АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

 

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                      Дело № А65-26879/2022 

 

Дата принятия решения –  15 марта 2023 года.

Дата объявления резолютивной части –  15 марта 2023 года.

 

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе судьи Холмецкой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием: 

от истца - представителя ФИО2, действующего по доверенности от 22.08.2022, 

от ответчика – представителя ФИО3, действующего по доверенности от 20.01.2023,

от третьего лица – не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании 

иск индивидуального предпринимателя ФИО2 ФИО4 (ОГРНИП 317169000116651, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ОГРНИП 316169000058395, ИНН 

<

***>) 

о признании расторгнутым с 27.06.2022 договора аренды торгового павильона от 20.05.2022, 

о взыскании 40 000 руб. обеспечительного платежа по договору аренды торгового павильона от 20.05.2022,

встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП 316169000058395, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 ФИО4 (ОГРНИП 317169000116651, ИНН 

<

***>)

о  признании расторгнутым с 11.10.2022 договора аренды  торгового павильона от 20.05.2022,

о   взыскании 107 603 руб. по договору аренды торгового павильона от 20.05.2022 за период с 20.06.2022 по 11.10.2022,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Интерсеть» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Бабаев Ханверди Гюльбаба Оглы (далее – истец) обратился в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее – ответчик)  о признании расторгнутым с 27.06.2022 договора аренды торгового павильона от 20.05.2022, о взыскании 40 000 руб. обеспечительного платежа по договору аренды торгового павильона от 20.05.2022.

Индивидуальный предприниматель ФИО5 (далее – истец по встречному иску) обратился со встречным иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 ФИО4 (далее – ответчик по встречному иску) о  признании расторгнутым с 11.10.2022 договора аренды  торгового павильона от 20.05.2022, о взыскании 107 603 руб. по договору аренды торгового павильона от 20.05.2022 за период с 20.06.2022 по 11.10.2022.

Информация о принятии иска к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Татарстан в сети Интернет по адресу: www.tatarstan.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал, возражал против удовлетворения встречных исковых требований.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований, встречные исковые требования поддержал. 

Из материалов дела следует, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 20.05.2022 заключен договор аренды № б/н, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование торговый павильон, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату в размере, порядке и на условиях, согласованных договором.

Согласно акту приема-передачи торгового павильона от 08.06.2022 торговый павильон, площадью 15 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> вблизи дома №12, передан арендатору.

Срок аренды устанавливается сроком на 11 месяцев (пункт 2.1 договора).

Согласно пунктам 3.1-3.2 договора размер ежемесячной арендной платы по договору состоит из постоянной и переменной части.  Постоянная часть ежемесячной арендной платы составляет: 

с 20.05.2022 по 19.06.2022 арендные каникулы,

с 20.06.2022 по 30.06.2022 - 14 700 руб.,

с 01.07.2022 и далее 40 000 руб.

Переменная часть арендной платы включает в себя стоимость коммунальных услуг. Переменная часть арендной платы оплачивается арендатором в течение трех рабочих дней с даты выставления арендодателем счета с приложением подтверждающих документов. Коммунальные услуги включают электричество, водоснабжение, водоотведение, эксплуатационные услуги и прочее.

Арендная плата оплачивается ежемесячно на условиях предоплаты не позднее 5 числа текущего месяца.

Арендатором арендодателю 19.05.2022 перечислено 40 000 руб. обеспечительного платежа.

В соответствии с пунктом 6.2.3 договора арендодатель обязуется обеспечить   возможность    подключения   торгового    павильона   необходимыми коммунальными ресурсами (электроснабжение 15 квт).

Из искового заявления следует, что в период с 20.06.2022 по 27.06.2022 в торговом павильоне отсутствовало электроснабжение, что препятствовало использованию помещения по целевому назначению.

Истцом в адрес ответчика 27.06.2022 направлено уведомление о расторжении договора, 01.07.2022 направлен акт возврата помещения. Обеспечительный платеж истцу не возвращен.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения с первоначальным иском.

Из встречного иска следует, что арендодателем арендатору направлено уведомление о расторжении договора, которое поступило арендатору 07.10.2022, следовательно, в соответствии с пунктом 3.2 договора договор считается расторгнутым с 11.10.2022.

Таким образом, на стороне арендатора образовалась задолженность за период с 20.05.2022 по 11.10.2022, с учетом зачета обеспечительного платежа, в сумме 104 603 руб.

Истцом в адрес ответчика 04.10.2022 направлена претензия.

Неудовлетворение претензии в добровольном порядке послужило основанием для предъявления встречного иска.

Рассмотрев исковые и встречные исковые требования, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Между сторонами возник спор по вопросу о том, с какой даты договор аренды следует считать расторгнутым. 

Арендодатель полагает, что договор аренды следует считать расторгнутым с 11.10.2022 – с четвертого дня с момента поступления в почтовое отделение арендатора уведомления о расторжении договора в порядке, установленном пунктами 3.3, 9.1 договора. 

Арендатор полагает, что договор аренды следует считать расторгнутым с 27.06.2022 – даты направления уведомления о расторжении договора аренды в связи с невозможностью использования объекта по назначению.

