Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                          Дело № А46-7117/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2025 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Щанкиной А.В.,

судей                                                        Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Балабановой Е.Г., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение от 19.09.2024 Арбитражного суда Омской области (судья Кулаева Е.В.) и постановление от 07.02.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., Бацман Н.В., Халявин Е.С.) по делу № А46-7117/2023 по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Виктория» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка, погашении записи об обременении, обязании возвратить земельный участок, взыскании 720 787 руб. 38 коп.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Осуществляет организацию видеоконференц-связи Восьмой арбитражный апелляционный суд (судья Веревкин А.В.). В судебном заседании в помещении Восьмого арбитражного апелляционного суда (судья Веревкин А.В.) явка представителей не обеспечена, согласно протоколу судебного заседания арбитражного суда, осуществляющего организацию видеоконференц-связи. В помещение Арбитражного суда Западно-Сибирского округа представители не явились.

Суд установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Виктория» (далее – ООО «Виктория», общество, ответчик), в котором просил:

-       расторгнуть договор аренды от 20.05.2022 № Д-Кр-31-12470 земельного участка с кадастровым номером 55:36:100801:3429 площадью 22 045 кв.м (далее – земельный участок № 3429), заключенный между Департаментом и обществом (далее – договор аренды);

-       погасить в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) запись об обременении на земельный участок № 3429 в виде договора аренды;

-       обязать ООО «Виктория» возвратить земельный участок № 3429 по акту приема-передачи;

-       взыскать с общества в пользу Департамента задолженность по договору аренды в сумме 720 787 руб. 38 коп., в том числе основной долг за период с 01.10.2022 по 31.03.2023 в сумме 687 090 руб. 58 коп., пени за период с 11.07.2022 по 31.03.2023 в сумме 33 696 руб. 80 коп., пени в размере 1/300 действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации (далее – ЦБ РФ) от просроченной суммы за каждый день просрочки, начиная с 01.04.2023 по день фактического исполнения обязательства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра, третье лицо).

Решением от 19.09.2024 Арбитражный суд Омской области исковые требования удовлетворены частично. Суд расторг договор аренды; погасил запись об обременении на земельный участок № 3429 площадью 22 045 кв.м в виде договора аренды (дата регистрации: 01.06.2022 № 55:36:100801:3429-55/092/2022-9); обязал ООО «Виктория» возвратить земельный участок № 3429 по акту приема-передачи; взыскал с ООО «Виктория» в пользу Департамента основной долг по договору аренды в сумме 317 617 руб. 29 коп., пени по состоянию на 31.03.2023 в сумме 16 771 руб. 44 коп., пени в размере 1/300 действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации от просроченной суммы (ее остатка) за каждый день просрочки, начиная с 01.04.2023 по день фактического исполнения обязательства. В удовлетворении исковых требований в остальной части - отказано.

Определением от 10.12.2024 Восьмой арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам искового производства, установленным АПК РФ, для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции; привлек к участию в деле индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора; назначил предварительное судебное заседание на 19.12.2024; предложил истцу уточнить исковые требования, в том числе процессуальный статус лиц, участвующих в деле; третьему лицу предложено представить пояснения по обстоятельства спора в письменном виде.

Определением от 19.12.2024 Восьмого арбитражного апелляционного суда по ходатайству Департамента к участию в деле в качестве второго ответчика привлечен ИП ФИО2 (далее – ответчик-2).

Департамент представил суду апелляционной инстанции ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просил:

-       расторгнуть договор аренды, заключенный между Департаментом и ИП ФИО2;

-       погасить запись об обременении на земельный участок № 3429 площадью 22 045 кв.м в виде договора аренды № 55:36:100801:3429-55/092/2024-12;

-       обязать ИП ФИО2 вернуть земельный участок № 3429 по акту приема-передачи;

