Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-9711/2021

г. Хабаровск

27 марта 2023 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 22.03.2023 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи Левинталь О.М.

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрел в заседании суда дело по  иску общества с ограниченной ответственностью "Рент-Восток" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 680013, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Норд-Ост" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>)

 третье лицо - Управление государственной охраны объектов культурного наследия Хабаровского края в качестве третьего лица (680000, 

<

...>)

об установлении сервитута

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 09.11.2021, диплом от 16.06.2000, ФИО3, представитель по доверенности от 09.11.2021, диплом от 14.06.2011,

от ответчика – ФИО4, представитель по доверенности №1-А от 12.08.2021, диплом от 14.06.2012.

Общество с ограниченной ответственностью «Рент-Восток» обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Норд-Ост» об установлении частного сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:128, общей площадью 1 825 кв. м., с разрешенным использованием: под фактическое строение базы, расположенное по адресу: 

<

...>, предоставив для проезда и гостевой автопарковки сроком на 5 лет с автоматической пролонгацией в соответствии со схемой расположения сервитута на кадастровом плане территории в 

<

...>.

Ответчик  с иском не согласен,  представил возможные, по его мнению, варианты   сервитута для обеспечения проезда и прохода  к зданию истца. Указывает, что сервитут должен быть наиболее обременительным для собственника земельного участка.

Истец с предложенными вариантами не согласен с указанием на то, что  принадлежащее ему на праве собственности здание является  объектом культурного наследия  и на него возложены охранные обязательства по  сохранению объекта  культурного наследия, для исполнения которых необходимо  выполнение предусмотренных  охранными обязательствами мероприятий, что предполагает использование   земельного участка для  проезда и прохода в т.ч. спец. техники. . 

Указывает, что здание не используется в коммерческих целях в связи с необходимостью приспособления здания к современному использованию и  проведения реставрационных и ремонтных работ. Препятствие ответчика по доступу транспорта  к принадлежащему зданию ограничивают возможность его использования и обеспечения сохранности. 

По ходатайству истца о  назначении  судебной экспертизы для определения возможности проезда и использования здания, минуя  земельный участок, принадлежащий ответчику  с  КН 27:23:0030327:128, а также в случае отсутствия такой возможности определения границ и координат сервитута, установление которого ему необходимо для исполнения охранных обязательств определением суда от 01.12.2021 назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО  «Кадастровый центр» эксперту  ФИО5, производство по делу приостановлено до  поступления в суд экспертного заключения. 

02.02.2022 в суд поступило заключение эксперта от 28.01.2022 №01-22/э.

 Согласно заключению эксперта :

1.Осуществить проезд и проход к зданию - объекту культурного наследия (памятнику истории и культуры) с кадастровым номером 27:23:0030327:187, расположенному в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:37 с учетом выполнения ООО «Рент-Восток» обязанности по сохранению здания и охранных обязательств, возложенных на него как на собственника недвижимого объекта культурного наследия от дорог общего пользования невозможно.

2.Осуществить проезд, проход и обслуживание здания с кадастровым номером 27:23:0030327:187 без проезда, прохода, использования прилегающего земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:128 для выполнения ООО «Рент-Восток» обязанности по сохранению здания и охранных обязательств, возложенных на него как на собственника недвижимого объекта культурного наследия невозможно.

По вопросу 3 экспертом установлены координаты характерных точек части земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:128, образуемой для установления обременения (сервитута) земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:128 для проезда, прохода от дорог общего пользования к нежилому зданию с кадастровым номером 27:23:0030327:187 для его использования и определена площадь  сервитута  1 021кв.м.

По вопросу 4  определены координаты части земельного участка, образуемую для установления обременения (сервитута) земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:128 для проезда, прохода от дорог общего пользования к нежилому зданию с кадастровым номером 27:23:0030327:187 и его использования с учетом осуществления ООО «Рент-Восток» охранных обязательств по сохранению объекта культурного наследия и выполнения мероприятий по исполнению охранных обязательств, что включает в себя: проведение научно-исследовательских, изыскательных, проектных, производственных, ремонтных работ, работ по текущему содержанию здания (цоколя, фасадов, крыши, фундамента, окон, дверей, вентиляционных труб, внутреннего конструктива и др.), работ по поддержанию здания в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, выполнение которых предусматривает наличие проезда/прохода и места стоянки по периметру здания для спец. техники, пожарной техники, транспортных средств, подъемных механизмов, крановых установок, техники для вывоза мусора, целесообразно установить в пределах территории объекта культурного наследия, сведения о которой содержатся в охранном обязательстве, утвержденном распоряжением управления государственной охраны объектов культурного наследия № 81 от 29.09.2017г. и определена площадь  сервитута 1594 кв.м.

