АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-25445/21

03 марта 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   24 февраля 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            03 марта 2022 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации Родионово-Несветайского района ИНН 6130002377 ОГРН  

<

***>

к закрытому акционерному обществу "Витязь-М" ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>

о расторжении договора купли-продажи земельного участка

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: директор ФИО2 на основании выписки из ЕГРЮЛ, свидетельства, протокола.

установил:

Администрация Родионово-Несветайского района обратилась в суд с требованием к закрытому акционерному обществу "Витязь-М" о расторжении договора купли-продажи земельного участка №75 от 12.08.2019, об обязании возвратить земельный участок  по акту приема-передачи.

Представитель истца явку в судебное заседание не обеспечил, заявлений не направил.

Ответчик в судебном заседании против удовлетворения требований возражал на основании доводов, изложенных в отзыве. 

В судебном заседании объявлен перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 24.02.2022. Информация об объявленном перерыве, о времени и месте судебного заседания размещена в информационной системе «Картотека арбитражных дел».

После перерыва судебное заседание продолжено при участии представителя ответчика. 

Представитель истца направил посредством системы «Мой Арбитр» заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

При указанных обстоятельствах, дело рассмотрено судом в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя истца. 

Исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства. 

Между Администрацией Родионово-Несветайского района (продавец) и ЗАО «Витязь-М» (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № 75 12.08.2019. 

Договор купли-продажи заключен на основании заявления ЗАО «Витязь-М»  № 116 от 09.07.2019.

Спорный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем сделана регистрационная запись 61:33:0600014:949-61/039/2019-1, что подтверждается выпиской из ЕГРН № КУВИ - 002/2021-92238995 от 22.07.2021.

Согласной условиям договора п.1 покупатель купил земельный участок, из земель сельскохозяйственного назначения Кутейниковского сельского поселения, общей площадью 33769+/-1608, кадастровый номер 61:33:0600014:949. Земельный участок расположен по адресу: Российская Федерация, Ростовская область, р-н Родионово-Несветайский, в границах кадастрового квартала 61:33:0600014, расположенного по адресу: примерно 350 м по направлению на северо-восток от х. Гребцово, Родионово-Несветайский район, Ростовская область. Разрешенное использование: сельскохозяйственное использование.

Как указано в договоре, на участке расположено нежилое здание (гараж) площадью 278,3 кв.м., принадлежащий ЗАО "Витязь-М"  на праве собственности зарегистрированное 16.07.2013 номер  регистрационной записи 61-61-39/0192013-115.

Земельный участок с кадастровым номером 61:33:0600014:949 предоставлен ЗАО "Витязь-М" за плату на основании постановления Администрации Родионово-Несветайского района от 08.08.2019 № 764 в соответствии с пп.6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации как собственнику здания, расположенного на земельном участке, без торгов.

На основании обращения прокуратуры Родионово-Несветайского района проведена проверка законности передачи Администрацией Родионово-Несветайского района в частную собственность ЗАО "Витязь-М" земельного участка с кадастровым номером 61:33:0600014:949.

В ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером 61:33:0600014:949 прокуратурой района установлено, что в границах земельного участка расположено капитальное строение площадью 2 402 кв. м. с признаками саморазрушения, иных строений на участке не обнаружено. Вместе с тем, объекта недвижимости с кадастровым номером 61:33:0000000:5161 - Гараж, Литер Б, площадью 278,3 кв.м. не обнаружено, сведений о сносе объекта недвижимости в ходе проведенной проверки не установлено. 

В связи с указанными обстоятельствами, прокурором сделан вывод о том, что органом местного самоуправления нарушена процедура предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, что привело к необоснованной передаче Администрацией Родионово-Несветайского района земельного участка с КН  61:33:0600014:949 в собственность ЗАО "Витязь-М". 

Прокурором Родионово-Несветайского района вынесено представление от 26.02.2021 № 07-26-2021, в котором прокурор района требует незамедлительно рассмотреть представление и принять меры к расторжению договора купли-продажи земельного участка № 75 от 12.08.2019.

