Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-12537/2018

г. Владивосток

18 апреля 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 апреля 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.Н. Шалагановой,

судей С.М. Синицыной, А.С. Шевченко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Манукян,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края,

апелляционное производство № 05АП-1670/2019 

на решение от 08.02.2019 

судьи Е.В. Кобко,

по делу № А51-12537/2018 Арбитражного суда Приморского края 

по иску Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к производственному кооперативу «ВОСХОД»

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

третье лицо: Администрация г. Владивостока, 

о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии: от истца:  Хомова О.В., по доверенности от 14.01.2019 сроком действия по 31.04.2019, удостоверение;

от ответчика: ФИО2, по доверенности от 01.09.2018 сроком действия по 01.09.2018, паспорт.

от третьего лица: ФИО1, по доверенности от 17.12.2018 сроком действия по 31.12.2019, удостоверение;

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к производственному кооперативу «ВОСХОД» (далее – кооператив, ПК «ВОСХОД») о взыскании 1 461 694 рубля 97 копеек, в том числе 1 376 325 рублей 74 копеек задолженности по договору от 15.06.2016 № 01-Ю-17189 и 85 369 рублей 23 копеек пени за период с 02.01.2017 по 20.02.2018.

Определением суда от 25.06.2018 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация г. Владивостока. 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 08.02.2019 исковые требования удовлетворены частично, с ПК «ВОСХОД» в пользу Департамента взыскано 21 132 рубля 12 копеек пени, в остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Департамент обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Свое несогласие с решением суда от 08.02.2019 апеллянт мотивирует отсутствием у суда первой инстанции оснований для пересмотра размера начисленной арендной платы, установленной договором от 15.06.2016 № 01-Ю-17189, и применении коэффициента функционального использования (далее – коэффициент, Кфи) в размере 1, поскольку с учетом вида функционального использования земельного участка применению подлежал коэффициент в размере 4.

Помимо этого апеллянт указал, что договор от 15.06.2016 № 01-Ю-17189 заключен между сторонами без каких – либо замечаний, в том числе в отношении размера арендной платы. С момента заключения указанного договора кооператив не обращался за перерасчетом арендной платы, также как и не воспользовался иными способами защиты своих прав, предусмотренных действующим законодательством.

Представитель ПК «ВОСХОД» против доводов апелляционной жалобы возразил по основаниям, изложенным в письменном отзыве, считает  решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель апеллянта и третьего лица поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, представитель истца поддержала свои возражения против апелляционной жалобы, настаивая на законности обжалуемого решения суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, коллегия судей не находит оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, между Департаментом  (арендодатель) и ПК «ВОСХОД» (арендатор) заключен договор от 15.06.2016 № 01-Ю-17189 аренды земельного участка сроком на 5 лет, по условиям которого арендодатель на основании распоряжения Департамента от 02.07.2013            № 1244-рз предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:010020:6356 площадью 5 620 кв.м., из земель населенных пунктов, по адресу: 

<

...>, установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир объект сохранностью 4% (здание административно-производственное, лит.В), вид разрешенного использования: для реконструкции и дальнейшей эксплуатации административно-производственного здания и здания склада, для использования в целях реконструкции административно-производственного здания и здания склада. 

Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 15.06.2016. 

Пунктом 2.1. договора установлена арендная плата в размере 98 536 рублей 02 копеек. 

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа месяца, следующего за расчетным. 

Согласно расчету, являющемуся приложением 3 к договору аренды, арендная плата рассчитана, исходя из кадастровой стоимости 19 707 204 рубля 40 копеек, площади земельного участка 5620 кв.м., размер КФи 4.

В связи с неисполнением арендатором условий договора в части оплаты арендных платежей Департамент письмом от 28.02.2018 № 20/04/07-12/5906 направил в адрес ПК «ВОСХОД» предупреждение, в котором указал о наличии задолженности по арендным платежам по состоянию на 20.02.2018 в сумме 1 461 694 рубля, в том числе 1 376 325 рублей 74 копейки -задолженность по арендной плате и 85 369 рублей 23 копейки - пени.

Неисполнение в добровольном порядке требований, изложенных в предупреждении, явилось основанием для обращения Департамента как арендодателя в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из неправомерного применения истцом значения 4 установленного коэффициента при расчете арендной платы.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268-272 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции признал обжалуемое решение не подлежащим отмене или изменению в силу следующего.

Возникшие между сторонами правоотношения верно квалифицированы судом первой инстанции как обязательственные, возникшие из договора аренды земельного участка, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российский Федерации (далее - ГК РФ), общие нормы об обязательствах и договорах ГК РФ, а также нормы земельного законодательства.

В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. 

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами. 

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды.

Статьей 424 ГК РФ установлено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

Исходя из разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление Пленума № 73), плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу, является регулируемой.

Пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ.

На территории Приморского края действуют регулирующие порядок определения арендной платы постановление Администрации Приморского края от 11.03.2015 № 75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» (далее - Постановление          № 75-па), которым установлен порядок изменения арендной платы, и  Решение Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке» (далее также - Решение №505).

Пунктом 1 приложения 1 к Решению № 505 установлены величины коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду до 01.03.2015, а также за земельные участки, предоставленные в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 171-ФЗ).

Пунктом 1.5.1 приложения 1 установлены Кфи для расчета арендной платы за земельные участки для размещения объектов оптовой и розничной торговли, в том числе Кфи 4 – для эксплуатации и обслуживания объектов торговли, торгово-складской деятельности (товарные склады и базы продовольственные, промтоварные и смешанного ассортимента); пунктом 2.1 приложения №1 установлен Кфи 1 – для земельных участков с различными видами функционального использования, предоставленных в аренду в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, за исключением случаев, установленных пунктами 4, 5 статьи 39.7 ЗК РФ.

