АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-6884/2016

г. Краснодар

23 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 марта 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – федерального казенного учреждения «Управление Федеральных автомобильных дорог "Черноморье"» Федерального дорожного агентства (ИНН 2320100329, ОГРН 1032311075620) – Жур О.Н. (доверенность от 09.01.2018), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Агро» (ИНН 3662175167, ОГРН 1123668019661) – Есванджия А.А. (доверенность от 20.12.2017), от третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «БТИ, землеустройство, оценка» (ИНН 0105039252, ОГРН 1030100530162) – Шетогубова Р.И. (доверенность от 03.08.2017), в отсутствие третьих лиц: управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, управления Федерального казначейства по Краснодарскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу федерального казенного учреждения «Управление Федеральных автомобильных дорог "Черноморье"» Федерального дорожного агентства на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2017 (судьи Малыхина М.Н., Галов В.В., Попов А.А.) по делу № А32-6884/2016, установил следующее.

Федеральное казенное учреждение «Управление Федеральных автомобильных дорог "Черноморье"» Федерального дорожного агентства (далее – учреждение) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью «Агро» (далее – общество) с иском, в котором просило:

– изъять для федеральных нужд путем выкупа земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51 882 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства) общей площадью 203 140 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в 4,6 км западнее ст. Тамань, посредством перечисления со стороны учреждения денежной суммы в размере 1 697 102 рублей на банковский счет общества или на депозитный счет нотариуса;