Определением суда от 04.02.2022 производство по делу возобновлено.

Определением от 01.03.2022 по ходатайству истца назначена дополнительная судебная экспертиза по ранее сформулированному  вопросу 4 для исключения из площади сервитута площади под объектами недвижимости ответчика.

Производство дополнительной судебной экспертизы поручено ООО  «Кадастровый центр» (680007, 

<

...> оф 601) эксперту  ФИО5 (высшее юридическое  образование,  стаж работы  кадастровым  инженером 11 лет).

01.04.2022 в суд поступило дополнительное  заключение ООО  «Кадастровый центр»  от 30.03.2022 №01доп-22/э.

Согласно выводу эксперта в дополнительном заключении: «В результате исследований, выполненных при проведении дополнительной экспертизы, определены характеристики части земельного участка, образуемой для установления обременения (сервитута) земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030327:128 для проезда, прохода от дорог общего пользования к нежилому зданию с кадастровым номером 27:23:0030327:187 и его использования с учетом осуществления ООО «Рент-Восток» охранных обязательств по сохранению объекта культурного наследия и выполнения мероприятий по исполнению охранных обязательств, что включает в себя: проведение научно-исследовательских, изыскательных, проектных, производственных, ремонтных работ, работ по текущему содержанию здания (цоколя, фасадов, крыши, фундамента, окон, дверей, вентиляционных труб, внутреннего конструктива и др.), работ по поддержанию здания в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, выполнение которых предусматривает наличие проезда/прохода и места стоянки по периметру здания для спец.техники, пожарной техники, транспортных средств, подъемных механизмов, крановых установок, техники для вывоза мусора, с учетом исключения фактической площади зданий, сооружений, принадлежащих ответчику.  Определены координаты характерных точек, площадь составляет 1 321 кв.м.»

Определением от 05.04.2022 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании в порядке ч. 3 ст. 86 АПК РФ был опрошен эксперт  ООО  «Кадастровый центр» ФИО5.

Истцом заявлено ходатайство об уточнении иска в порядке ст. 49 АПК РФ  в части   установления площади сервитута до 1 446 кв.м., которая определена группой компаний «Вертикаль».

Просит установить в пользу ООО «Рент-Восток», с целью осуществления охранных обязательств и сохранения объекта культурного наследия (памятника истории и культуры КН 27:23:0030327:187), что включает в себя: приспособление объекта культурного наследия для современного использования, проведение научно-исследовательских, изыскательских, проектных, производственных, ремонтных работ, работ по  текущему содержанию здания (цоколя, фасадов, крыши, фундамента, окон, дверей, вентиляционных труб, внутреннего конструктива и др.), работ по поддержанию здания в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, выполнение которых предусматривает наличие проезда/прохода и места стоянки по периметру здания для спец.техники, пожарной техники, транспортных средств, подъёмных механизмов, крановых установок, техники для вывоз мусора, бессрочный частный сервитут в отношении части земельного участка КН 27:23:0030327:128 площадью 1 446 кв.м.; установить ежемесячную плату за пользование частью земельного участка КН 27:23:0030327:128 площадью 1 446 кв.м.

 Ходатайство обосновано тем,  что эксперт не обладает необходимыми познаниями в области объектов культурного наследия, определенная экспертным путем площадь  ограничивает проезд техники с западной стороны здания  шириной проезда,  не охватывает    полностью северные ворота, необходимые для въезда техники.

 Ответчик возражает против доводов истца возражает, указав что кандидатура эксперта предложена истцом,  а также на отсутствие необходимых документов, обосновывающих заявленную истцом  площадь.

 Ходатайство об уточнении иска судом удовлетворено. 

Определением от  26.04.2022 судом отказано в проведении повторной экспертизы.

В судебном заседании 28.06.2022  представители истца заявили ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Определением от  28.06.2022 судом отказано в проведении повторной экспертизы.

