Арбитражный суд Тамбовской области

392020 г. Тамбов, ул. Пензенская, 67/12

http://tambov.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А64-4392/2019

16 декабря 2020 года

г. Тамбов

 

Резолютивная часть решения объявлена 09.12.2020г.

В полном объеме решение изготовлено 16.12.2020г.

 

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Хорошун Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Уколовой Л.В.

рассмотрел дело №А64-4392/2019 по иску 

Общества с ограниченной ответственностью «Агрохимальянс», Тамбовская область, Кирсановский район 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Липовка», Тамбовская область, Рассказовский район

третье лицо: 

СХПК «Луч», 393310, Тамбовская область, Ржаксинский район, р.

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО1, доверенность №3 от 09.01.2020г.

от ответчика:  ФИО2, доверенность от 18.01.2018г.

от третьего лица: ФИО2, доверенность от 02.10.2018г.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Агрохимальянс», 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Липовка», 

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) с требованием расторгнуть договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 15.04.2012г.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 09.10.2019г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен СХПК «Луч», 393310, Тамбовская область, Ржаксинский район, р.

<

...> (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Определением арбитражного суда от 07.02.2020 производство по делу №А64-4392/2019 было приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу №А64-5839/2018.

10.06.2020г. решение Арбитражного суда Тамбовской области от 05.03.2019г. по делу А64-5839/2018 вступило в законную силу (Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2020г. по делу А64-5839/2018).

Определением арбитражного суда от 09.07.2020г. производство по делу возобновлено с 02.09.2020г.

Истец иск поддержал в полном объеме.

Ответчик иск не признал, представил акт сверки взаимных расчетов.

Акт сверки приобщен к материалам дела.

В судебном заседании 03.12.2020г., в порядке статьи 163 АПК РФ, был объявлен перерыв до 15 час. 30 мин. 07.12.2020г. для дополнительного исследования материалов дела. Информация о перерыве размещена на официальном Интернет сайте Арбитражного суда Тамбовской области (Пункты 11, 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 №99 «О процессуальных сроках»). 

07.12.2020г. судебное заседание продолжено после перерыва.

Судом установлено, что мировое урегулирование спора между сторонами невозможно, в связи с чем, дело рассматривается по существу.  Оснований для оставления иска без рассмотрения у суда не имеется, поскольку дело находится в производстве длительное время, и, за это время стороны не смогли найти взаимоприемлемое решение  для урегулирования сложившейся ситуации. 

Истец иск поддержал в полном объеме, просил расторгнуть договор аренды. 

Ответчик иск не признал, считает, что действовал добросовестно и оплатил задолженность, как только ему стало известно, что плата, внесенная СХПК «Луч» не засчитана в счет погашения арендной платы. 

Истец в судебном заседании представил письмо от 06.07.2018г. №3.05.1-875, которое приобщено к материалам дела.

В судебном заседании 07.12.2020г., в порядке статьи 163 АПК РФ, был объявлен перерыв до 09 час. 45 мин. до 09.12.2020г. для предоставления дополнительных документов.

09.12.2020г. судебное заседание продолжено после перерыва.

Истец в судебное заседание после перерыва не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте его проведения, каких-либо ходатайств, заявлений в материалы дела не представил.

Ответчик просил оставить исковые требования без удовлетворения, представил платежные поручения, подтверждающие перечисление СХПК «Луч» денежных средств в пользу ООО «Агрохимальянс». 

Третье лицо поддержало позицию ответчика, считает иск не подлежащим удовлетворению. 

Дело рассматривается по представленным сторонами документам. 

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области, обществом с ограниченной ответственностью «Национальная аграрная земельная компания» и кооперативом (арендатор) 15.04.2012 заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 68:05:3401003:5, 68:05:3401013:3, 68:05:3401014:6, 68:05:3401022:4, 68:05:3401030, 68:05:3401031:3, 68:05:3401041:6, 68:05:3401042:3, 68:05:3401043:3 (в последующем – земельный участок с кадастровым номером 68:05:00000000:1017) общей площадью 1 989,6 га, расположенные по адресу: Тамбовская область, Инжавинский район, для использования в целях сельскохозяйственного производства. Срок аренды установлен с 15.04.2012 по 14.04.2027 (пункт 2.1. договора). Разделом 3 договора установлено, что размер арендной платы составляет 0,35% от кадастровой стоимости земельного участка без учета НДС, арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала (март, июнь, сентябрь, декабрь) и 3 перечисляется на расчетный счет арендодателя - общества с ограниченной ответственностью «Национальная аграрная земельная компания» (пункт 3.2, 3.5, 3.6 договора). 

На основании договора купли-продажи от 19.03.2015 №3 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 68:05:00000000:1017, расположенный по адресу: Тамбовская обл., Инжавинский р-н, зарегистрировано за ООО «Агрохимальянс» 01.04.2015г.