– изъять для федеральных нужд путем выкупа земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32 (категория земель: земли сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства) общей площадью 14 223 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, в границах АФ «Южная» ОАО, посредством перечисления со стороны учреждения денежной суммы в размере 194 500 рублей на банковский счет общества или на депозитный счет нотариуса (требования уточнены в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Иск мотивирован следующим. В соответствии с распоряжениями Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 03.03.2015 № 331-р и от 31.03.2015 № 551-р (в редакции распоряжения от 19.08.2015 № 1488-р) принято решение об изъятии путем выкупа для федеральных нужд земельных участков, в том числе с кадастровыми номерами 23:30:0601001:54 и 23:30:0601000:2158. Необходимость в изъятии обусловлена тем, что участки попадают в зону строительства объекта «Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск – Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск – Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 – км 42, Краснодарский край». В адрес общества 18.05.2015 учреждение направило уведомления об изъятии указанных участков в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории. ООО «БТИ, землеустройство, оценка» подготовлен отчет от 25.08.2015 № 008-08/15 об оценке рыночной стоимости земельных участков, а также размера убытков, причиненных их изъятием. Учреждением подготовлены и направлены обществу (письма от 22.09.2015) для ознакомления и подписания проекты соглашений об изъятии путем выкупа земельных участков, которые получены ответчиком, но им не подписаны. Поэтому учреждение обратилось в суд с иском о принудительном изъятии земельных участков для государственных нужд.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ООО «БТИ, землеустройство, оценка», управление Федерального казначейства по Краснодарскому краю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.07.2016 (судья Миргородская О.П.) исковые требования удовлетворены. Изъят для федеральных нужд земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51 882 кв. м (образован в результате раздела участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267) с возмещением его стоимости в размере 1 697 102 рублей. Изъят для федеральных нужд земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:54 площадью 5942 кв. м (образован в результате раздела участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32) с возмещением его стоимости в размере 194 500 рублей. Суд отклонил ходатайство общества о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Суд установил, что распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 03.03.2015 № 331-р (далее – распоряжение № 331-р) принято решение об утверждении документации по планировке территории объекта «Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск-Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск-Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 – км 42, Краснодарский край». Пунктом 1 распоряжения Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 31.03.2015 № 551-р (далее – распоряжение № 551-р) принято решение об изъятии путем выкупа в установленном порядке для нужд Российской Федерации земельных участков, указанных в приложении к настоящему распоряжению, в том числе и участков с кадастровыми номерами 23:30:0601000:2158 (площадью 51 882 кв. м) и 23:30:0601001:54 (площадью 5942 кв. м). В распоряжение 551-р внесены изменения распоряжением Федерального дорожного агентства (Росавтодор) от 19.08.2015 № 1488-р (далее – распоряжение № 1488-р). Приложения № 1 и № 2 к распоряжению № 551-р изложены в редакции приложений № 1 и № 2 к распоряжению № 1488-р. Из пункта 2 распоряжения № 1488-р следует, что учреждение обязали обеспечить в установленном порядке: выполнение комплекса мероприятий в целях изъятия выкупа земельных участков, указанных в приложении к настоящему распоряжению; уведомление лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества в целях обеспечения реализации проекта; заключить соглашение о выкупе земельных участков, указанных в приложении к распоряжению; государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на изъятые земельные участки; государственную регистрацию настоящего распоряжения в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. В адрес общества 18.05.2015 за исх. № 4434/10 и № 4436/10 направлены уведомления о том, что в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории земельные участки с кадастровыми номерами 23:30:0601000:2158 и 23:30:0601001:54 подлежат изъятию в целях обеспечения реализации проекта «Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск – Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск – Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 – км 42, Краснодарский край». На основании распоряжения № 551-р проведена государственная регистрация ограничения (обременения) земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601000:267 и 23:30:0601001:32. Факт принадлежности обществу на праве собственности указанных земельных участков подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) от 27.04.2015. На основании договора от 08.10.2014 № 2014/125 ПП, заключенного между ЗАО «Институт «Стройпроект» и ООО «БТИ, землеустройство, оценка», последнее произвело оценку рыночной стоимости изымаемых земельных участков, а также размера убытков, причиненных таким изъятием. Размер выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 с учетом убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельного участка на основании отчета об оценке от 25.08.2015 № 005-08/15, подготовленного ООО «БТИ, землеустройство, оценка», составил 1 712 350 рублей, в том числе рыночная стоимость участка – 1712 тыс. рублей, убытки, связанные с изъятием участка – 350 рублей. Размер выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54, включая размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельного участка, определен на основании отчета об оценке от 25.08.2015 № 007-08/15, подготовленного ООО «БТИ, землеустройство, оценка», он составил 168 350 рублей, в том числе рыночная стоимость участка – 168 тыс. рублей, убытки, связанные с изъятием участка – 350 рублей. Отчеты об оценке прошли экспертизу на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности в саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» (заключения от 08.09.2015 № 23/080915-03 и от 08.09.2015 № 23/080915-05). С учетом статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и дорожной деятельности в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», постановления Правительства Российской Федерации от 05.12.2001 № 848 «О федеральной целевой программе "Развитие транспортной системы России (2010-2020 годы)"», подпункта 55.4.1(1) пункта 5 Положения о Федеральном дорожном агентстве, приказа Министерства транспорта Российской Федерации от 13.12.2010 № 5 «Об установлении и использовании полос отвода автомобильных дорог федерального значения», учреждение подготовило проекты соглашений об изъятии путем выкупа земельных участков. Проекты соглашений направлены посредством почтовой связи заказными письмами от 22.09.2015 № 9879/10, № 9876/10 обществу, которые получены последним 16.10.2015. До настоящего времени соглашения обществом не подписаны, предложения о внесении изменения в соглашения не представлены. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения учреждения в арбитражный суд с исковым заявлением. Суд при разрешении спора руководствовался статьями 49, 56.8 Земельного кодекса, статьями 279, 281, 282 Гражданского кодекса и пришел к выводу о доказанности учреждением правовых оснований для изъятия земельных участков. Размер возмещения за участки определен судом с учетом заключений судебного эксперта от 10.06.2016, основанного на требованиях законодательства об оценочной деятельности (пункт 1 статьи 56.8 Земельного кодекса). Ссылки ответчика на отчет об оценке № 79 от 29.12.2015 выполненный ООО «Краснодарское агентство оценки земли», согласно которого рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 составляет 27 471 884 рублей, а участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 – 3 208 096 рублей, не приняты судом во внимание. Экспертным заключением № 23/250416/01 саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» установлено несоответствие отчета законодательству об оценочной деятельности, что исключает принятие его судом в качестве доказательства, определяющего рыночную стоимость изымаемых для государственных нужд земельных участков. Довод ответчика о том, что изъятие участков без его согласия невозможно до истечения годичного срока с даты уведомления о предстоящем изъятии, не соответствует части 1 статьи 26 Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 499-ФЗ), поэтому не принят судом во внимание. По ходатайству сторон назначалась судебная экспертиза, проведение которой поручено ГУ Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ». Перед экспертами Красновым А.П. и Марченко А.А. поставлены вопросы об определении размера возмещения за земельные участки с кадастровыми номерами 23:30:0601000:2158 и 23:30:0601001:54, а именно, их рыночной стоимости и убытков, причиненных изъятием, включая упущенную выгоду. В экспертном заключении от 10.06.2016 отражено, что размер возмещения за участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 составляет округленно 1 697 тыс. рублей, за участок с кадастровым номером 23:30:0601001:54 составляет округленно 194 500 рублей. С заключением эксперта ответчик не согласился, обратился к ООО «ИнвестОценка» за подготовкой отчета об оценки рыночной стоимости изымаемых земельных участков. Анализ отчета позволяет сделать вывод, что итоговое значение стоимости, полученное оценщиком на основании сравнительного подхода методом сравнения продаж, требует дополнительной корректировки объектов-аналогов № 2-4 по ряду параметров, что приведет к иному результату рыночной стоимости. Следовательно, отсутствует необходимость проводить оценку рыночной стоимости земельных участков с соблюдением Федерального Закона от 29.05.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) и Федеральных стандартов оценки. Отклонен и довод ответчика о необходимости учета цены покупки исходных земельных участков. Общество полагает, что эта цена является рыночной и размер возмещения за изымаемые для государственных нужд земельные участки должен быть сопоставим со стоимостью приобретения участков. В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса, граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При заключении договоров купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601001:15 и 23:30:0601000:267 стороны определяли их условия, руководствуясь принципом свободы договора. Кроме того, согласно данным отчета об оценке от 28.04.2016 № 12-04-16, подготовленного ООО «ЗемЭнергоЦентр» по состоянию на 11.02.2013, рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0601001:15 составляет 4 453 400 рублей. Согласно данным отчета об оценке от 28.04.2016 № 11-04-16, подготовленного ООО «ЗемЭнергоЦентр» по состоянию на 29.12.2012, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267 составляет 4 398 тыс. рублей. Данные величины сопоставимы с величинами, приведенными в заключении судебного эксперта. Согласно экспертным заключениям №23/050516/01 № 23/050516/02 саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» указанные отчеты об оценке соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Поэтому суд пришел к выводу об обоснованности требований истца. Также суд учел, что ответчик уведомлен об изъятии земельных участков 26.05.2015, а годичный срок с момента получения им уведомления о принятии решения об изъятии участков на момент рассмотрения спора (20.06.2016) и вынесения решения по данному делу истек. Доводы общества о неполном и неточном описании объекта экспертизы в виду отсутствия информации о наличии коммуникаций, транспортной доступности, особенностях местоположения, о непроведении экспертом анализа рынка при подготовке экспертного заключения опровергаются содержанием экспертного заключения (страницы 9, 14, 15 – 26). Отказ эксперта от использования объектов-аналогов, находящихся в районе строительства Керченского моста, обоснован тем, что в этих границах фактически отсутствует свободный рынок. Российская Федерация, выступая в роли покупателя, приобретает земельные участки, которые в силу разработанной проектной документации необходимы для реализации проекта. Такие условия не являются, по сути, свободным рынком и способствуют искусственному завышению стоимости в связи с наличием гарантированного спроса. Суд не установил нарушения экспертом положений пункта 10 ФСО № 3, поскольку в тексте экспертного заключения присутствуют ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки. С учетом использования экспертом информации из общедоступных источников, требование о приложении к заключению копий соответствующих материалов не является обязательным. В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие причинение ответчику убытков, в том числе упущенной выгоды, в связи с изъятием для государственных нужд земельных участков. Заключение экспертизы признано судом надлежащим (достоверным и допустимым) доказательством по делу. Возражения ответчика не подтверждены документально. С учетом линейного графика строительства объекта, суд признал обоснованными доводы учреждения о том, что решение подлежит немедленному исполнению.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2017 решение от 04.07.2016 изменено. Суд изъял для федеральных нужд путем прекращения права собственности общества земельные участки с кадастровыми номерами  23:30:0601000:2158 и 23:30:0601001:54 посредством перечисления со стороны учреждения возмещения в размере 14 411 тыс. рублей и 1 650 тыс. рублей соответственно на банковский счет общества. В остальной части решение оставлено без изменения. Судебные расходы распределены между сторонами по правилам статьи 110 Кодекса.

