Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-12499/2019

5 ноября 2019 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения принята 28 октября 2019 г.

Решение в полном объеме изготовлено 5 ноября 2019 г. 

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Голубевой Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А75-12499/2019  по исковому заявлению департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска к обществу с ограниченной ответственностью «Зодчий» о взыскании задолженности и неустойки по договору  аренды земельного участка № 25 от 28.02.2018  в размере 108 037 рублей 25 копеек, при участии заинтересованного лица - конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Зодчий» ФИО2, при участии третьего  лица - жилищно-строительного кооператива «Наш дом»,

без участия представителей, 

установил:

департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Зодчий» (далее – ответчик, Общество, ООО «Зодчий») о взыскании задолженности по договору  аренды земельного участка № 25 от 28.02.2018  в размере 108 037 рублей 25 копеек,  в том числе задолженность по арендной плате за период с 28.02.2018 по 31.12.2018 в размере 102 766 рублей 97 копеек, пени за период с 11.04.2018 по 01.04.2019 в размере 5 270 рублей 38 копеек, а также пени за период с 02.04.2019 по день фактической оплаты суммы основного долга исходя из  1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России, действующей на день фактической оплаты, от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Исковые требования мотивированы ссылками на  статьи 309, 310 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и обоснованы доводами о несвоевременной оплате ответчиком, осуществлявшим строительство многоквартирного дома на арендованном участке, арендных платежей.

К участию  в деле в качестве  заинтересованного лица привлечен конкурсный управляющий ООО «Зодчий» ФИО2

К участию  в деле в качестве  третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен жилищно-строительный кооператив «Наш дом» (далее – ЖСК «Наш  дом»).

В письменных  пояснениях конкурсный управляющий Общества ФИО2 указывает, что фактически спорный земельным участок пользуется ЖСК «Наш дом» на основании определения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 31.10.2018 по делу о банкротстве Общества  № А46-10599/2016 (л.д. 56-58).

От ЖСК «Наш  дом» поступил отзыв на заявление,  в котором указано,  что переход прав на объект незавершенного строительства от застройщика к ЖСК «Наш  дом» осуществлен только 12.07.2019 согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, при этом переход прав на земельный участок до настоящего времени не осуществлен. Таким образом, фактическим пользователем спорным земельным участком, по мнению ЖСК «Наш  дом»,  до настоящего времени является ООО «Зодчий» (л.д. 82).

Определением суда от 09.09.2019 судебное заседание отложено на 28.10.2019 в 14 часов 30 минут.

Стороны, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, явку представителей в суд не обеспечили (л.д. 53-54, 69-80, 91-94, 110-111).

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие представителей сторон.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 28.02.2018 между администрацией города Нефтеюганска  (арендодатель) и ООО «Зодчий» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 25 (л.д. 18-23). В соответствии с условиями договора арендодатель передает, а арендатор принимает земельный участок, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> А, площадью 2514 кв.м, кадастровый номер 86:20:0000029:260, категория земель – земли населенных пунктов, для использования под строительство многоквартирного жилого дома № 7 (развитие застроенных территорий) (пункт 1.1-1.2 договора).

Указанный договор подписан от имени Общества конкурсным управляющим ФИО2 уже после возбуждения в отношении Общества процедуры банкротства по делу № А46-10599/2016. Из представленных в материалы дела доказательств следует, что решением Арбитражного суда Омской области от 07.03.2017 по делу №А46-10599/2016 ООО «Зодчий»  признано несостоятельным (банкротом). В отношении Общества  введена процедура конкурсного производства по правилам банкрота застройщиков. Конкурсным управляющим утвержден  ФИО2

В соответствии с пунктом 7.1 договора срок аренды составляет с 28.02.2018 по 28.02.2021.

Пунктом 2.2  договора установлен порядок внесения арендной платы, которая вносится ежеквартально, до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом, а за четвертый квартал - до 10 декабря текущего календарного года. В соответствии с пунктом 2.10 договора за нарушение сроков внесения арендной платы начисляется пеня в размере 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки.

Согласно пункту 8.2 договора споры по настоящему договору подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Положение о Департаменте градостроительства и земельных  администрации города Нефтеюганска, утвержденное решением Думы города Нефтеюганска от 29.03.2017 № 130-VI, устанавливает, что департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска является органом администрации города Нефтеюганска, осуществляющим исполнительную и распорядительную деятельность администрации города Нефтеюганска в сфере строительства, архитектуры, градостроительной деятельности и земельных отношений.

В соответствии с пунктом 1.3 указанного Положения департамент является правопреемником департамента градостроительства администрации города  Нефтеюганска и департамента имущественных и земельных отношений администрации города Нефтеюганска в части земельных отношений.

Департаментом 21.02.2019 в адрес ответчика направлена претензия  № 1-1/46-1207/19  с требованием погасить задолженность за период с 28.02.2018 по 31.12.2018 (л.д. 24). 

Поскольку Общество не исполнило обязательства по оплате арендной платы, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением. 

Правоотношения сторон являются обязательствами аренды, в связи с чем, подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы                            за использование земли являются земельный налог и арендная плата. 

Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право аренды земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как установлено статьёй 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом. В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно представленному истцом расчету долг по арендной плате период с 28.02.2018 по 31.12.2018 в размере 102 766 рублей 97 копеек.