Представители истца поддержали ранее заявленное ходатайство о  назначении оценочной экспертизы по определению стоимости ежемесячной платы за право ограниченного пользования (сервитута) площадью 1 446 кв.м.

 Ответчиком заявлено ходатайство о постановке перед экспертом вопросов по определению   стоимости ежемесячной платы за право ограниченного пользования (сервитута)  частью земельного участка площадью 1 321 кв.м, 1 021 кв.м. и  684 кв.м.

 Судом ходатайство удовлетворено. 

Судом назначена судебная оценочная экспертиза по определению ежемесячной рыночной стоимости за право ограниченного пользования  частью земельного участка  с кадастровым номером 27:23:0030327:128 ,  проведение которой поручено ООО «Дальневосточная оценочная компания» (680028, 

<

...>, ИНН 

<

***>) эксперту ФИО6  (к.э.н., образование высшее,   диплом  2003 г. ,экономист-менеджер, специальность: антикризисное управление, специализация: оценка стоимости предприятия (бизнеса), члена Русского общества оценщиков,   стаж трудовой  деятельности - 23 года, стаж в области оценочной деятельности - 18 лет).

В суд поступило заключение эксперта. 

Согласно заключению эксперта:

1.     Ежемесячная рыночная стоимость платы за право ограниченного пользования (сервитута) на площади 1 446 кв.м. в определенных экспертами группы компаний «Вертикаль» границах согласно Заключению комиссии специалистов исх. № 01-22/ЗС от 20.05.2022г, с целью сохранения объекта культурного наследия с кадастровым номером 27:23:0030327:187 и исполнения охранных обязательств ООО «Рент-Восток», возложенных на него как на собственника памятника федерального значения, составляет: 17 850 (Семнадцать тысяч восемьсот пятьдесят) рублей.

2.     Ежемесячная рыночная стоимость платы за право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка, с кадастровым номером 27:23:0030327:128, на площади 1 022 кв.м. для целей прохода и проезда, определенного в границах поворотных точек согласно Заключению эксперта от 28 января 2022г. per. №01-22/э (ответ на вопрос 3), составляет: 12 525 (Двенадцать тысяч пятьсот двадцать пять) рублей.

3.     Ежемесячная рыночная стоимость платы за право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка, с кадастровым номером 27:23:0030327:128, на площади 1 321 кв.м. для целей исполнения охранных обязательств по сохранению объекта культурного наследия и выполнения мероприятий по исполнению охранных обязательств, что включает в себя: проведение научно-исследовательских, изыскательских, проектных, производственных, ремонтных работ, работ по текущему содержанию здания (цоколя, фасадов, крыши, фундамента, окон, дверей, вентиляционных труб, внутреннего конструктива и др.), работ по поддержанию здания в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, выполнение которых предусматривает наличие проезда/прохода и места стоянки по периметру здания для спец.техники, пожарной техники, транспортных средств, подъёмных механизмов, крановых установок, техники для вывоза мусора, определенного в границах поворотных точек согласно Дополнительного заключения эксперта от 30 марта 2022г. per. №01доп-22/э, составляет: 16 607 (Шестнадцать тысяч шестьсот семь) рублей.

4.     Ежемесячная рыночная стоимость платы за право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка, с кадастровым номером 27:23:0030327:128, на площади 684 кв.м («Зона проезда I») для целей прохода и проезда, определенного в границах поворотных точек согласно Заключению комиссии специалистов по материалам дела №А73-9711/2021, составляет: 9 136 (Девять тысяч сто тридцать шесть) рублей

 В судебном заседании 24.01.2023 опрошен эксперт ФИО6 Эксперт дал пояснения по методике проводимого исследования,  ответил на вопросы суда и сторон.

Стороны заявили ходатайство об отложении судебного заседания для урегулирования спора заключением мирового соглашения.

Судебное заседание судом отложено.

 В судебном заседании 22.03.2023г. истец   пояснил,  что стороны  соглашение не достигли.

