ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-58755/2025

Дело № А40-269556/24

г. Москва

12 декабря 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Елоева А.М., Мезриной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Минишьян К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ИП ФИО1, Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 30.09.2025 по делу №А40-269556/24-180-1736, принятое судьей Ламоновой Т.А.

по иску ИП ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> с кадастровым номером: 77:03:0006021:7152.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 01.09.2025;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 25.08.2025;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик, Департамент) (с учетом уточнений в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

...>, площадью 13,5 кв.м. (этаж 1, пом.II, комн. 1), кадастровый номер 77:03:0006021:7152, путем принятия п.2.1.2., п.2.1.6.1., п.2.1.6.3., п.2.1.6.4., п.2.1.7., п.2.2., п.2.5., п.3.1., п.3.4., п.3.7., п.3.8, п.4.7.2., 5.3., п.5.4., п.5.8., п.5.9., п.5.10., п.5.11., п.7.5., п.7.6., п.7.7., п.7.8., п.7.9., п.7.10., п.7.11. и п.8.7. договора купли-продажи в следующей редакции: "2.1.2. Исключить. 2.1.6.1. Выгодоприобретателем по договору страхования по случаям страхования, связанным с гибелью Объекта, выступает город Москва. 2.1.6.3. Исключить. 2.1.6.4. Исключить. 2.1.7. Исключить, п.2.2. Покупатель вправе подать заявление и необходимые документы на государственную регистрацию права собственности, залога, сервитута на Объект в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного, кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав). Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности, залога на Объект несет Покупатель. 2.5. Продавец вправе проводить в не чаще чем один раз в календарный квартал осмотр Объекта, предупредив Покупателя о дате осмотра не позднее чем за пять рабочих дней.

3.1. Цена Объекта составляет 2 519 042 (два миллиона пятьсот девятнадцать тысяч сорок два) руб. 56 коп., с учетом произведенных ИП ФИО1 Э.А.О. неотделимых улучшений стоимостью 462 957 (четыреста шестьдесят две тысячи девятьсот пятьдесят семь) руб. 44 коп., в соответствии с Заключением эксперта №66 от 27.05.2025г., выполненным ООО «Агентство судебных экспертов». НДС в соответствии с подп.12 п.2 ст.146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно.

Ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 29 988 (двадцать девять тысяч девятьсот восемьдесят восемь) руб. 61 коп.и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта

3.7. Исключить. 3.8. Исключить. 4.7.2. Исключить. 5.3. Исключить. 5.4. Исключить. 5.8. Исключить. 5.9. Исключить 5.10. Исключить. 5.11. Исключить. 7.5. В случае не поступления в течение 30 дней с даты истечения срока оплаты на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.4. Договора (непредставление подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на Объект от Продавца к Покупателю не зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве, что является существенным нарушением условий Договора, Продавец вправе в судебном порядке обратиться с требованием о расторжении договора, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта. 7.6. Исключить. 7.6. Исключить. 7.7. Исключить. 7.8. В случае расторжения Договора (прекращения его в связи с соглашением Сторон либо на основании решения суда) Продавец выплачивает Покупателю денежные средства, уплаченные по Договору, за вычетом денежных средств в размере рыночной стоимости права пользования Объектом, определенной на дату пользования Договором. 7.9. Исключить. 7.10. Исключить. 7.11. Исключить. 8.7. Исключить.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.09.2025 по делу №А40-269556/ урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

...>, площадью 13,5 кв.м. (этаж 1, пом.II, комн. 1), кадастровый номер 77:03:0006021:7152, путем принятия договора в следующей редакции:

3.1. Цена Объекта составляет 2519042 (два миллиона пятьсот девятнадцать тысяч сорок два) руб. 56 коп., с учетом произведенных ИП ФИО1 Э.А.О. неотделимых улучшений стоимостью 462 957 (четыреста шестьдесят две тысячи девятьсот пятьдесят семь) руб. 44 коп., в соответствии с Заключением эксперта №66 от 27.05.2025г., выполненным ООО «Агентство судебных экспертов». НДС в соответствии с подп.12 п.2 ст.146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно.

Ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 29988 (двадцать девять тысяч девятьсот восемьдесят восемь) руб. 61 коп.и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Пункты 2.1.2, 2.1.4, 5.9 исключить.

Остальные пункты оставить в редакции Департамента с учетом исключения пунктов 2.1.2, 2.1.4, 5.9 договора.

С Департамента в пользу истца взысканы расходы по судебной экспертизе в размере 90000 руб. и по уплате государственной пошлины по иску в размере 15000 руб.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец и ответчик обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Истец просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.

Ответчик в апелляционной жалобе просит отменить решение суда первой инстанции в части установления стоимости выкупаемого Помещения. Указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители истца и ответчика требования своих апелляционных жалоб поддержали по изложенным в них мотивам.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, считает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, истец является арендатором нежилого помещения по адресу г.Москва, пр-т. Зеленый, д. 66, корп.2, пом.2/1, общей площадью 13,5 кв.м. (этаж 1, пом.II, комн. 1), кадастровый номер 77:03:0006021:7152 (далее - Помещение) на основании Договора аренды нежилого объекта (нежилого помещения, здания, сооружения), находящеюся в собственности Москвы от 17.04.2019 №00-00439/19 (далее – Договор аренды).

Истец является субъектом малого предпринимательства г.Москвы.

07.05.2024г. истец обратился к Департаменту с Заявлением о предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности г.Москвы" в отношении указанного Помещения в порядке ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – Закон №159-ФЗ).

Как на момент обращения, так и на момент принятия решения Департаментом на основании Заявления истца Помещение находилось во временном владении на правах аренды у истца, задолженность по арендной плате и иным обязательным платежам отсутствовала, все условия, предусмотренные подп.ми 1)-4) статей 3 Закона №159-ФЗ соблюдены.

По результатам рассмотрения обращения истца Департаментом сопроводительным письмом от 13.08.2024г. №33-5-47237/24-(0)-8 направлен Договор купли-продажи указанного Помещения, направленного в порядке Закона №159-ФЗ.

Истец указал на то, что цена существенно завышена и не соответствует рыночным ценам за аналогичное имущество, в связи с чем обратился к ООО «Консалтинг Групп «Прайм Аудит» для проведения оценки выкупной стоимости объекта.

В соответствии с подготовленным ООО «Консалтинг Групп «Прайм Аудит» отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 27.08.2024г. №132/2024-О итоговая стоимость нежилого помещения общей площадью 

<

...>, общей площадью 13,5 кв.м. (этаж, пом.II, комн. 1), кадастровый номер 77:03:0006021:7152 составляет 1329000 руб.

За время эксплуатации арендуемого объекта истец на основании согласия Департамента, оформленного письмом от 06.04.2021г. №ДГИ-1-23215/21-1 по получении представленных Истцом Технического заключения о состоянии конструкций, проекта перепланировки нежилого помещения в МКД от 03.12.2020г. №ТЗН-02-1Г, произвел неотделимые улучшения на сумму 787177,98 руб., что подтверждается Актом о приемке выполненных работ от 31.12.2021г., Договором генподряда от 01.12.2021г. №38ГП, локальной сметой, Справкой о стоимости выполненных работ, а также Актом Мосжилинспекции о завершенном переустройстве и перепланировке помещения в многоквартирном доме утвержденного 12.04.2022 г.

Также, не согласившись с содержанием отдельных иных положений представленного Департаментом текста Договора, помимо условий о цене, истец в порядке ст.ст.443, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сопроводительным письмом от 06.09.2024г. направил Департаменту подписанный с оговоркой Договор купли-продажи помещений, а также Протокол разногласий, в соответствии с которым выразил несогласие с ценой указанной в проекте Договора купли-продажи Помещения.