Суд апелляционной инстанции учел доводы изложенные в жалобе общества доводы о наличии пороков в заключении экспертизы ГУ Краснодарского края «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» от 10.06.2016. Поэтому суд определением от 22.11.2016 удовлетворил ходатайство ответчика о назначении по делу повторной судебной экспертизы, проведение которой поручил эксперту ООО «Союз-Оценка» Токаревой Л.Б. Согласно выводам экспертного заключения от 16.01.2017 № 88 рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 по состоянию на 03.07.2016 составляет 16 095 тыс. рублей (без учета НДС); рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 – 1 880 тыс. рублей (без учета НДС). Эксперт пришел к выводу об отсутствии у общества убытков, причиненных изъятием земельных участков. После ознакомления с заключением эксперта Токаревой Л.Б. стороны указали на наличие разногласий относительно проведенного экспертом анализа рынка земельных участков для применения сравнительного подхода. Учреждение ссылалось на некорректность подбора объектов аналогов и противоречивость информации о них. Допрошенная в судебном заседании, состоявшемся 25.04.2017, эксперт Токарева Л.Б. пояснила, что объекты-аналоги выбирались по принципу приближенности к объектам оценки, в связи с чем при проведении исследования не были использованы объекты-аналоги, расположенные в других населенных пунктах. Различие стоимости объектов-аналогов, расположенных в ст. Тамань и в других населенных пунктах, обусловлено различными ценовыми зонами. В дополнительных возражениях на пояснения эксперта учреждение указало, что пояснения эксперта по поводу удаленности не имеют правового значения, поскольку критерии местоположения эксперт определил на страницах 23 – 26 и 61 заключения, отнесся к одному сегменту рынка участки сельскохозяйственного назначения, расположенные в Темрюкском районе Краснодарского края. Фактическое использование для сельскохозяйственного производства не может свидетельствовать о том, что такой участок не является объектом-аналогом, при наличии улучшений возможно применение корректировок. Кроме этого, из представленных истцом объектов-аналогов усматривается, что на рынке земель сельскохозяйственного назначения Темрюкского района на дату проведения экспертизы было выставлено на продажу множество земельных участков, имеющих лучшие по сравнению с объектами оценки характеристики земель сельскохозяйственного назначения и, тем не менее, продающиеся по значительно более низким ценам. Такие предложения эксперт не выявил, а использовал в качестве объектов-аналогов исключительно участки с заложенной в цену инвестиционной составляющей. В результате этого экспертом определена рыночная стоимость земель промышленности, а не земель сельскохозяйственного назначения. Необоснованность доводов эксперта о невозможности использования предложенных истцом объектов-аналогов подтверждается отчетом № 001-04/17 об оценке рыночной стоимости спорных участков, подготовленным ООО «БТИ, землеустройство, оценка», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:554 по состоянию на 03.07.2016 составляет 210 466 рублей, а земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 – 1 717 771 рубль. Экспертным заключением от 20.04.2017 № 23/180417/01 саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков» подтверждается соответствие отчета об оценке № 001/04/17 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности доводов учреждения. Ограничение экспертом при подготовке заключения от 16.01.2017 № 88 круга объектов-аналогов территорией их расположения могло привести к определению недостоверной рыночной стоимости изымаемых участков. Поэтому по ходатайству учреждения определением от 23.05.2017 по делу назначена повторная судебная экспертиза. Согласно выводам заключения от 12.07.2017 № 4-Э рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 по состоянию на 03.07.2016 (дату, предшествующую принятию решения по делу) составила 15 061 тыс. рублей. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 по состоянию на 03.07.2016 составила 1 725 тыс. рублей. Эксперт также пришел к выводу о том, что убытки и упущенная выгода в связи с изъятием указанных участков у общества отсутствуют. Ознакомившись с заключением эксперта от 12.07.2017 № 4-Э, истец заявил возражения против его принятия в качестве достоверного доказательства по делу. Проверив доводы учреждения, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам. При проведении исследования к объектам-аналогам эксперт применил корректировку по передаваемым правам; корректировку, которая конвентирует цену сделки сопоставимого объекта в ее денежный эквивалент или модифицирует ее для увязки с условиями финансирования оцениваемой недвижимости; корректировка по условиям продажи; корректировка на рыночные условия. В заключении эксперт указал, что применение метода среднего арифметического значения для определения цены объекта исследования неправомерно, так как к объектам-аналогам применялись различные по величине (и соответственно по степени отличия) корректировки. В данном случае экспертом был применен метод определения средневзвешенного значения цены. Присвоение веса производилось на основании сопоставления модуля суммы корректировок, как основного показателя, характеризующего величину отличий аналогов от оцениваемого объекта. Чем больше объект-аналог схож с объектом исследования и чем меньше размер отношения величины суммы корректировок (по модулю), внесенных в цену аналога, к первоначальной цене объекта-аналога, тем больше степень доверия эксперта к скорректированной стоимости, полученной по данному аналогу. При осуществлении исследования экспертом подобраны четырнадцать объектов-аналогов, расположенных в Темрюкском районе Краснодарского края. Возражая против принятия заключения от 12.07.2017 № 4-Э в качестве достоверного доказательства по делу, истец указал на то, что эксперт не обосновал применение в расчете стоимости земельных участков скидки на торг в размере 9,2%, равно как и использование 20 предложений, на основании которых сделал вывод о ценовом интервале 219-620 руб./кв. м для сопоставимых с объектами исследования земельных участков в Темрюкском районе Краснодарского края при наличии  на  сайтах  в  сети  «Интернет»  более  100  предложений  с  ценой  менее  219 руб./кв. м. Более того, срок экспозиции большинства объектов-аналогов, отобранных экспертом, составляет более года. В связи с этим по ходатайству истца определением от 07.09.2017 в судебное заседание был вызван эксперт ООО «Оценочная компания «Квартал-Эксперт» Гриценко А.И. Допрошенный в судебном заседании эксперт представил письменные пояснения от 25.10.2017 № 13, от 31.10.2017 № 14 и указал, что величина скидки на торг, составляющей 9,2%, определялась по результатам исследований, приведенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. для активного рынка. Скидка на торг в размере 23% в данном случае не была применена, поскольку оснований для характеристики рынка как неактивного не имеется. Так, к активному рынку относится рынок, который характеризуется: высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные земельные участки; присутствием достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим количеством совершаемых сделок. Неактивный рынок характеризуется предложениями к продаже объектов специализированного назначения, которые фактически на свободном рынке не выставляются, а также крупных имущественных комплексов. В спорный период было выставлено большое число предложений, в том числе по продаже аналогичных земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в том же самом регионе, как и объект оценки. Эксперт в судебном заседании также пояснил, что в целях проведения сравнительного исследования допускается использование объектов-аналогов с маркетинговым периодом (сроком экспозиции) до одного года. В данном случае были приняты в качестве объектов-аналогов предложения, датированные 2015-2016 годами, что является допустимым. При проведении исследования был принят весь диапазон цен объектов-аналогов, которые сопоставимы с объектами оценки. Исключение каких-либо объектов-аналогов из расчетного диапазона привело бы к занижению либо завышению рыночной стоимости. В судебном заседании, состоявшемся 26.10.2017, представитель истца указал на необоснованное использование экспертом при проведении сравнительного исследования объектов-аналогов под номерами 7 и 18, поскольку срок экспозиции данных объектов составлял более одного года (начиная с 2014 года), пояснил, что данное обстоятельство могло существенным образом повлиять на результат исследования. В обоснование приведенного довода представитель истца представил в материалы дела скриншоты публикации о продаже земельных участков под номерами 7 и 18 с сайта https://rosrealt.ru/ и с сайта https://ruads.org/. Эксперт в судебном заседании подтвердил, что обстоятельство длительной экспозиции объекта и наличие у него признаков неликвидности подлежали учету при определении круга объектов-аналогов; использование данных объектов-аналогов могло повлиять на результат исследования. В письменных пояснениях от 31.10.2017 № 14 эксперт указал, что информация о дате публикации, содержащаяся в объявлениях на сайте https://rosrealt.ru/, не является датой первичной публикации, а является датой регистрации аккаунта пользователя, размещающего публикации на сайте. В подтверждение данного обстоятельства ответчиком в материалы дела был представлен скриншот письма администратора сайта https://rosrealt.ru/. Вместе с тем, каких-либо оснований для отклонения представленных истцом документов – публикаций с сайта https://ruads.org/ суд апелляционной инстанции не установил. В данных скриншотах указаны даты публикации объявлений о продаже земельных участков – май-июль 2014 года. Из сопоставления представленных в дело скриншотов публикаций с сайта https://ruads.org/ о продаже земельных участков, принятых экспертом в качестве объектов-аналогов под номерами 7 и 18, и скриншотов публикаций, приложенных экспертом к заключению, следует тождество выставленных на продажу участков. В частности, совпадают площади земельных участков, место их нахождения, кадастровые номера, целевое назначение участков. Так, объект-аналог под номером 7 представляет собой земельный участок на территории Темрюкского района, северо-западнее п. Волна, Порт Тамань, АФ «Южная», поле № 15а, с кадастровым номером 23:30:0601000:0076, выделен и имеет площадь 93 491 кв. м., сельскохозяйственного назначения. Объект-аналог под номером 18 представляет собой земельный участок 6 га (земли сельскохозяйственного назначения), находится в 1,5 км от п. Веселовка (Янтарь) и в 50 м от лимана Цокур, который имеет сообщение с Черным морем, от Анапы по трассе 80 км, по морю 40 км. Длительная экспозиция данных земельных участков свидетельствует об их низкой ликвидности, что, в частности, прослеживается в цене их продажи, указанной в публикациях 2014 года и 2016 года. В связи с этим, данные участки не подлежали принятию в качестве объектов-аналогов при проведении исследования, что подтвердил эксперт в судебном заседании, состоявшемся 26.10.2017 (аудиопротокол судебного заседания от 26.10.2017). По пояснениям эксперта использование им данных участков при проведении исследования было обусловлено отсутствием у него информации о длительной их экспозиции. Вместе с тем, данный недостаток экспертного исследования не порочит заключение эксперта в полном объеме. Указанный недостаток может быть откорректирован путем исключения указанных объектов-аналогов из расчета рыночной стоимости спорных участков. Довод истца о том, что некоторые использованные экспертом объекты-аналоги не реализованы до настоящего времени и объявления об их продаже размещены на соответствующих сайтах в сети «Интернет», следовательно, эксперт не должен был принимать данные участки в качестве объектов-аналогов, судом апелляционной инстанции отклонен. В данном случае рыночная стоимость объектов оценки определялась экспертом по состоянию на 03.07.2016. Сведения о том, что по состоянию на указанную дату имелись существенные отклонения по сроку экспозиции объектов, в материалах дела отсутствуют. Согласно заключению от 12.07.2017 № 4-Э рыночная стоимость объектов исследования была определена экспертом с применением метода определения средневзвешенного значения цены. Присвоение веса производилось на основании сопоставления модуля суммы корректировок, как основного показателя, характеризующего величину отличий аналогов от оцениваемого объекта. Расчет весовых коэффициентов производился экспертом по формуле, полученной из источника: «Обобщенные практические рекомендации по определению весовых коэффициентов при оценке недвижимости в рамках сравнительного подхода», автор Шкарупин М.А., член экспертного совета АСО «Южно-Сибирская Организация Профессиональных Оценщиков и Экспертов». В частности, удельный вес каждого объекта-аналога в общей средневзвешенной цене объекта оценки был определен как отношение единицы, деленной на суммарную примененную корректировку по модулю данного объекта-аналога и сумму частных, определенных путем деления единицы на суммарную примененную корректировку по модулю каждого использованного при проведении исследования объекта-аналога. С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции осуществил перерасчет рыночной стоимости спорных участков по примененной экспертом методике, исключив из расчета объекты-аналоги под номерами 7 и 18, а также пересчитав удельный вес каждого из оставшихся и использованных экспертов объектов-аналогов. По расчету суда округленная рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 составила 14 411 тыс. рублей, а участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 – 1 650 тыс. рублей. Поэтому апелляционный суд изменил решение в части определения размера возмещения за изымаемые земельные участки. Ссылка учреждения на судебные акты по иным делам (с участием сторон) судом отклонена, поскольку оспаривание отчетов об оценке осуществлялось путем реализации принципа состязательности сторон и принятия ими на себя риска совершения или несовершения определенных процессуальных действий (статья 9 Кодекса). Проверку достоверности отчетов в рамках иных дел суд не осуществлял. Сам по себе факт определения иной цены участков, расположенных в той же местности суд процессуально не связывает при отсутствии доказательств недостоверности судебного экспертного заключения. Судом приняты все возможные меры для установления достоверности величины компенсации, оснований для проведения по делу еще одной экспертизы суд не усмотрел. Специфика оценочной деятельности не предполагает тождества результатов оценки, произведенной различными оценщиками. Оснований для отклонения заключения повторной судебной экспертизы как недостоверного доказательства в целом судом апелляционной инстанции не выявлено.