 Истец  заявил ходатайство об уточнении иска в порядке ст. 49 АПК РФ  - просит  установить в пользу ООО «Рент-Восток», с целью осуществления охранных обязательств и сохранения объекта культурного наследия (памятника истории и культуры КН 27:23:0030327:187), что включает в себя: приспособление объекта культурного наследия для современного использования, проведение научно-исследовательских, изыскательских, проектных, производственных, ремонтных работ, работ текущему содержанию здания (цоколя, фасадов, крыши, фундамента, окон, дверей, вентиляционных труб, внутреннего конструктива и др.), работ по поддержанию здания в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, выполнение которых предусматривает наличие проезда/прохода и места стоянки по периметру здания для спецлехники, пожарной техники, транспортных средств, подъёмных механизмов, крановых установок, техники для вывоз мусора, бессрочный частный сервитут с круглосуточным режимом использования в отношении части земельного участка КН 27:23:0030327:128 площадью 1 446 кв.м. с возможностью прохода, проезда ко всем существующим входам в здание-памятник. Установить ежемесячную плату за пользование частью земельного участка КН 27:23:0030327:128 площадью 1 446 кв.м. в размере 17 850 (семнадцать тысяч восемьсот пятьдесят) рублей в месяц. Демонтировать существующие ворота 1 и ворота 2.

 Ответчик не возражает против удовлетворения ходатайства в части  формулировки об установлении сервитута. В части требования демонтировать существующие ворота 1 и ворота 2   возражает, поскольку заявлено новое требование.

 Судом ходатайство удовлетворено в части   требования об установлении сервитута. В части требования «демонтировать существующие ворота 1 и ворота 2» ходатайство отклонено ввиду нарушения ст. 49 АПК РФ  и заявления нового требования.

Истец на доводах иска настаивает в части установления сервитута  площадью   1 446 кв.м. Указывает, что заявленная площадь в т.ч. обеспечит проезд  транспортных средств через северные ворота,  поскольку  расстояние с западной стороны здания не достаточно для проезда крупногабаритной, в т.ч. пожарной техники/

Ответчик, соглашаясь с необходимостью установления сервитута, против указанной площади возражает со ссылкой на отсутствие  документов, в т.ч. по исполнению охранных обязательств и необходимых для выполнения ремонтных работ, полагает обоснованной площадь  сервитута 684 кв.м., которая  достаточна для проезду к зданию истца.     Указывает,  что  северные ворота  ответчиком не эксплуатируются, являются запасными, в связи с чем установление сервитута площадью охвата въезда через северные ворота не обоснованно. Ссылается на то,  что сервитут для проезда пожарной техники не может быть установлен,  поскольку это не связано с необходимостью проезда и прохода к зданию для его эксплуатации для истца.  Пояснил, что на запасных воротах имеется  контактная информация для случаев чрезвычайных  ситуаций.

 Истец на ранее данных пояснениях настаивает.    

 Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей,  суд

УСТАНОВИЛ:

ООО  «Рент-Восток» на праве собственности принадлежит нежилое «Здание рефрижератора» с кадастровым номером 27:23:0030327:187, общей площадью 2 299,7 кв.м,,  расположенное по адресу: 

<

...>, год постройки 1917..

Нежилого здание «Здание рефрижератора» в соответствии с решением Исполнительного комитета Хабаровского краевого Совета народных депутатов от 18.07.1971 № 171 «О постановке на государственную охрану памятников истории и культуры Хабаровского края», Указом Президента РФ от 20.02.1995 № 176 «Об утверждении Перечня объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения», Приказом Министерства Культуры Российской Федерации от 19.07.2013г. № 1029 было включено в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации с присвоением регистрационного номера 301310008480006.

В отношении прав  собственника имеется ограничение в виде обременения охранным обязательством собственника объекта культурного наследия № 33, выданного 03.07.2012 года Министерством культуры Хабаровского края.

Нежилое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0030327:37 общей площадью 2 057,69 кв.м., с разрешенным использованием «под здание холодильника, для объектов общественно-делового назначения», принадлежащим нам на праве собственности ООО  «Рент-Восток».

Согласно выписки из реестра,  границы земельного участка проходят  в отдельных местах на небольшом удалении  от  стены здания.

C целью сохранения и государственной охраны  объекта 31.12.2013г. приказом Министерства культуры Хабаровского края № 1-32/01.03-01 01 «Об утверждении границ территорий и режимов использования земель в границах данных территорий объектов культурного наследия федерального значения, расположенных в г. Хабаровске» утверждены границы территории объекта «Здание рефрижератора», 1912 г.» расположенного по ул. Кавказская, 35 в соответствии с приложением № 8, 38.

