ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Батюшкова, д.12, г. Вологда, 160001

E-mail: 14ap.spravka@arbitr.ru, http://14aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А52-4571/2019

г. Вологда

29 октября 2020 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 22 октября 2020 года.

В полном объеме постановление изготовлено 29 октября 2020 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Зориной Ю.В. и Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Надежда» на решение Арбитражного суда Псковской области от 03 июля 2020 года по делу                             № А52-4571/2019,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Надежда» (адрес: 182110, 

<

...>; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к муниципальному унитарному предприятию «Жилсервис г. Великие Луки» (адрес: 182112, 

<

...>;                  ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>; далее – Предприятие) о взыскании                  92 300 руб. 46 коп. задолженности по оплате услуг, оказанных за период с 01.05.2017 по 30.04.2019 в рамках договора управления многоквартирным домом (далее – МКД) от 01.08.2008 № 38, 18 526 руб. 82 коп. пеней за период с 01.05.2017 по 30.06.2019 (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Северный микрорайон» (адрес: 182101, Псковская область, город Великие Луки, улица Гоголя, дом 7, помещение 9; ИНН 6025031259,                                    ОГРН 1086025002436; далее - Компания), общество с ограниченной ответственностью «ФинамГрупп» (адрес: 182105, Псковская область, город Великие Луки, улица С.Ковалевской, дом 18б; ИНН 6025035912,                           ОГРН 1106025001587; далее – ООО «ФинамГрупп»), муниципальное унитарное предприятие «Единый расчетно-кассовый центр г.Великие Луки» (адрес: 182110, Псковская область, город Великие Луки, улица Комсомольца Зверева, дом 25/26; ИНН 6025024068, ОГРН 1046000105502; далее – Центр).

Решением суда от 03.07.2020 в иске отказано.

Общество с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просило его отменить, принять по делу новый судебный акт.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Действующим законодательством не предусмотрена обязанность оплаты за содержание общего имущества арендатора. Совпадение в одном лице арендатора и управляющей организации не может отменить положения законодательства. Общество как управляющая организация осуществляет отдельный вид услуг, отличный от формулировки, указанной в пункте 2.2.3 договора. Договор не содержит указания на отнесение на арендатора расходов за содержание и текущему ремонту общего имущества МКД, в целом ограничен содержанием объекта и обеспечением его сохранности.

Предприятие в отзыве на жалобу возразило против изложенных в ней доводов и требований, просило решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направили, в связи с этим дело рассмотрено в их отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе, отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как следует из материалов дела, на основании протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, общество с ограниченной ответственностью «Северный микрорайон-Сервис» (исполнитель, далее – ООО «Северный микрорайон-Сервис») и собственники жилых (нежилых) помещений 28.04.2008 заключили договор управления МКД № 38 ул. Вокзальной.

По условиям пункта 3.1.3 договора собственник передает, а исполнитель принимает на себя полномочия по управлению МКД в соответствии с условиями договора и действующим законодательством, а именно: выполнение работ и оказание услуг по содержанию и текущему ремонту, капитальному ремонту  общего имущества в МКД, самостоятельно в полном объеме или частично, либо путем заключения от имени собственника договоров с обслуживающими организациями на отдельные виды работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту.

Согласно протоколу внеочередного общего собрания участников                       ООО «Северный микрорайон - Сервис» от 23.10.2017 № 5/17 с приложением передаточного акта от 23.10.2017 общество с ограниченной ответственностью «Северный микрорайон» является правопреемником ООО «Северный микрорайон - Сервис»  в части прав и обязанностей по договору управления многоквартирными домами, в том числе домом № 38 по улице Вокзальной города Великие Луки. 

На основании протокола № 1/18 внеочередного общего собрания участников общество с ограниченной ответственностью «Северный микрорайон» от 13.02.2018 произведена смена наименование на общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Дружба», в дальнейшем на основании протокола от 04.09.2019№13/19  переименовано в общество с ограниченной ответственностью «Надежда» (сведения из Единого государственного реестра юридических лиц).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости с 28.03.2012 Предприятие владеет нежилым помещением №1004 в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

...>, на праве хозяйственного ведения.