Учреждение обжаловало апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанный судебный акт отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. Истец ссылается на неправильное применение (нарушение) апелляционным судом норм права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Отказав в назначении повторной экспертизы и положив в основу судебного акта экспертное заключение от 12.07.2017 № 4-Э, суд апелляционной инстанции не применил подлежащие применению нормы материального (статьи 3, 4, 10 Закона № 135-ФЗ, распоряжение Минимущества Российской Федерации от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков») и процессуального (статьи 65, 68, 71 Кодекса) права. Проигнорировав сотни объявлений о продаже аналогичных земельных участков, размещенных в общем доступе, эксперт при подготовке экспертного заключения нарушил основополагающие принципы определения рыночной стоимости, вероятно предполагая, что вопреки принципу замещения максимально высокая стоимость и есть наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке. Датой определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки, датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Такая дата указана в вопросах, поставленных эксперту на разрешение – 03.07.2016. Поэтому эксперт не имел права использовать при расчете рыночной стоимости спорных участков информацию о событиях, произошедших после даты оценки. Объекты аналоги подобраны экспертом субъективно, по принципу максимальной стоимости. Половина из объектов-аналогов (№№ 4, 7, 12, 15, 16, 18, 19) является неликвидной (продаются с 2014, 2015 годов до сих пор). У более трети объектов-аналогов (№№ 2, 3, 5, 6, 20), информация предоставлена после даты оценки. В силу статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Заключение эксперта от 12.07.2017 № 4-Э перечисленным критериям не отвечает, содержит необъективные, не достоверные и противоречивые выводы. Поэтому имеется сомнение в обоснованности заключения эксперта, в выводах эксперта имеются противоречия. С учетом данных обстоятельств, если бы судом апелляционной инстанции были применены подлежащие применению надлежащие нормы права, такое заключение эксперта не могло быть положено в основу судебного акта. Однако доводы учреждения апелляционным судом не приняты во внимание, обжалуемое постановление также не содержит обоснований непринятия иных доказательств, имеющихся в материалах дела. Суд руководствовался материалами экспертного заключения от 12.07.2017 № 4-Э, но не совокупностью доказательств по делу, допустив существенное нарушение процессуальных норм, что повлекло за собой вынесение неправильного решения в части определения размера компенсации. Ценовой диапазон, определенный экспертом, не подтверждается совокупностью доказательств по делу (копии договоров купли-продажи, отчета об оценке от 28.04.2016 № 12-04-16, экспертное заключение № 23/050516/02, отчета об оценке от 28.04.2016 № 11-04-16, экспертное заключение № 23/050516/01). Земельные участки были изъяты для государственных нужд с выплатой рыночной стоимости в размере 30 рублей за 1 кв. м. Участок, образованный из земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:342, ранее принадлежавший на праве собственности гражданам, был изъят для государственных нужд на основании решения Темрюкского районного суда Краснодарского края от 27.01.2016 по делу № 2-37/16. Виду несогласия ответчиков с рыночной стоимостью изымаемого земельного участка, определенной в отчете об оценке, подготовленном ООО «БТИ, землеустройство, оценка» судом назначалась судебная оценочная экспертиза. В заключении ООО «Институт оценки, бизнеса и права» рыночная стоимость изымаемого участка площадью 1417 кв. м, образованного из земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:342 составила 47 тыс. рублей (33 рубля 10 копеек за кв. м). Заключению  ООО «Институт оценки, бизнеса и права» дана оценка при рассмотрении гражданского дела, что следует из содержания решения, оно не вызвало у суда сомнений. Решение Темрюкского районного суда от 27.01.2016 по делу № 2-37/16 вступило в законную силу. Более того, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.06.2016 по делу № А32-6886/2016 удовлетворен иск учреждения к обществу об изъятии участка с кадастровым номером 23:30:0601001:52 площадью 16 507 кв. м категории земель сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Темрюкский район, А/Ф «Южная» ОАО, посредством перечисления со стороны учреждения 549 079 рублей. То есть размер возмещения за изымаемый участок составил округленно 33 рубля 30 копеек за 1 кв. м. Решение по делу № А32-6886/2016 вступило в законную силу (аналогичная ситуация по делу № А32-6881/2016). Следует отметить, что определениями от 22.11.2016 и от 23.05.2017 проведение экспертиз было поручено экспертам, чьи кандидатуры предложил ответчик. Оба экспертных заключения являются недостоверными, они содержат по сути одни и те же системные, логические нарушения процесса оценки, а также нарушения законодательства об оценочной деятельности. Имеет место необъективность и недостоверность исследования в связи с подбором объектов-аналогов к объектам оценки исключительно из ценового сегмента с завышенной стоимостью предложений о продаже, и игнорированием сотен объявлений о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения в Темрюкском районе в исследуемый период по гораздо более низкой цене. Более того, для расчетов используются одни и те же объекты-аналоги (№ 7, № 18 в экспертном заключении Гриценко А. И.; № 2 и № 3 экспертного заключения Токаревой Л.Б.), ликвидность которых равна нулю в связи с завышенной стоимостью земельных участков, выставленных на продажу (первичные объявления о продаже размещены с 2014 – 2015 годов и продаются по настоящее время). Назначая оценочные экспертизы для определения размера компенсации за изымаемые для государственных нужд земельные участки (судами первой и апелляционной инстанции при рассмотрении дела было назначено три экспертизы), суды обоснованно привлекали для этого лиц, обладающих специальными познаниями. Вместе с тем, при вынесении постановления суд апелляционной инстанции посчитал возможным самостоятельно рассчитать размер компенсации, подлежащий выплате обществу за изымаемые для государственных нужд земельные участки, исключив из расчетов экспертного заключения два объекта-аналога (№ 7 и № 18). Однако расчеты, проведенные апелляционным судом не верны, поскольку не совпадает с округленными расчетами, приведенными учреждением в кассационной жалобе. 