Договор может быть расторгнут:

- по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- в судебном порядке по требованию одной из сторон (пункт 2 статьи 450, статьи 451, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации);

- в одностороннем внесудебном порядке (пункты 1, 2 статьи 310, статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендатор должен письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 90 календарных дней о предстоящем освобождении торгового павильона, как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении, и вернуть торговый павильон по акту приема-передачи в пригодном для нормальной эксплуатации состоянии.

Вопреки доводам арендодателя, исходя из буквального толкования договора, суд полагает, что в пункте 2.3 договора стороны предусмотрели порядок одностороннего отказа о договора арендатором.

Согласно пункту 9.1 в случае направления уведомления путем почтового отправления письмо считается полученным стороной в день поступления в отделение почтовой связи по месту нахождения стороны договора.

Из материалов дела следует, что уведомление о расторжении договора поступило в почтовое отделение арендодателя 30.06.2022, следовательно, договор считается прекращенным 27.09.2022. 

При этом суд отклоняет довод арендатора о том, что договор аренды подлежит прекращению с даты направления уведомления  о невозможности использования помещения по назначению арендодателю, поскольку одним из правомочий арендатора, в случае невозможности использования помещения по назначению, является право на расторжение договора в судебном порядке, но не на односторонний внесудебный отказ от договора.

Соответственно, не подлежат удовлетворению иски в части признания договора расторгнутым как с 11.10.2022, так и с 27.06.2022.

В отношении требования о взыскании арендной платы за период с 20.06.2022 по 11.10.2022 и требования о возврате уплаченного обеспечительного взноса суд приходит к следующим выводам.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае невыполнения данной обязанности, в силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не обязан вносить арендную плату.

Договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Из договора следует, что торговый павильон предоставляется в аренду с целью использования под продажу овощей и фруктов. При этом на арендодателя договором возложено обязательство обеспечить возможность подключения торгового павильона необходимыми коммунальными ресурсами.

Из материалов дела следует, что с заявлением о технологическом присоединении ООО «Интерсеть» (лицо, которому передан в аренду земельный участок) обратилось в АО «Сетевая компания» 15.03.2022.

Согласно техническим условиям № 2022//КЭС/Т222 от 21.03.2022 срок ввода в эксплуатацию энергопринимающих устройств заявителя установлен в течение 4 месяцев с даты заключения договора.  

Акт о выполнении технических условий, акт установки/замены и допуска в эксплуатацию прибора учета электрической энергии № 2022500/54/01608, акт об осуществлении технологического присоединения  подписаны 14.07.2022.

Суд критически относится к представленному письму № 11-2 от 11.02.2023 ИП ФИО6 о том, что с 31.05.2022 до начала июля 2022 года арендодателю предоставлена временная точка подключения электроэнергии для торгового павильона арендодателя, поскольку доказательства оплаты электроэнергии арендодателем ИП ФИО6 не представлены, иные доказательства также не представлены.

В соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что возможность энергообеспечения объекта аренды ранее 14.07.2022 арендодателем не доказана.

Так как судом установлен факт передачи арендодателем арендатору имущества не соответствующего цели, определенной в договоре, суд приходит к выводу о том, что обязанность по встречному предоставлению арендодателем торгового павильона должным образом не исполнена. Арендатор был лишен пользоваться НТО в качестве объекта торговли до 14.07.2022. 

Однако, поскольку договор аренды признан расторгнутым 27.09.2022, технологическое присоединение к электрическим сетям осуществлено 14.07.2022, суд полагает, что с 14.07.2022 по 27.09.2022 арендатор обязан вносить арендные платежи. В этот период доказательств невозможности использования объекта аренды не представлено.

Уклонение арендодателя от оформления с арендатором акта возврата помещения 27.09.2022 в таких условиях рассматривается в качестве злоупотребления правом, что в силу разъяснения, содержащегося в абзаце 5 пункта 1 постановления Пленума № 25, обязывает суд обеспечить защиту интересов добросовестной стороны правоотношения, которой в рассматриваемом случае является арендатор.

Согласно расчету суда, арендная плата за период с 14.07.2022 по 27.09.2022 составляет 99 225 руб. 81 коп. (40 000/31 * 18 + 40 000 + 40 000/30*27).

В силу статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (пункт 1).

С учетом зачета обеспечительного платежа в размере 40 000 руб., задолженность арендатора по внесению арендных платежей составляет 59 225 руб. 81 коп.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу  об отказе в удовлетворении первоначального иска и о частичном удовлетворении встречного иска в сумме 59 225 руб. 81 коп. В остальной части встречный иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. 

В связи с отказом в удовлетворении первоначального иска, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 8 000 возлагаются на арендатора, в связи с частичным удовлетворением встречного иска, с арендатора в пользу арендодателя подлежат взысканию 2 327 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску. 

Руководствуясь статьями  110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

РЕШИЛ:

в удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречный иск удовлетворить частично.

Взыскать с  индивидуального предпринимателя ФИО2 ФИО4 (ОГРНИП 317169000116651, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРНИП 316169000058395, ИНН 

<

***>) 59 225 (Пятьдесят девять тысяч двести двадцать пять) руб. 81 коп. по договору аренды торгового павильона от 20.05.2022, а также 2 327 (Две тысячи триста двадцать семь) руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску.

В остальной части в удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Республики Татарстан. 

 

Судья                                                                                                          Е.А. Холмецкая