В соответствие со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд соглашается с доводами истца о наличии оснований для взыскания именно с Общества арендных платежей за период с даты заключения договора аренды (28.02.2018) по 31.12.2018.

Возражая против доводов иска конкурсный управляющий ФИО2 ссылается на то, что,  фактически спорный земельным участок пользуется ЖСК «Наш дом» на основании определения Арбитражного суда Омской области от 31.10.2018 по делу о банкротстве Общества  № А46-10599/2016. 

Вместе с тем доводы ответчика об отсутствии у него обязанности оплатить арендные платежи за период с 28.02.2018 по 31.12.2018 основаны на неверном толковании норм права и подлежат отклонению.

Определением Арбитражного суда Омской области от 31.10.2018 по делу о банкротстве Общества  № А46-10599/2016 удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего Общества о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, расположенный на земельном участке, переданном Обществу в аренду по договору № 25 от 28.02.2018, с кадастровым номером 86:20:0000029:260; погашены требования участников строительства ООО «Зодчий» путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок с кадастровым номером 86:20:0000029:260, созданному участниками строительства ЖСК «Наш дом».

Указанный судебный акт принят на основании положений статьи 210.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно пункту 15  статьи 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» во исполнение обязательства застройщика его права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются конкурсным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства.

Государственная регистрация перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу осуществляется после государственной регистрации такого кооператива на основании заявления застройщика в лице конкурсного управляющего и определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка.

Таким образом, права арендатора земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, в рассматриваемом случае переходят к созданному участниками строительства кооперативу только с момента государственной регистрации перехода прав к такому кооперативу, до указанного момента права и обязанности арендатора должны исполняться самим застройщиком.  

Как следует из представленных в материалы дела документов,  переход прав на объект незавершенного строительства согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости осуществлен 12.07.2019 (л.д. 83, оборотная сторона).

Таким образом,  до указанной даты обязанности арендатора, в том числе по уплате аренных платежей, возложены на само Общество, а не на ЖСК «Наш дом».

Следовательно, Департамент обоснованно предъявил требования о взыскании задолженности именно к Обществу.

В соответствии с пунктом 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В силу статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, о взыскании морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими. 

Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 63 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве», по смыслу пункта 1 статьи 5 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» текущими являются любые требования об оплате товаров, работ и услуг, поставленных, выполненных и оказанных после возбуждения дела о банкротстве, в том числе во исполнение договоров, заключенных до даты принятия заявления о признании должника банкротом. В договорных обязательствах, предусматривающих, в частности, периодическое внесение должником платы за снабжение через присоединенную сеть электрической или тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой, другими товарами (за фактически принятое количество товара в соответствии с данными учета), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.

Согласно пункту 2 статьи 5 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требования кредиторов по текущим платежам не подлежат включению в реестр требований кредиторов. Кредиторы по текущим платежам при проведении соответствующих процедур, применяемых в деле о банкротстве, не признаются лицами, участвующими в деле о банкротстве.

Исковые требования Департамента основаны на нарушении ответчиком сроков оплаты арендной платы по  договору аренды земельного  участка от 28.02.2018 № 25 за период  с 28.02.2018 по 31.12.2018.

Спорная задолженность относится к текущим платежам и требование о её взыскании подлежит рассмотрению вне рамок дела о банкротстве в порядке искового судопроизводства.

Учитывая, что ответчик не представил доказательств погашения долга, суд считает подлежащим удовлетворению требование Департамента о взыскании с Общества задолженности по договору аренды за период с 28.02.2018 по 31.12.2018 в размере 102 766 рублей 97 копеек.

Истцом также заявлено требование о взыскании договорной неустойки, предусмотренной пунктом 2.10 договора за период с 11.04.2018 по 01.04.2019 в размере 5 270 рублей 38 копеек.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

На основании статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В соответствии с пунктом 2.10 договора за нарушение сроков внесения арендной платы начисляется пеня в размере 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки. Следовательно, требования закона относительно формы соглашения о неустойке (пени) сторонами соблюдено. 

Суд, проверив расчет неустойки, представленный Администрацией в материалы дела, признает его арифметически верным.

При таких обстоятельствах, суд признает обоснованным требование Департамента к Обществу о взыскании неустойки за период с 11.04.2018 по 01.04.2019 в размере 5 270 рублей 38 копеек.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании неустойки по указанным договорам за период с 02.04.2019 по день фактической оплаты суммы основного долга исходя из  1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России, действующей на день фактической оплаты, от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Как разъяснено в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Таким образом, требование истца о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы по день уплаты основного долга является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Исходя из размера удовлетворенных исковых требований в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 241 рублей 00 копеек относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 148, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

исковое заявление департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Зодчий» в пользу департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Нефтеюганска денежные средства в размере 108 037 рублей 25 копеек, в том числе задолженность по арендной плате за период с 28.02.2018 по 31.12.2018 в размере 102 766 рублей 97 копеек, пени за период с 11.04.2018 по 01.04.2019 в размере 5 270 рублей 38 копеек, а также пени за период с 02.04.2019 по день фактической оплаты суммы основного долга исходя из  1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка России, действующей на день фактической оплаты, от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Зодчий» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 241 рублей 00 копеек.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. 

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.  Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

СудьяЕ.А. Голубева