﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6999/21 

Екатеринбург

12 октября 2021 г.

Дело № А07-9470/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 октября 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Тороповой М.В.,

судей Купреенкова В.А., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества «Зирганская машинно-технологическая станция» (далее – общество «Зирганская МТС», заявитель) на решение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.03.2021 по делу № А07-9470/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании в онлайн-режиме посредством использования информационной системы «Картотека арбитражных дел» приняли участие представители:

общества «Зирганская МТС» – Мугинов А.С. (доверенность от 22.06.2021);

сельскохозяйственного производственного кооператива колхоз имени Салавата (далее – СПК Колхоз им. Салавата) – Голубь П.А. (доверенность от 01.09.2020).

При открытии судом кассационной инстанции судебного заседания с использованием онлайн-сервиса «Картотека арбитражных дел» иные представители сторон не подключились к каналу связи, что свидетельствует об их неявке. Установив, что средства связи суда воспроизводят видео- и аудиосигнал надлежащим образом, технические неполадки отсутствуют, представителям сторон обеспечена возможность дистанционного участия в процессе, которая не в полной мере реализована всеми участниками процесса по причинам, находящимся в сфере их контроля, а также принимая во внимание использованное сторонами право предоставления письменных позиций по существу кассационной жалобы, суд округа не усмотрел предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) оснований для отложения судебного заседания.

Общество «Зирганская МТС» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо) о признании незаконными действия Управления Росреестра по погашению записи об аренде общества «Зирганская МТС» земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:37:000000:0312, расположенного по адресу Республика Башкортостан, Мелеузовский район, установлено относительно ориентира сельское поселение Воскресенский сельсовет, с. Воскресенское, дата государственной регистрации 22.06.2010, номер государственной регистрации 02-04-12/005/2010-683, срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта с 22.06.2010 на 10 лет; об обязании Управления Росреестра восстановить в едином государственном реестре недвижимости указанную запись.

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Кувайцев Сергей Александрович, СПК Колхоз имени Салавата.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.03.2021  в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Зирганская МТС», ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт. 

Заявитель кассационной жалобы считает, что суды неверно определили, что срок действия договора аренды подлежал исчислению с 24.03.2010 и истек 24.03.2020, полагает, что договор аренды в нарушение условий договора расторгнут досрочно. Таким образом, податель апелляционной жалобы полагает, что договор аренды земельного участка в момент совершения регистрирующим органом оспариваемых действий не был прекращен.

Также заявитель считает, что незаконное прекращение права аренды заявителя нарушило права и имущественные интересы кредиторов общества, поскольку названное право аренды включено в конкурсную массу общества «Зирганская МТС».

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом положений статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции оснований для отмены решения суда первой инстанции, постановления суда апелляционной инстанции не усматривает.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между собственниками земельных долей (паев) в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:37:000000:0312, расположенный по адресу Республика Башкортостан, Мелеузовский район, установлено относительно ориентира сельское поселение Воскресенский сельсовет, с. Воскресенское, общей площадью 3893,2 га (арендодатели) и обществом «Зирганская МТС» (арендатор), заключен договор аренды земельных участков, находящихся в общей (долевой) собственности граждан, при множественности лиц на стороне арендодателей от 24.03.2010.

Указанный договор зарегистрирован 22.06.2010, номер государственной регистрации 02-04-12/005/2010-683, срок на который установлена аренда с 22.06.2010 на 10 лет.

Определением от 02.03.2020 Арбитражный суд Республики Башкортостан утвердил конкурсным управляющим общества «Зирганская МТС» Кусова Романа Миннеханифовича.

Как стало известно заявителю из выписки ЕГРН от 19.03.2020, право аренды, зарегистрированное 22.06.2010, номер государственной регистрации 02-04-12/005/2010-683 общества «Зирганская МТС» отсутствует.

Согласно пункту 2.1 договора он заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в уполномоченном органе.

Таким образом, истец считает, что право аренды за вышеуказанный земельный участок принадлежит обществу «Зирганская МТС» до 22.06.2020.

В силу пункта 5.1 договора изменение его условий и прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых работ.

Какое-либо соглашение о прекращении договора аренды стороны не подписывали, соответственно, заявитель руководствовался тем, что до 22.06.2020 договор имеет юридическую силу.