В целях исполнения представления Администрацией Родионово-Несветайского района в адрес ЗАО "Витязь-М" направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи земельного участка № 94/3143 от 22. 04.2021 с приложением соглашения о расторжении договора купли-продажи. 

В письме № 88 от 21.06.2021 ЗАО "Витязь-М"  сообщает, об отсутствие намерений расторгать договор купли-продажи, так как на земельном участке расположено здание склада общей площадью 63,3 кв.м, находящееся в собственности ответчика.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском о расторжении договора купли-продажи.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В данном случае, истец, заявляя требование о расторжении договора купли-продажи, ссылается на несоблюдение публичной процедуры представления земельного участка. 

Судом не установлен  факт существенного нарушения ответчиком заключенного с истцом договора купли-продажи, задолженность по договору у ответчика отсутствует, истец на указанные обстоятельства не ссылается.

Вместе с тем указанные заявителем обстоятельства - нарушение норм закона при заключении спорного договора купли-продажи не являются основанием для  расторжения договора по требованию одной из сторон договор, но может служить основанием для признания договора недействительным.

При этом, суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также исследует вопрос о действительности заключенной сделки. 

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.

Статьей 167 Гражданского кодекса установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса ничтожной сделкой является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В статье 209 Гражданского кодекса предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункты 1, 2 указанной статьи).

В п. п. 73 - 75, 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление от 23.06.2015 N 25) содержатся следующие разъяснения. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой. Ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи (п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 61:33:0600014:949 предоставлен ЗАО "Витязь-М" за плату на основании постановления Администрации Родионово-Несветайского района от 08.08.2019 № 764 в соответствии с пп.6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ как собственнику здания, расположенного на земельном участке- гаража площадью 278,3 кв.м., без торгов.

Прокуратурой Родионово-Несветайского района проведена проверка законности передачи Администрацией Родионово-Несветайского района в частную собственность ЗАО "Витязь-М" земельного участка с кадастровым номером 61:33:0600014:949.

В ходе осмотра земельного участка с кадастровым номером 61:33:0600014:949 прокуратурой района установлено, что в границах земельного участка расположено капитальное строение площадью 2 402 кв. м. с признаками саморазрушения, иных строений на участке не обнаружено. Вместе с тем, объекта недвижимости с кадастровым номером 61:33:0000000:5161 - Гараж, Литер Б, площадью 278,3 кв.м. не обнаружено, сведений о сносе объекта недвижимости в ходе проведенной проверки не установлено. 

Материалами дела установлено, что ЗАО "Витязь-М" обратилось заявлением от 09.07.2019 к Администрации Родионово-Несветайского района о приобретении в собственность земельного участка с КН 61:33:0600014:949 как собственнику объекта недвижимости, расположенного на нем  - гаража, площадью 278,3 кв.м. 

Как следует из материалов Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.02.2009 по делу №А53-26995/08 признано право собственности СПК Колхоз  «им. Чапаева» на гараж площадью 278,3 кв.м., расположенный по адресу: Родионово-Несветайский район Ростовской области 300 м примерно по направлению от ориентира х. Гребцово на северо-запад. 

 На основании указанного решения за СПК Колхоз  «им. Чапаева»  зарегистрировано право собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 07.05.2010) (т.д.1, л.д. 19) на гараж, площадью 278,3 кв.м., инвентарный номер:60:248:001:650005550.

Решением суда от 16.04.2007 по делу СПК Колхоз  «им. Чапаева» признан несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим назначен ФИО3 (.т.д.1, л.д. 51).

Согласно проекту положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества СПК Колхоз «им. Чапаева» продаже на торгах в форме аукциона подлежит в том числе, гараж, площадью 278,3, инв. номер 5550 (т.д. 1, л.д. 89-93). 

В материалы дела представлено уведомление о проведении торгов в форме открытого аукциона по продаже недвижимого имущества СПК Колхоз «им. Чапаева» (т.д. 1, л.д. 119).