-       взыскать с ООО «Виктория» задолженность по договору аренды в сумме 720 787 руб. 38 коп., из которых 687 090 руб. 58 коп. сумма основного долга за период с 01.10.2022 по 31.03.2023 и пени в размере 33 696 руб. 80 коп. за период с 11.07.2022 по 31.03.2023 с последующим начислением процентов начиная с 01.04.2023 на сумму основного долга из расчета 1/300 действующей на дату уплаты пени ключевой ставки ЦБ РФ от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Постановлением от 07.02.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 19.09.2024 Арбитражного суда Омской области отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, предъявленных к ИП ФИО2; исковые требования, предъявленные к ООО «Виктория» удовлетворены частично: с общества в пользу Департамента взыскано 334 388 руб. 73 коп., из которых: основной долг в сумме 317 617 руб. 29 коп., пени по состоянию на 31.03.2023 в сумме 16 771 руб. 44 коп., пени в размере 1/300 действующей на дату уплаты пени ключевой ставки ЦБ РФ от просроченной суммы (ее остатка) за каждый день просрочки, начиная с 01.04.2023 по день фактического исполнения обязательства. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты первой и апелляционной инстанций, направить дело на новое рассмотрев Арбитражный суд Новосибирской области.

В обоснование кассационной жалобы приведены следующие доводы: договор аренды заключен сроком на 2 года 11 месяцев; после вынесения судом первой инстанции решения истцу стало известно, что с 30.07.2024 собственником объекта незавершенного строительства, площадь застройки 1277,3 кв.м, адрес: 

<

...> сооружение 61, является ИП ФИО2

Учитывая надлежащее извещение сторон и третьего лица о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Поскольку решение суда первой инстанции отменено постановлением суда апелляционной инстанции, предметом пересмотра в суде кассационной инстанции является только постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда как завершающий рассмотрение спора по существу судебный акт.

Проверив постановление апелляционного суда в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 20.05.2022 между Департаментом (арендодатель) и ООО «Виктория» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, расположенного в городе Омске, предоставленного для завершения строительства, по условиям которого арендатор принимает в аренду сроком на 2 года 11 месяцев 29 дней земельный участок № 3429, находящийся в муниципальной собственности, расположенный в городе Омске, площадью 22 045 кв.м, местоположение участка: Омская область, город Омск, КАО, ул. Лукашевича - ул. Мостоотряд. Цель использования участка: для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Разрешенное использование участка: для строительства крытого физкультурно-оздоровительного сооружения (пункты 1.1 - 1.5 договора аренды).

Согласно пункту 1.6 договора аренды на участке имеется объект незавершенного строительства, с кадастровым номером 55:36:100801:4011, степень готовности 29%, площадью застройки 1277,3 кв.м (далее – объект незавершенного строительства); сооружение с кадастровым номером 55:36:1000801:4010, протяженностью 310 м (тепловые сети) (далее – тепловые сети).

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды размер арендной платы за предоставленный участок составил 50 234 руб. 93 коп. в месяц и определен расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение № 1 к договору аренды).

Согласно пункту 2.3 договора аренды арендатор перечисляет арендную плату получателю в размере, исчисляемом согласно приложению № 1, за каждый месяц с оплатой до 10-ого числа месяца, за который производится оплата. В платежном, поручении (квитанции) указывается номер и дата, договора, а также период, за который осуществляется платеж.

Арендная плата оплачивается арендатором в размере и порядке, установленном договором аренды, с даты распространения своего действия на правоотношения сторон с 20.01.2022.

В случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и в размере, установленные договором, арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 1/300 действующей на дату уплаты пени ключевой ставки ЦБ РФ от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора аренды).

Участок передан в пользование арендатору, договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Уведомлением от 01.03.2023 № Исх-ДИО-2618 истец уведомил ответчика о необходимости своевременно вносить арендную плату.

Истец указал, что в период с 01.10.2022 по 31.03.2023 общество не вносило арендную плату, допустило существенное нарушение условий договора аренды, согласно акту сверки сумма задолженности составила 687 090 руб. 58 коп.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Виктория» о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по нему, предварительно направив ответчику досудебные претензии.

В ходе рассмотрения настоящего спора в суде апелляционной инстанции Департамент уточнил исковые требования, согласно которым требования неимущественного характера обращены к ИП ФИО2, а требования имущественного характера обращены к ООО «Виктория».