 Охранная зона составляет  2 620 кв.м.

Границы охранной зоны объекта культурного наследия не входят в состав земельного участка, принадлежащего истцу.

Объект истца находится  на земельном участке, примыкающем к земельному участку ответчика  ООО «Норд – Ост».

Границы участков истца и ответчика являются смежными по трем сторонам и с одной стороны участок 27:23:0030327:37 имеет границу с территорией общего пользования - дорогой по ул. Кавказская.

ООО «Норд – Ост» является собственником земельного участка с  кадастровым номером 27:23:0030327:128 площадью  8 015, 91  кв.м.

Территория участка используется обществом для  производственной и хозяйственной деятельности. На участке находится несколько капитальных  строений. 

Подъезд к земельному участку с КН 27:23:0030327:128 возможен со стороны ул. Кавказской (дорога общего пользования), с противоположной стороны подъездные пути и дороги отсутствуют ,   поскольку  расположена река Амур. 

Участок оборудован двумя подъездными путями с дороги общего пользования,  проходящей по ул. Кавказской.

Земельный участок огражден забором,  имеющим двое ворот.

Одни ворота  (далее – северные ворота, ворота 2) являются пожарным проездом. 

 Ворота 1 оборудованы пропускным пунктом и используются  в  течение дня  для доступа лиц на территорию участка (арендаторов, клиентов ответчика,  работников). 

Территория находится под видеонаблюдением. 

На вьезде  на территорию земельного участка с КН 27:23:0030327:128 установлен шлагбаум, чем ограничивается  доступ  истца к  принадлежащему зданию и  земельному участку.

Поскольку во внесудебном порядке  истец не достиг с ответчиком  соглашения    по обеспечению доступа и проезда к зданию и земельному участку для использования здания и  исполнения охранных обязательств, истец обратился в суд с иском об установлении сервитута.

 Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ   суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Недостижение соглашения об установлении или условиях сервитута является основанием для разрешения судом спора по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

По смыслу приведенный норм, сервитут является исключительной мерой, направленной на обеспечение балансов интересов собственников соседних объектов недвижимого имущества. При этом осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Поскольку установление сервитута является способом обременения земельного участка, его установление предполагает изучение вопросов касающихся исключительности возможности обеспечения доступа истцу путем установления сервитута.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.02.2012 N 11248/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом.

Необходимыми предпосылками для установления сервитута в судебном порядке являются выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал на то, что статья 274 ГК РФ направлена на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута (определения от 22.03.2012 N 510-О-О, от 24.09.2012 N 1562-О, от 02.07.2013 N 1046-О).

Лицо, требующее установления сервитута, должно доказать необходимость установления сервитута и невозможность использования принадлежащей ему недвижимости без установления права ограниченного пользования чужим имуществом (статьи 9, 65 АПК РФ).

Оценка взаимных интересов лиц, в пользу которых устанавливается сервитут, и лиц, за счет которых он устанавливается, и установление баланса взаимных интересов сторон осуществляется судом на основании полного и всестороннего исследования доводов сторон и представленных ими доказательств по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ.

 Как  установлено экспертным заключением, иного способа обеспечения  прохода и проезда к зданию истца,  кроме как через земельный участок ответчика не имеется.

Т.о.  в рассматриваемом случае установление сервитута  является единственно возможным способом доступа к принадлежащему истцу объекту недвижимости – нежилому зданию  «Здание рефрижератора» с кадастровым номером 27:23:0030327:187.

Как следует из материалов дела,  нежилое здание  «Здание рефрижератора» включено в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации с присвоением регистрационного номера 301310008480006.

Утверждены границы территории объектов культурного значения.

В соответствии с Выпиской из ЕГРН от 18.10.2021г. (лист 4, 16, 20) на земельный участок с КН 27:23:0030327:128, расположенный по адресу: 

<

...> на площадь 2 620 кв.м. (учетный номер части: 27:23:0030327:128/5) наложено обременение в виде особого режима использования земли.

Согласно пп. 1,2 ст. 3.1 Федерального закона РФ от 25.06.2002 №  73-ФЗ  «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее закон  №  73-ФЗ ) территорией объекта культурного наследия является территория, непосредственно занятая данным объект культурного наследия и (или) связанная с ним исторически и функционально, являющаяся неотъемлемой частью и установленная в соответствии с настоящей статьей.