Кроме того, истец указал на несоответствие положениям законодательства Российской Федерации следующих положений указанного Договора: п.2.1.2., п.2.1.6.1., п.2.1.6.З., п.2.1.6.4., п.2.1.6.5., п.2.1.7., п.2.2., п.2.5., п.З.1., п.3.4., п.3.7., п.3.8., п.4.7.2., п.4.7.2.1, п.4.7.2.2, п.5.3., п.5.4., п.5.8., п.5.9., п.5.10., п.5.11., п.7.5., п.7.6., п.7.7., п.7.8., п.7.9., п.7.10. и п.8.7.

Департамент письмом от 16.09.2024г. №33-5-47237/24-(0)-10 отказал в заключении Договора купли-продажи Помещения по цене, указанной истцом в протоколе разногласий, со ссылкой на то, что сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

02.10.2024 истец направил Департаменту претензию, оставленную без удовлетворения, по указанной причине истец в порядке ст.445 ГК РФ обратился с настоящим исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении указанного договора купли-продажи.

В отношении положений п.2.1.2 Договора истец указал, что в соответствии с положениями ст.334.1. ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора, в случаях же, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств.

Согласно п.5 ст.5 Закона №159-ФЗ в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

В тоже время, в соответствии с п.2. ст.1. Федерального закона 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон №102-ФЗ) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Действительно, согласно указанной выше статье в случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке, однако, указанное не является обязанностью сторон;

Однако в соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Руководствуясь ст.13 Закона №102-ФЗ оформление закладной является правом, а не обязанностью сторон, кроме этого, проект Договора купли-продажи уже содержит раздел №4, предусматривающий условия о залоге имущества, в связи с чем подписание электронной закладной не обязательно, а понуждение ответчика к подписанию электронной закладной является ущемлением прав последнего.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом регистрации прав после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства.

В данном случае условия касающиеся электронной закладной фактически представляют собой элементы отдельного соглашения сторон в отношении деталей условия залога в силу закона, что исходя из смысла указанной нормы должно быть следствием воли и согласия сторон, и не может быть навязано одной из них, тем более продавцом, которому само условие наличия электронной закладной добавляет больше прав, при отсутствии каких-либо дополнительных прав со стороны покупателя, что бесспорно нарушает баланс интересов сторон.

В случае выдачи закладной истец лишится права устанавливать какие-либо условия в соглашении о залоге, поскольку в силу ст.48 Закона №102-ФЗ он передает все права в совокупности, а выдача закладной автоматически дает право на удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества во внесудебном порядке. Таким образом, продавец сможет неограниченно передавать свои права по договору третьим лицам, а также во внесудебном порядке обратить взыскание на предмет залога при отсутствии иных согласованных условий, тем самым нарушая права покупателя.

В связи с этим положения п.2.1.2. Договора подлежат исключению.

Истец считает, что п.2.1.7. Договора также подлежит исключению.

Положения п.2.1.6.1, 2.2., 2.5., 7.5, 7.8 Договора подлежат изложению в другой редакции, п.2.1.2, 2.1.6.3., 2.1.6.4., 2.1.7., 3.7., 3.8., 4.7.2., 5.8., 5.9, 5.10., 5.11., 7.6., 7.7., 7.9., 7.10., 7.11., 8.7. Договора подлежат исключению.

Суд первой инстанции принял во внимание, что согласно п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно ст.12 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-ФЗ) отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.ст.82 - 87 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 07.04.2025г. по делу назначена судебная экспертиза с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено экспертам ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО4, ФИО5, перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1. Какова рыночная стоимость нежилого помещения кадастровый номер 77:03:0006021:7152, общей площадью 13,5 кв.м. (этаж 1, пом.II, комн. 1), расположенного по адресу г.Москва, пр-т. Зеленый, д. 66, корп.2, пом.2/1, по состоянию на 07.05.2024г.?

2. Какова стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении кадастровый номер 77:03:0006021:7152, общей площадью 13,5 кв.м. (этаж 1, пом.II, комн. 1), расположенном по адресу г.Москва, пр-т. Зеленый, д. 66, корп.2, пом.2/1, по состоянию на 07 мая 2024г.?