Полагая, что действия Управления Росреестра по погашению записи об аренде земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:37:000000:0312, расположенного по адресу Республика Башкортостан, Мелеузовский район, зарегистрированного на общество «Зирганская МТС» от 22.06.2010, номер государственной регистрации 02-0412/005/2010-683 являются незаконными общество «Зирганская МТС» обратилось в Арбитражный суд за защитой нарушенного права.

Отказывая в удовлетворении требований заявителя, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из анализа изложенных норм следует, что для удовлетворения требований заявителя необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: незаконность оспариваемого действия заинтересованного лица и нарушение данным действием прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Согласно пункту 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»  для лиц, не являющихся сторонами сделки, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки, на основании которой возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Из разъяснений, изложенных в пункте  14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

При толковании условий договора суды верно исходили из того, что в силу положений приведенных норм государственная регистрация договора аренды имеет правовое значение при взаимоотношении сторон сделки с третьими лицами и не может влиять на правоотношения самих сторон, начавших исполнение сделки без  ее государственной регистрации, в том числе изменять начальный и конечный сроки аренды.

Установив, что все существенные условия договора выполнены сторонами еще в день его подписания 24.03.2010, фактические  правоотношения по аренде  возникли между сторонами  с момента передачи земельного участка обществу «Зирганская МТС», то есть с 24.03.2010, при этом пунктом 4.3 договора именно на арендатора (истца) возложена обязанность после подписания договора произвести его государственную регистрацию в учреждении  юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суды пришли к верному выводу, что установленный пунктом 2.1 договора срок аренды 10 лет подлежит исчислению с даты  подписания и начала исполнения сторонами договора (24.03.2010), а не с даты его государственной регистрации, произведенной арендатором только 22.06.2010, поскольку обязательство не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). Действия арендатора, ссылающегося на то, что срок аренды истек только 22.06.2020, в таком случае не могут быть признаны добросовестными. В силу пункт 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Кроме того,  довод заявителя о согласовании десятилетнего срока аренды с даты государственной регистрации договора противоречит содержанию пункта 2.1 договора, из буквального толкования которого такого вывода не следует.

 Как установлено судами с учетом положений части 3 статьи 69 АПК РФ, общим собранием участников долевой собственности, проведенным 14.02.2020 в порядке статьи 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»,  единогласно принято решение: «В связи с процедурой банкротства в отношении ОАО «Зирганская МТС» и окончанием срока действия действующего договора аренды прекратить договор аренды от 24 марта 2010 года на земельный участок с кадастровым номером 02:37:000000:0312 с 24 марта 2020 года, обязать уполномоченное лицо общим собранием лицо подать заявление в Управление Росреестра о прекращении действующего договора аренды от 24 марта 2010 года № б/н с 24 марта 2020 года».

         Действительность решения общего собрания  от 14.02.2020  подтверждена вступившим в законную силу решением Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 29.02.2020, которым также установлено, что на общем собрании от 14.02.2020 вопрос о досрочном расторжении договора  аренды не разрешался. В силу части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

С учетом изложенного оснований для вывода о погашении Управлением Росреестра записи об аренде обществом «Зирганская МТС» земельного участка с кадастровым номером 02:37:000000:0312  до прекращения договора у судов не имелось.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что действия Управления Росреестра по погашению регистрационной записи об аренде соответствуют требованиям законодательства, осуществлены в пределах компетенции регистрирующего органа в соответствии с нормами действующего законодательства, нарушений процедуры проведения государственной регистрации прав не допущено.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неправильном толковании норм права  без учета сформированной практики их применения, в части направлены на переоценку доказательств и установленных на их основании обстоятельств, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции, постановление суда апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления кассационной  жалобы без удовлетворения относятся на заявителя кассационной жалобы.

Поскольку государственная пошлина за подачу кассационной жалобы уплачена заявителем в размере большем, чем предусмотрено подпунктами 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, излишне уплаченная по платежному  поручению  от 29.07.2021 № 107 государственная пошлина в сумме  1500 руб. подлежит возврату обществу «Зирганская МТС» из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.03.2021 по делу № А07-9470/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу открытого акционерного общества «Зирганская машинно-технологическая станция»  – без удовлетворения.

Возвратить открытому акционерному обществу «Зирганская машинно-технологическая станция»  из федерального бюджета государственную пошлину за подачу кассационной жалобы в сумме 1500 руб., уплаченную по платежному поручению от 29.07.2021 № 107. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий						М.В. Торопова 

Судьи						В.А. Купреенков 

                                             					 С.В. Лазарев