В территорию объекта культурного наследия могут входить земли, земельные участки, часть земельных участков, земли лесного фонда, водные объекты или их части, находящиеся в  государственной или муниципальной собственности либо в собственности физических или юридических лиц.

Границы территории объекта культурного наследия могут не совпадать с границами существующих земельных участков.

Статьей 5.1 закон  №  73-ФЗ  установлены требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия и особый режим использования земельного участка, предусматривающий охранные функции.

Под государственной охраной объектов культурного наследия, согласно ст. 6 вышеуказанного закона понимается система правовых, организационных, финансовых, материальных. технических, информационных и иных принимаемых органами государственной  власти  Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации,  органами местного самоуправления в пределах их компетенции мер, направленных выявление, учет, изучение объектов культурного наследия, предотвращение их разрушения причинения им вреда, контроль за сохранением и использованием объектов культур) наследия в соответствии с этим Законом.

В силу пп. 5 п. 2 ст. 33  закона  №  73-ФЗ  государственная охрана объектов культурного наследия включает в себя, в том числе, установление ответственности за  повреждение, разрушение или уничтожение объекта культурного наследия, незаконное перемещение объекта культурного наследия, причинение вреда объекту культурного наследия и осуществление действий, повлекших изменение предмета охраны данного объекта культурного наследия.

Правовое регулирование территории объекта культурного значения направлены на обеспечение его сохранности, исключения возможности его повреждения.

В соответствии со ст. 47.3 закона  №  73-ФЗ  при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица, указанные в пункте 11 статьи 47.6 настоящего Федерального закона, лицо, которому земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, обязаны: осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.

 Согласно ст. 47.6  закона  №  73-ФЗ в охранном обязательстве собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр (далее - охранное обязательство), указываются требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона. Охранным обязательством устанавливаются  в т.ч. следующие требования: к сохранению объекта культурного наследия в соответствии со статьей 47.2 настоящего Федерального закона; к содержанию и использованию объекта культурного наследия в случае угрозы ухудшения его состояния в соответствии с пунктом 4 статьи 47.3 настоящего Федерального закона.

 Т.о. на собственника объекта культурного наследия в силу закона возложена обязанность на выполнение работ по сохранению и  поддержанию его надлежащего  состояния,  что предполагает необходимость  не только прохода,  но и проезда к зданию   транспортных средств,   как для  текущей  эксплуатации здания,  так и проведения работ по поддержанию здания в надлежащем состоянии, что предполагает в т.ч.   выполнение   обследования здания для определения перечня необходимых  для   выполнения ремонтных работ.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об установлении сервитута с учетом обязанности выполнения истцом охранных обязательств.

Суд приходит к выводу, что  установленная экспертным заключением площадь  1 321 кв.м является достаточной для  эксплуатации здания и  выполнения  возложенных на истца охранных обязательств и минимально обременительной для ответчика.

 Довод истца о том, что  эксперт ФИО5 не является аттестованным специалистом в области  сохранения объекта  культурного наследия судом отклоняется,  поскольку кандидатура эксперта была заявлена истцом и указанный довод заявлен после проведения исследования и поступления в суд заключения.

 При этом судом также отмечается,  что доводы истца о необходимости установления площади сервитута 1 446 кв.м.  основаны не на   оспаривании заключения эксперта, а исходя из необходимости обеспечения доступа к воротам 2,  которые  ответчиком не приспособлены для ежедневного использования. 

 Довод истца о невозможности проезда  с западной стороны здания судом отклоняется, как опровергаемый предоставленными в  материалы дела  доказательствами и пояснениями  эксперта в судебном заседании о достаточности ширины проезда для движения транспортных средств.

При этом суд полагает возможным  исключить из назначения сервитута  использование  его для проезда пожарной техники,   что не является целью установления сервитута, а используется при  чрезвычайной ситуацией  и назначение сервитута изложить  в редакции  вывода эксперта с указанием координат характерных точек и  возможности  круглосуточного   режима использования.

 Учитывая, что указанная площадь сервитута обеспечивает возможность прохода и проезда  к зданию, т.е.  доступ ко всем входам и выходам здания, необходимости дополнительного указания в назначении сервитута «с возможностью прохода, проезда ко всем существующим входам в здание-памятник» суд не усматривает.