Согласно представленному экспертному заключению:

- рыночная стоимость нежилого помещения кадастровый номер 77:03:0006021:7152, общей площадью 13,5 кв.м. (этаж 1, пом.II, комн. 1), расположенного по адресу г.Москва, пр-т. Зеленый, д. 66, корп.2, пом.2/1, по состоянию на 07.05.2024г., составляет: 2982000 руб. без НДС.

- рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, общей площадью 13,5 кв.м. по адресу: г.Москва, пр-т. Зеленый, д. 66, корп.2, пом.2/1, с кадастровым номером 77:03:0006021:7152 по состоянию на 07.05.2024г. без учета НДС, составляет: 462957 руб. 44 коп.

Арбитражный суд города Москвы пришел к выводу о том, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и ст.ст.4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования ст.3 Закона №135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения. Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела,

В связи с этим суд первой инстанции посчитал возможным определить стоимость объекта в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертами ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО4, ФИО5

Доводы Департамента, изложенные в отзыве на иск, отклонены судом первой инстанции с учетом представленных в материалы дела доказательств.

Согласно п.1 Положения о Департаменте городского имущества г.Москвы, утвержденного Постановлением Правительства г.Москвы о 20.02.2013г. №99-ПП (далее - Положение о Департаменте), именно ответчик выполняет функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы, в том числе жилыми помещениями, земельными участками, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, приватизации имущества города Москвы, выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы, использования, охраны и учета земель на территории города Москвы.

По указанной причине согласование на произведение арендатором неотделимых улучшений, стоимость которых может быть засчитана в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, может быть произведена только ответчиком и не может быть делегирован им кому бы то ни было, в том числе Мосжилинспекции, так как право такого делегирования не предусмотрено указанным Положением о Департаменте. При этом в части определения компетенции и полномочий государственных органов действует исключительно императивный принцип регулирования.

В материалы дела истцом представлено Письмо Департамента от 06.04.2021г. №ДГИ-1-23215/21-1 "О согласовании перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме", полученное им в ответ на представление Ответчику в целях согласования проведения работ Технического заключения о состоянии конструкций и Проекта перепланировки нежилого помещения в МКД от 03.12.2020г. №ТЗН-02-11.

Кроме того, в материалы дела представлен Акт Мосжилинспекции "О завершенном переустройстве и(или) перепланировке помещения в многоквартирном доме" от 06.04.2022г., подтверждающий завершение в полном объеме проведение строительно-монтажных работ (среди прочего по устройству санузла с сантехническим оборудованием) по результатам получения Распоряжения Мосжилинспекции от 15.10.2021г. №В-1880-21.

Согласно Справке БТИ от 19.06.2024г. №33-5-47237/24-(2)-0, полученной Департаментом в рамках проведения процедуры оценки спорного объекта недвижимости, с момента заключения сторонами Договора аренды к моменту направления истцом в адрес Департамента Заявления в порядке ст.3 Закона №159-ФЗ общая площадь спорного объекта недвижимости изменилась с 14,5 кв.м. на 13,5 кв.м.

Согласно ч. 6 ст.5 Закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Суд первой инстанции посчитал возможным исключить пункты 2.1.2, 2.1.4, 5.9 Договора ввиду следующего.

Согласно ст.13 Закона №102-ФЗ права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

На основании ст.334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу ст.488 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п.п.2, 4 и 5 ст.488 ГК РФ.

В соответствии с п.3 ст.489 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п.п.2, 4 и 5 ст.488 ГК РФ.

Кроме того, согласно п.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 г. №16 «О свободе договора и ее пределах» (далее - постановление Пленума ВС РФ №16) в соответствии с п.2 ст.1 и ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании п.4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст.422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

Руководствуясь ст.13 Закона №102-ФЗ, оформление закладной является правом, а не обязанностью сторон, кроме этого, проект договора купли-продажи уже содержит раздел 4, предусматривающий условия о залоге имущества, в связи с чем подписание электронной закладной не обязательно, а понуждение общества к подписанию электронной закладной является ущемлением прав последнего.