От общества 19 марта 2018 года направлен (поступил в окружной суд в электронном виде) отзыв на кассационную жалобу учреждения. К отзыву приложены кассовые чеки ФГУП «Почта России» о направлении его копий иным лицам, участвующим в деле 19.03.2018.

По правилам части 1 статьи 279 Кодекса лицо, участвующее в деле, направляет отзыв на кассационную жалобу с приложением документов, подтверждающих возражения относительно жалобы, другим лицам, участвующим в деле, и в арбитражный суд. К отзыву, направляемому в арбитражный суд, прилагается также документ, подтверждающий направление отзыва другим лицам, участвующим в деле.

Отзыв направляется заказным письмом с уведомлением о вручении в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывом до начала судебного заседания (часть 2 статьи 279 Кодекса).

Судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы учреждения назначено на 11 часов 00 минут 21.03.2018. Отзыв направлен в суд (иным лицам, участвующим в деле) непосредственно перед судебным заседанием (19.03.2018). В судебном заседании представители учреждения и ООО «БТИ, землеустройство, оценка» возражали против приобщения к делу отзыва на кассационную жалобу, ссылались не неполучение ее копий. Судебная коллегия приходит к выводу о том, что обществом нарушены требования статьи 279 Кодекса о заблаговременном направлении копий отзыва иным лицам, участвующим в деле, обеспечивающим возможность ознакомления с ним до начала судебного заседания. С учетом изложенного, отзыв общества во внимание окружным судом не принимается и при рассмотрении кассационной жалобы учреждения не учитывается.

В судебном заседании представители учреждения и ООО «БТИ, землеустройство, оценка» поддержали доводы кассационной жалобы, которую просили удовлетворить.

Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов суда апелляционной инстанции нормам гражданского, земельного законодательства, законодательства об оценочной деятельности, а также фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.   

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю  и управление Федерального казначейства по Краснодарскому краю, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон и третьего лица, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судами, обществу на праве собственности принадлежали: земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601001:32 (категория – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства) общей площадью 14 223 кв. м, расположенный по адресу: Темрюкский район, в границах АФ «Южная» ОАО (выписка из ЕГРП от 27.04.2015 №23/050/037/2015-3854); земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:267 (категория – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства) общей площадью 203 140 кв. м, расположенный по адресу: Темрюкский район, в 4,6 км западнее ст. Тамань (свидетельство о государственной регистрации права от 31.07.2013). 

Распоряжением № 331-р принято решение об утверждении документации по планировке территории объекта «Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск-Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск-Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 - км 42, Краснодарский край». 

Пунктом 1 распоряжения № 551-р (в редакции распоряжения № 1488-р) принято решение об изъятии путем выкупа в установленном порядке для нужд Российской Федерации земельных участков, указанных в приложении к данному распоряжению, в том числе участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51 882 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:267 (из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для сельскохозяйственного производства) площадью 203 140 кв. м и участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:32 (из земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для сельскохозяйственного производства) площадью 14 223 кв. м. Указанные участки попадают в зону строительства объекта «Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск – Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск – Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 – км 42, Краснодарский край». 