По результатам аукциона Предприятие (арендодатель) и ООО «Северный микрорайон - Сервис» (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения 12.05.2014 № 1004/14-19.

В соответствии с пунктами 1.1, 1.2 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 1004 в МКД доме по адресу: 

<

...>, этаж 1,  кадастровый (или условный) номер 60-60-02/008/2012-165 во временное пользование для использования под офис. Договор заключен на срок до 30.04.2019, вступает в силу с даты его государственной регистрации.

В силу пункта 2.2.3 договора арендатор принял на себя обязательство в течение десяти рабочих дней с момента подписания договора заключить договоры на оказание коммунальных услуг и иных услуг по содержанию и эксплуатации объекта с ресурсоснабжающими организациями и (или) с организациями, обеспечивающими предоставление данного вида услуг (управляющая организация); в течение 15-ти рабочих дней с момента заключения соответствующих договоров, но не позднее одного месяца с момента заключения настоящего договора предъявить эти договоры арендодателю.

В связи с реорганизацией «ООО «Северный микрорайон - Сервис» по соглашению об изменении условий договора аренды нежилого помещения по результатам аукциона от № 1004/14-19 22.03.2018 внесены изменения, согласно которым все права и обязанности по договору перешли обществу с ограниченной ответственностью «Управляющей компании «Дружба», переименованному в дальнейшем в Общество. Таким образом, арендатором спорного нежилого помещения стало Общество.

При этом Общество одновременно является управляющей организацией в МКД по адресу: 

<

...>, и арендатором спорного нежилого помещения №1004.

ООО «Северный микрорайон-сервис» (субарендодатель) и                             ООО «ФинамГрупп» (субарендатор) заключили договоры субаренды части нежилого помещения от 01.01.2017 № 2/16, от 01.01.2018 договор №2/17, по которым субарендодатель предоставляет, а субарендатор принимает в субаренду часть нежилого помещения на первом этаже строения расположенного по адресу: 

<

...>, во временное пользование для использования под офис (помещение № 20).

ООО «Северный микрорайон-сервис» (субарендодатель) и                                ООО «Управляющая компания – Северный микрорайон» (субарендатор) заключили договоры субаренды части нежилого помещения от 01.01.2017 №2/15, от 01.01.2018№ 2/18, согласно которым субарендодатель предоставляет, а субарендатор принимает в субаренду часть нежилого помещения на первом этаже строения расположенного по адресу: 

<

...>, во временное пользование для использования под офис (помещение № 19).

Согласно пункту 2.2.10 данных договоров субаренды субарендатор принял на себя обязательство своевременно производить оплату счетов субарендодателя за коммунальные услуги и телефоны, установленные на объекте (находящегося в пользовании субарендатор). 

Общество направило Предприятию документы на оплату за содержание и общего имущества МКД, 13.08.2019 – претензию с требованием погасить образовавшуюся задолженность.

По расчету истца, задолженность ответчика по оплате услуг, оказанных за период с 01.05.2017 по 30.04.2019 по договору управления МКД от 01.08.2008 № 38, составила 92 300 руб. 46 коп.

Истец начислил и предъявил ответчику 18 526 руб. 82 коп. пеней за период с 01.05.2017 по 30.06.2019

Считая, что ответчик как собственник помещения в доме обязано оплачивать работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их не обоснованными по праву, отказал в иске.

Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании статей 249 и 290 ГК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; в издержках по содержанию этого имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений.

В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу статьи 39 Жилищного кодека Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Статьей 153 ЖК РФ предусмотрено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно части 2 статьи 154 ЖК РФ, плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В силу положений раздела VIII ЖК РФ и пунктов 16, 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), собственникам помещения в многоквартирном доме предоставлено право выбора способа управления домом путем заключения договора с управляющей организацией, а также утверждение перечня работ и услуг, условия их оказания и размера финансирования за счет собственных средств. 

Согласно пункту 31 Правил № 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и включает в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленную из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (части 1 и 4 статьи 158 ЖК РФ).

Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Из материалов дела видно, что Предприятие является владельцем на праве хозяйственного ведения спорного помещения в МКД, находящемся в управлении истца, что сторонами не оспаривается. Помещение передано Обществу в аренду.

Таким образом, Общество одновременно является управляющей организацией в МКД  по адресу: 

<

...>, и арендатором спорного нежилого помещения на основании договора аренды от 12.05.2014, находящегося в данном доме.

Как правильно установил суд первой инстанции, поскольку в рассматриваемом случае произошло совпадение в одном лице  арендатора  и  управляющей  компании,  договоры  с  управляющей  организацией Общество не заключило.

В статье 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается  путем  сопоставления  с  другими  условиями  и  смыслом договора в целом.

Проанализировав условия договора аренды и содержание пункта 2.2.3 этого  договора,  суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что  стороны  договорились возложить обязанность по оплате расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома на арендатора. Само  по  себе  неисполнение  Обществом  обязанности  по  заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями и (или) с организациями, обеспечивающими  предоставление  данного  вида  услуг  (управляющая организация)  ввиду  совпадения  в  одном  лице  управляющей  организации  и арендатора не освобождает его от несения возложенных на него условиями договора аренды обязательств. Заключение договора на оплату услуг представляет собой механизм реализации обязанности арендатора нести спорные расходы и отсутствие такого договора не освобождает его от несения расходов, поскольку возложение их на арендатора предусмотрено условиями сделки. Уклонение от заключения такого договора расценивается судом как злоупотребление правом с намерением избежать несения тех расходов, судьба которых прямо определена договором аренды.

В соответствии со статьей 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства. В рассматриваемом случае истец как управляющая компания и кредитор вправе требовать оплаты расходов, связанных с содержанием общего имущества, и одновременно как арендатор обязано уплачивать эти же расходы управляющей компании.

Как правомерно указал суд первой инстанции, отсутствие договора на оплату услуг, заключенного арендатором, не является основанием для возложения данной обязанности на арендодателя (ответчика), поскольку такая обязанность в силу условий договора аренды возложена на арендатора. В свою очередь данное обязательство арендатора (истца) в рассматриваемом случае является прекращенным в результате совпадения в одном лице должника и кредитора.

В силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или  соглашением  сторон. 

ГК РФ  и  иные  законы  не  содержат  норм  о возникновении  на  основании  договора  аренды  нежилого  помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим  их  третьим  лицом  (исполнителем  коммунальных  услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность  арендатора  поддерживать  имущество  в  исправном  состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (пункт 2 статьи 616ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды. Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды. Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и  исполнителем  коммунальных  услуг  (ресурсоснабжающей  организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Аналогичная позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что из сложившейся практики разрешения подобных споров, следует  устанавливать  обстоятельства  наличия  или  отсутствия  договорных отношений между управляющей организацией, собственником помещений, его арендатором, и их содержание. Если имеется лишь договор аренды, предусматривающий обязанность арендатора заключить договор с управляющей организацией, или возлагающий обязанности  по  оплате  в  пользу  управляющей  организации  коммунальных услуг, расходов на содержание и ремонт общего имущества дома, то сам по себе  такой  договор  регулирует  отношения  собственника  и  арендатора.  Оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в  пользу  третьего  лица  обязательств  собственника  по  несению  названных расходов, не имеется. 

В данном случае суд первой инстанции правомерно указал, что настоящее дело не является аналогичным и не имеет схожих фактических обстоятельств в силу того, что по договору аренды произошло совпадение в одном лице – истца как арендатора и как управляющей компании, в связи с этим, вышеуказанный подход по настоящему делу неприменим.

Таким образом, оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось, в иске отказано правомерно.

Оснований не согласиться с данным выводом у апелляционной инстанции не имеется.

Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.

Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Псковской области от 03 июля                    2020 года по делу № А52-4571/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Надежда» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд                Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

          А.Я. Зайцева

 

Судьи

          Ю.В. Зорина

          Н.В. Чередина