В случае выдачи закладной истец лишится права устанавливать какие-либо условия в соглашении о залоге, поскольку в силу ст.48 названного Федерального закона он передает все права в совокупности, а выдача закладной автоматически дает право на удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества во внесудебном порядке. Таким образом, продавец сможет неограниченно передавать свои права по договору третьим лицам, а также во внесудебном порядке обратить взыскание на предмет залога при отсутствии иных согласованных условий, тем самым нарушая права покупателя. В связи с чем п.2.1.2 подлежит исключению, п.2.5 – изложению в редакции продавца, поскольку он не противоречит существу договора и требованиям закона.

Суд первой инстанции согласился с доводами истца относительно исключения п.2.1.4 Договора, поскольку требование о письменном уведомлении продавца не может быть условием продажи объекта, а неисполнение указанного условия не должно влечь за собой возложение обязанности по досрочному исполнению договора.

Суд соглашается с доводами истца относительно исключения п.5.9 Договора, поскольку истец не согласен на установление указанного условия договора, между тем, вопрос относительно возможности оплаты третьим лицом урегулирован законом и не требует обязательного включения в договор купли-продажи.

Остальные пункты Договора суд первой инстанции посчитал возможным оставить в редакции Департамента, скорректировав их содержание с учетом исключения п.2.1.2, 2.1.4, и 5.9 Договора.

Изменяя решение суда первой инстанции, Девятый арбитражный апелляционный суд принял во внимание, что требование об исключении пунктов 2.1.6.1, 2.1.6.3, 2.1.6.4. из Договора купли-продажи подлежит удовлетворению в связи со следующим.

В силу данных пунктов выгодоприобретателем по договору страхования является город Москва, если страховое событие произошло по вине покупателя и страховщиком оформлен отказ от выплат страхового возмещения, покупатель обязан произвести восстановление объекта за счет собственных средств в сроки, согласованные с продавцом, либо последующим залогодержателем в случае передачи прав по закладной, но в любом случае не превышающие одного года.

На основании п.2.1.6.4 Договора неисполнение или несвоевременное исполнение обязанности, предусмотренной п.2.1.6.3 Договора, влечет ответственность, предусмотренную п.5.4 Договора.

Страхование осуществляется от рисков гибели и повреждения объекта, в связи с чем получение страхового возмещения городом в случае повреждения объекта без его гибели, является необоснованным, ввиду отсутствия в договоре купли-продажи корреспондирующей обязанности по восстановлению объекта, что будет являться, в том числе, самостоятельным источником дохода продавца.

Отказ в выплате страхового возмещения может быть произведен страховой компанией неправомерно и покупатель не несет за страховую компанию ответственность.

Восстановление объекта может быть объективно невозможно в течение года.

Пункты 2.1.6.3 и 2.1.6.4 Договора являются частично производными от п.2.1.2 и, как уже было указано выше, оформление закладной не является обязательным условием реализации преимущественного права выкупа, данными пунктами нарушаются права собственника (ст.209 ГК РФ).

Более того, решением суда первой инстанции п.2.1,2. исключен.

На основании вышеизложенного положения п.2.1,6.1., 2.1.6.З., 2.1.6.4. Договора подлежат исключению.

В отношении положений п.2.1,7. Договора. Положения Договора в данной части противоречат положениям Главы 30 ГК РФ, а именно, в порядке ст.460 ГК РФ продавец как собственник обязан передать покупателю Объект либо свободным от прав третьих лиц, либо с обременениями, оформленными надлежащим образом.

При этом факт оформления обременения оказывает влияние на рыночную стоимость Объекта, который в конкретном случае оценен без учета каких-либо обременении.

По указанным причинам положения п.2.1.7. Договора подлежат исключению.

