ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-14465/2023

Дело № А41-79343/22

25 сентября 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 сентября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 сентября 2023 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи   Терешина А.В.,

судей: Епифанцевой С.Ю., Муриной В.А.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании: 

от ФИО2 - ФИО3, представитель по доверенности от 24.03.2023,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО2 на определение Арбитражного суда Московской области от 15.06.2023 по делу  № А41-79343/22,

УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Московской области от 25.01.2023 по делу № А41-79343/22 ООО «СУ-27 МОНОЛИТКОМПЛЕКТ+» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. Применены при рассмотрении дела правила параграфа 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» о банкротстве застройщика. 

Конкурсным управляющим утвержден ФИО4.

ФИО2 обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о включении требований в реестр требований кредиторов должника в размере 2 815 567 руб. обеспеченные залогом, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «СУ-27 Монолиткомплект+».

Определением от 15.06.2023 Арбитражный суд Московской области включил в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника ООО «СУ-27 Монолиткомплект+» требования ФИО2 в размере 2 815 567 руб. 

В удовлетворении оставшейся части заявленных требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО2 обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить в части признания требований ФИО2 в размере   2 815 567 руб. обоснованными и подлежащими включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «СУ-27 Монолиткомплект+» как  обеспеченные залогом имущества должника.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте «Электронное правосудие» www.kad.arbitr.ru.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268 АПК РФ.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть определения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность определения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений против проверки арбитражным апелляционным судом законности и обоснованности определения суда первой инстанции только в обжалуемой части, от лиц, участвующих в деле не поступило.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Из материалов дела следует, что между ООО «СУ-27 МОНОЛИТКОМПЛЕКТ+» и ООО «СУ-56» заключен договор участия в долевом строительстве № 042ММ-1/104/105/106 от 11.12.2015. 

Цена договора (взнос участника в долевое строительство) составляет                    2 100 000,00 руб., включая вознаграждение застройщика в размере 21 000,00 руб. (п. 3.1 договора).

Цена договора установлена за все передаваемые машиноместа без указания стоимости каждого отдельного машиноместа. 

Договор зарегистрирован. 

На расчетный счет ООО «СУ-27 МОНОЛИТКОМПЛЕКТ+» № 40702810838000024802, открытый в ПАО «Сбербанк», от ООО «СУ-56» в счет оплаты по договору участия в долевом строительстве 28.12.2015 поступили денежные средства в размере 2 100 000,00 руб. (ОПЛАТА ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТР-ВЕ N042ММ-1/104/105/106 ОТ 11.12.15Г. СУММА 2100000- 00, БЕЗ НАЛОГА (НДС).). Между ООО «СУ-56» и ФИО2 заключен договор № 042ММ-1/106 от 23.09.2020 уступки по договору участия в долевом строительстве. 

Цена договора согласована в размере 500 000,00 руб. (п. 3.1 договора). 

Договор зарегистрирован (№ 50:52:0010104:33- 50/145/2020-238 от 15.10.2020). 

В подтверждение оплаты по договору уступки представлена копия платежного поручения № 83403819 от 16.03.2021 на сумму 500 000,00 руб. 

Также конкурсным управляющим получено требование ФИО2 о включении в реестр требований участников строительства требования о передаче машиномест № 106, 28, 94, 27, 38, 43, 58, 84, 101 на основании договора участия в долевом строительстве № 048ММ-1/-2/8 от 10.03.2016. 

Конкурсный управляющий отмечает, что из выписки о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве на земельный участок с кадастровым номером 50:52:0010104:28 следует, что кроме указанных 10 машиномест, ФИО2 приобретено не менее 38 квартир. 

Согласно сведениям ЕГРИП основным видом деятельности ИП ФИО2 (ОГРНИП 313774608401335) является покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества.

Признавая требования ФИО2 в размере 2 815 567 руб. обоснованными и подлежащими включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «СУ-27 Монолиткомплект+» как  обеспеченные залогом имущества должника, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Материальные основания возникновения права залога у лиц, заключивших с застройщиком договоры участия в долевом строительстве, регулируются специальными положениями гражданского законодательства, в частности Законом N 214-ФЗ, а не Законом о банкротстве.

По смыслу пункта 2 статьи 2, статьи 4 Закона N 214-ФЗ положения статей 12.1 и 13 этого Закона об обеспечении исполнения обязательств застройщика применяются независимо от конкретного вида объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение).

Статьей 13 Закона N 214-ФЗ предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (далее - дольщики):

согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом;

в силу части 2 названной статьи при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на не завершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков;

со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у участников строительства; однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, по смыслу Закона залоговые права дольщиков, их сущность и содержание, а также сам предмет залога трансформируются по мере продвижения строительства. Кроме того, из содержания приведенных норм следует и то, что во всех трех перечисленных ситуациях дольщики являются созалогодержателями в отношении имущества, перечень которого зависит от степени готовности дома. При этом, как уже отмечалось, в статье 13 Закона N 214-ФЗ законодатель не делает различий между правовым положением дольщиков исходя из вида приобретаемого ими помещения (жилое или нежилое).

При обычном хозяйственном обороте исполнение договора завершается передачей помещения дольщику. Однако в ситуации, когда застройщик переходит в состояние несостоятельности, механизм исполнения обязательств перед дольщиками, обеспеченных залогом, определяется законодательством о банкротстве и различается в зависимости от того, какое помещение (жилое или нежилое) входило в предмет договора участия в долевом строительстве.

Так, законодательством о несостоятельности  предусмотрены определенные правила, в результате использования которых к дольщикам в итоге может перейти право собственности на оплаченные ими жилые помещения (например, передача участникам строительства незавершенного строительством объекта, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - статьи 201.10 - 201.11 Закона о банкротстве).

В отношении обычных нежилых помещений подобные правила не установлены. Лица, вложившие свои средства в приобретение будущих офисных помещений, законодательно лишены возможности потребовать от несостоятельного застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения в натуре). 

Они вправе лишь заявить о включении в реестр денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве). Однако каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений, не имеется. 

Залог является обеспечительной конструкцией, устанавливаемой, в первую очередь, на случай невозможности исполнения обязательства должником, в том числе ввиду его несостоятельности.

Залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого офисного помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное получение шестидесяти процентов от стоимости предмета залога.

Договор участия в долевом строительстве № 048ММ-1/-2/8 от 10 марта 2016 г., заключенный между Кредитором и застройщиком – ООО "СУ-27 Монолиткомплект+" зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области 28 марта 2016 года за №50-50/052-50/052/008/2016-1283/1, у Кредитора в силу закона, а именно п. 1 ст.13 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.04 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", возникло право залога на имущество Должника.

Таким образом, определение Арбитражного суда Московской области от 15.06.2023 по делу  №А41-79343/22 в обжалуемой части подлежит отмене, а требования ФИО2 в размере 2 815 567 руб. признанию обоснованными и подлежащими включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «СУ-27 Монолиткомплект+» как  обеспеченные залогом имущества.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 15.06.2023 по делу  №А41-79343/22 в обжалуемой части отменить.

Признать требования ФИО2 в размере  2 815 567 руб. обоснованными и подлежащими включению в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО «СУ-27 Монолиткомплект+» как  обеспеченные залогом имущества должника.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в месячный срок со дня его принятия. Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Московской области.

 

Председательствующий cудья 

А.В. Терешин

Судьи 

 

С.Ю. ЕпифанцеваВ.А. Мурина