В отношении земельного участка прежним собственником (ООО «НАЗКО») был заключен Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 15.04.2012 г. сроком на 15 лет, арендатором по которому является Сельскохозяйственный производственный кооператив «Луч».

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области 08.06.2018.

Между СХПК «Луч» и Обществом с ограниченной ответственностью «Липовка» (далее - ООО «Липовка», Ответчик) был заключен договор от 28.06.2018 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от 15 апреля 2012 г., о чем СХПК «Луч» уведомил арендодателя письмом №б/н от 28.06.2018.

Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ, арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, при этом ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Таким образом, взаимоотношения ООО «Агрохимальянс» (арендодатель) и ООО «Липовка» (новый арендатор) по вопросу аренды земельного участка с кадастровым номером 68:05:00000000:1017 регулируются положениями Договора аренды от 15.04.2012.

Согласно п. 3.2. Договора аренды от 15.04.2012, размер арендной платы составляет 0,35% от кадастровой стоимости земельного участка без учета НДС.

В соответствии с п.3.5 Договора аренды от 15.04.2012, арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала (март, июнь, сентябрь, декабрь).

ООО «Липовка» стало новым арендатором земельного участка с 28.06.2018г., следовательно, арендные платежи за III квартал 2018 года и далее подлежали оплате ООО «Липовка».

Однако ответчиком ни одного платежа в счет погашения арендной платы произведено не было.

Срок платежа за III квартал 2018 года - 15 сентября 2018 года; за IV квартал 2018 года- 15 декабря 2018 года; за1 квартал 2019 года- 15 марта 2019 года.

19 декабря 2018 года ООО «Агрохимальянс» направило в адрес ООО «Липовка» уведомление о необходимости погашения задолженности по арендным платежам за III и IV кварталы 2018 года с приложением отчетных документов. Письмо получено ответчиком 25.12.2018 и оставлено без исполнения.

08 мая 2019 года ООО «Агрохимальянс» повторно направило в адрес Ответчика уведомление о наличии задолженности с требованием в течение пяти рабочих дней с момента получения требования погасить имеющуюся задолженность по Договору аренды от 15.04.2012.

Данное письмо было получено ООО «Липовка» 14.05.2019 и также было оставлено без ответа.

Поскольку арендатор не вносил арендную плату за три периода подряд, ООО «Агрохимальянс» обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском о расторжении договора аренды от 15.04.2012г.

Ответчик исковые требования не признал, пояснил, что при заключении договора от 28.06.2018 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от 15 апреля 2012 г., СХПК «Луч» уведомил  ООО «Липовка», что арендная плата по договору аренды от 15.04.2012г. внесена арендатору до 2027 г., в подтверждение чего передал ООО «Липовка» все платежные поручения, подтверждающие оплату арендных платежей.  Зная  о том, что обязательства по арендной плате по договору аренды от 15.04.2012г. исполнены в полном объеме, ООО «Липовка» не имело оснований повторно вносить арендные платежи.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, заслушав мнения сторон, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению. При этом суд руководствовался следующим. 

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – также АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – также Гражданский кодекс РФ, ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации  в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Спорный договор является договором аренды, правовая регламентация которого предусмотрена гл. 34 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 1 статьи 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре.

ООО «Агрохимальянс», ссылаясь на то, что ООО «Липовка» не вносило арендную плату за три периода подряд,  обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском о расторжении договора аренды от 15.04.2012г.

Рассматривая вопрос о принятии  искового заявления о расторжении договора аренды (от 04.06.2019г.), суд установил, что к исковому заявлению не приложено Уведомление о расторжении договора аренды, в связи с чем, исковое заявление ООО «Агрохимальянс» было оставлено без движения, а обществу предложено представить доказательства соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора. 

Исполняя требование суда, ООО «Агрохимальянс» представило письмо от 13.06.2019г. (л.д.51), направленное в адрес ООО «Липовка», в котором ответчику предлагалось в течение двух рабочих дней погасить имеющуюся задолженность. Также  ответчика известили о том, что если задолженность не будет погашена, договор будет считаться расторгнутым. Данное письмо было получено ответчиком 19.06.2019г. (л.д.53).

Согласно ч.2 ст.452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. Факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

В соответствии с разъяснениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в п.23 постановления №l1 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как следует из материалов дела, претензия о погашении задолженности от 13.06.19г. была получена ООО «Липовка» 19.06.2019., а исковое заявление ООО «Агрохимальянс» поступило в суд 04.06.19г. При этом принят к производству иск был только 04.07.2019г., после устранения истцом нарушений, послуживших основанием для оставления иска без движения, а именно представления в материалы дела Уведомления о расторжении спорного договора (которое на момент подачи иска даже не было направлено арендатору).

Направляя Уведомление о расторжении договора уже  после подачи иска в арбитражный суд, истец не  предоставил ответчику разумного срока для погашения образовавшейся задолженности.