Положения п.2.5. Договора в данной части, во-первых, противоречит п.5 ст.5 Закона №159-ФЗ, так как оформления закладной не является обязательным условием реализации преимущественного права выкупа, ввиду чего возникновение последующих залогодержателей помимо правопреемников ничем не обусловлено.

Во-вторых, какой-либо установленный каким-либо законодательством порядок отсутствует.

В-третьих, любая плановая проверка без предварительного согласования даты недопустима даже при проведении административных проверок.

При этом редакция продавца (п.2.5) содержит отсылочную норму на проведение осмотра «в установленном порядке», при том, что порядок каким-либо соглашением не определен и не согласован, что дает продавцу право в будущем в самостоятельном порядке определять этот порядок.

По указанным причинам положения п.2.5. Договора подлежат изложению в другой редакции.

Пункт 5.4 Договора в редакции Департамента предоставляет ему право потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства покупателя по оплате приобретаемого имущества или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях, установленных в п.2 ст.351 ГК РФ.

Истец сослался на то, что случаи, при которых залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, предусмотрены законом, в частности, п.1 ст.351 ГК РФ, другие случаи должны быть согласованы сторонами в договоре, однако истец не согласен с тем, что ответчик вправе требовать досрочного исполнения обязательства по оплате цены нежилого помещения в случаях, указанных в п.2 ст.351 ГК РФ.

Пункт 1 ст.351 ГК РФ устанавливает, что залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случаях:

1) выбытия предмета залога, оставленного у залогодателя, из его владения не в соответствии с условиями договора залога;

2) гибели или утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п.2 ст.345 ГК РФ;

3) иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Пункт 2 ст.351 ГК РФ устанавливает, что, поскольку иное не предусмотрено договором, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях:

нарушения залогодателем правил о последующем залоге (ст.342 ГК РФ);

невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных пп.1 и 3 п.1 и п.2 ст.343 ГК РФ;

нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или о предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (п.2 и 4 ст.346 ГК РФ);

иных случаях, предусмотренных законом.

То есть, перечисленные в п.2 ст.351 ГК РФ случаи, при которых залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства по оплате нежилого помещения или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание не предмет залога, должны быть согласованы сторонами.

Поскольку со стороны истца эти случаи не согласованы, п.5.4. Договора подлежит исключению.

Положения п.3.7. Договора в редакции Департамента противоречат положениям ст.5 Закона №159-ФЗ, поскольку право на рассрочку покупателю предусмотрено законом и не может быть ограничено, более того, получение продавцом денежных средств по встречному обязательству, срок исполнения которого не наступил, не влечет перехода права собственности на них от покупателя к продавцу.

Пункт 3.8. Договора противоречит положениям ч. 3 ст.5 Закона №159-ФЗ, в связи с чем подлежит исключению, а протокол разногласий в соответствующей части принятию в редакции истца.

Согласно п.4.7.2. Договора покупатель на время нахождения объекта в залоге у продавца вправе передавать объект в аренду без согласия, но с письменного уведомления продавца с приложением одного подлинного экземпляра подтверждающего документа (договора, гарантии):

- в случае предоставления покупателем или арендатором банковской гарантии в пользу продавца (п.3 ст.368 ГК РФ) на всю сумму задолженности (при наличии таковой на момент заключения договора) и повременных платежей за весь период аренды объекта или оформления независимой банковской гарантии арендатора за покупателя на тот же срок либо поручительства арендатора на таких же условиях;

- в случае если условиями соответствующего договора аренды предусмотрено, что обязанность по внесению арендной платы арендатором исполняется, в том числе в форме внесения за покупателя соответствующих платежей, предусмотренных в п.3.4. договора, в размере, полностью покрывающим соответствующий повременной платеж.

В иных случаях передача объекта в аренду возможна исключительно с согласия продавца.

Указанный пункт Договора в редакции Департамента противоречит положениям ст.209 ГК РФ, а также ст.29 Закона №102-ФЗ в части нарушения прав собственника в части пользования вещью больше, чем предусмотрено законом в рамках прав залогодержателя. В связи с чем данный пункт подлежит исключению.