Довод истца о необходимости установления сервитута площадью 1 446 кв.м. с доступом к воротам 2 судом отклоняется,  поскольку указанные ворота   истцом   не используются, охранным пунктом не обустроены. 

В случае необходимости дополнительной площади для выполнения документально подтвержденного  определенного вида работ истец не лишен права обратиться за установлением временного сервитута.

Судебные  расходы относятся на ответчика согласно ст. 110 АПК РФ по  оплате госпошлины в размер  6 000 руб.,   по оплате экспертизы по определению площади сервитута в размере 42 000 руб. и 10 000 руб. по экспертизе по определению  рыночной стоимости  права пользованию исходя из вопроса,  поставленного истцом.

 Расходы по оплате  экспертизы по определению  рыночной стоимости  права пользованию в размере 30 000 руб., исходя из трех поставленных ответчиком вопросов, относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Установить в пользу ООО «Рент-Восток», с целью осуществления охранных обязательств и сохранения объекта культурного наследия (памятника истории и культуры  с кадастровым номером  27:23:0030327:187), что включает в себя: приспособление объекта культурного наследия для современного использования, проведение научно-исследовательских, изыскательских, проектных, производственных, ремонтных работ, работ по  текущему содержанию здания (цоколя, фасадов, крыши, фундамента, окон, дверей, вентиляционных труб, внутреннего конструктива и др.), работ по поддержанию здания в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, выполнение которых предусматривает наличие проезда/прохода и места стоянки по периметру здания для спецлехники,  транспортных средств, подъёмных механизмов, крановых установок, техники для вывоза мусора, бессрочный частный сервитут c круглосуточным режимом использования  в отношении части земельного участка  с кадастровым  номером  27:23:0030327:128 площадью 1 321 кв.м,    расположенного  по адресу; 

<

...>. 35 в координатах характерных точек :

Геодезические данные:

Назв.межевого знака

Дирекц.углы  (град мин, сек)

Длина линии, м,

X

Y

н1 - н2

41°17'34''

6,56

454957,85

3177640,18

н2 - нЗ

318°20'24''

25,24

454962,78

3177644,51

нЗ - н4

331°6'5''

9,99

454981,64

3177627,73

н4 - н5

42°54'5''

10,62

454990,39

3177622,9

н5 – н6

323°10'36''

4,92

454998,17

3177630,13

н6 - н7

49°28'12''

49,72

455002,11

3177627,18

н7-н8

49°23'55''

1,66

455034,42

3177664,97

н8 - н9

139°22'51''

6,94

455035,5

3177666,23

н9 – н10

228°33'6"

1,03

455030,23

3177670,75

н10-н11

229°29'5"

0,72

455029,55

3177669,98

н11 - н12

229°22'49"

37,31

455029,08

3177669,43

н12-н13

136°54'33"

2,55

455004,79

3177641,11

н13- н14

228°31'43"

5,29

455002,93

3177642,85

н14 - н15

140°34'57"

5,67

454999,43

3177638,89

н15- н16

228°25'45"

15,96

454995,05

3177642,49

н16-н17

138°55'29"

29,24

454984,46

3177630,55

н17-н18

49°0'19"

57,81

454962,42

3177649,76

н18- н19

48°10'47"

0,25

455000,34

3177693,39

н19- н20

56°12'12"

1,49

455000,51

3177693,58

н20 - н21

176°23'44"

1,27

455001,34

3177694,82

н21 - н22

142°21'53"

6,29

455000,07

3177694,9

н22 - н23

142°5'7"

2,52

454995,09

3177698,74

н23 - н24

230°31'39"

0,66

454993,1

3177700,29

н24 - н25

230°16'16"

67,96

454992,68

3177699,78

н25-н1

319°35'28"

11,31

454949,24

3177647,51

Установить ежемесячную плату за право  пользования частью земельного участка c  кадастровым номером  27:23:0030327:128 площадью 1 321 кв.м.  в размере  16 607  руб.  

Взыскать с  ООО «Норд - Ост» в пользу ООО «Рент - Восток» расходы по оплате госпошлины 6 000 руб., судебные издержки 52 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                                    О.М. Левинталь