В ходе рассмотрении дела в суде первой инстанции, а также в апелляционной жалобе Департамент указал, что расчет арендной платы надлежит производить в соответствии пунктом 1.5.1. приложения 1 Решения № 505, как для земельных участков для эксплуатации и обслуживания объектов торговли, торгово-складской деятельности (товарные склады и базы продовольственные, промтоварные  и смешанного типа).

В обосновании указанного довода Департамент отметил, что по условиям договора аренды от 15.06.2016 № 01-Ю-17189 земельный участок с кадастровым номером 25:28:010020:6356 был предоставлен ПК «ВОСХОД» на праве аренды для реконструкции и дальнейшей эксплуатации административно-производственного здания и здания склада, для использования в целях реконструкции административно-производственного здания и здания склада.

Предоставление участка в аренду ответчику произведено на основании распоряжения Департамента от 02.07.2013 №1244-рз, в преамбуле которого указано, что земельный участок предоставлен ПК «ВОСХОД» как собственнику объектов, расположенных в границах участка.

Право собственности ответчика на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 25:28:010020:6356, подтверждается представленными в материалы дела выписками из единого государственного реестра недвижимости от 01.12.2014 №00/103/2014-625, №00/103/2014-626, №00/103/2014-627.

Не оспаривая наличие задолженности по арендным платежам, ответчик выразил несогласие с ее размером и расчетом, произведенным на основании пункта 1.5.1 приложения 1 к Решению № 505 (с примененным Кфи 4), в связи с чем представил контррасчет суммы задолженности, произведенный на основании пункта 2.1 приложения 1 к Решению № 505 (с применением Кфи 1), согласно которому задолженность составила 361 677 рублей 21 копейку.

Разрешая спор, судом первой инстанции  верно указал, что из смысла Решения № 505 следует, что применяемая при расчете арендной платы величина Кфи устанавливается согласно пункту 1 приложения 1 за земельные участки, предоставленные в аренду до 01.03.2015, и за земельные участки, предоставленные в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 34 ФЗ от 23.06.2014 Федерального закона № 171-ФЗ, а согласно пункту 2 приложения 1 - за земельные участки, предоставленные в аренду в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, за исключением случаев, установленных пунктами 4, 5 статьи 39,7 ЗК РФ.

Из материалов дела следует, что договор аренды с ответчиком заключен 15.06.2016, и его заключение не связано со случаями, установленными пунктом 1 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ, что исключает применение к расчету арендной платы коэффициента 4, установленного пунктом 1.5.1 приложения 1 к Решению № 505.

Земельный участок был предоставлен ответчику без проведения торгов в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицами, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса, на праве оперативного управления.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другими федеральными законами, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В этой связи судом первой инстанции сделан верный вывод, что при расчете задолженности по арендной плате за период с 01.01.2017 по 20.02.2018 независимо от вида функционального использования предоставленного ПК «ВОСХОД» земельного участка с кадастровым номером 25:28:010020:6356 подлежит применению Кфи 1.

Судебная коллегия отмечает, что согласно пункту 19 Постановления Пленума № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Как разъяснено в абзаце 3 пункта 16 Постановления Пленума № 73, к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. 

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

На основании изложенного подлежит отклонению довод Департамента  об отсутствии со стороны арендатора при заключении договора аренды                  № 01-Ю-17189 от 15.06.2016 каких – либо возражений в отношение размера арендной платы и отсутствии в последующем заявлений о проведении перерасчете.

Учитывая вышеизложенное, суд первой инстанции обоснованно принял произведенный ответчиком контррасчет задолженности арендной платы в сумме 361 677 рублей 21 копейка как корректный и основанный на действующих нормативно-правовых актах. 

При этом, учитывая, что в ходе рассмотрения дела ответчик произвел оплату задолженности по арендной плате в предъявленном к взысканию размере, суд правомерно не усмотрел оснований для удовлетворения иска о взыскании с ПК «ВОСХОД» в пользу Департамента задолженности по договору аренды № 01-Ю-17189 от 15.06.2016.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае помимо суммы основного долга по договору истец заявил требование о взыскании пеней в размере 85 369 рублей 23 копейки за просрочку платежей в период с 02.01.2017 по 20.02.2018.

Рассматривая данное требование, суд первой инстанции посчитал его подлежащим частичному удовлетворению.

Поддерживая данный вывод суда первой инстанции, судебная коллегия исходит из следующего.

На основании пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Согласно разъяснениям, данным в 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 07.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательства» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 4.2. договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. 

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Имеющиеся в материалах дела документы подтверждают, что ответчик просрочил внесение арендной платы по договору аренды, вследствие чего требование о взыскании пени предъявлено Департаментом правомерно.

В то же время, принимая во внимание начисление истцом неустойки произведено исходя из размера основного долга, рассчитанного с учетом применения коэффициента 4, что в данном случае признано неверным, а также без учета положений статей 191, 193 ГК РФ, суд первой инстанции произвел перерасчет неустойки, в результате чего установил, что требование Департамента о взыскании пени подлежит удовлетворению на сумму 21 132 рублей 12 копеек за период с 10.01.2017 по 20.02.2018.

Ходатайство о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ ответчиком не заявлено, доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства суду также не представлено. 

Доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам отзыва ответчика на исковое заявление, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого судебного акта, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения суда.

Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 АПК РФ. 

Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, по данному делу не установлено. Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 08.02.2019  по делу №А51-12537/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.Н. Шалаганова

Судьи

С.М. Синицына

А.С. Шевченко