Положения п.5.8. и п.5.9 Договора в редакции Департамента посвящены описанию прав продавца публиковать детали финансовых взаимоотношений с покупателем, а также понуждению покупателя передать третьему лицу свои права и обязанности по договору.

Однако положения Договора в данной части, во-первых, противоречат положениям Закона №159-ФЗ, так как такие правомочия не предусмотрены для продавца имущества, находящегося в государственной собственности, ввиду чего действия Департамента.

Во-вторых, положения Договора противоречат положениям ст.421 ГК РФ, в соответствии с которыми понуждение к заключению договора не допускается.

В-третьих, согласно п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Но указанным причинам положения п.5.8. Договора подлежат исключению.

Положения п.5.10. Договора в части установления штрафа за его ненадлежащее исполнение - уклонение от заключения договора страхования на объект или (и) непредставление продавцу копии страхового полиса - штраф в размере 1% цены объекта не соответствуют положениям ст.333 ГК РФ и не могут быть навязаны стороне без ее согласия.

По указанным причинам положения п.5.10. Договора подлежат исключению.

Положения п.5.11. Договора в части отсутствия оснований для снижения неустойки Продавцом противоречат положениям ст.333 ГК РФ по следующим причинам:

Положения ст.333 ГК РФ предоставляют возможность получения стороной по договору судебной защиты в случае возникновения злоупотребления другой стороной при начислении штрафных санкций.

Соответственно, положения п.5.11 Договора по своей сути направлены на лишение стороны воспользоваться конституционным правом на судебную защиту.

По указанным причинам положения п.5.11. Договора подлежат исключению.

Согласно п.7.6. Договора если право собственности покупателя на объект прекращается вследствие его изъятия для государственных или муниципальных нужд и покупателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взаимен имущество либо продавец приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося покупателю возмещения.

В указанной части суд принимает позицию истца и исходит из того, что положения Договора противоречат ст.2 ГК РФ, ст.420 ГК РФ, Договор устанавливает права и обязанности, вытекающие из гражданских, а не публичных правоотношений, и понуждение к заключению Договора в данном случае на заведомо невыгодных для покупателя условиях не допускается (ст.421 ГК РФ).

По указанным причинам положения п.7.6. Договора подлежат исключению.

В отношении положений п.7.7. Договора. Случаи, в которых у залогодержателя возникает право требования досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество, с учетом иных условий договора и предмета залога - объекта недвижимого имущества, изложены в пп.1, 2 п.1 и пп.1, 3 п.2 ст.351 ГК РФ, в связи с чем п.7.7. Договора подлежит изложению в редакции истца - исключению полностью.

По указанным причинам положения п.7.7. Договора подлежат исключению.

Пункт 7.8. Договора противоречит принципу установления рыночной стоимости использования имущества.

По указанным причинам положения п.7.8. Договора подлежат исключению.

Положения п.7.9. Договора в данной части, во-первых, противоречат п.5 ст.5 Закона №159-ФЗ, так как необоснованно расширяет правомочия Продавца, права которого защищены фактом перехода обязательств покупателя к правопреемникам.

По указанным причинам положения п.7.9. Договора подлежат исключению.

Согласно п.7.10. Договора в случае если на момент включения Объекта в жилом доме в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 №497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» (иными правовыми актами города Москвы), переход права собственности к Покупателю не зарегистрирован (вне зависимости от причин) Продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор. При этом Покупателю предоставляются гарантии, предусмотренные Законом РФ от 15.04.1993 №4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».