Из обстоятельств спора следует, что 25.07.2024 между ООО «Виктория» и ИП ФИО2 заключено соглашение об отступном, по условиям которого заемщик взамен исполнения обязательств, вытекающих из договоров денежного займа от 24.07.2023 № 07/2023, от 20.11.2023 № 11/2023, от 17.04.2024 № 07/2024 передает займодателю (предпринимателю) отступное - право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке № 3429.

30.07.2024 между ООО «Виктория» и ИП ФИО2 подписано соглашение к договору аренды, по условиям которого к новому арендатору (предпринимателю) перешли права и обязанности арендатора в отношении земельного участка № 3429.

Соглашение зарегистрировано в ЕГРН 01.10.2024 (запись регистрации № 55:36:100801:3429-55/092/2024-12).

Кроме того, 30.07.2024 в ЕГРН внесена запись № 55:36:1400801:4011- 55/092/2024-7 о государственной регистрации права собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства.

Возражая против удовлетворения иска в части требований о взыскании задолженности и неустойки, ООО «Виктория» представило платежное поручение от 09.12.2022 № 1229 о внесении платы по договору аренды за 2022 год в сумме 421 325 руб. 22 коп. Кроме того, ответчик указал, что Департаментом неверно рассчитана арендная плата с применением поправочного коэффициента 2,2, который признан недействующим решением Омского областного суда от 10.11.2023 по делу № 3а-206/2023 в связи с чем размер задолженности по договору аренды не превышает сумму 317 617 руб. 29 коп.

Ответчик-2 возражая против удовлетворения иска в части расторжения договора аренды и иных неимущественных требований привел доводы о том, что с момента перехода к нему прав и обязанностей арендатора, ответчик-2 не допускал просрочек внесения платы, в связи с чем основания для расторжения договора аренды отсутствуют.

Руководствуясь статьями 12, 309, 310, 330, 395, 450, 452, 606, 607, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьей 75 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), статьями 9.1, 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ), разъяснениями, изложенными в постановлении Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (далее – Постановление № 497), пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Постановление № 44), пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7), пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66), пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11), пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), правовой позицией, содержащейся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10, Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2022 № 305-ЭС22-5569, постановлениях Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.01.2020 по делу № А27-1931/2019, от 20.02.2023 по делу № А46-21436/2019, принимая во внимание, что решением Омского областного суда от 10.11.2023 по делу № 3а-206/2023 признано недействующим со дня вступления решения суда в законную силу решение Омского городского Совета от 05.10.2022 № 4 «О внесении изменений в решение Омского городского Совета от 10.04.2019 № 138 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» и установлении значения поправочного коэффициента Кд» (далее – решение Омского городского Совета от 05.10.2022 № 4); установив факт невнесения арендной платы по договору аренды более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; признав данное нарушение договора существенным; проверив представленные истцом расчеты задолженности (без установления значения поправочного коэффициента) и пени (условный, с учетом действия моратория), признав их арифметически верными, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований истца к ответчку-1о расторжении договора аренды и погашении соответствующей записи об обременении, взыскании задолженности по уплате арендной платы по договору аренды за период с 01.10.2022 по 31.03.2023 в сумме 317 617 руб. 29 коп., взыскании пени по состоянию на 31.03.2023 в сумме 16 771 руб. 44 коп., пени в размере 1/300 действующей на дату уплаты пени ключевой ставки ЦБ РФ от просроченной суммы (ее остатка) за каждый день просрочки, начиная с 01.04.2023 по день фактического исполнения обязательства.

При повторном рассмотрении настоящего спора, суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам искового производства, установленным АПК РФ, для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве второго ответчика – ИП ФИО2

Руководствуясь статьями 12, 13, 424, 606, 614 ГК РФ, 3, 39.7, 65 ЗК РФ, разъяснениями, изложенными в пунктах 16, 19 Постановления № 73, пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами» (далее – Постановление № 50), пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2016 № 63 «О рассмотрении судами споров об оплате энергии в случае признания недействующим нормативного правового акта, которым установлена регулируемая цена» (далее – Постановление № 63), правовой позицией, содержащейся в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 № 29-П, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2022 № 304-ЭС22-4296, Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10, постановлении от 06.12.2024 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А46-3202/2024, учитывая решение от 31.10.2023 Омского областного суда по делу № 3а-206/2023, признал обоснованным условный расчет Департамента без применения поправочного коэффициента в размере 2,2, согласно которому задолженность общества (ответчика-1) в исковой период составила 317 617 руб. 29 коп.