Пунктом 2 распоряжения № 551-р на учреждение возложена обязанность обеспечить в установленном порядке выполнение комплекса мероприятий в целях изъятия выкупа земельных участков, указанных в приложении к названному распоряжению: уведомление лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества в целях обеспечения реализации проекта; заключить соглашение о выкупе земельных участков, указанных в приложении к распоряжению, осуществить государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на изъятые земельные участки, а также государственную регистрацию настоящего распоряжения в территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. 

Уведомлениями от 18.05.2015 № 4434/10 и № 4436/10 учреждение сообщило обществу о том, что в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории участки с кадастровыми номерами 23:30:0601000:2158 и 23:30:0601001:54 подлежат изъятию в целях обеспечения реализации проекта «Реконструкция участков автомобильной дороги Новороссийск – Керченский пролив (на Симферополь). Строительство подъезда от автомобильной дороги М-25 Новороссийск – Керченский пролив к г. Керчь и сухогрузному району морского порта Тамань на участке км 0 – км 42, Краснодарский край». 

На основании распоряжения № 551-р проведена государственная регистрация ограничения (обременения) земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601000:267 (площадью 203 140 кв. м) и 23:30:0601001:32 (площадью 14 223 кв. м). 

На основании договора от 08.10.2014 № 2014/125 ПП с ЗАО «Институт «Стройпроект» ООО «БТИ, землеустройство, оценка» произвело оценку рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601000:2158 и 23:30:0601001:32, а также размера убытков, причиненных обществу изъятием данных участков для федеральных нужд. 

Согласно отчету об оценке от 25.08.2015 № 005-08/15 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51 882 кв. м составляет 1 712 тыс. рублей, а право требования на возмещение убытков, связанное с изъятием данного участка, составляет 350 рублей.

Согласно отчету об оценке от 25.08.2015 № 007-08/15 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв. м составляет 168 тыс. рублей, а право требования на возмещение убытков, связанное с изъятием данного участка, составляет 350 рублей.

Отчеты об оценке прошли экспертизу на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности в саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков», что подтверждается представленными в материалы дела экспертными заключениями от 08.09.2015 № 23/080915-03 и № 23/080915-05). 

Учреждением подготовлен проект соглашения с обществом об изъятии земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158, в пункте 2 статьи 2 которого предусмотрена выплата денежных средств обществу в размере 1 712 350 рублей. Также подготовлен проект соглашения об изъятии у общества земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54, пунктом 2 статьи 2, которого предусмотрена выплата денежных средств обществу в размере 168 350 рублей. 

Проекты соглашений об изъятии направлены в адрес ответчика посредством почтовой связи, что подтверждается представленными в дело заказными письмами от 22.09.2015 № 9879/10 и № 9876/10, которые получены обществом 16.10.2015. 

Поскольку общество не подписало названные соглашения, учреждение обратилось в суд с исками об изъятии земельных участков, по которым были возбуждены производства по делам № А32-6884/2016 и № А32-6885/2016, объединенным судом первой инстанции в одно производство с присвоением делу № А32-6884/2016. 

Законом № 499-ФЗ внесены изменения в Гражданский кодекс, Земельный кодекс, а также ряд иных федеральных законов (вступили в силу с 01.04.2015). Названным законом в Земельный кодекс введена глава VII.1, содержащая порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

Согласно статье 279 Гражданского кодекса принудительное отчуждение земельного участка может осуществляться в соответствии с решением об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, которое принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

По правилам статьи 49 Земельного кодекса изъятие путем выкупа земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных, в том числе со строительством (реконструкцией) автомобильных дорог федерального, регионального или межмуниципального, местного значения, при отсутствии других возможных вариантов строительства (реконструкции) этих объектов. 

Правовое регулирование, введенное Законом № 499-ФЗ, подлежит применению с учетом положений статьи 26 названного закона.

В силу части 1 статьи 26 Закона № 499-ФЗ, если решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принято до дня вступления его в силу, подготовка и заключение соглашения об изъятии такого земельного участка осуществляются в порядке, установленном Гражданским кодексом и Земельным кодексом в редакции Закона № 499-ФЗ.

На основании пункта 1 статьи 56.2 Земельного кодекса изъятие земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), в том числе для размещения объектов федерального значения, осуществляется на основании решений уполномоченных федеральных органов исполнительной власти.

В соответствии с Положением о Федеральном дорожном агентстве, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23.07.2004 № 374, таким федеральным органом исполнительной власти является Федеральное дорожное агентство (Росавтодор). Согласно пункту 5.4.1.1 названного Положения к полномочиям Росавтодора относится принятие решений об изъятии, в том числе путем выкупа, для федеральных нужд земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для строительства (реконструкции) автомобильных дорог федерального значения.

Статья 56.3 Земельного кодекса (пункт 1) предусматривает, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

В соответствии с положениями статьи 56.6 Земельного кодекса решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию. Решение об изъятии может быть принято в отношении всех или некоторых земельных участков, расположенных в границах зоны планируемого размещения объекта федерального значения, объекта регионального значения или объекта местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется такое изъятие. В решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков, реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется изъятие. 

Орган, принявший решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, вправе определить из числа организаций, указанных в пунктах 1 и 2 статьи 56.4 Земельного кодекса, лицо, осуществляющее действия по подготовке и заключению соглашения об изъятии недвижимости, при условии наличия согласия в письменной форме этой организации (часть 1 статьи 26 Закона № 499-ФЗ).

Распоряжением от 31.03.2015 № 551-р Федеральное дорожное агентство (Росавтодор) возложило на подведомственное учреждение обязанности по обеспечению выполнения в установленном порядке комплекса мероприятий, направленных на изъятие и выкуп земельных участков, указанных в приложении к распоряжению, в том числе спорных земельных участков. Учреждению предписано: обеспечить уведомление лиц, у которых изымаются земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, в целях обеспечения реализации документации по планировке территории; заключить соглашение о выкупе земельных участков; обеспечить государственную регистрацию права федеральной собственности на изъятые участки. 

С учетом приведенных правовых норм и установленных обстоятельств, судебные инстанции пришли к выводу о том, что решение об изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601000:2158 и 23:30:0601001:54 принято уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (Федеральным дорожным агентством), наделившим учреждение полномочиями по его изъятию (заключению соглашения о выкупе).

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2015, независимо от того, какие действия по подготовке к заключению соглашения о выкупе земельного участка были произведены до 01.04.2015, после указанной даты процедура подготовки и заключения такого соглашения, предусмотренная положениями главы VII.1 Земельного кодекса должна быть соблюдена в полном объеме.

Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство (пункт 1 статьи 56.10 Земельного кодекса).

Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом, принявшим решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества. Проект соглашения об изъятии недвижимости направляется правообладателю заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2, 3 статьи 56.10 Земельного кодекса).

Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости направляется ряд документов, в том числе кадастровые паспорта земельных участков, подлежащих изъятию в соответствии с соглашением, отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых участков, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков (пункт 4 статьи 56.10 Земельного кодекса).

Проект соглашения об изъятии недвижимости считается полученным правообладателем изымаемой недвижимости со дня вручения ему заказного письма или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом «О почтовой связи» данного заказного письма. Организация, подавшая ходатайство об изъятии, на основании которого было принято решение об изъятии, вправе вручить проект соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости с распиской в получении (пункты 6, 7 статьи 56.10 Земельного кодекса).

Правообладатель изымаемой недвижимости подписывает соглашение об изъятии недвижимости и направляет его в уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, в организацию, подавшую ходатайство об изъятии (пункт 8 статьи 56.10 Земельного кодекса). 

Правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указанным в пункте 8 настоящей статьи, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы (пункт 9 статьи 56.10 Земельного кодекса).

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (пункт 10 статьи 56.10 Земельного кодекса). 

Исходя из приведенных норм и обстоятельств, установленных при разрешении спора, судебные инстанции пришли к выводу о соблюдении учреждением порядка и сроков принудительного изъятия принадлежащих обществу на праве собственности земельных участков для федеральных нужд.

Общество не оспаривают наличие предусмотренных законом оснований для изъятия принадлежащих ему земельных участков. 

Из материалов дела следует, что между сторонами имеются разногласия относительно стоимости размеров возмещения при изъятии земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601000:2158 и 23:30:0601001:54 для государственных нужд.

В пункте 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, указано следующее. По требованию уполномоченного органа исполнительной власти, органа местного самоуправления суд принимает решение о выкупе земельного участка, определяя при этом размер выкупной цены и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. 

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (пункт 2 статьи 281 Гражданского кодекса).

Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Законом № 135-ФЗ с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (пункт 1 статьи 56.8 Земельного кодекса).

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 статьи 56.8 Земельного кодекса).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, указано следующее. По смыслу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса собственник изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как будто бы изъятия не было. Если собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. 

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015 также разъяснено, что выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора судом.

Размер выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51 882 кв. м, в том числе размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием участка в целях обеспечения реализации проекта, определялся на основании отчета об оценке от 25.08.2015 № 005-08/15, подготовленного независимым оценщиком ООО «БТИ, землеустройство, оценка». В соответствии с отчетом от 25.08.2015 № 005-08/15 денежная сумма, подлежащая уплате учреждением обществу, составляет 1 712 350 рублей, в том числе: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158  – 1712 тыс. рублей; права требования на возмещение убытков, связанные с изъятием земельного участка – 350 рублей. Размер выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв. м, в том числе размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием участка в целях обеспечения реализации проекта, определялся на основании отчета об оценке от 25.08.2015 № 007-08/15, подготовленного независимым оценщиком ООО «БТИ, землеустройство, оценка». Согласно отчету от 25.08.2015 № 007-08/15 денежная сумма, подлежащая уплате учреждением обществу, составляет 168 350 рублей, в том числе: рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 – 168 тыс. рублей; права требования на возмещение убытков, связанные с изъятием участка – 350 рублей.

Отчеты об оценке прошли экспертизу на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (на подтверждение стоимости объекта оценки) в саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков».

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (статья 82 Кодекса).

В связи с наличием у сторон разногласий относительно размера возмещения, причитающегося обществу за изымаемые для федеральных нужд земельные участки, и учитывая, что разрешение данного вопроса требует специальных познаний, суд первой инстанции по ходатайству сторон определением от 13.05.2016 назначил по делу судебную оценочную экспертизу.

В соответствии с заключением эксперта от 10.06.2016 размер возмещения за земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 площадью 51 882 кв. м, изымаемого для федеральных нужд, а именно рыночную стоимость указанного земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, убытки, причиненные изъятием названного земельного участка, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем такого земельного участка обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенную выгоду, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством, составляет округленно 1 697 тыс. рублей. Размер возмещения за земельный участок с кадастровым номером 23:30:0601001:54 площадью 5942 кв. м – 194 500 рублей. 

С указанными заключениями эксперта общество не согласилось, ссылаясь на наличие в заключении эксперта противоречий, необоснованность выводов, а также допущенные нарушения, сказавшиеся на итоговом результате оценки земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности.

Суд апелляционной инстанции признал возражения обоснованными и определением от 22.11.2016 удовлетворил ходатайство ответчика о назначении по делу повторной судебной экспертизы. Проведение экспертизы поручено специалисту общества с ограниченной ответственностью «Союз-Оценка» Токаревой Л.Б. Согласно выводам заключения от 16.01.2017 № 88 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 в рамках сравнительного подхода по состоянию на 03.07.2016 составляет 16 095 тыс. рублей (без учета НДС). Рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 по состоянию на ту же дату – 1880 тыс. рублей (без учета НДС). Эксперт пришел к выводу об отсутствии у общества убытков, причиненных изъятием земельных участков с кадастровыми номерами 23:30:0601000:267 и 23:30:0601001:54. 

После ознакомления с заключением эксперта Токаревой Л.Б. учреждение указало на наличие у него возражений относительно проведенного экспертом анализа рынка земельных участков для применения сравнительного подхода. 

Оценив доводы истца, суд апелляционной инстанции признал их обоснованными. По ходатайству учреждения определением от 23.05.2017 по делу была назначена повторная судебная экспертиза. По итогам проведения повторной судебной экспертизы в апелляционный суд поступило заключение эксперта от 12.07.2017 № 4-Э. 

Согласно выводам эксперта рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 по состоянию на 03.07.2016 составила 15 061 тыс. рублей, рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 – 1725 тыс. рублей. Эксперт также пришел к выводу о том, что убытки и упущенная выгода в связи с изъятием земельных участков у общества отсутствуют.