В соответствии со ст.41.1 Закона №102-ФЗ заключение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 г. №4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве (далее в настоящей статье - жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда), с условием предоставления равнозначного жилого помещения или равноценного жилого помещения, принятие судебного акта, на основании которого осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на равнозначное жилое помещение или равноценное жилое помещение, являются основаниями для замены предмета залога по договору об ипотеке жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда, без согласия залогодержателя и залогодателя по данному договору. При этом условия договора об ипотеке жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда, а также условия иных соглашений, заключенных в отношении прежнего предмета залога, применяются без изменений прав и обязанностей соответствующих сторон в отношении нового предмета залога. Выкупаемый объект является нежилым помещением.

По указанным причинам положения п.7.10. Договора подлежат исключению.

Пункт 7.11. Договора в части регулирования отношений сторон в случае отмены судебного акта, на основании которого заключен Договор или урегулированы разногласия, Договор считается расторгнутым с даты принятия соответствующего судебного акта вышестоящей инстанцией, при этом поворота исполнения (ст.325 ГК РФ) не требуется, противоречат положениям ст.432, 433, 452 ГК РФ, поскольку договор в таком случае считается незаключенным.

По указанным причинам положения п.7.11. Договора подлежат исключению.

Положения п.8.7. Договора противоречат положениям ст.4 Закона №159-ФЗ, так как электронный документооборот не является обязательным, в связи с чем подлежат исключению.

По указанным причинам положения п.8.7. Договора подлежат исключению.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы Департамента, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Суд первой инстанции, устанавливая стоимость выкупаемого имущества на основании экспертного заключения ООО «Агентство судебных экспертов», посчитал что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и ст.ст.4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Закона №73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования ст.3 Закона №135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения. Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела,

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст.176, 266-269, 271 АПК РФ,

П О С Т А Н О В И Л:

Изменить решение Арбитражного суда города Москвы от 30.09.2025 по делу №А40-269556/24.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

...>, площадью 13,5 кв.м. (этаж 1, пом.II, комн. 1), кадастровый номер 77:03:0006021:7152, путем принятия п.2.1.2., п.2.1.6.1., п.2.1.6.3., п.2.1.6.4., п.2.1.7., п.2.2., п.2.5., п.З.1., п.3.4., п.3.7., п.3.8, п.4.7.2., 5.3., п.5.4., п.5.8., п.5.9., п.5.10., п.5.11., п.7.5., п.7.6., п.7.7., п.7.8., п.7.9., п.7.10., п.7.11. и п.8.7. договора купли-продажи в следующей редакции:

- п.2.1,6.1. Выгодоприобретателем по договору страхования по случаям страхования, связанным с гибелью Объекта, выступает город Москва.

- п.2.1.6.3., п.2.1.6.4., п.2.1.7. Исключить,

- п.2.2. Покупатель вправе подать заявление и необходимые документы на государственную регистрацию права собственности, залога, сервитута на Объект в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного, кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - орган регистрации прав). Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности, залога на Объект несет Покупатель.

- п.2.5. Продавец вправе проводить в не чаще чем один раз в календарный квартал осмотр Объекта, предупредив Покупателя о дате осмотра не позднее чем за пять рабочих дней.

- п.3.7., п.3.8., п.4.7.2., п.5.3., п.5.4., п.5.8., п.5.10., п.5.11. Исключить.

- п.7.5. В случае не поступления в течение 30 дней с даты истечения срока оплаты на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.4. Договора (непредставление подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на Объект от Продавца к Покупателю не зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве, что является существенным нарушением условий Договора, Продавец вправе в судебном порядке обратиться с требованием о расторжении договора, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от Покупателя, превышает половину цены Объекта.

- п.7.6., п.7.7. Исключить.

- п.7.8. В случае расторжения Договора (прекращения его в связи с соглашением Сторон либо на основании решения суда) Продавец выплачивает Покупателю денежные средства, уплаченные по Договору, за вычетом денежных средств в размере рыночной стоимости права пользования Объектом, определенной на дату пользования Договором.

- п.7.9., п.7.10., п.7.11., п.8.7. Исключить.

В остальной части оставить решение Арбитражного суда города Москвы без изменения, апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья О.В. Савенков

Судьи: А.М. Елоев

Е.А. Мезрина