Также, применив положения статей 329, 330, 331 ГК РФ, разъяснения, изложенные в Постановлении № 497, пункте 65 Постановления № 7, учитывая условия договора аренды, апелляционный суд пришел к выводу, что верным является условный расчет Департамента, который учитывает период моратория, и начисление задолженности без учета поправочного коэффициента, согласно которому пени за период с 11.07.2022 по 01.10.2022 составляют 2 092 руб. 28 коп., за период с 02.10.2022 по 31.03.2023 составляют 14 679 руб. 16 коп., а также подлежащими взысканию пени в размере 1/300 действующей на дату уплаты пени ключевой ставки ЦБ РФ от просроченной суммы (ее остатка) за каждый день просрочки, начиная с 01.04.2023 по день фактического исполнения обязательства.

Относительно требований, предъявленных к ИП ФИО2, руководствуясь статьями 384, 387, 432, 450, 450.1, 452, 552, 615, 619, 622 ГК РФ, статьями 1, 22, 35 ЗК РФ, разъяснениями, изложенными в пунктах 13, 14 Постановления № 11, пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» (далее – Постановление № 54), пунктах 28 - 30 Информационного письма № 66, пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2017 № 4 (2017) (далее – Обзор № 4), правовой позицией, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14381/10 от 15.02.2011, учитывая, что договор аренды заключен сроком на период менее 5 лет, следовательно, возможность передачи права аренды без согласия арендодателя у арендатора отсутствовала; принимая во внимание, что с переходом права собственности на спорный объект незавершенного строительства к ИП ФИО2 перешли и права арендатора на земельный участок; учитывая не направление в адрес предпринимателя уведомление о необходимости исполнения обязательств по договору аренды и отсутствие не исполнения обязанности по оплате арендных платежей как существенного нарушения условий арены, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований к ответчику – 2 о расторжении договора аренды и возврате земельного участка № 3429 по акту приема-передачи.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, считает выводы суда апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и на условиях, определенных договором аренды.

Материалами дела подтверждается факт передачи земельного участка, а также его использование арендатором ООО «Виктория» в исковой период.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно положениям статей 424 ГК РФ, 39.7, 65 ЗК РФ и пунктам 16, 19 Постановления № 73, арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой ценой и ее размер определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Как следует из материалов дела и установлено судами, начисление арендной платы за период с 01.10.2022 по 31.03.2023 произведено Департаментом с учетом пункта 3.1 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п, утвержденным Постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п (далее – Порядок № 419-п) и с применением поправочного коэффициента 2,2 для расчета размера арендной платы за использование участков, предоставленных для завершения строительства, применение которого утверждено решением Омского городского Совета от 05.10.2022 № 4.

Вместе с тем, при рассмотрении настоящего спора судами обоснованно принято во внимание, что решением от 31.10.2023 Омского областного суда по делу № 3а-206/2023, оставленным без изменения постановлением от 03.04.2024 Пятого апелляционного суда общей юрисдикции и кассационным определением от 26.06.2024 Восьмого кассационного суда общей юрисдикции, признано недействующим со дня вступления решения суда в законную силу решение Омского городского Совета от 05.10.2022 № 4:

- пункт 2 статьи I в части установления значения поправочного коэффициента Кд в размере 2,2;