ООО «Липовка» после получения досудебной претензии погасило задолженность  08.07.19г.,  в разумный срок, установленный п. 2 ст. 452 ГК РФ. 

Также необходимо отметить, право аренды принадлежит ООО «Липовка» на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от 15.04.12г.,  заключенного между СХПК «Луч» (первоначальный арендатор) и ООО «Липовка» (новый арендатор) 28.06.18г. и зарегистрированного 17.07.18г (том 2, л.д. 113-115).

При заключении  указанного договора, ответчику от СХПК «Луч» были переданы платежные поручения, свидетельствующие об оплате арендных платежей по договору аренды в полном объеме,  в том числе за спорный за спорный период.

Согласно п.1.1 договора  от 15.06.2018г. №1  о передаче прав и обязанностей по договору аренды  от 15.04.2012г. к ООО «Липовка» перешли все  права и обязанности СХПК «Луч». Обязанность по оплате арендных платежей  на момент заключения договора о передаче прав и обязанностей  была исполнена СХПК «Луч» в полном объеме.  Таким образом, у ООО «Липовка» отсутствовали основания для осуществления платежей ООО «Агрохимальянс».

ООО «Агрохимальянс», направив в адрес ООО «Липовка» требование об оплате арендных платежей, также обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском о взыскании с СХПК «Луч» и в порядке субсидиарной ответственности с ООО «Липовка», задолженности по арендным платежам по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения от 15.04.2012 за период с апреля 2015г. по июнь 2018 в размере 1 519 537,61руб., в том числе НДС 18%.

Производство по настоящему делу было приостановлено до рассмотрения вышеуказанного искового заявления (дело №А64-5839/2018), поскольку истец и ответчик пояснили, что, несмотря на то, что в рамках дела №А64-5839/2018 заявлен иной период взыскания, результат его рассмотрения повлияет на результат рассмотрения настоящего дела, поскольку будет определена юридическая судьба  платежей, перечисленных СХПК «Луч» на счет ООО «Агрохимальянс» за весь период действия договора от 15.04.2012г.

По итогам рассмотрения дела №А64-5839/2018,, а именно при вынесении Постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.19г.  (резолютивной часть оглашена 03.07.19г.), ООО «Липовка» стало известно, что арендные платежи, перечисляемые СХПК «Луч» в адрес ООО «Агрохимальянс», правомерно возвращались последним на счет СХПК «Луч».

После оглашения 03.07.19г. резолютивной части Постановления 19ААС, ООО «Липовка» незамедлительно - 08.07.19г. осуществило оплату арендных платежей в пользу ООО «Агрохимальянс».

В силу установленных обстоятельств, а также принимая во внимание то, что задолженность по арендной плате являлась незначительной и была погашена ООО «Липовка» в разумный срок в полном объеме, а допущенные нарушенные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, могут быть компенсированы применением к ответчику ответственности в виде начисления неустойки, предусмотренной договором,  суд пришел к выводу, что само по себе прекращение арендных правоотношений в данном случае является крайней мерой, которая может быть применена  к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и, сохранение договорных отношений является нецелесообразным.

Кроме того, ООО «Агрохимальянс», учитывая, что в производстве Арбитражного суда Тамбовской области уже рассматривалось дело №А64-5839/2018,  не требовало взыскать с ООО «Липовка» задолженность  по арендной плате за спорный период, а сразу же обратилось в суд с иском о расторжении договора аренды, минуя обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

В пункте 8 Обзора практики применения арбитражными судами положений процессуального законодательства об обязательном досудебном порядке урегулирования спора" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020г.), говорится, что соблюдением досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора является не только формальное направление претензии в адрес ответчика, но и соблюдение предусмотренного законом или договором срока, по истечении которого истец может обратиться в суд.

Целью установления положениями процессуального законодательства либо соглашением сторон данного срока, как и досудебного порядка в целом, является урегулирование спора без вмешательства суда. Обращение лица в суд до истечения этого срока препятствует достижению названной цели. 

Следовательно, несоблюдением претензионного порядка урегулирования спора должно признаваться не только отсутствие доказательств направления претензии, но и обращение в суд до истечения данного срока.

В настоящий момент оставлять  исковое заявление  без рассмотрения суд считает нецелесообразным, учитывая срок рассмотрения данного дела и намерение сторон разрешить данный спор только  в судебном порядке. 

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Согласно п.1  Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.  

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично (п.1  Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Оставляя требование ООО «Агрохимальянс» о расторжении договора аренды без удовлетворения, суд  не может не учитывать также отсутствие в материалах дела сведений о каких-либо иных нарушениях условий названного договора аренды, бесспорных доказательств системности нарушений ответчиком условий договора, указывающих на невозможность сохранения арендных отношений сторон.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по государственной пошлине в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  следует отнести на истца.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тамбовской области.

 

Судья                                                                                    Е.А. Хорошун