В соответствии с протоколом открытого аукциона на право заключения договора купли-продажи имущества СПК колхоз «им. Чапаева» от 11.05.2010 победителем торгов по лоту №1 признано ЗАО "Витязь-М" (т.д.1, л.д. 95).

Между СПК Колхоз «им. Чапаева», в лице конкурсного управляющего и ответчиком заключен договор купли-продажи от 14.05.2010, на основании которого ЗАО "Витязь-М" приобрело, в том числе гараж, площадью 278,3 кв.м., инвентарный номер:60:248:001:650005550 (т.д. 1, л.д. 142).

Спорный объект поставлен на кадастровый учет 28.11.2013 с присвоением кадастрового номера 61:33:0000000:5161.

На основании договора купли-продажи от 14.05.2010 за ЗАО "Витязь-М" зарегистрировано права собственности на гараж,  площадью 278,3 кв.м., с КН 61:33:0000000:5161, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.06.2016 (т.д.1, л.д. 20). При этом уточнено  местонахождение спорного гаража: указание на «северо-запад» изменено на «северо-восток». 

Таким образом, указанное имущество приобретено ответчиком на законных основаниях, право собственности на гараж ни на момент обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, ни на момент рассмотрения настоящего спора, в установленном законом порядке никем не оспорено. При этом суд исходит из того, что ответчик, приобретая гараж, был фактически связан техническими характеристиками объекта, указанными в положении о порядке реализации имущества должника, утвержденном судебным актом арбитражного суда, в уведомлении о проведении торгов в форме открытого аукциона, протоколе открытого аукциона на право заключения договора купли-продажи имущества СПК колхоз «им. Чапаева».

Ответчик 27.02.2019 обратился в Администрацию Родионово-Несветайского района с заявлением о выборе спорного земельного участка  и утверждении схемы расположения участка на кадастровом плане территории (т.д. 1, л.д. 141).

Администрацией Родионово-Несветайского района вынесено постановление  от 06.05.2019 №541 об утверждении  схемы расположения земельного участка  на кадастровом плане территории (т.д. 1, л.д. 140).

ЗАО "Витязь-М" 09.07.2019 обратилось к Администрации с заявлением о приобретении земельного участка в собственность на основании статьи 39.20 Земельного кодекса РФ. 

На основании постановления Администрацию Родионово-Несветайского района от 08.08.2019 №764 между сторонами заключен спорный договор купли-продажи земельного участка. 

В представленной в материалы дела выписке из ЕГРН от 22.07.2021 на земельный участок с КН 61:33:0600014:949 в числе объектов, расположенных в пределах земельного участка указан, в том числе объект с КН 61:33:0000000:5161. 

Согласно акту осмотра земельного участка с КН 61:33:0600014:949 от 20.10.2021 установлен факт расположения на спорном земельном участке здания «гараж». Имеется сведения о частичном разрушении спорного здания, вместе с тем полная гибель объекта не установлена.  При этом факт невозможности эксплуатации здания по его назначению в период обращения ответчика в администрацию с заявлением о приобретении земельного участка в собственность, не доказан. 

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о том, что на  спорном земельном участке располагается гараж с КН 61:33:0000000:5161, находящийся в собственности ответчика. В связи с чем, законом ответчику предоставлено право на заключение договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов на основании статьи 39.20 Земельного кодекса РФ. 

Относительно расхождения в площади, установленного прокурором, ответчиком пояснено, что после ввода гаража в эксплуатацию колхозом  «им. Чапаева» возводились пристройки, строения, непосредственно примыкающие к стенам гаража. Поскольку проектная документация на объект  не передавалась при заключении договора купли-продажи спорного гаража ввиду ее отсутствия, установить точную причину не представляется возможным.  Факт отсутствия проектной документации  исследован и оценен в решении Арбитражного суда Ростовской области от 24.02.2009 по делу №А53-26995/02. 

Таким образом, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяФаргиева А. И.