- статья 2 в части установления значения поправочного коэффициента Кд в размере 2,2, предусмотренного пунктом 3.1 Порядка № 419-п, для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Применяя положения статей 69, 195 АПК РФ, статей 12, 13, 424 ГК РФ, разъяснений пункта 38 Постановления № 50, пункте 6 Постановления № 63, а также правовую позицию, изложенную в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 № 29-П, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10,  определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.04.2022 № 304-ЭС22-4296, постановлении от 06.12.2024 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А46-3202/2024, заключив, что в данном случае, независимо от того, что в решении от 31.10.2023 Омского областного суда по делу № 3а-206/2023 указано о признании пункта 2 статьи 1 и статья 2 решения Омского городского совета от 05.10.2022 № 4 в части установления значения поправочного коэффициента в размере 2,2 недействующим с момента вступления решения суда в законную силу, он не подлежит применению к спорным правоотношениям на момент рассмотрения настоящего спора судом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к аргументированному выводу, что применение в расчетах арендной платы в исковой период поправочного коэффициента в размере 2,2, является необоснованным, признав верным условный расчет Департамента (с учетом платежного поручения от 09.12.2022 № 1229 на сумму 421 325 руб. 22 коп.), без применения поправочного коэффициента в размере 2,2, согласно которому подлежащая взысканию с ООО «Виктория» в пользу Департамента задолженность в период с 01.10.2022 по 31.03.2023 составила 317 617 руб. 29 коп.

Судом апелляционной инстанции правильно признаны ошибочными и основанными на неверном толковании норм права доводы Департамента в части применения в расчетах арендной платы в исковой период поправочного коэффициента в размере 2,2, исходя из вышеизложенного.

Относительно требований истца о взыскании с ООО «Виктория» пени в размере 33 696 руб. 80 коп. за период с 11.07.2022 по 31.03.2023 с последующим начислением процентов начиная с 01.04.2023 на сумму основного долга из расчета 1/300 действующей на дату уплаты пени ключевой ставки ЦБ РФ от просроченной суммы за каждый день просрочки, суды основывались на следующем.

Установив, что ООО «Виктория» допустило просрочку исполнения обязательств по внесению арендных платежей, учитывая отсутствие доказательств внесения арендных платежей в соответствии с условиями договора, признав требование о взыскании договорной неустойки правомерным, принимая во внимание введенный Постановлением № 497 мораторий на срок с 01.04.2022 по 01.10.2022, проверив условный расчет истца, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу, что с общества в пользу Департамента подлежат взысканию пени за период с 11.07.2022 по 31.03.2023 в размере 33 696 руб. 80 коп., а также пени в размере 1/300 действующей на дату уплаты пени ключевой ставки ЦБ РФ от просроченной суммы (ее остатка) за каждый день просрочки, начиная с 01.04.2023 по день фактического исполнения обязательства.

Касаемо уточненных требований Департамента, предъявленных к ИП ФИО2, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Как следует из материалов дела и установлено судами, договор аренды между Департаментом и ООО «Виктория», заключен на 2 года 11 месяцев 29 дней (пункт 1.1 договора аренды), и по его условиям (подпункт 1 пункта 3.1 договора аренды) арендатор имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу в пределах срока действия настоящего договора с письменного согласия арендодателя.

Учитывая, что договор заключен сроком на период менее 5 лет, следовательно, возможность передачи права аренды без согласия арендодателя у арендатора отсутствует.

Как верно отмечено апелляционным судом, в данном случае переход права собственности на объекты недвижимости в силу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ влечет переход права на использование земельного участка.

Аналогичное положение закреплено в пункте 1 статьи 35 ЗК РФ, в силу которого при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу названных норм права при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В пункте 13 Постановления № 11 указано, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Как указано в пункте 14 Постановления № 11 покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из системного толкования статей 384, 615 ГК РФ следует, что, если иное не установлено соглашением о передаче прав и обязанностей по договору, лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали в момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут с момента совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор.

Заключив соглашение об отступном от 25.07.2024 и зарегистрировав право собственности на не завершенный строительством объект недвижимости 30.07.2024, ИП ФИО2 в силу закона приобрел право на использование земельного участка, предоставленного ранее в аренду ООО «Виктория», вне зависимости от наличия письменного согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей предпринимателю, то есть, по сути, произошла перемена лица на стороне арендатора с ООО «Виктория» на ИП ФИО2 в соответствии с пунктом 1 статьи 387 ГК РФ (переход прав кредитора к другому лицу на основании закона).

Поскольку обязанность по внесению арендной платы обусловлена фактическим землепользованием, возложение на нового арендатора обязанности по внесению арендных платежей за период до совершения сделки перенайма, когда землепользователем являлся прежний арендатор, не отвечает возмездно-эквивалентным началам гражданско-правовых отношений.