По результатам исследования экспертного заключения от 12.07.2017 № 4-Э, его оценки по правилам статьи 71 Кодекса наряду с иными представленными в дело доказательствами, в том числе пояснениями эксперта от 25.10.2017 № 13 и от 31.10.2017 № 14, а также позициями сторон, изложенные ими в ходе судебного разбирательства, апелляционный суд установил следующее. По результатам проведенного анализа экспертом было принято решение при расчете рыночной стоимости объектов использовать один подход к оценке: сравнительный. В рамках сравнительного подхода был применен метод сравнения продаж в связи с наличием информации о ценах предложений схожих по своим характеристикам объектам. Поскольку оба объекта исследования обладают сопоставимыми параметрами, расчет рыночной стоимости для них проводился экспертом по единой методике. При проведении исследования к объектам-аналогам эксперт применил корректировку по передаваемым правам; корректировку, которая конвентирует цену сделки сопоставимого объекта в ее денежный эквивалент или модифицирует ее для увязки с условиями финансирования оцениваемой недвижимости; корректировка по условиям продажи; корректировка на рыночные условия. В заключении эксперт указал, что применение метода среднего арифметического значения для определения цены объекта исследования неправомерно, так как к объектам-аналогам применялись различные по величине (и соответственно по степени отличия) корректировки. В данном случае экспертом был применен метод определения средневзвешенного значения цены. Присвоение веса производилось на основании сопоставления модуля суммы корректировок, как основного показателя, характеризующего величину отличий аналогов от оцениваемого объекта. Чем больше объект-аналог схож с объектом исследования и чем меньше размер отношения величины суммы корректировок (по модулю), внесенных в цену аналога, к первоначальной цене объекта-аналога, тем больше степень доверия эксперта к скорректированной стоимости, полученной по данному аналогу. Величина скидки на торг, составляющей 9,2%, определялась экспертом по результатам исследований, приведенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.А. для активного рынка. Скидка на торг в размере 23% в данном случае не применялась, поскольку оснований для характеристики рынка как неактивного не имеется. Так, к активному рынку относится рынок, который характеризуется: высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные земельные участки; присутствием достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим количеством совершаемых сделок. Неактивный рынок характеризуется предложениями к продаже объектов специализированного назначения, которые фактически на свободном рынке не выставляются, а также крупных имущественных комплексов. В спорный период было выставлено большое число предложений, в том числе по продаже аналогичных земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в том же самом регионе, как и объект оценки. Эксперт были приняты в качестве объектов-аналогов предложения, датированные 2015-2016 годами, что является допустимым. При проведении исследования был принят весь диапазон цен объектов-аналогов, которые сопоставимы с объектами оценки. Исключение каких-либо объектов-аналогов из расчетного диапазона привело бы к занижению либо завышению рыночной стоимости. В связи с обоснованностью доводов истца о низкой ликвидности (длительной экспозиции) двух объектов-аналогов (№№ 7 и 18), используемых экспертом при расчете рыночной стоимости изымаемых земельных участков, они исключены судом из экспертных расчетов. Вместе с тем, данный недостаток экспертного исследования не признан судом апелляционной инстанции обстоятельством, порочащим в полном объеме заключение эксперта от 12.07.2017 № 4-Э. Суд признал, что указанный недостаток может быть откорректирован путем исключения объектов-аналогов № 7 и № 18 из расчета рыночной стоимости спорных земельных участок. Суд осуществил перерасчет рыночной стоимости подлежащих изъятию участков по методике эксперта, исключив из расчета объекты-аналоги № 7 и № 18, и пересчитав удельный вес каждого из оставшихся (использованных экспертом в заключении) восемнадцати объектов-аналогов. По расчету апелляционного суда округленная рыночная стоимость участка с кадастровым номером 23:30:0601000:2158 составила 14 411 тыс. рублей, а участка с кадастровым номером 23:30:0601001:54 – 1 650 тыс. рублей. С учетом изложенного, суд изменил решение в части определения размера равноценного возмещения за изымаемые у общества земельные участки. 

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В кассационной жалобе учреждение приводит доводы о необоснованном отказе апелляционного суда в назначении повторной экспертизы, ссылается на недостоверность выводов судебного эксперта, содержащихся в заключении от 12.07.2017 № 4-Э. Истец указывает, что половина предложенных экспертом к сравнению объектов-аналогов неликвидна (№№ 4, 7, 12, 15, 16, 18, 19), по объектам-аналогам №№ 2, 3, 5, 6, 20 информация предоставлена после даты оценки.

Приведенные доводы окружным судом отклоняются. Обстоятельства, на которые ссылается в жалобе заявитель, были проверены и отвергнуты при разрешении спора судом апелляционной инстанции. Изучив экспертное заключение от 12.07.2017 № 4-Э, апелляционный суд установил, что рыночная стоимость объектов исследования была определена экспертом с применением метода определения средневзвешенного значения цены. Присвоение веса производилось на основании сопоставления модуля суммы корректировок, как основного показателя, характеризующего величину отличий аналогов от оцениваемого объекта. При проведении исследования был принят весь диапазон цен объектов-аналогов, которые сопоставимы с объектами оценки. Исключение каких-либо объектов-аналогов из расчетного диапазона привело бы к занижению либо завышению рыночной стоимости.

Обоснованно отклонены судом апелляционной инстанции и доводы истца о том, что некоторые использованные экспертом в заключении объекты-аналоги не реализованы до настоящего времени и объявления о их продаже размещены в сети «Интернет», в связи с чем эксперт не должен был принимать данные земельные участки в качестве объектов-аналогов. В данном случае рыночная стоимость объектов оценки (изымаемых земельных участков) определялась экспертом по состоянию на 03.07.2016. 

Сведения о том, что по состоянию на указанную дату имелись существенные отклонения по сроку экспозиции иных объектов-аналогов (кроме объектов № 7 и № 18, исключенных судом апелляционной инстанции при перерасчете размера компенсации за изъятие), в материалах дела отсутствуют. Оснований для вывода о недостоверности заключения эксперта от 12.07.2017 № 4-Э с учетом проведенной апелляционным судом корректировки (принятия доводов учреждения в этой части) у суда округа не имеется.

Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Довод учреждения о неправильности перерасчета рыночной стоимости земельных участков, произведенного судом апелляционной инстанции, не совпадающего с расчетом, приведенным истцом в кассационной жалобе, окружным судом также не принимается. Арифметическая и методологическая неправильность произведенного судом расчета учреждением не доказана. Неокругление апелляционным судом суммы взвешенных цен объектов-аналогов, свидетельствует лишь о более точном вычислении рыночной стоимости земельных участков. 

Ссылка истца на ранее принятые (в том числе по спорам между сторонами) судебные акты по делам о возмещении компенсации за изъятие земельных участков обоснованно не принята апелляционным судом при разрешении данного спора. Оспаривание отчетов об оценке осуществляется путем реализации принципа состязательности сторон и принятия ими на себя риска совершения или несовершения определенных процессуальных действий (статьи 9, 41 и 65 Кодекса). Проверка достоверности отчетов в рамках иных дел (в том объеме, в котором она осуществлялась по настоящему делу) судами с других делах не производилась. Обстоятельства определения иной цены земельных участков, расположенных в той же местности, при разрешении споров по другим делам, не могут быть приняты судом по данному делу в отсутствие доказательств недостоверности экспертного заключения.

Доводы, приведенные учреждением в кассационной жалобе, выводы апелляционного суда не опровергают и по существу направлены на переоценку доказательств и установленных этим судом обстоятельств дела. Между тем несогласие заявителя с выводами суда апелляционной инстанции, основанными на установленных фактических обстоятельствах дела и оценке имеющихся доказательств, не свидетельствует о неправильном применении судом норм материального и процессуального права.

С учетом изложенного, окружной суд не усматривает оснований для отмены апелляционного постановления от 23.11.2017. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 21.11.2017 № 492256).

В связи с завершением производства по кассационной жалобе, приостановление исполнения судебного акта, принятое на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.02.2018, утрачивает силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2017 по делу № А32-6884/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							     В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                 В.А. Анциферов 

                                                                                                                            А.И. Мещерин