанный факт позволяет сделать вывод  о том, что именно на арендаторе Обществе с ограниченной ответственностью «Бондарская сельскохозяйственная компания» лежит обязанность по соблюдению условий договора аренды.

Общество с ограниченной ответственностью «Бондарская сельскохозяйственная компания» являясь контрагентом муниципального учреждения «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными отношениями муниципального образования «Теренгульский район» Ульяновской области в договоре аренды земель сельскохозяйственного назначения обязано соблюдать требования земельного законодательства по использованию и освоению земель (в частности, пункт 2 статьи 45 ЗК РФ). 

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 №3914/13 по делу №А06-7751/2010, если судом будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ).

Представителем истца в материалы дела представлены Заключения по выездному обследованию объектов земельных отношений без взаимодействия с контролируемым лицом, составленные специалистами Управления Россельхознадзора по Чувашской Республике и Ульяновской области.

Согласно Заключению по выездному обследованию объектов земельных отношений без взаимодействия с контролируемым лицом №06-31-УЛЬ/23 от 03.06.2022 (в отношении 17 земельных участков) были сделаны следующие выводы (т. 1 л.д. 23 – 61).

15 земельных участков не используются для сельскохозяйственного производства, что выражается в непроведении мероприятий по защите земель от зарастания многолетними сорными растениями и деревьями, что подпадает под Признаки неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ, утвержденные Постановлением Правительства РФ 18.09.2020 №1482. Также отсутствие использования земельных участков создает угрозу существенного вреда состоянию и качеству земли, являющейся компонентом природной среды и является нарушением требований ЗК РФ, ФЗ №101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения», Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 №П/0412.

Один земельный участок (кадастровый номер 73:18:031601:819) используется по целевому назначению (распашка) на 78,97%.

Также один из обследуемых земельных участков (кадастровый номер 73:18:031601:822) не используется в связи с проведением мероприятий по рекультивации после проведения дорожных ремонтных работ.

Согласно Заключению по выездному обследованию объектов земельных отношений без взаимодействия с контролируемым лицом №06-31-УЛЬ/25 от 07.06.2022 проверка была проведена в отношении 9 земельных участков, все из которых были признаны неиспользуемыми (т. 1 л.д 62 – 68).

В соответствии с Заключением по выездному обследованию объектов земельных отношений без взаимодействия с контролируемым лицом №06-31-УЛЬ/26 от 08.06.2022, проверка проводилась в отношении 12 земельных участков (т. 1 л.д. 69 – 89). 

10 земельных участков были признаны неиспользуемыми.

Земельный участок 73:18:000000:139, площадью 1 242 158 кв.м. используется по целевому назначению на 53,8% от общей площади земельного участка. Земельный участок огорожен забором, состоящим из деревянных столбов и металлической проволокой, за которым осуществляется выпас скота.

Также по целевому назначению используется многоконтурный (два контура) земельный участок 73:18:031601:833.

Также оценка использования 5 земельным участкам дана в Заключении по выездному обследованию объектов земельных отношений без взаимодействия с контролируемым лицом №06-31-УЛЬ/17 от 27.05.2022. Данным заключением подтверждено не использование по целевому назначению обследуемых земельных участков.

К представленным Заключениям также приложены Акты осмотра земельных участков, составленные рабочей группой в количестве 5 человек (специалисты, эколог).

В ходе судебного разбирательства был допрошен свидетель ФИО12, который дал свои пояснения относительно привлечения к административной ответственности и составления протоколов в отношении ответчика, также подтвердив факт неиспользования земельных участков по целевому назначению.

В материалах дела имеется отзыв представителя ответчика по доверенности – ФИО13, согласно которому процент использования арендованной земли от 8 584 га составляет 37,4%. (т. 2 л.д. 79).

В ходе судебного заседания представитель ответчика по доверенности ФИО6 также не отрицала факт лишь частичного освоения земель сельскохозяйственного назначения (примерно на 1/3), указав, что для использования по целевому назначению всего массива земельных участков ответчику потребуется еще 6 – 7 лет.