В связи с изложенным сама по себе сделка перенайма, предметом которой является замена стороны в обязательстве посредством передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды, не может являться безусловным основанием передачи новому арендатору обязанности по погашению задолженности прежнего арендатора по арендным платежам за период до совершения сделки перенайма.

В рассматриваемом случае с учетом принципа свободы договора, проанализировав условия соглашения от 30.07.2024 к договору аренды, из которых не следует, что новым арендатором - ИП ФИО2 - принята обязанность по погашению долга, образовавшегося до заключения соглашения ввиду ненадлежащего исполнения обязательств по договору предшествующим арендатором, и передача указанной задолженности согласована арендодателем; не определена конкретная сумма долга прежнего арендатора, подлежащая оплате за него новым арендатором, апелляционный суд мотивированно констатировал, что при отсутствии такого соглашения обязательства как по внесению арендной платы, так и по уплате пеней за период, предшествующий перенайму, подлежат исполнению первоначальным арендатором.

Оценив требования Департамента о расторжении договора, основанные на невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока со стороны прежнего арендатора - ООО «Виктория», предъявленные к ответчику – 2 -  ИП ФИО2, суд апелляционной инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Как разъяснено в пункте 14 Постановления № 54, при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Учитывая договорную позицию о возможности расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке (подпункт 5 пункта 4.1 договора аренды) в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; направление уведомления об исполнении обязательств исключительно в адрес общества; не установление существенного нарушения договора со стороны арендатора, апелляционный суд пришел к правомерному выводу, что истцом нарушен порядок расторжения договора с ИП ФИО2 как с новым арендатором.

Выводы суда соответствуют материалам дела и предоставленным доказательствам, в связи с чем оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, учитывая, что факты нарушения условий договора аренды со стороны арендатора ИП ФИО2, а также ухудшения переданного в аренду имущества не доказаны; принимая во внимание, что предприниматель являясь новым арендатором земельного участка, своевременно вносил арендную плату, задолженность на момент обращения с требованием к предпринимателю о расторжении договора аренды отсутствовала, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды, заключенного между Департаментом и ИП ФИО2 в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Учитывая изложенное, апелляционный суд обоснованно признал не подлежащим удовлетворению требование Департамента о погашении в ЕГРН регистрационной записи об обременении от 01.10.2024 № 55:36:100801:3429-55/092/2024-12 в виде аренды в отношении земельного участка № 3429 площадью 22 045 кв.м.

Применив положения статьи 622 ГК РФ, статьи 1 ЗК РФ, правовую позицию, изложенную в пункте 21 Обзора № 4, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 14381/10 от 15.02.2011, учитывая нахождение на спорном земельном участке принадлежащего ответчику-2 объекта незавершенного строительства, апелляционный суд пришел к правильному выводу, что требования истца об обязании ответчика-2 вернуть земельный участок № 3429 по акту приема-передачи не могут быть удовлетворены без разрешения судьбы объекта, расположенного на данном земельном участке, вне зависимости от наличия либо отсутствия оснований для расторжения договора аренды.

При таких обстоятельствах суд округа признает законным и обоснованным вывод апелляционного суда об отказе в удовлетворении исковых требований, предъявленных к ИП ФИО2

С учетом того, что договор аренды с ИП ФИО2 в настоящее время прекращен (срок действия договора аренды истек 30.05.2025), уполномоченный орган не лишен возможности обратиться с иском об изъятии объекта незавершенного строительства для целей его реализации с публичных торгов (в порядке статьи 239.1 ГК РФ и с учетом того, что строительство объекта не завершено) и определения дальнейшей судьбы публичного земельного участка, в связи с чем права Департамента указанным судебным актом не нарушены.

Доводы Департамента не свидетельствуют о нарушении апелляционным судом норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов суда, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется.

Суд округа полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судом апелляционной инстанции установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Поскольку Департамент в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ освобожден от уплаты государственной пошлины и при подаче кассационной жалобы ее не оплачивал, вопрос о распределении данных судебных расходов судом округа не рассматривается.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

постановление от 07.02.2025 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-7117/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                      А.В. Щанкина

Судьи                                                                                    Е.Ю. Демидова

ФИО1