Глава КФХ ФИО3 возражал против удовлетворения заявленных требований. Указал, что проведенные в отношении земельных участков проверки отличались необъективностью, предвзятостью, а составленные по их результатам акты и заключения имеют многочисленные нарушения.

В настоящее время КФХ развивается, обладает поголовьем скота в количестве 380 штук. 

Неиспользование земельных участков по целевому назначению и их неосвоение носит объективный характер. Фермерское хозяйство только стало развиваться после 2020 года (пандемия), планируется дальнейшее освоение земель. 

Глава КФХ ФИО3 полагает, что арендатор добросовестно предпринимает организационно-хозяйственные и агротехнические меры по освоению земельного участка, в связи с чем расторжение договора несоразмерно степени существенности допущенных им нарушений.

ИП ФИО2 также возражал против удовлетворения заявленных требований.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, факт использования предмета договора аренды (43 земельных участка) не по целевому назначению, длительное безосновательного неосвоение ответчиком земельных участков, в отсутствие незаконных препятствий в их освоении со стороны органов местного самоуправления, подтверждено имеющимися в материалах дела доказательствами и сторонами не оспаривается. 

Освоение земельного участка является обязанностью арендатора и в ее исполнении состоит публичный интерес в предоставлении данного участка.

Верховный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что расторжение договоров, влекущее для сторон такие существенные последствия, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Такой правовой подход поддержан в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 26.08.2016 N 309-ЭС16-10089 от 23.06.2017 N 307-ЭС17-7469, от 26.06.2020 N 309-ЭС20-8626, от 20.12.2021 N 308-ЭС21-23577.

В пункте 43 постановления от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил следующее.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениями кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Это значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В настоящем деле условиями договора аренды №21 предусмотрено, что земельный участок передан для сельскохозяйственного производства. 

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

При этом, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

Тем самым неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства может быть расценено как существенное нарушение договора со стороны арендатора. 

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для расторжения договора аренды №21 от 15.04.2013 в отношении 43 земельных участков между истцом и ответчиком. 

Ссылка представителя ответчика на то обстоятельство, что в данном случае истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора подлежит отклонению в силу правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 20.03.2017 N 309-ЭС16-17446, согласно которой досудебный порядок урегулирования экономических споров представляет собой взаимные действия сторон материального правоотношения, направленные на самостоятельное разрешение возникших разногласий.

 Лицо, считающее, что его права нарушены действиями другой стороны, обращается к нарушителю с требованием об устранении нарушения. 

Если получатель претензии находит ее доводы обоснованными, то он предпринимает необходимые меры к устранению допущенных нарушений, исключив тем самым необходимость судебного вмешательства. 

Такой порядок ведет к более быстрому и взаимовыгодному разрешению возникших разногласий и споров. 

Формальные препятствия для признания соблюденным претензионного порядка урегулирования спора не должны автоматически влечь оставление заявления без рассмотрения, суд должен исходить из реальной возможности урегулирования конфликта между сторонами в таком порядке. 

В данном случае по ходатайству сторон с целью урегулирования спора мирным путем судебные заседания откладывались два раза, однако, стороны не достигли договоренностей по условиям мирового соглашения, соответственно, в данном случае, несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора не влечет оставление искового заявления без рассмотрения. 

В настоящем деле нарушение досудебного порядка урегулирования спора не повлекло за собой нарушение прав и законных интересов ответчика, который на момент вынесения решения (по прошествии 6 месяцев со дня принятия искового заявления) не достиг согласия по условиям, предложенного истцом мирового соглашения, что исключает разрешение спора между сторонами мирным путем без вмешательства суда. 

В связи с тем, что иск удовлетворен, а Муниципальное учреждение «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям муниципального образования «Тереньгульский район» Ульяновской области освобождено от уплаты государственной пошлины в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000 руб. 00 коп.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-171, 176-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка №21 от 15.04.2013.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Бондарская сельскохозяйственная компания» в доход федерального бюджета 6 000 руб. 00 коп. – государственную пошлину. 

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня принятия.

 

Судья                                                                   М.Г. Ключникова